Do hầu hết các khoản vay thế chấp để đầu tư bất động sản thường có thời gian rất dài, nên người đi vay có xu hướng trả nợ trước hạn. Vấn đề ở đây là phải xác định số dư nợ để tất tốn khoản vay trước hạn. Có rất nhiều cách để xác định dư nợ cho vay khi thanh toán trước hạn.
Khi đi vay, người cho vay, cụ thể là các ngân hàng sẽ cung cấp cho người đi vay Bảng kế hoạch trả nợ dự kiến. Dựa vào bảng này, người đi vay sẽ biết được khoản nợ gốc đã thanh toán, và khoản nợ cần phải tất toán.
Nếu như có Bảng kế hoạch dự kiến thì người đi vay sẽ nhẹ nhàng hơn trong việc xác định khoản dư nợ. Tuy nhiên, nếu như khơng có bảng này, người đi vay có thể tự tính bằng 2 cách cịn lại.
Cách 2: Áp dụng cơng thức
PV m=PMT ×
Trong đó:
m: Thời điểm người đi vay quyết định thanh toán trước hạn n: Thời gian đáo hạn của khoảng nợ vay
i: Lãi suất người đi vay phải trả cho người cho vay
Cách 3: Tính tỷ lệ nợ cịn lại chưa thanh tốn
Số dư nợ cịn lại = Nợ đã vay – Nợ đã trả
Số dư nợ còn lại = Nợ đã vay Tỷ lệ nợ còn lại chưa trả
Tỷ lệ nợ còn lại = 1 –
Đối với khoản vay thanh toán theo phương thức khấu trừ tồn phần, ta có cơng thức sau:
Tỷlệ nợ cịnlại=1−
Trong đó:
m: Thời điểm người đi vay quyết định thanh toán trước hạn n: Thời gian đáo hạn của khoảng nợ vay
i: Lãi suất người đi vay phải trả cho người cho vay
Ưu điểm của cách này so với cách thứ 2 là người cho vay khơng cần phải tính PMT, mà chỉ cần dựa vào lãi suất và thời gian quyết định thanh toán trước hạn.
Lưu ý, đối với các phương thức thanh tốn khác, cơng thức này khơng được áp dụng. Ví dụ 10:
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh tốn khấu trừ tồn phần.
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.
Tóm tắt ví dụ
Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Yêu cầu:
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh tốn khấu trừ tồn phần.
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hồn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.
Giải
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh tốn khấu trừ tồn phần Với n = 30 12 = 360 (tháng)
FV360 = 0
Khoản thanh toán định kỳ theo phương thức thanh tốn khấu trừ tồn phần:
PMT =
Tháng 1:
PMT = 617,17$
Lãi phải trả = 60.000 0,01 = 600,00$
Khoản vay gốc phải trả = 617,17 – 600,00 = 17,17$
Số dư nợ cuối kỳ = Khoản vay gốc – Khoản vay gốc đã trả tháng 1 = 60.000 – 17,17 = 59.982,83$
Tháng 2:
PMT = 617,17$
Lãi phải trả = 59.982,83 0,01 = 599,83$
Khoản vay gốc phải trả = 617,17 – 599,83 = 17,34$
Số dư nợ cuối kỳ = Số dư nợ cuối kỳ tháng 1 – Khoản vay gốc đã trả tháng 2 = 59.982,83 – 17,34 = 59.965,49$
Tương tự với cách tính trên, ta sẽ có được bảng kế hoạch trả nợ dưới đây: Tháng 1 2 3 … 118 119 120 121 122 … 358 359 360
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.
Cách 1: Nhìn vào bảng trả nợ dự kiến mà người cho vay cung cấp Số dư nợ cuối kỳ vào thời kỳ n = 10 12 = 120 (tháng) là 56.050,80$ → Khoản nợ còn lại mà người đi vay phải trả là: 56.050,80$
Cách 2: Đi tìm hiện giá của khoản thanh tốn định kỳ không đổi PMT = 617,17$ với tỷ lệ lãi suất 12% trong 20 năm còn lại cho đến khi đáo hạn.
Với n = 30 12 = 360 (tháng) m = 10 12 = 120 (tháng) PV m=PMT × PV 240=617,17 ×
→ Khoản nợ còn lại mà người đi vay phải trả là: 56.051,02$ Cách 3: Đi tìm tỷ lệ nợ cịn lại phải thanh tốn
Tỷ lệ nợ cònlại=1− (1+i)120−1
=0,093418=93,418 %
→ Khoản nợ cịn lại phải thanh tốn = 93,418% × 60.000 = 56050,79$
Ghi chú: Sự sai lệch của các đáp án từ các cách làm trên là kết quả từ việc làm trịn số.
Ví dụ 11:
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.
Yêu cầu:
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán khấu trừ một phần.
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hồn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất tốn khoản vay trước hạn.
Tóm tắt ví dụ
Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Yêu cầu:
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán khấu trừ một phần.
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.
Giải
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán khấu trừ một phần Với n = 30 12 = 360 (tháng)
FV360 = 40.000$
Khoản thanh toán định kỳ theo phương thức thanh toán khấu trừ một phần:
PMT =
Tháng 1:
PMT = 605,72$
Lãi phải trả = 60.000 0,01 = 600,00$
Khoản vay gốc phải trả = 605,72 – 600,00 = 5,72$
Số dư nợ cuối kỳ = Khoản vay gốc – Khoản vay gốc đã trả tháng 1 = 60.000 – 5,72 = 59.994,28$
Tháng 2:
PMT = 605,72$
Lãi phải trả = 59994,28 0,01 = 599,94$
Khoản vay gốc phải trả = 605,72 – 599,94 = 5,78$
Tương tự với cách tính trên, ta sẽ có được bảng kế hoạch trả nợ dưới đây: Tháng 1 2 3 … 118 119 120 121 122 … 358 359 360
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hồn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất tốn khoản vay trước hạn.
Cách 1: Nhìn vào bảng trả nợ dự kiến mà người cho vay cung cấp Số dư nợ cuối kỳ vào thời kỳ n = 12 10 = 120 (tháng) là 58.683,60$ → Khoản nợ còn lại mà người đi vay phải trả là: 58.683,60$
Cách 2: Đi tìm hiện giá của khoản thanh tốn định kỳ không đổi PMT = 605,72$ với tỷ lệ lãi suất 12% trong 20 năm cịn lại cho đến khi đáo hạn.
PV m=PMT ×
PV 240=605,72×
→ Khoản nợ cịn lại mà người đi vay phải thanh toán là 58.683,37$
Ghi chú: Sự sai lệch của các đáp án từ các cách làm trên là kết quả từ việc làm trịn số.
Ví dụ 12:
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.
Yêu cầu:
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán chỉ trả lãi.
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hồn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất tốn khoản vay trước hạn.
Tóm tắt ví dụ
Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Yêu cầu:
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán chỉ trả lãi.
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.
Giải
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán chỉ trả lãi Với n = 30 12 = 360 (tháng)
FV360 = 60.000$
Khoản thanh toán định kỳ theo phương thức thanh toán chỉ trả lãi:
PMT =
Tương tự với cách tính trên, ta sẽ có được bảng kế hoạch trả nợ dưới đây:
Tháng 1 2 3 … 118 119 120 121 122 …
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.
Vì người đi vay và người cho vay quyết định hoàn trả theo phương thức chỉ trả lãi, nên trong q trình 120 tháng trước khi quyết định thanh tốn trước hạn, người đi vay chỉ trả lãi cho người đi vay mà khơng trả khoản nợ gốc. Vì thế, khi quyết định thanh tốn trước hạn, người đi vay phải hồn trả hoàn toàn khoản nợ gốc ban đầu là 60.000$ cho người cho vay.
Ví dụ 13:
Một khoản vay thế chấp bất động sản 60.000$ với điều kiện thời hạn vay 30 năm, lãi suất 12%/năm, kỳ ghép lãi theo tháng.
Yêu cầu:
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán khấu trừ âm.
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.
Tóm tắt ví dụ
Khoản vay (PV): 60.000$ Thời hạn vay: 30 năm
Lãi suất (i): 12%/năm → Lãi suất hàng tháng: 12%/12 = 1% (kỳ ghép lãi theo tháng) Yêu cầu:
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán khấu trừ âm.
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.
Giải
a. Lập kế hoạch trả nợ theo phương thức thanh toán khấu trừ âm. Với n = 30 12 = 360 (tháng)
FV360 = 80.000$
Khoản thanh toán định kỳ theo phương thức thanh toán khấu trừ một phần:
PMT =
Tháng 1:
PMT = 594,28$
Khoản vay gốc phải trả = 594,28$ – 600,00 = -5,72$
Số dư nợ cuối kỳ = Khoản vay gốc – Khoản vay gốc đã trả tháng 1 = 60.000 – (–5,72) = 60.005,72$
Tháng 2:
PMT = 594,28$
Lãi phải trả = 60.005,72 1% = 600,06$
Khoản vay gốc phải trả = 594,28 – 600,06 = -5,78$
Số dư nợ cuối kỳ = Số dư nợ cuối kỳ tháng 1 – Khoản vay gốc đã trả tháng 2 = 60.005,72 – (–5,78) = 60.011,50$
Tương tự với cách tính trên, ta sẽ có được bảng kế hoạch trả nợ dưới đây:
Tháng 1 2 3 … 118 119 120 121 122 … 358 359 360
b. Vào năm thứ 10, người đi vay quyết định bán tài sản. Lúc này, người đi vay phải hoàn trả hết khoản đã vay để có thể bán tài sản. Hãy xác định số dư nợ mà người đi vay phải thanh toán cho người cho vay để tất toán khoản vay trước hạn.
Cách 1: Nhìn vào bảng trả nợ dự kiến mà người cho vay cung cấp Số dư nợ cuối kỳ vào thời kỳ n = 12 10 = 120 (tháng) là 61.316,40$ → Khoản nợ còn lại mà người đi vay phải trả là: 61.316,40$
Cách 2: Đi tìm hiện giá của khoản thanh tốn định kỳ khơng đổi PMT = 594,28$ với tỷ lệ lãi suất 12% trong 20 năm còn lại cho đến khi đáo hạn.
Với n = 12 30 = 360 (tháng) m = 12 10 = 120 (tháng)
FV360 = 80.000$
PV m=PMT ×
1−
PV 240=594,28×
Ghi chú: Sự sai lệch của các đáp án từ các cách làm trên là kết quả từ việc làm tròn số.