Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạtđộng định giá bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại và đô thị

Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyể

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 3

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4

1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS 4

1.1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.1.2 Thế chấp BĐS 5

1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS 7

1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS 8

1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 9

1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp định giá BĐS 9 1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 10

1.2.3 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp 13

1.2.4 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp 13

1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 15

1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐG BĐS 15

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15

1.4.2 Phương pháp chi phí 20

1.4.3 Phương pháp vốn hoá 26

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ 31

2.1 GIỚI THIỆU VỀ SÀN BĐS CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ 31

2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS công ty cổ phần phát triển thương mại và dịch vụ : 31

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận 33

2.1.3 Sản phẩm dịch vụ 38

2.2 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS 39

2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu 39

2.2.2 Phân tích sơ bộ 39

2.2.3 Lên kế hoạch định giá 39

2.2.4 Triển khai định giá 40

2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia 40

2.2.6 Thực hiện điều tra 41

2.2.7 Lên kết quả sơ bộ 41

2.2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng 41

2.3 THỰC TRẠNG BÂT ĐỘNG SẢN ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP 41

2.3.1 Giới thiệu bất động sản mục tiêu 41

2.3.2 Triển khai định giá BĐS mục tiêu 42

2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BĐS CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ 50

2.4.1 Kết quả đạt được 50

2.4.2 Tồn tại 51

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ 52

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA SÀN: 52

3.2 GIẢI PHÁP: 52

3.3 KIẾN NGHỊ 59

KẾT LUẬN 61

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

LỜI MỞ ĐẦU

Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liềnvới đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản,…Do đó,BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS(mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) là dựa trên việc thẩm địnhgiá đáng tin cậy Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐSnước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam Nhiều tổ chức,

cá nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huyđộng được đó là vay thế chấp Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, kháchquan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thếchấp Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bấtđộng sản Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đángtin cậy nhất

Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao,lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càngbộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gâyhoang mang cho toàn xã hội, thỡ chớnh lúc này việc phát triển hoạt động định giákhông chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quantrọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐSnói riêng Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặcchuyển đổi mục đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phầnhóa, góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng

Sau một thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần pháttriển thương mại và đô thị nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay, em xin lấy đề tài cho

chuyên đề tốt nghiệp của mình là: “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại và đô thị”.

Mục đích nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá bất động sản thế chấp, nghiên cứu thực trạnghoạt động định giá tại Công ty và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động địnhgiá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS của Công ty

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê và so sánh, kết hợp với hỏi các nhõnviên định giá trong công ty

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty

cổ phần phát triển thương mại và đô thị và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện quy trìnhđịnh giá thế chấp tại công ty

Nội dung của đề tài bao gồm:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp

Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất

động sản công ty cổ phần phát triển thương mại và đô thị

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản

thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản của Công ty

Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.S Vũ thị Thảo và các anh chị trongphòng thẩm định giỏ đó giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập của mình

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮTĐG: định giá

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN

VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sảnbao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giaodịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thứcphân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng Theo cách phân chia từ thời La

mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mó thỡ phân chia thành tài sản thành hai loại là bấtđộng sản và động sản

Ở nước ta, Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định1: “BĐS là các tài sản

không thể di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…

BĐS bao gồm:

- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đấtđai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chấtlượng của đất đai đó);

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà

ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phũng,…(những nhà bạt di động của gánhxiếc, các lâu đài làm bằng đỏ, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà

là các động sản, hoặc công cụ lao động);

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống,bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đú: mỏyđiều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trỡnh, cỏc câycảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cụng trỡnh(những tài sản có thể tháo rời mà giátrị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà diđộng, các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theocác tiêu chuẩn đo lường nhất định;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cõy lõu năm; các công trình nuôitrồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các côngtrình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định

Điều kiện một vật được coi là BĐS khi:

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nókhông bị thay đổi;

- Tồn tại lâu dài;

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

1.1.2 Thế chấp BĐS

1.1.2.1 Khái niệm

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở

hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi làbên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụcủa bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

- Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụthuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai

- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ

ba giữ tài sản thế chấp

- Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàndân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rừ cỏc quyền đối với người sửdụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai Sự ra đời của LuậtĐất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng

và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bánđất đai Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS pháttriển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàngloạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐSphát triển mạnh mẽ

- Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn Một trong nhữngnguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấpBĐS Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vỡ nú đảm bảolợi ích giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp BĐS có thể mang thế chấp là nhàxưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở, và những tài sản gắn liền với đất đai và các côngtrình xây dựng

- Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý Nhà Nước thực hiện việcgiao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũtrang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài.Tuy nhiên, trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộgia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng

- Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sởhữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Vì vậy khi đemBĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủyếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nên trong thời gian thế chấp chủ sởhữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thểtrao đổi, chuyển nhượng các BĐS đú trờn thị trường

- Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thịtrường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thờiđiểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng Thông thườnggiá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thịtrường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.

1.3 Vai trò thế chấp BĐS

1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS

Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổchức tín dụng Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cánhân và tổ chức Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mìnhtrong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại cú thờm lượng vốn để phục vụ mục đíchcủa mình Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn sovới giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngõn hàng đều chỉ cho vaytheo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS Điều đó có nghĩa người đi vaychỉ được vay trên dưới 50% giá trị Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS

1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng

Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọngnhất Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các

dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Tránh rủi ro trong kinh doanh thỡ cỏc

tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay Ví dụ: đánhgiá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định cáctài sản hữu hình khác của khách hàng Để đảm bảo an toàn thỡ cỏc tổ chức tín dụngyêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay Các tài sản có giá trịlớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo Vìvậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cánhân và tổ chức khi cần vốn

- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạtđộng chủ yếu Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là mộttrong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường

- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãivay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS )

- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng caotrách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro cóthể xảy ra.

1.3.3 Đối với nền kinh tế

Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển củanền kinh tế Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không cú cỏc hoạtđộng tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ

Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốncủa ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển

1.4 Các quy định về thế chấp BĐS

Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định vềthế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về Đảm bảo tiền vaycho các tổ chức tín dụng; Thông tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫnthực hiện Nghị định 178/1999/NĐ và thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-NHNN Dựa vào các văn bản pháp luật trên quyđịnh về BĐS thế chấp như sau :

a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổchức tín dụng quy định theo:

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàngvay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bóo lónh theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giaocho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo tiền vay theo quy địnhcủa pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;

- Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảolãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu;

b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăckhông cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảolãnh và các giao dịch khác;

c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữuhoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợpđồng vay thế chấp Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín

dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệmcam kết về cam kết của mình.

Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau:

- Tên và địa chỉ cỏc bờn (có ngày, tháng, năm);

- Nghĩa vụ được đảm bảo;

- Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp;

- Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp;

- Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn;

- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;

- Các thoả thuận khác

Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộthì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó làmột điều kiện Bờn bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnhcủa mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết

Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất,BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bảnhướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chínhhoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giaodịch bảo đảm

Các bờn có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp,bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền Nếutrong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thựcthì phải tuân theo UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thựchợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố

1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP

1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp định giá BĐS là một nghệ thuật hay là

một khoa học về xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích làthế chấp BĐS

- Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằngtoán học.

- Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhậnđịnh và hình thành các quan điểm riêng

- Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó

- Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể

- Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếuvào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hìnhtoán học nào

- Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũngkhông thể vì thế mà tỏch chỳng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vịthống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luônluôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng củamỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từngloại bất động sản, từng vị trí của bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối vớibất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản làrất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giảiquyết

1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS

1.2.2.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS

Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS

Hình dáng lô đất: lô đất có hình dỏng vuụng vức, phù hợp hay méo mó

Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan

Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không

Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất haykhông, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ớt ụi nhiễm thì sẽ làm tănggiá trị của BĐS và ngược lại

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọalạc, hướng của BĐS

Yếu tố kinh tế:

Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắcchắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với cácđiều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gianchuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐScũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thờiđiểm cần được xem xét kỹ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đếngiá trị BĐS như thu nhập hàng năm từ BĐS

Yếu tố pháp luật:

 Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp

lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;

 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không,mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nướchay không

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạnchế (giấy cấp phép xõy dựng,…)

 Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn vớiBĐS (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…)

Yếu tố về tâm lý xã hội:

 Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe

 Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS

 Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua,

vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng

1.2.2.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tíchcực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâmhay không

- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tớnh dị biệt của BĐS

- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS

1.2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:

 Chính sách tài chớnh áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuêđất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất

 Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

 Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS

 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:

 Tình trạng cung – cầu BĐS trong khu vực

 Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

 Các điều kiện thị trường BĐS trong khu vực

 Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc, trường học, bênhviện, trình độ dõn trí,

 Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước

 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

 Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

 Số lượng cỏc lụ, thửa đất trống trong vùng

 Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng

 Tỷ lệ thuê và mức thuế suất

 Đặc điểm khu dân cư

 Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng

 Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá)

 Tình hình an ninh trong vùng

1.2.3 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp

- Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng làcác rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thếchấp Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhucầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngàycàng lớn Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng Hoạt động này thựchiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý

do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụtrả nợ

- Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thịtrường Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thịtrường nhất Đánh giá đúng giá trị của BĐS đảm bảo được lợi ích của cả hai bên cho

- Nếu ĐG BĐS cao hơn gớa thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽgặp khó khăn trong việc phát mại tài sản Nếu ĐG BĐS thấp hơn giá thị trường thìthiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ Đồng thời cũng khôngcạnh tranh được với các tổ chức tín dụng khỏc trờn thị trường Vì vậy hoạt động ĐGđòi hỏi tính khoa học, khách quan và tớnh chuyên môn hoá cao Trong trường hợp cầnthiết thỡ thuờ cỏc tổ chức ĐG bên ngoài

1.2.4 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp

Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:

 ĐG là xác định ĐG cho một mục đích sử dụng duy nhất của BĐS, và giữa mụcđích đầu tư và mục đích sử dụng phải có sự nhất quán;

 Mục đích sử dụng đất cũng chính là căn cứ mang tính pháp lý của BĐS

Nguyên tắc cung - cầu:

 Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung

và cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu

 Người mua không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự

 Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐSthay thế cho nhau;

 Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thếcần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởngđến sự thay thế

Nguyên tắc đóng góp:

 Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS

có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó;

 Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tănggiá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó;

 Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sungvào tài sản khi ĐG viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS;

Nguyên tắc cân bằng:

 Sự cân bằng thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấuthành của công trình;

 Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị BĐS;

 Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt đượcmức sử dụng cao nhất;

Nguyên tắc thay đổi:

 Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thì trường dotác động của 4 nhóm yếu tố: xã hội, kinh tế, môi trường và chính sách của Nhà nước;

 BĐS thay đổi theo thời gian sử dụng; và thị hiếu tiêu dùng

 Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu

tố ảnh hưởng đến giá trị;

Nguyên tắc phù hợp:

 BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh;

 Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sửhữu dụng cao nhất;

Nguyên tắc cạnh tranh:

 Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiềungười tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận;

 Cạnh tranh giữa cung và cầu; nội bộ cung và nội bộ cầu;

 Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS vớinhau và giữa BĐS này với BĐS khác Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kếtquả của sự cạnh tranh trên thị trường;

 Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợiích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua

Nguyên tắc ngoại ứng:

Phải quan tâm đến ảnh hưởng ngoại ứng của BĐS xung quanh tới BĐS mục tiêu:tiếng ồn, khói bụi, đặc điểm của khu vực thị trường…Cú ngoại ứng tích cực hoặcngoại ứng tiêu cực

1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS.

Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS.

Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS.

Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS.

Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá.

Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá

1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐG BĐS

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.4.1.1 Khỏi niêm, ý nghĩa của phương pháp so sánh

 ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lýcông nhận

1.4.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh

Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:

 Nguyên tắc cung - cầu:

 Người mua tạo ra Cầu, BĐS đưa ra giao dịch tạo ra Cung Giá trị thị trường củaBĐS là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đóCung và Cầu cân bằng

 Trong MQH cung cầu, cung đáp ứng chập hơn so với sự thay đổi của cầu nên tathường tập trung phân tích vào cầu

Ứng dụng các nguyên tắc trên, người ĐG cần xem xét tất cả các vấn đề có liênquan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề ĐG.

- Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịchtrên thị trường

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được Tốt nhất là người ĐGtrực tiếp thu thập (thông tin sơ cấp), nếu không phải lấy thông tin từ những người trựctiếp tham gia hoặc chứng kiến giao dịch

- Thị trường cần ổn định

1.4.1.4 Các bước tiến hành

B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể

so sánh được với BĐS mục tiêu Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG càng chínhxác Chú ý đến chất lượng của thông tin Thông tin càng chớnh xác thì chất lượng địnhgiá càng đảm bảo

B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của

chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và chúng thực sự có thể so sánh được.Kiểm tra thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có

B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS) B4: Phõn tớch các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS

so sánh Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giácủa các BĐS khác biệt nhau

B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, lượng hoá

sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm

B6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu

- Điều kiện bán (động cơ bán): như bán cho người thõn, bỏn để trả nợ, chạy ỏn…

- Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua: như chi phí phá dỡ di dời các côngtrình không còn phù hợp, chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng,…

- Các điều kiện thị trường: lạm phát hay giảm phát, thay đổi mức thuế thu nhập,hạn chế của cỏc ngõn hang về cho vay để mua BĐS nhà ở, các biến động của Cung…

- Vị trí BĐS

- Các đặc tính vật chất của BĐS: kích thước, chất liệu xây dựng, đặc điểm xâydựng, tiện nghi, các chức năng sử dụng…

- Các đặc tính kinh tế của BĐS: Chính là chi phí vận hành BĐS

- Sử dụng (phân vùng): thực chất là tìm sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS sosánh với các BĐS mục tiêu

- Các giá trị cấu thành không phải là BĐS: quyền đi qua, các quyền về an toàncông, đê điều, các điểm đỗ xe, các công trình công cộng khác

Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:

 Các phương pháp phân tích định lượng:

- Phân tích số liệu theo cặp

- Phân tích số liệu theo nhóm

khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.

B3: Xác định số lượng điều chỉnh của thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho

mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giábán cho BĐS mục tiêu

B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐS so với BĐS mục tiêu.

B5: Thực hiện sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu.

1.4.1.6 Hạn chế của phương pháp

- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người ĐG đặt quá nhiều tintưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chấtphản ánh điều gì kết quả định giá không chớnh xác

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rấthạn chế

- Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập

- Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽnhanh chóng bị hạn chế

- Với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên

dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.

- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu

và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

- Người ĐG cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điêm yếu của số liệu

đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả các yếu tố và quan điểm phùhợp phải được đưa ra trong báo cáo ĐG

Mặc dù phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắng nhữngbằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng vàcho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp

1.4.2 Phương pháp chi phí

(Hay gọi là phương pháp giá thành hay phương pháp thầu khoán)

1.4.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí

- Khái niệm:

Phương pháp ĐG chi phí hình thành từ nguyên tắc thay thế & giả định rằng giá

trị của BĐS cần ĐG được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vậtthay thế

- Ý nghĩa:

 Áp dụng để ĐG BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,…

 Áp dụng trong ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị thu hồi

 Áp dụng trong ĐG đánh thuế & thuế suất được đánh lên giá trị của công trình vàđịa điểm của nó

 Áp dụng trong ĐG cho bảo hiểm BĐS

1.4.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng

- Nguyên lý chung:

Giá trị BĐS = CP địa điểm + CPXD - giảm giỏ tớch luỹ (do hao mòn, lỗi thời)

1.4.2.3 Các bước thực hiện

B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần ĐG, coi mảnh đất đó là trống và

việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất Coi việc sử dụng công trìnhhiện tại là cao nhất, tốt nhất vì bảo đảm cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếukhông nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại

B2: Ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện

có trên mảnh đất

B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trỡnh trờn mảnh đất (Xột trờn cỏc

nguyên nhân hao mòn như giảm giá do tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế, lỗithời bên ngoài,…)

B4: Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế - Tổng giảm giá tích luỹ B5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các chi phí của các

công trình cần cải tạo khác năm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào, đường đi

B7: Thực hiện điều chỉnh giá trị ước tính BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất cứ

tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí (ví dụ: đồ gỗ, thiết bị)

1.4.2.4 Các phương pháp xác định chi phí

Các loại chi phí:

Chi phí trực tiếp: là những chi phí tham gia tạo dựng lên BĐS;

 Vật liệu, thiết bị sử dụng trong quá trình xây dựng

 Lao động

 Máy móc trong xây dựng

 Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng

 Lán trại & hàng rào của nhà thầu,

 Các phương tiện dự trữ VLXD

 Chi phí thiết bị đường điện nước & CP sử dụng điện nước trong thời gian XD

 Chi phí quản lý & lợi nhuận của nhà thầu

 Chi phí thực hiện giao kèo

Chi phí gián tiếp: Là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải làchi phí phổ biến cho các hoạt động xây dựng;

 Chi phí cho kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng & giám sát thi công

Chi phí thay thế công trình

đã giảm giá

Chi phí xây dựng các công trình phụ đã giảm giá

 Chi phí bảo hiểm rủi ro, các loại thuế & phí xây dựng.

 Chi phí bảo đảm cho hoạt động của BĐS từ sau khi xây dựng xong đến khi đạtmức chiếm hữu ổn định

 Chi phí Marketing

 Chi phí quản lý hành chính

 Chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản

- Lợi nhuận của chủ sở hữu là nguồn phát triển

 Chi phi thay thế:

Là CP hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang ĐG,

có tính đến cả điểm lỗi thời của công trỡnh đú Nghĩa là CPXD công trình tái tạo làbản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, về thiết kế, về cáchtrang trí, trình độ tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗithời, không hiệu quả của công trỡnh đú

Chi phí này cho giá trị chính xác BĐS cần ĐG, song không thực tế vì không thểtìm được những kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi của mộtcông trình cụ thể

 Chi phí tái tạo công trình:

Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tươngđương với công trình được ĐG theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành.Điều này có nghĩa là các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật sử dụng xây dựng côngtrình là hiện đại, loại bỏ tất các bộ phận lỗi thời

Chớ phí này thường thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đến các bộphận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại

Chi phí này có tính hiện thực cao hơn nên trong thực tế sử dụng phổ biến hơn.Các phương pháp xác định chi phí:

 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:

 Được sử dụng để ước lượng CP/m2 đơn vị diện tích người ĐG khai thác sốliệu sẵn có trên thị trường, tìm thông tin về BĐS sẵn có trên thị trường

 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành:

Tính chi phí theo số lượng các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS: Chi phí cho nền,móng, tường, dầm, xà,…Ta có thể sử dụng các định mức xây dựng được công bốđịnh kỳ ở các địa phương

 Phương pháp khảo sát số lượng:

Là phương pháp tính toán nhằm phản ánh số lượng và chất lượng của các loại vậtliệu đã được sử dụng & tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết

sử dụng trong xây dựng công trình

→ Ưu: đây là phương pháp ước lượng chi phí hoàn thiện & chính xác nhất

→ Nhược: mất nhiều thời gian, người ĐG phải có hiều biết & kinh nghiệm vềlĩnh vực xây dựng

Tổng CP phát triển công trình = (tổng số tiền vật liệu & lao động) + phí quản lý +lợi nhuận của nhà đầu tư

Việc tính toán phụ thuộc vào quy mô dự án & các nhà thầu, việc kiếm soát sốlượng & tính chi phí cụ thể do một người hoặc một nhà thầu chính chuẩn bị

1.4.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình

Khái niệm giảm giá tích luỹ:

Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạ ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế &chi phí tái tạo công trình so với giá thị trường của công trình tương tự tại thời điểm ĐG.Giảm giá tích luỹ được rút ra từ thị trường, nó khác với khấu hao kế toán (là giátrị ghi sổ theo thời gian)

Các nguyên nhân làm giảm giá:

 Hư hỏng do quá trình sử dụng: tuổi BĐS, mối mọt, lũ lụt, hư hỏng kết cấu dolửa, nước, chất nổ hoặc con người;

 Do lỗi thời chức năng: sai sót trong thiết kế làm hạn chế sử dụng hay dư thừaphương tiện làm lãng phí sử dụng

VD: dây điện quỏ bộ, tường quá mỏng hay quá dầy

 Do lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn ào giao thông, khói bụi, các quy định

về xây dựng, quy hoạch làm giảm tính hữu ích của việc sử dụng BĐS; Các nâng cấp tronglòng đất làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS; Suy thoái kinh tế, giảm cung cầu,…

Có những yếu tố có thể sữa chữa được và không thể sửa chữa được

Tuổi của công trình:

Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của côngtrình có ảnh hưởng rất lơn đến giá trị còn lại của BĐS

 Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khi nóđược xây dựng cho tới khi nó trở thành gành nặng kinh tế đối với địa điểm

 Khi tính tuổi kinh tế của công trình mục tiêu, người ĐG phải tính đến tuổi kinh

tế điển hình của các BĐS tương tự trên thị trường

 Tuổi sử dụng: là khoảng thời gian mà các kết cấu của công trình có thể kỳ vọngthực hiện được chức năng theo thiết kế ban đầu

 Tuổi thực tế của công trình (hay tuổi theo thời gian): thể hiện thời gian đã quacủa công trình kể từ khi nó được xây dựng xong cho đến ngày ĐG

 Tuổi hiệu quả của công trình thể hiện điều kiện và sử dụng của cấu trúc

 Tuổi kinh tế còn lại của công trình: là khoảng thời gian mà công trình được kỳvọng tiếp tục đóng góp và giá trị của BĐS Nó được ước lượng là khoảng thời gian kể

từ ngày ĐG đến kết thúc tuổi kinh tế của công trình

 Tổng tuổi kinh tế của công trình thường bằng tổng số tuổi hiệu quả của côngtrình và tuổi kinh tế còn lại của công trình

 Tuổi sử dụng còn lại của công trình: là khoảng thời gian kể từ ngày ĐG đến thờiđiểm kết thúc tuổi sử dụng của công trình

Như vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa vào một phần vàotuổi sử dụng của nó mà thôi, quan trọng là dựa vào tính hữu ích tương đối, điều kiệnvật chất của nó

Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình:

 Tính lỗi thời chức năng;

 Xác định lỗi thời bên ngoài;

 Những yếu tố sửa chữa được thì tính toán chi phí sửa chữa, những yếu tố không sửachữa được thì vốn hoá phần thất thu

B2: Cộng tất cả được tổng giảm giá tích luỹ công trình:

Chi phí thay thế công trình

Tổng giảm giá tích luỹ công trình

 Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường:

B1: Điều tra đỳng cỏc BĐS được bán có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, cụ

thể là về số lượng & các loại hao mòn giảm giá (không nhất thiết là phải cùng thịtrường)

B2: Thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho một số yếu tố nhất định: quyền lợi,

điều kiện thanh toán, điều kiện bỏn…

B3: Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán mỗi BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận

được chi phí thay thế công trình đã được giảm giá

 Ước lượng các cải thiện của BĐS so sánh tại thời điểm bán

 Ước lượng chi phí thay thế công trình chính +Ước lượng chi phí thay thế các cảithiện khác trong mỗi so sánh = Chi phí thay thế của toàn bộ công trình trên đất đai

B4: Trừ chi phí đã giảm giá của công trình khỏi Chi phí thay thế công trình để nhận

được tổng giảm giá tích luỹ

B5: Chuyển đổi tổng giảm giá tích luỹ → %

% giảm giỏ tích luỹ = tổng giảm giá tích luỹ / Chi phí thay thế công trình

Nếu có sự khác nhau giữa các so sánh, người ĐG phải tính tỉ lệ giảm giá tích luỹhàng năm

% giảm giỏ tích luỹ hàng năm = % giảm giá tích luỹ / số năm tuổi thực tế

Nếu có sự khác biệt giữa tuổi thực tế & tuổi hiệu quả thì chia cho tuổi hiệu quả

B6: Thực hiện hoà hợp tỉ lệ giảm giá hàng năm.

Hạn chế: Trong thực tế, chúng ta ước lượng chi phí tái tạo công trình và chi phícủa đất Nếu không có phương pháp phù hợp thì những cho những kế quả khác nhau

 Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình:

Tính tổng giảm giá công trình = Tuổi hiệu quả /Tuổi kinh tế x 100% x CP thay thếcông trình

B1: Xác định tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị

trường Và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiờu

B2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của BĐS so sánh tương tự.

Tỉ số này dùng để tính tổng giảm giá công trình

B3: Trừ tổng giảm giá luỹ ra khỏi chi phí thay thế, tái tạo công trình sẽ nhận được

giá trị của công trình cần ĐG

3) Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố tuổi thọ ngắn & dài Tỉ lệ giảmgiá tính theo cả công trình nên độ chính xác không cao.

1.4.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí

 Dựa vào thông tin thị trường nờn cú những hạn chế giống phương pháp so sánh

 Chi phí thực chất không tạo ra giá trị Cho nên phương pháp này đã không phảnánh được giá trị thị trường của BĐS

 Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc sẵn có trên thị trườngnhưng đối nghịch nhau nờn khú xác định một cách hợp lý lợi nhuận đầu tư Nếu dùng

để ĐG cho đầu tư thỡ tớnh thuyết phục của phương pháp này sẽ giảm trầm trọng

 Phương pháp này sử dụng cách tiế cận cộng dồn trong khi tổng giá trị nhiều bộphận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể

 Khi ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người ĐG,chưa có một phương pháp thống nhất

 Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người ĐG phải thông thạo kĩ thuật xây dựng

& phải có kinh nghiệm

 Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra dự báo phù hợp nên ít khiđược chấp nhận để cung cấp cho các ĐG có giá trị hiệu quả

1.4.3 Phương pháp vốn hoá

(Hay còn gọi là phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập)

1.4.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá

- Khái niệm:

Là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho BĐS tạo thu nhập vì:

 Với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra thặng dư tài chính lớnhơn chi phí để cú nú

 Thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục

trong suốt thời kỳ quyền BĐS còn hiệu lực.

 Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thànhtổng số tiền vốn

Phạm vi của nhiệm vụ ĐG đòi hỏi việc ước lượng giá trị lợi ích của vốn tự cóhoặc tổng giá trị bao gồm cả vốn tự có và vốn vay thế chấp Người ĐG không chỉ ĐGgiá trị toàn quyền sở hữu BĐS, hợp đồng cho thuê và hợp đồng đi thuê, họ còn đượcmời đến để ĐG các quyền BĐS thực bao gồm nhiều yế tố khác Cụ thể:

Phương pháp vốn hoá ở đây được áp dụng để ước tính giá trị thị trường của toànquyền sở hữu, lợi ích của người cho thuê Các kết luận sẽ phù hợp với các chỉ số giá trịđạt được từ phương pháp ĐG khỏc Các chỉ số giá trị từ mỗi phương pháp sẽ phản ánhcùng một lợi ích trong BĐS

Các lợi ích tương lai:

Các lợi ích sở hữu các quyền cụ thể trong BĐS tạo thu nhập bao gồm quyền nhânđược lợi nhuận tích tụ được đối với BĐS trong suốt thời gian nắm giữ cộng với tiềnthu được từ việc bán lại hoặc thu hồi ở giai đoạn kết thúc đầu tư Do đó, có nhiềuthước đo khác nhau về các lợi ích tương lai được xem xét trong phương pháp này

 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI):

Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng góp cho BĐS ở mức chiếm hữu đầy đủtrước khi trừ đi các chi phí hoạt động

 Tổng chi phí hiệu quả (EGI):

Là thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh chothất thoát tiền thu cho bỏ trống và không thu được tiền thuê

 Thu nhập hoạt động ròng (NOI):

Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo còn lại sau khi đã trừ đi tất cả mọi chi phí

hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả trước khi trừ tiền vay thế chấp.

NOI = EGI – chi phí hoạt động

Chi phí hoạt động bao gồm:

- Chi phí quản lý: trả lương cho công nhân viờc quản lý toà nhà;

- Chi phí bảo dưỡng sửa chữa định kỳ;

- Chi phí cho các tiện ích như điện, nước,…

- Thuế;

 Dòng tiền trước thuế = NOI – Lãi vay

 Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền trước thuế - thuế TNDN

 Giá trị thu hồi

1.4.3.3 Tỉ lệ vốn hoá

Các loại tỉ lệ vốn hoá:

 Tỉ lệ thu nhập: áp dụng khi có thu nhập hàng năm của BĐS

Tỉ lệ vốn hoá chung (Ro) là tỉ lệ phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về NOIhàng năm với giá cả của BĐS(Gv)

Ro = NOI/Pbđs

Tỉ lệ vốn hoá tự có (Re) là tỉ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng vềluồng tiền trước thuế của một năm với vốn đầu tư hiện có

Re = Luồng tiền trước thuế/ Vốn tự có

 Tỉ suất lợi tức: là tỉ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó tường được thể hiện ở tỉ lệ

% lói kộp hàng năm & được dùng để chiết khấu các luồng tiền

Tỉ suất lợi tức chung (Yo) = Tỉ suất LN/ Tổng vốn đầu tư

Tỉ suất sinh lời của vốn tự có (Ye) = Tỉ suất lợi nhuận/ Vốn tự có

Xác định tỉ lệ vốn hoá:

Các nhân tố ảnh hưởng:

 Các rủi ro đi kèm đầu tư: rủi ro cao  lợi nhuận mong đợi caotỉ lệ vốn hoá cao

 Đặc tính thị trường: cụ thể là lạm phát tương lai

 Tỉ suất lợi nhuận dự kiến của các đầu tư thay thế: chính là chi phí cơ hội của việcđầu tư

 Quan hệ cung - cầu đối với vốn & thuế đi kèm

Tỉ lệ vốn hoá chung Ro thường được xác định dựa vào các thông tin về BĐS

được giao dịch trên thị trường, cụ thể là các yếu tố sau:

Tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đikèm) = lãi suất trái phiếu chính phủ

Tỉ lệ rủi ro

 Tỉ lệ % lạm phát

Ro = R tối thiếu + tỉ lệ rủi ro + tỉ lệ % lạm phát

Thực tế ta chỉ thường sử dụng 2 thông tin đầu

1.4.3.4 Các phương pháp vốn hoá

Phương pháp vốn hoá trực tiếp:

 Là phương pháp để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thểthành chỉ số giá trị bằng cách chia nó cho một tỉ lệ thu nhập phù hợp hoặc chia nó choyếu tố thu nhập phù hợp

Gbđs = NOI / Ro hoặc G = NOI ì Y

 NOI (tổng thu nhập hoạt động ròng ước lượng) có thể được thay bằng tổng thunhập tiềm năng hoặc tổng thu nhập hiệu quả (thu nhập thực tế)

 Áp dụng chi thu nhập của vốn tự có:

Ge = TN vốn tự có / Re

Phương pháp chiết khấu các luồng tiền (vốn hoá lợi tức)

Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trịhiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỉ lệ phù hợp

Gbds = CF1/(1+r)^1+CF2/(1+r)^2+ + CFn/(1+r)^n

Trong đó:

SVn: giá trị thanh lý của BĐSr: tỉ lệ lợi tức, thường tính r người định giá phải phân tích đầu tư,đánh giá xem khoản đầu tư đú cú tạo ra lợi tức theo yêu cầu của nhàđầu tư hay không

CFi: là Dòng tiền vốn dự báo trong n năm CFn: bao gồm dòng tiền vốn năm thứ n và giá trị thanh lý BDS tạinăm thứ n

1.4.3.5 Cỏch tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS

Đối với BĐS đã cho thuê: thì thu nhập ước lượng dựa vào những hợp đồng thuê

B1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu

tố liên quan tác động đến thu nhập

B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài

sản, sửa chữa bảo hành

B3: Tìm tỉ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự B4: Áp dụng công thức vốn hoá thu nhập ròng để tìm ra giá trị tài sản