(LUẬN văn THẠC sĩ) điều chuyển giá trị gia tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng, kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố hồ chí minh qua tình huống dự án đường phạm văn đồng

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT HỒ HẢI ONG ĐIỀU CHUYỂN GI TR T NG TH O ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG: CỦ ẤT ĐỘNG SẢN INH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ GỢI Ý ÁP DỤNG CHO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUA TÌNH HUỐNG DỰ N ĐƯỜNG PHẠ V N ĐỒNG Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 60340402 LUẬN V N THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CƠNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HU NH THẾ DU TP HỒ CHÍ MINH – N 2016 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com i LỜI C ĐO N Tôi cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu đƣợc sử dụng luận văn đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Tác giả luận văn HỒ HẢI ONG TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ii LỜI CẢ Tôi xin chân thành cảm ơn thầy ƠN u nh Thế u trực tiếp hƣớng dẫn từ ngày đầu thực đề tài, tận tình truyền đạt kiến thức, định hƣớng, đƣa ý kiến quý báu cho việc hoàn thành luận văn Cám ơn anh ạn u nh gọc Chƣơng M guyễn am 09 Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright T h trợ tích cực thông tin tƣ vấn k thuật cho luận văn Tôi c ng ch n thành cảm ơn công ty Cushman Wakefield h trợ tận tình thơng tin thị trƣờng nhà đất Thành phố Chí Minh gồi ra, xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô, anh chị trợ giảng T nhiệt t m truyền đạt chia s kiến thức, tầm nhìn khoa học đ c iệt cám ơn anh chị lớp MPP7, ngƣời đồng hành c ng năm đầy ý ngh a FETP Hồ Hả TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com n iii T TẮT Cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất đầu tƣ sở hạ tầng giao thông VC đƣợc áp dụng rộng rãi giới Các nƣớc sau kế thừa phát triển biến thể hình thức VC c ng nhƣ kết hợp biện pháp điều chuyển khác cho phù hợp với thực trạng địa phƣơng Cơ chế đƣợc chứng minh phát huy hiệu cao tạo nguồn vốn bền vững cho đầu tƣ phát triển hạ tầng thị nhƣng địi hỏi cao lực quy hoạch, xác định phạm vi mức độ ảnh hƣởng dự án lên bất động sản để từ lựa chọn cơng cụ điều chuyển phù hợp Ngồi ra, quyền địa phƣơng c ng đƣợc địi hỏi cao minh bạch trình định giá, đấu giá đất thực thi biện pháp LVC Trách nhiệm giải trình cao quyền địa phƣơng, đ c biệt tránh việc lạm dụng nguồn thu từ LVC tài trợ cho khoản chi thuờng xuyên, kết hợp với truyền thông hiệu thúc đẩy thành công áp dụng LVC Nhu cầu nhiệm vụ cấp bách đầu tƣ phát triển hạ tầng để trì tốc độ phát triển kinh tế giảm áp lực giao thông đô thị thúc đẩy quyền địa phƣơng số tỉnh thành Việt Nam tiếp cận áp dụng hình thức VC, chủ yếu hình thức khai thác qu đất hợp đồng “đổi đất lấy hạ tầng” để kêu gọi tƣ nh n tham gia đầu tƣ sở hạ tầng Các hình thức điều chuyển giá trị dƣới hình thức thuế, phí, khoản đóng góp ngƣời đƣợc hƣởng ngoại tác tiêu cực chƣa đƣợc áp dụng nhiều mà lý đƣợc đƣa chƣa có chế phân cấp ngân sách cho quyền địa phƣơng Trong việc áp dụng LVC, nhiều trƣờng hợp quyền địa phƣơng vận dụng hình thức chƣa s u vào ản chất cơng cụ VC Điển hình việc sử dụng qu đất để toán cho nhà đầu tƣ tƣ nh n đa phần khu đất không trực tiếp có đƣợc ngoại tác từ dự án để tăng giá trị Luận văn nghiên cứu trƣờng hợp dự án đƣờng Phạm Văn Đồng cho thấy áp dụng hình thức LVC theo thông lệ quốc tế phạm vi mức độ điều chuyển giá trị cho thấy biện pháp tạo đƣợc nguồn thu đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tƣ dự án Hạn chế lớn luận văn việc thu thập đƣợc liệu thị trƣờng nhà đất TP.HCM thời điểm trƣớc có dự án trƣớc có thơng tin dự án tƣơng ứng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com iv với thời điểm trƣớc năm 2007 để đƣa vào mơ hình dự áo tác động dự án Mức độ tác động giá đƣợc tham khảo từ nguồn công ty bất động sản uy tín để thay Luận văn góp phần tạo thêm sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC T CM để tạo nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng Bên cạnh đó, tác giả c ng hình dung thách thức chủ yếu tính khả thi việc đƣa VC vào áp dụng chống đối nhóm lợi ích liên quan đến bất động sản việc chƣa có chế phân cấp ng n sách cao cho T CM TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com v MỤC ỤC LỜI CAM ĐOA i LỜI CẢM Ơ ii T M TẮT iii MỤC ỤC v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ viii C ƢƠ G GIỚI THIỆU 1.1 Vấn đề sách 1.2 Mục tiêu phạm vi nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 hƣơng pháp nghiên cứu 1.5 Nguồn thông tin liệu 1.6 Cấu trúc dự kiến luận văn C ƢƠ G CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH 2.1 Cơ sở lý thuyết điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất đầu tƣ hạ tầng 2.2 Xác định tác động sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất 2.3 Mức độ điều chuyển giá trị 2.4 Các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm đất 2.5 h n loại 10 2.6 Những rủi ro giới hạn 11 C ƢƠ G KI G IỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU C UYỂ GI T GIA T G CỦA ẤT Đ G SẢ ĐỂ ĐẦU TƢ TẦ G V T ỰC TIỄN T I VIỆT NAM 13 3.1 Kinh nghiệm quốc tế 13 3.1.1 Thuế cải thiện 13 3.1.2 hí tác động 14 3.1.3 Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp chủ đất 15 3.1.4 Bán quyền phát triển 15 3.1.5 Kết hợp nhiều cơng cụ giải pháp tài 15 3.1.6 Phạm vi tác động 17 3.2 Thực tiễn Việt Nam 18 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com vi 3.3 Các hình thức áp dụng T CM 20 3.3.1 Khai thác nguồn thu lần từ đất 20 3.3.2 Đóng góp ngƣời d n 23 3.3.3 Kết luận 24 C ƢƠ G XÂY Ự G MƠ Ì ĐIỀU CHUYỂN GIÁ TR ĐẤT T G T ÊM O ĐẦU TƢ CƠ SỞ H TẦNG CHO DỰ ĐƢỜNG PH M V ĐỒNG 26 4.1 Giới thiệu dự án 26 4.2 Mơ hình hồi quy 27 4.3 Ƣớc tính số thu từ việc áp dụng thuế cải thiện 28 4.3.1 Cơ sở thuế 29 4.3.2 T lệ điều chuyển 30 4.3.3 Số thu ƣớc tính 30 4.4 ự kiến iện pháp điều chuyển giá trị 31 C ƢƠ G KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 34 T I IỆU T AM K ẢO 37 PHỤ LỤC 39 PHỤ LỤC 1: guồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng T CM giai đoạn 2011-2015 39 Ụ ỤC 2: Một số dự án tiêu iểu M có áp dụng hình thức điều chuyển giá trị tăng thêm đất 47 Ụ ỤC 3: ạng mục sơ đồ tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng T n Sơn hất – Bình Lợi – Vành đai ngồi 62 Ụ ỤC 4: Số liệu mô hình hồi quy ƣớc lƣợng hedonic giá đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng 64 Ụ ỤC 5: Tính tốn số thu từ việc điều chuyển giá trị tăng thêm áp dụng cho dự án đƣờng phạm văn đồng 68 PHỤ LỤC 6: Đánh giá sơ ộ tính khả thi việc triển khai áp dụng LVC 76 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BOT Hợp đồng Xây dựng – Vận hành- Chuyển giao (Build – Operate – Transfer) BRT Tuyến trung chuyển hành khách công suất lớn xe buýt (Bus Rapid Transfer) BOO Hợp đồng Xây dựng – Sở hữu – Vận hành (Build – Own – Operate) BT Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Build – Transfer) BTO Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Vận hành (Build – Transfer – Operate) LVC Điều chuyển giá trị tăng thêm bất động sản đầu tƣ sở hạ tầng (Land Value Capture) PPP Hình thức đầu tƣ đối tác cơng tƣ R+P Hình thức LVC kết hợp dự án đƣờng giao thơng dự án bất động sản (Road + Property) TOD Phát triển đô thị theo định hƣớng tuyến vận chuyển trung chuyển công suất lớn (Transit- Oriented Development) TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com viii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ình 1: ƣớc chế điều chuyển giá trị Hình 2: Ngoại tác tích đầu tƣ sở hạ tầng đối vối ngƣời sở hữu bất động sản gần Hình 3: Giá bất động sản phạm vi ộ tiếp cận đến hạ tầng giao thông Hình 4: Giá bất động sản phạm vi tác động dự án sở hạ tầng – trƣờng hợp hàm tuyến tính Hình 5: Tổng hợp cơng cụ LVC cách phân loại 10 Hình 6: Hiện trạng sử dụng đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng năm 2014 29 Hình 7: Chênh lệnh giá bất động sản khu vực đƣờng Phạm Văn Đồng trƣớc sau có dự án 30 Hình 8: Ma trận kết tính tốn t trọng số thu áp dụng LVC/ tổng mức đầu tƣ 30 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Vấn ề n Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) địa phƣơng phát triển nƣớc nhƣng c ng chịu nhiều áp lực hạ tầng, đ c biệt hạ tầng đô thị đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trung t m v ng kinh tế trọng điểm phía am kinh tế tập trung nhiều khu công nghiệp, hải cảng lớn, trung t m dịch vụ văn phòng, tài chính, dịch vụ, hậu cần , xã hội hệ thống sở đào tạo quốc gia, ệnh viện tuyến đầu k m với áp lực tăng d n số học Tổng nhu cầu vốn đầu tƣ cơng giai đoạn 2016-2020 TP.HCM1 216 nghìn t đồng Trong trƣờng hợp ngành thuế hoàn thành tốt nhiệm vụ đóng góp ng n sách t lệ điều tiết số thu cho ng n sách T CM đƣợc trì mức 23% nhƣ tổng nguồn vốn c n đối từ ngân sách TP.HCM cho kế hoạch đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 khoảng 130 nghìn t đồng nhƣ vậy, cịn thiếu 85 nghìn t đồng tƣơng đƣơng 40% Để huy động vốn cho đầu tƣ phát triển, T CM đẩy mạnh hình thức đầu tƣ hợp tác cơng tƣ chủ yếu hình thức OT Đầu tƣ – Vận hành – Chuyển giao) T Đầu tƣ- Chuyển giao) Tuy nhiên, khả mở rộng hình thức g p nhiều thách thức (1) rào cản pháp lý, (2) nguồn vốn ngân sách qu đất sách ngày cạn kiệt, (3) khơng có hình thức thu phí phù hợp cho dự án nội thành hiệu hình thức c ng g y nhiều tranh cãi Điển hình, hình thức BOT đƣợc cho đ t n ng áp lực lên ng n sách nhà nƣớc chủ đầu tƣ thƣờng lại vào ƣu đãi, cam kết h trợ nhà nƣớc dẫn đến thiếu trách nhiệm thực dự án Đ Thiên Anh Tuấn, 2015) Đối với hình thức BT, sáng kiến đổi đất lấy hạ tầng c ng dần tác dụng qu đất ngày thu hẹp hƣ vậy, T CM có nhu cầu cấp ách sáng kiến huy động vốn cho đầu tƣ dự án công để bổ sung cho nguồn vốn từ c n đối ngân sách Nghiên cứu kinh nghiệm đầu tƣ hạ tầng đô thị từ nƣớc giới cho thấy biện pháp điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất đầu tƣ hạ tầng (Land value capture - LVC) hình thức bổ sung vốn cho đầu tƣ hạ tầng đô thị mang lại nhiều lợi ích dài hạn Báo cáo U T CM trình Đ sử dụng vốn ngân sách T CM danh mục cơng trình, dự án đầu tƣ công trung hạn ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 69 án triệu đồng/m2 Đơn giá thị trƣờng đất điều chỉnh sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị đất trƣớc có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá đất cơng nghiệp trƣớc có dự án triệu đồng/m2 C ế( ồn ) Đất 37,9 20,5 13,9 10,0 6,5 4,6 2,8 2,0 1,2 0,8 36,0 19,5 13,2 9,5 6,1 4,4 2,7 1,9 1,1 0,8 12,6 6,8 4,6 3,3 2,1 1,5 0,9 0,7 0,4 0,3 1.016,8 549,7 374,0 268,9 173,2 124,5 75,9 54,6 31,5 22,6 950,2 513,7 349,6 251,3 161,9 116,4 70,9 51,0 29,4 21,2 36,0 2% 8,2 24,5 2% 5,6 17,6 2% 4,0 11,3 2% 2,6 8,1 5,0 3,6 2,1 1,5 2% 0,3 Đất công nghiệp 66,5 ề yển 2% Số ( ồn ) 15,3 Lô Chiều dài tuyến (km) ề rộng đƣờng (m) Khoảng cách đến đƣờng m ismail - [2010] Lơ Lơ 2% 2% 1,1 1,9 Đoạn thuộc tuyến Vành đai Lô Lô Lô Lô 2% 0,8 2% 0,5 Lô Lô Lô 10 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 60,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 - 30,0 65,0 95,0 135,0 165,0 210,0 240,0 290,0 320,0 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 70 Đơn giá đất rao án sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị trƣờng đất điều chỉnh sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị đất trƣớc có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá đất cơng nghiệp trƣớc có dự án triệu đồng/m2 C ế( ồn ) Đất 90,0 22,8 15,5 11,1 7,2 5,2 3,1 2,3 1,3 0,9 81,0 20,5 13,9 10,0 6,5 4,6 2,8 2,0 1,2 0,8 77,0 19,5 13,2 9,5 6,1 4,4 2,7 1,9 1,1 0,8 26,9 6,8 4,6 3,3 2,1 1,5 0,9 0,7 0,4 0,3 12.772,8 3.229,5 2.197,5 1.579,8 1.017,5 731,5 445,9 320,6 184,9 133,0 11.937,2 3.018,2 2.053,7 1.476,5 950,9 683,6 416,7 299,6 172,8 124,3 211,3 2% 143,8 2% 103,4 2% 66,6 2% 47,9 2% 29,2 2% 21,0 2% 12,1 2% 8,7 2% 48,4 33,0 23,7 15,3 11,0 6,7 4,8 2,8 2,0 Đất công nghiệp 835,6 ề yển 2% Số ( ồn ) 191,6 Lô Chiều dài tuyến (km) ề rộng đƣờng (m) ismail - [2010] Lô Lô Đoạn Vành đai - Linh Xuân Lô Lô Lô Lô Lô Lô Lô 10 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 30,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 71 Khoảng cách đến đƣờng m Đơn giá đất rao án sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị trƣờng đất điều chỉnh sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị đất trƣớc có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá đất công nghiệp trƣớc có dự án triệu đồng/m2 C ế( ồn ) - 30,0 65,0 95,0 135,0 165,0 210,0 240,0 290,0 320,0 50,9 22,8 15,5 11,1 7,2 5,2 3,1 2,3 1,3 0,9 45,8 20,5 13,9 10,0 6,5 4,6 2,8 2,0 1,2 0,8 43,5 19,5 13,2 9,5 6,1 4,4 2,7 1,9 1,1 0,8 15,2 6,8 4,6 3,3 2,1 1,5 0,9 0,7 0,4 0,3 1.997,9 893,3 607,8 437,0 281,4 202,3 123,3 88,7 51,2 36,8 1.867,2 834,8 568,1 408,4 263,0 189,1 115,3 82,9 47,8 34,4 Đất công nghiệp 130,7 ề yển 2% 58,4 2% 39,8 2% 28,6 2% 18,4 2% 13,2 2% 8,1 5,8 3,3 2,4 2% 13,4 9,1 6,6 4,2 3,0 1,8 Đất Số ( ồn ) 30,0 Tổng số thu t đồng T trọng đóng góp TMĐT ismail - [2010] 2% 2% 1,3 2% 0,8 block block block 853,7 886,9 900,7 10,8% 11,2% 11,4% TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 0,6 72 Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 11% 30% 40% 50% 60% 11% 14% 18% 22% 5% 13% 17% 21% 26% 6% 15% 20% 25% 30% T lệ tăng giá sau 7% có dự án 17% 22% 28% 33% 8% 19% 25% 31% 37% 9% 20% 27% 34% 41% 10% Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 11% 30% 40% 50% 60% 11% 15% 19% 22% 5% 13% 18% 22% 27% 6% 15% 21% 26% 31% T lệ tăng giá sau 7% có dự án 17% 23% 29% 35% 8% 19% 26% 32% 39% 9% 21% 28% 35% 43% 10% Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 11% 30% 40% 50% 60% T lệ tăng giá sau 11% 15% 19% 23% 5% ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 73 có dự án 6% 7% 8% 9% 10% 14% 16% 18% 20% 22% 18% 21% 24% 26% 29% 23% 26% 29% 33% 36% 27% 31% 35% 39% 43% Tính tốn trƣờng hợp đảm bảo quy hoạch đất giao thông đô thị nâng lên mức tối đa 26% Mật độ đất giao thông hữu Mật độ đất giao thông theo tiêu chuẩn T trọng đất sau điều chỉnh mật độ đất giao thông T trọng đất công nghiệp sau điều chỉnh mật độ đất giao thông 10% 26% 45% 9% Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 9% 30% 40% 50% 60% 9% 12% 15% 18% 5% 6% 11% 14% 18% 21% 7% 12% 16% 20% 24% T lệ tăng giá sau có dự án 8% 14% 18% 23% 28% 9% 15% 20% 26% 31% 10% 17% 22% 28% 34% Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 9% 30% 40% 50% 60% ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 74 T lệ tăng giá sau có dự án 5% 6% 7% 8% 9% 10% 9% 11% 13% 14% 16% 17% 12% 15% 17% 19% 21% 23% 15% 18% 21% 24% 27% 29% 18% 22% 25% 29% 32% 35% Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 9% 30% 40% 50% 60% 9% 12% 16% 19% 5% 6% 11% 15% 19% 22% 7% 13% 17% 21% 26% T lệ tăng giá sau có dự án 8% 15% 19% 24% 29% 9% 16% 22% 27% 32% 10% 18% 24% 30% 36% Tính tốn giá tr phần ấ Đóng góp đất chƣa sử dụng iện tích ề rộng đƣờng Khoảng cách đến đƣờng Đơn giá Giá trị tƣơng đƣơng đất Giá trị tƣơng đƣơng đất công nghiệp ismail - [2010] dụng 40,23 60 m 150 m 17,3 triệu 6.259.387,2 đồng triệu 2.190.785,5 đồng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 75 ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 76 PHỤ LỤC 6: Đ n tính khả thi việc triển khai áp dụng LVC Tƣơng tự quốc gia khác, Việt Nam tiến hành điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất khoản thu tài ngƣời sử dụng đất đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành (Hoang, 2013) C Khi nhà nước giao đất, cho thuê đất Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất ản n Khi sử dụng đất Thuế sử dụng đất nông nghiệp Thuế nhà đất ấ ủ Vệ N Khi chuyển quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế thu nhập của tổ chức cá nhân từ hoạt động chuyển quyền SDĐ Lệ phí trước bạ Thuế giá trị gia tăng Các công cụ LVC Việt am sơ sài, phần lớn nguồn thu tiền sử dụng đất đƣợc thu lần nên thiếu tính ổn định bền vững; phần nguyên nh n g y nên tƣợng đầu cơ, tranh chấp đất đai chủ đầu tƣ ngƣời thuộc diện phải ền , giải tỏa đ c iệt khơng khuyến khích kế hoạch đầu tƣ dài hạn nhằm tạo giá trị gia tăng cho đất Đã có nhiều lập luận nghiên cứu đƣợc thực VC thập k qua đến đồng thuận việc sử dụng VC để huy động phần cho dự án giao thơng thị Vấn đề lớn cịn xót lại quyền chuyển từ việc phụ thuộc vào nguồn thu chung giá v sang việc tìm kiếm hình thức điều chuyển giá trị ph hợp để đầu tƣ cho dự án giao thông Điều t y thuộc vào địa phƣơng cụ thể nhƣng có điểm chung ản sau VC liên quan đến thể chế, văn hóa trách nhiệm địa phƣơng; khủng hoảng tài hay chi phí hoạt động địa phƣơng động lực để VC đƣợc áp dụng; mức độ sẵn sàng khu vực công việc áp dụng hình thức thuế hay có điều kiện cần thiết cho thành cơng ất k hình thức điều chuyển (Salon & Researcher, 2014) ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 77 Để xem xét tính khả thi cơng cụ LVC Việ Nam, tác giả dựa theo tiêu chí đánh giá đề xuất sách công (Craft & Furlong, 2013) iên dịch: ải Đăng; iệu đính: Tự Anh) T Tính Đn n ĩ T ận ợ T G hiệu Khả đạt - Đƣợc kiểm nghiệm có Thuế sử dụng đất đƣợc muc hiệu kiểm sốt phi nơng nghiệp tiêu mục tốt rủi ro đề V cịn thấp đích sách đ y mức thuế ho c thành - Có quan ngại suất thấp, sở tựu đƣợc việc chủ đầu tƣ thuế thấp tính chứng minh đƣợc hƣởng lợi điều nhiều từ trình theo khung giá nhà nƣớc chuyển đổi đất để thực nhiều miễn giảm, dự án) chƣa tính tài - guồn lực công ị giới hạn tiền để ph p áp dụng công cụ tài sản đất áp dụng VC có khả tạo đƣợc nguồn thu lớn; chƣa kể tác động tích cực khác nhƣ chống đầu Sự hữu Sự đạt đƣợc Tính hiển chi Xác định lợi hiệu mục tiêu phí đầu tƣ tính có ích chi phí trình chƣơng trƣớc nguồn thu từ theo thị trƣờng hay CV, ho c neo theo giá chƣa đƣợc thực lợi ích thị trƣờng loại trừ triệt để mối quan ớt rủi ro t giá, lạm hệ với chi phát ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 78 phí Chi phí Trong rủi ro thị thấp đối trƣờng thị trƣờng nhà với lợi ích đất, yếu tố phát triển iết hay lợi kinh tế chung tƣơng ích lớn đƣơng với hình thức cho phí tài trợ vốn khác tổn iết Tính cơng Tính ằng cơng VC giúp làm giảm hạm, 2014 , để ằng hay động lực đầu đất hạn chế tranh hợp tình hợp lý đai nguyên nh n lớn chấp thu ph n dẫn đến việc giới nhà hồi phối chi giàu trục lợi từ việc gom nghiệp l u sài phí, lợi ích đất dự án ằng cách cải cách tài rủi trì chênh lệch phi lý cơng sách qua giá đất trƣớc sau thuế cần đƣợc nhóm nhỏ d n có dự án, phần tiến hành nhằm số nguyên nh n lớn tạo nguồn việc khiếu kiện đất đai thu ro đất bền nơng vững cho địa quyền phƣơng, thúc bán quyền sử dụng đất cho Nhà đầu tƣ Sự tự ismail - [2010] Mức độ mà Tăng ngh a vụ Việc áp dụng qua lên chủ đất bị cơng sách công mở ảnh hƣởng cụ VC thƣờng làm tăng rộng hay hạn ngh a vụ k m chế riêng tƣ với lợi ích tiềm TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 79 quyền ngƣời lựa chọn d n khu cá nh n vực; yếu tố cạnh tranh trực tiếp địa phƣơng Tính khả Mức độ mà - Khả thi cao điều Đ y thách thức Đ y nhóm có thi qua kiện ng n sách lớn trị ứng viên đƣợc tiềm lực mạnh nguồn thu truyền thống sách g y áp lực ầu chấp nh n giảm, cắt giảm Việt am, cụ thể lớn cho ủng hộ mạnh chi tiêu thƣờng chống đối sách Tuy nhiên đề xuất xuyên để dồn lực cho chi nhóm lợi từ kinh nghiệm sách đầu tƣ phát triển, áp lực ích ất động sản giới V nợ công cao , nguồn lực khơng muốn năm vừa O A giảm nội hóa chi phí qua cho thấy, - Khơng gian cho nguồn ngoại tác lên đ y nhóm lợi thu từ đất lớn nhƣ nhà đầu tƣ ích tạo ph n tích - Đẩy mạnh hình thức hợp tác cơng tƣ chủ đề sách đƣợc ƣa chuộng cốt l i để triển khai công vụ VC ất động sản rủi ro tiềm khách hàng ẩn thị trƣờng nhà đầu tƣ ất động sản dẫn ất động sản mà đến tác động tiêu muốn đẩy gánh cƣc quy mơ n ng chi phí lên lớn cho ng n sách ho c kinh tế hệ thống ngƣời có ng n hàng, ngƣời - Xu hƣớng ph n cấp quyền sử dụng lao động có nhu quản lý ng n sách cho đất trƣớc cầu nhà Việc địa phƣơng, ủng chống nhóm lợi hộ mạnh mẽ sáng ích thao túng để kiến nguồn thu hạn chế rủi ro có nhu cầu ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 80 - C ng với trình đấu đƣợc giá quyền sử dụng đất thực chống Việc đẩy nhanh tốc độ cổ sở hữu ch o, quy phần hóa, thối vốn nhà định nƣớc khỏi doanh huy động nghiệp chủ yếu giá trị vốn cho đầu tƣ quyền sử dụng đất ds, quy định chuyển quyền sử dụng đề xuất ch t chống chẽ đầu đất từ nhà nƣớc sang tƣ nh n Khi áp dụng Các cơng cụ tài hình thức VC tạo đƣợc nguồn vốn mà lớn đƣợc sử dụng không g y áp lực lên dự án ng n sách tƣ nh n có đầu tƣ theo hình quyền sử dụng đất nộp, thức cịn sở hữu nhà nƣớc đƣợc quan t m V , kêu không thu đƣợc khoản VC phần vốn gọi nguồn lực tƣ nh n áp dụng hình thức quản lý rủi ro để tránh rủi ro đạo đức Khả Mức độ mà - chấp nhận qua cơng xã hội o tính cơng ằng cao đánh vào ngƣời hƣởng chúng chấp lợi trực tiếp từ dự án đầu nhận ủng hộ tƣ hạ tầng, chủ đầu tƣ, đề sách xuất ngƣời giàu gom nhà, gom đất nên tiềm đƣợc ủng hộ cao ismail - [2010] ởi TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 81 nhóm ngƣời ngh o, đ c iệt thƣờng ngƣời ị đẩy nơi khác hạ tầng đƣợc cải thiện mức sống tăng lên - guồn thu đƣợc sử dụng trực tiếp cho dự án theo gom vào nguồn thu ng n sách chung - hạm vị điều chỉnh khu vực cải thiện rộng với nhiều thành phần đƣợc tham vấn nên giảm đƣợc chống đối Tính khả Khả - ộ máy quan thuế - ăng lực ộ thi hành ủy an hay có sẵn áp lực cải cách máy hành chánh quan ộ máy hành yếu thực tốt sách Tính khả Sự sẵn có - Có ộ khung gia đất - Đòi hỏi khả thi k mức độ tin cậy cho khu vực, xác định giá thuật công nghệ tảng để điều chỉnh theo thị trƣờng cần thiết cho giá thị trƣờng đánh giá mức độ việc thực tác động sách hƣ vậy, ối cảnh kinh tế v mô có lợi cho việc thúc đẩy áp dụng cơng cụ điều chuyển giá trị đất tăng thêm đầu tƣ hạ tầng ên cạnh tiêu chí ủng hộ khác tính hiệu quả, tính hữu hiệu tính công ằng xã hội Tuy nhiên, c ng nhƣ khuyến cáo rút từ kinh nghiệm triển khai LVC giới, yếu tố kinh tế trị học rào cản lớn cho việc thông qua ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 82 áp dụng sách thể hai điểm chống đối nhóm lợi ích, nhóm thân hữu liên quan đến ất động sản tình hình thực tế xu hƣớng ph n cấp ng n sách cho địa phƣơng thể chủ yếu ph n cấp quản lý ng n sách Triển khai LVC liên quan đến thể chế, văn hóa trách nhiệm địa phƣơng nên việc điều quan trọng theo tác giả thay đổi cách tiếp cận để quyền trung ƣơng thơng qua chủ trƣơng cho ph p quyền địa phƣơng áp dụng LVC Chỉ sau chủ trƣơng đƣợc thông qua yếu tố k thuật liên quan đến hệ thống thuế định giá đƣợc quan tâm thích đáng để phục vụ cho việc triển khai LVC Đối với thách thức m t k thuật, có thuận lợi để giải hình thức h trợ k thuật nhằm thúc đẩy dự án đầu tƣ theo hình thức cơng ty tƣ vấn nƣớc ngồi22 , gói h trợ k thuật có tham gia ơn chƣơng trình cải cách hành mà phủ triển khai gần nhƣ ao hàm toàn ộ nội dung ản ngành thuế, vấn đề hiệu việc triển khai cải cách Hiện nguồn thu từ đất đƣợc phân cấp cho quyền địa phƣơng với xu buộc địa phƣơng phải tự chủ ngân sách nhiều nên áp dụng loại thuế, phí để điều chuyển giá trị gia tăng từ đất phù hợp với xu phân cấp ngân sách khơng làm ảnh hƣởng đến nguồn thu trung ƣơng tăng đƣợc nguồn thu tự chủ cho địa phƣơng Về lý thuyết kinh tế tính hiển LVC, việc áp dụng hình thức điều chuyển mang lại nguồn thu hiệu cho đầu tƣ hạ tầng Khơng có áp lực nợ cơng cao, việc đẩy nhanh q trình hội nhập làm giảm nguồn thu thuế quan nên hình thức thuế nội địa nguồn thu có tính bền vững hiệu cao Các khoản thuế, phí liên quan đến bất động sản đóng vai trị quan trọng bổ sung nguồn thu cho ngân sách Và theo nguyên tắc, khoản thuế ho c phí tác động hay phát triển đánh trực tiếp lên tài sản có giá trị tăng thêm tính theo giá thị trƣờng để tài trợ cho dự án ln có hiệu kinh tế cao chế tài trợ cho phát triển hạ tầng từ nguồn thu chung, hình thức điều chuyển giá trị giải pháp hữu hiệu 22 Hiện Việt Nam có dự án h trợ k thuật phạm vi nƣớc tổ chức Ngân hàng giới (WB), Ngân hàng phát triển châu Á (ADB), hay T CM c ng có ự án h trợ k thuật “Tăng cƣờng dự án metro TP.HCM” khuôn khổ Dự án chuyên gia PPP từ Hàn Quốc ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 83 Ngồi ra, q trình đấu giá, giao đất, cho th đất cơng q trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc đƣợc đẩy mạnh thời gian qua tới đ y khiến cho qu đất công giảm để chuyển qua cho khối doanh nghiệp quốc doanh, nhƣ nguồn thu từ biện pháp điều chuyển lại cao nhiên khía cạnh kinh tế trị học lợi ích nhóm lợi ích, thân hữu liên quan đến bất động sản lớn lên trở thành trở ngại cho việc thơng qua thực thi sách điều chuyển Tuy nhiên, nhóm lợi ích ất động sản thƣờng ngƣời sở hữu hiểu theo ngh a có quyền sử dụng đất sở hữu tài sản phát triển đất cuối c ng hƣ cơng cụ điều chuyển dƣới hình thức khoản thu lần tác động trực diện vào nhóm đối tƣợng vấp phải phản kháng nhiều hình thức thu năm thuế cải thiện đánh lên ngƣời “sở hữu” cuối c ng ho c theo thời gian “sở hữu” thực tế chủ đất Xét lâu dài, với q trình nhóm lợi ích, nhóm thân hữu lớn đƣợc hƣởng lợi từ việc tác động sách nhằm trục lợi từ qu đất nhƣ phát triển thành bất động sản thƣơng mại để chuyển nhƣợng lại cho ngƣời mua sau (có nhu cầu sử dụng thực tế) áp lực chống đối c ng giảm theo k m với thất tài sản cơng đất oan uổng nhiều đối tƣợng khác xã hội Với áp lực cải cách, nợ công ngày tăng lên c ng với xu hƣớng giảm áp lực nhƣ sớm hay mƣợn c ng tới điểm cân để công cụ tạo nguồn thu bền vững đƣợc áp dụng nhƣng đánh giá tâm trị đủ lớn để vƣợt qua rào cản thể chế chống đối nhóm lợi ích, nhóm thân hữu để thơng qua sách điều khó hạm vị nghiên cứu đề tài công cụ điều chuyển giá trị hững điều kiện để triển khai tốt công cụ tài mà vấn đề thể chế tính minh ạch trách nhiệm giải trình với giám sát ngƣời bị ảnh hƣởng, ộ phận độc lập c ng tảng chung để triển khai tốt cho ất k cơng cụ tài công khác, đƣợc nghiên cứu riêng ismail - [2010] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... nhƣng áp dụng thêm mức thuế đánh vào phần giá trị tăng thêm bất động sản tax increment đầu tƣ sở hạ tầng Land Value Tax (Thuế giá trị đất): mức thuế tăng thêm đánh vào giá trị đất khơng đánh vào giá. .. việc áp dụng cơng cụ điều chuyển giá trị tăng thêm đất đai dọc tuyến đƣờng vào tổng mức đầu tƣ dự án để tăng cƣờng sở lý thuyết cho việc xem x t áp dụng iện pháp VC nhằm huy động vốn cho đầu tƣ hạ. .. 60% giá trị tăng thêm ất động sản việc đầu tƣ hạ tầng Phạm vi áp dụng điều chuyển khoảng cách tiếp cận ộ đến tiện ích dự án Thời gian điều chuyển đƣợc c n phƣơng án tài cụ thể dự án thời gian