Giáo trình Định giá tài sản: Phần 1

Giáo trình Định giá tài sản nhằm trang bị cho người học những kiến thức cơ bản về lý thuyết định giá tài sản và các phương pháp định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường theo các thông lệ và tiêu chuẩn định giá trong nước và quốc tế. Giáo trình được thiết kế gồm 5 chương và chia thành 2 phần, phần 1 trình bày những nội dung về: tổng quan về định giá tài sản; định giá bất động sản; định giá máy móc thiết bị;... Mời các bạn cùng tham khảo!

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Trường Đại học Thương mại Chủ biên: PGS.TS LÊ THỊ KIM NHUNG TS VŨ XUÂN DŨNG GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÀ XUẤT BẢN HÀ NỘI - 2017 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa từ viết tắt Asean Hiệp hội Quốc gia Đông Nam Á BĐS Bất động sản CHXH Cộng hòa xã hội GDP Tổng sản phẩm nội địa MMTB Máy móc thiết bị NXB Nhà xuất PGS.TS Phó giáo sư, Tiến sĩ QH Quốc hội SXKD Sản xuất kinh daonh ThS Thạc sĩ TNDN Thu nhập doanh nghiệp TS Tài sản TS Tiến sĩ TSCĐ Tài sản cố định TTCK Thị trường chứng khoán UBND Ủy ban nhân dân USD Đô la Mỹ VAT Thuế giá trị gia tăng LỜI NÓI ĐẦU Trong kinh tế thị trường, giá trị tài sản cốt yếu hoạt động kinh tế Việc xác định giá trị tài sản hay định giá tài sản nhu cầu cần thiết quan trọng chủ thể để đưa định Mặc dù, hoạt động định giá xem có tính nghệ thuật song gắn sở nguyên lý khoa học thừa nhận rộng rãi Nếu hoạt động định giá tài sản tiến hành cách khoa học hợp lý giúp cho tổ chức cá nhân đưa định đầu tư, mua bán, xử lý tài sản,… phù hợp với mục tiêu nhu cầu Ngược lại, việc định giá tài sản không hợp lý, cung cấp thơng tin thiếu xác cho việc định tổ chức cá nhân, từ ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực mục tiêu họ Do đó, việc nghiên cứu nguyên lý định giá tài sản trở thành nhu cầu cần thiết khơng có giới hạn nhà nghiên cứu, nhà quản trị doanh nghiệp chủ thể quan tâm Học phần Định giá tài sản học phần có vị trí quan trọng chương trình đào tạo Cử nhân kinh tế ngành Tài - Ngân hàng, học phần thuộc khối kiến thức ngành; đồng thời học phần bổ trợ cho kiến thức ngành chuyên ngành chuyên ngành đào tạo khác Trường đại học Thương Mại chuyên ngành Kế toán doanh nghiệp, Kinh tế, … Học phần trang bị cho người học kiến thức lý thuyết định giá tài sản phương pháp định giá tài sản kinh tế thị trường theo thông lệ tiêu chuẩn định giá nước quốc tế; trang bị cho người học phương pháp kỹ cần thiết để triển khai thực tồn q trình nghiệp vụ định giá tài sản, xây dựng thực có hiệu công tác định giá tài sản Với mục tiêu vậy, giáo trình thiết kế gồm chương, gồm: - Chương 1: Tổng quan định giá tài sản - Chương 2: Định giá bất động sản - Chương 3: Định giá máy móc thiết bị - Chương 4: Định giá tài sản vơ hình - Chương 5: Định giá doanh nghiệp GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Giáo trình Định giá tài sản tài liệu cần thiết phục vụ cho nghiên cứu, giảng dạy giảng viên việc học tập sinh viên thuộc chun ngành Tài - Ngân hàng, Kế tốn doanh nghiệp, Kinh tế, … tài liệu tham khảo hữu ích cho độc giả quan tâm đến lĩnh vực Tham gia biên soạn giáo trình, gồm tác giả: * PGS.TS Lê Thị Kim Nhung, đồng chủ biên biên soạn chương 1,4 * TS Vũ Xuân Dũng, đồng chủ biên biên soạn chương 3,5 * ThS Vũ Xuân Thủy, biên soạn chương Trong trình biên soạn, tập thể tác giả tham khảo số tài liệu nước nước ngoài, chuẩn mực, văn pháp quy nhà nước, tiếp thu ý kiến đóng góp Hội đồng khoa học nghiệm thu giáo trình như: GS,TS Đinh Văn Sơn, TS Nguyễn Hồ Phi Hà, TS Nguyễn Phúc Hiền, TS Nguyễn Thu Thủy, PGS, TS Nguyễn Viết Thái Tập thể tác giả kế thừa có chọn lọc sách, tài liệu tham khảo, đồng thời cập nhật, bổ sung kiến thức theo yêu cầu hội nhập phát triển kinh tế Việt Nam Chúng xin chân thành cảm ơn tác giả tài liệu mà chúng tơi sử dụng, cảm ơn góp ý nhà khoa học giúp chúng tơi hồn thiện nâng cao chất lượng giáo trình Mặc dù tập thể tác giả có nhiều cố gắng, hạn chế điều kiện nghiên cứu trình độ có hạn nên giáo trình khơng thể tránh khỏi khiếm khuyết, hạn chế định Tập thể tác giả mong nhận ý kiến phê bình, góp ý quý báu độc giả để lần tái sau giáo trình hồn thiện TẬP THỂ TÁC GIẢ GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Mục tiêu: Chương cung cấp cho người học kiến thức lý thuyết định giá tài sản như: Các khái niệm liên quan đến tài sản định giá tài sản, nguyên tắc phương pháp định giá tài sản, làm tiền đề cho việc nghiên cứu chương tiếp sau Ngồi ra, cịn giới thiệu cho người học hoạt động định giá chuyên nghiệp (nghề thẩm định giá) - dịch vụ tài xuất có nhu cầu ngày cao kinh tế thị trường đại, qua giúp hình thành động học tập rèn luyện để lập nghiệp 1.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1.1 Khái niệm định giá tài sản Định giá tài sản tức việc xác định giá trị tài sản cụ thể nhiều phương pháp phù hợp Định giá hoạt động diễn thường xuyên chủ thể tham gia thị trường theo cấp độ khác Trong thực tế, thuật ngữ “định giá tài sản” hay “thẩm định giá” - valuation, mang chất xác định giá trị tài sản chủ thể khác thực Thẩm định giá dịch vụ định giá tài sản mang tính chuyên nghiệp, thực nhà chuyên mơn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Do vậy, giáo trình thuật ngữ “định giá tài sản” hiểu hoạt động mang tính chun mơn tương tự “thẩm định giá” Có nhiều khái niệm khác định giá: - Theo từ điển Oxfort: Định giá (Valuation) ước tính giá trị vật, tài sản, ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh Khái niệm đề cập đến ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ Khái niệm đề cập đến ước tính giá trị tiền quyền sở hữu tài sản cho mục đích xác định - Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): Định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đich thẩm định giá Do định giá áp dụng kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập phân tích, sau so sánh với tài sản định giá để hình thành giá trị chúng Khái niệm cho thấy, thuật ngữ “Định giá – valuation” tập trung vào xác định giá trị bất động sản theo mục đích xác định dựa kiện thị trường so sánh Như vậy, định giá thường mô tả “khoa học khơng xác”, phụ thuộc vào việc thu thập phân tích kiện thị trường người thẩm định viên - Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học quốc gia Singapore: Định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục 10 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN đồng thời xác định được số giảm giá lũy kế MMTB cần định giá Do đó, nhà định giá cần phải thơng thạo kĩ thuật có đủ kinh nghiệm áp dụng phương pháp b Nội dung phương pháp Phương pháp chi phí thường tiến hành theo nội dung cơng việc sau: Bước 1: Đánh giá tồn diện tình trạng MMTB cần thẩm định giá: Trong bước này, người làm công tác định giá cần đánh giá MMTB mặt: - Trạng thái máy móc, thiết bị: Cần làm rõ trạng thái MMTB thời điểm định giá vận hành, không vận hành lắp rắp hoàn chỉnh tháo rời thành phận - Vị trí máy móc, thiết bị: Cần xác định rõ vị trí MMTB định giá nơi chuẩn bị tháo dỡ hay tháo đỡ để xuất khẩu; kho để chuẩn bị xuất khẩu; kho trung chuyển hay kho nơi nhận thiết bị; nơi lắp đặt để sản xuất;… Mỗi vị trí trạng thái MMTB tương ứng với mục đích đánh giá khác Chẳng hạn, đánh giá lực thực tế MMTB, cần phải đánh giá thiết bị nơi MMTB lắp đặt trạng thái hoạt động - Danh mục MMTB định giá: Trong danh mục MMTB, cần có đầy đủ thơng tin liên quan như: Tên gọi (tiếng Việt ngoại ngữ xuất xứ, tốt tiếng Anh); ký mã hiệu; hãng sản xuất; nước sản xuất; năm sản xuất; số lượng; mức chất lượng lại nhà cung cấp tự đánh giá (nếu có); giá bán MMTB; tài liệu kỹ thuật liên quan tới MMTB đánh giá (nếu có) kèm theo danh mục - Nội dung phương pháp đánh giá: Việc đánh giá tiến hành theo nội dung phương pháp sau: + Đánh giá định tính chất lượng MMTB: Được áp dụng MMTB đơn lô thiết bị đơn hợp đồng thiết bị dây chuyền cơng nghệ có giá trị nhỏ Đối với MMTB đơn dây chuyền thiết bị cơng nghệ có giá trị lớn sau đánh giá định tính chất lượng MMTB cịn phải tiến hành xác định mức chất lượng thực tế MMTB Khi đánh giá định tính chất lượng MMTB, cần xem xét hồ 100 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN sơ, đối chiếu phù hợp MMTB định giá với danh mục MMTB có yêu cầu định giá Xem xét phù hợp MMTB danh mục thiết bị có yêu cầu thẩm định Việc tiến hành đánh giá MMTB để phân loại chất lượng MMTB Về phương pháp đánh giá, sử dụng phương pháp ngoại quan: Người làm công tác định giá quan sát, ghi nhận thực trạng hạng mục cần định giá Việc ghi nhận mơ tả viết tay hay chụp ảnh,… Bên cạnh đó, nhà định giá tiến hành đo đạc: đo đạc số thông số liên quan tới mức độ an tồn, kích thước hình học,… Ngồi ra, nhà định giá cịn xử lý thơng tin từ ý kiến chuyên gia (nếu có) + Xác định chất lượng thực tế MMTB: Được thực theo trình tự sau: Phân nhóm MMTB: thực định giá dây chuyền thiết bị có số lượng thiết bị nhiều hình thành cụm cơng nghệ độc lập Tùy theo quy mô dây chuyền công nghệ yêu cầu việc định giá, nhà định giá chia MMTB thành nhóm để thực việc xác định hạng mục định giá; hệ số trọng lượng hạng mục xác định tiến hành định giá Xác định mức chất lượng thực tế: Xem xét, kiểm tra đánh giá ghi nhận thực trạng theo danh mục hồ sơ MMTB Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay Trong bước này, nhà định giá cần ước tính chi chi phí để sản xuất thay MMTB cần định giá MMTB giống hệt MMTB loại có tính kỹ thuật tương tự Có hai loại chi phí chi phí tái tạo chi phí thay (bao gồm thuế, phí lợi nhuận nhà sản xuất) để sản xuất đưa MMTB vào sử dụng với đặc tính giống tương tự mặt cơng suất tiềm phục vụ giả sử sử dụng sử dụng tốt hiệu Chi phí tái tạo chi phí hành để chế tạo MMTB thay giống hệt MMTB mục tiêu cần định giá, bao gồm điểm lỗi thời MMTB mục tiêu Chi phí thay chi phí hành để sản xuất MMTB có giá trị sử dụng tương đương với MMTB mục tiêu cần định giá theo theo tiêu chuẩn, thiết kế cấu tạo hành Khi ước tính chi phí tái tạo chi phí thay thế, nhà định giá GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 101 phải tuân thủ quy định hành kế tốn chi phí tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu, lao động, đồng thời phải ý đến mặt giá thị trường hành đơn giá vật tư Căn vào lợi nhuận bình quân ngành sản xuất MMTB loại để ước tính nhuận nhà sản xuất Khi ước tính loại thuế, lệ phí cần phải tuân thủ quy định Nhà nước thời điểm định giá Bên cạnh đó, cần ước tính đầy đủ chi phí tiền lương, bảo hiểm xã hội, khoản chi phí quản lý, lệ phí, thuế, lợi nhuận nhà sản xuất,… chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa MMTB vào sử dụng,… nhằm đạt việc ước tính chi phí mức độ hợp lý Đối với MMTB sản xuất nước, cần phải có tính tốn cụ thể như: Dự tốn thiết kế MMTB; hãng sản xuất; chủng loại vật tư thiết bị theo ký mã hiệu; đặc tính kỹ thuật cụ thể MMTB; điều kiện chế tạo công, cấp bậc thợ,…; lượng điện tiêu thụ;… Đối với MMTB nước chưa sản xuất mà phải nhập khẩu, cần vào chứng từ nhập khẩu, vào giá bán công ty bán hàng, kiểm tra đối chiếu với thông báo chuyển tiền, tờ khai hải quan giấy phép nhập để xác minh giá nhập MMTB ngoại tệ Trên sở đó, quy đổi sang đồng nội tệ thời điểm tốn Bên cạnh đó, cần vào chi phí nhập hợp đồng chế tạo có liên quan để ước tính đầy đủ phí tái tạo hay chi phí thay MMTB cần định giá Bước 3: Ước tính giảm giá lũy kế MMTB Trong bước này, nhà định giá cần ước tính tổng số giảm giá lũy kế MMTB nguyên nhân Nói cách khác, nhà định giá phải tính đến yếu tố làm giảm giá trị MMTB giảm giá tự nhiên (hao mịn hữu hình) giảm giá lỗi thời tài sản (hao mịn vơ hình) Giảm giá lũy kế tổng số tiền giảm giá MMTB lí Điều tạo khác chi phí thay (sản xuất lại) với giá trị thị trường MMTB giống hệt hay tương tự thời điểm định giá Khi ước tính giảm giá lũy kế, cần xác định loại giảm giá: * Ước tính mức giảm giá tự nhiên: Có thể thực theo cách: 102 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN + Cách 1: Căn vào tuổi đời hiệu tuổi thọ kinh tế MMTB để xác định ước tính hệ số giảm giá tự nhiên hay hệ số hao mịn hữu hình, từ tính mức độ giảm giá tương ứng tài sản: Hệ số giảm giá tự Tuổi đời hiệu nhiên (hệ số hao mòn = x 100% (3.3) Tuổi thọ kinh tế hữu hình) MMTB (Tuổi thọ kinh tế: thời gian sử dụng tối đa ước tính đem lại hiệu kinh tế; tuổi đời hiệu quả: thời gian sử dụng thực tế có hiệu kinh tế) + Cách 2: Căn vào hư hỏng hay hao mịn phận MMTB Trên sở điều tra, quan sát nhằm phân loại tượng hư hỏng theo loại nguyên nhân để tính hệ số hao mịn hữu hình theo công thức sau: n H = ∑H T i =1 n i i ∑ Ti (3.4) i =1 Trong đó: + H : Hệ số hao mịn hữu hình MMTB (tính theo tỷ lệ %) + Hi: Hệ số hao mòn phận kỹ thuật chủ yếu thứ i + Ti : Tỷ trọng giá trị phận i tổng giá trị MMTB + n : Số lượng phận kỹ thuật chủ yếu MMTB Ví dụ 3.3: Xác định hệ số hao mịn hữu hình máy trộn bê tông với thông số máy sau: Công suất trộn 15m3/h, tuổi thọ kinh tế 18 năm, thời gian thực tế từ đưa vào sử dụng đến thời điểm định giá 12 năm Căn vào công thức (3.3), hệ số hao mịn hữu hình máy trộn bê tơng là: H = 12/18*100% = 66,67% Ví dụ 3.4: Xác định tỷ lệ hao mịn hữu hình tô tải nhãn hiệu HYNDAI với thông số sau: Bộ phận kỹ thuật chủ yếu 1.Động 2.Khung gầm 3.Hệ thống điện 4.Hệ thống khác Tổng cộng Hao mòn phận kỹ thuật chủ yếu (Hi) 30% 20% 15% 10% Tỷ trọng giá trị phận kỹ thuật i (Ti) 55% 15% 20% 10% 100% Giá trị hao mòn (Hi.Ti) 16,5% 3,0% 3,0% 1,0% 23,5% GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 103 Tỷ lệ hao mịn hữu hình xe tải HYNDAI là: (30% x 55%) + (20% x 15%) + (15% x 20%) + (10% x 10%) = 16,5% * Ước tính mức giảm giá lỗi thời Sự giảm giá MMTB bị lỗi thời hay hao mịn vơ hình MMTB thường thực theo phương pháp dựa vào thị trường Theo đó, người ta vào giá bán thực tế MMTB thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật MMTB hay tham khảo giao dịch xảy khứ để ước tính tỷ lệ % giảm giá phù hợp Bước 4: Ước tính giá trị MMTB cần định giá Giá trị MMTB xác định cơng thức: Giá trị ước tính Chi phí tái tạo Giảm giá = - MMTB chi phí thay lũy kế Trong q trình ước tính giá trị MMTB, vào chi phí tái tạo hay chi phí thay MMTB số giảm giá lũy kế để tính giá trị cịn lại MMTB Tuy nhiên, trường hợp chi tiết cụm chi tiết hư hỏng nhiều (từ 40 – 45%) tiếp tục sử dụng khơng an tồn Lúc cần tính đến khả thay chi tiết cụm chi tiết Trên sở xác định giá trị thị trường chi tiết cụm chi tiết này, nhà định giá ước tính giá trị thị trường MMTB sử dụng giá trị lại MMTB trừ giá trị chi tiết cụm chi tiết phải thay Khi đó, giá trị ước tính MMTB tính theo cơng thức: Giá trị thị trường Giá trị chi tiết Giá trị ước tính MMTB = cụm chi tiết phải cịn lại sử dụng thay Ví dụ 3.5: Một doanh nghiệp cần định giá xe tải sử dụng có nhãn hiệu Toyota Nhật Bản, sản xuất năm 2010, trọng tải 05 tấn, nguyên giá 850 triệu đồng, sử dụng năm, tổng số km xe chạy 800.000 km Theo thông số nhà sản xuất, tuổi thọ kinh tế xe tải Toyota (tính phải đại tu) 1.600.000 km Căn vào liệu trên, ta tính: - Tỷ lệ sử dụng lại xe là: 800.000/1.600.000 = 0,5 - Giá trị lại xe là: 850 triệu x 0,5 = 425 triệu đồng 104 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Trong trình sử dụng, giả sử thay số phụ tùng, chi tiết để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn, bao gồm: Bộ lốp trị giá 25 triệu đồng; hộp số trị giá 10 triệu đồng; má phanh trị giá 0,5 triệu đồng; bình điện trị giá triệu đồng; chi tiết khác trị giá 1,5 triệu đồng Tổng cộng giá trị thay chi tiết, phụ tùng là: 25 + 10 + 0,5 + + 1,5 = 38 triệu đồng => Giá trị thị trường ước tính xe sử dụng là: 425 - 38 = 387 triệu đồng c Ưu điểm hạn chế * Ưu điểm - Phương pháp tỏ phù hợp khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh Nói cách khác, phương pháp tạo sở so sánh trường hợp giá thị trường MMTB Trong số tình huống, phương pháp khả sử dụng sau sử dụng phương pháp khác - Phương pháp thích hợp định giá MMTB dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt Kết tính tốn theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm nhà định giá Do đó, nhà định giá có đủ chun mơn kinh nghiệm hạn chế sai sót tương quan cung cầu MMTB có dấu hiệu cân đối thái * Hạn chế - Việc định giá theo phương pháp phải dựa vào liệu thị trường để so sánh, hạn chế phương pháp so sánh hạn chế phương pháp chi phí - Về ngun tắc, tổng chi phí khơng với giá trị chưa tạo giá trị Do đó, việc sử dụng cách tiếp cận cộng dồn chi phí nhiều phận cấu thành MMTB chưa với giá trị thực toàn MMTB giá trị thị trường MMTB - Việc ước tính số tiền giảm giá tích lũy trở nên chủ quan khó thực hiện, lẽ khơng có phương pháp riêng biệt áp dụng rộng rãi để ước tính xác giảm giá MMTB - Phương pháp đòi hỏi nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm thơng thạo kỹ thuật MMTB Do đó, phương pháp thường khơng sử dụng rộng rãi trường hợp quan trọng GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 105 3.3.3 Phương pháp thu nhập a Cơ sở phương pháp Phương pháp thu nhập (còn gọi phương pháp đầu tư) phương pháp ước tính giá trị MMTB dựa dịng thu nhập mà MMTB có khả mang lại tương lai hình thức vốn hóa khoản thu nhập ước tính tương lai giá trị Phương pháp thu nhập xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Theo nguyên tắc này, người ta giả định MMTB khai thác sử dụng theo phương án tốt hiệu giá thị trường hành MMTB ngang với giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận từ MMTB b Nội dung phương pháp Trong phương pháp thu nhập, người ta tiến hành xác định giá trị vốn hóa khoản thu nhập mà MMTB đem lại tương lai theo cơng thức tổng quát sau: n V0 = ∑ i =1 CFt (3.5) (1 + r ) t Trong đó: - V0: Giá trị khoản thu nhập giá trị ước tính MMTB - CFt: Thu nhập nhận năm thứ t - r : Tỷ lệ hóa hay tỷ suất chiết khấu - n : Số năm nhận thu nhập Để xác định giá trị MMTB theo phương pháp thu nhập, người ta thường thực nội dung cơng việc trình tự sau: Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm MMTB mang lại Trong bước này, nhà định giá cần ước tính thu nhập mà MMTB đem lại năm tương lai dựa theo phương pháp phù hợp, ước tính thu nhập đơn lẻ năm ước tính thu nhập trung bình hàng năm MMTB Thu nhập ước tính hình thức khác như: Tổng thu nhập tiềm (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), 106 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Bước 2: Ước tính tất khoản chi phí hàng năm MMTB Khi ước tính chi phí, nhà định giá cần phải ước tính đầy đủ khoản chi phí nảy sinh q trình sử dụng, vận hành MMTB, bao gồm khoản chi phí vận hành, tu, sữa chữa, phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp,… Các chi phí sở để xác định dòng tiền thu nhập hàng năm MMTB Bước 3: Xác định tỷ suất chiết khấu hay tỷ lệ hóa thích hợp Tỷ lệ hóa hay tỷ suất chiết khấu thu nhập lựa chọn cần phải phản ánh tương đồng rủi ro với thu nhập kỳ vọng nhà đầu tư Thơng thường, người ta có sử dụng phương pháp chủ yếu sau để xác định tỷ lệ hóa: - Phương pháp 1: Tính mức bù rủi ro theo cơng thức sau: Tỷ lệ Tỷ suất lợi nhuận Mức bù rủi ro = + hóa khoản đầu tư phi rủi ro (phụ phí rủi ro) Trong đó: + Tỷ suất lợi nhuận khoản đầu tư phi rủi ro: Là tỷ suất lợi nhuận thu từ khoản đầu tư khơng có rủi ro, thơng thường tính lãi suất trái phiếu dài hạn phủ thời điểm gần với thời điểm định giá + Mức bù rủi ro: Đây mức bù rủi ro cho loại rủi ro khác nảy sinh đầu tư MMTB rủi ro kinh doanh, rủi ro tài rủi ro hoạt động Khi xác định mức bù rủi ro dự kiến, nhà định giá cần phải nghiên cứu kỹ đặc điểm vùng, sở kinh tế địa phương, đặc điểm MMTB khả khai thác sử dụng chúng - Phương pháp 2: Tính theo phương pháp số bình quân gia quyền: vào tỷ suất thu hồi vốn vay lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư để xác định theo công thức sau: R0 = M x Rm + (1-M) x Re (3.6) Trong đó: + R0: Tỷ suất hóa hay tỷ suất vốn hóa + M: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng tổng số vốn đầu tư vào MMTB + Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay (chi phí sử dụng vốn vay) + Re: Lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 107 - Phương pháp 3: Sử dụng kỹ thuật so sánh: Tỷ lệ hóa áp dụng cho MMTB cần định giá xác định cách đánh giá, so sánh với tỷ lệ hóa MMTB tương tự thị trường Tỷ lệ hóa tài sản xác định cách lấy thu nhập ròng hàng năm từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán Bước 4: Sử dụng kỹ thuật xác định giá trị dòng tiền thu nhập tương lai để tìm giá trị ước tính MMTB cần định giá Trong bước này, người ta sử dụng phương pháp tính tốn vốn hóa trực tiếp dịng tiền chiết khấu để tìm giá trị dòng tiền thu nhập tương lai MMTB * Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Phương pháp thường áp dụng trường hợp MMTB đưa lại khoản thu nhập năm số năm đầu tư vơ hạn Giá trị ước tính MMTB tính theo cơng thức vốn hóa trực tiếp sau: I (3.7) V = r Hoặc V0 = I GI Trong đó: -V0 : Giá trị ước tính MMTB - I: Thu nhập rịng bình qn năm mà MMTB đem lại - r: Tỷ lệ hóa hay tỷ suất chiết khấu - GI: Hệ số vốn hóa thu nhập (GI = 1/r) Ví dụ 3.6: Một doanh nghiệp xem xét việc đầu tư vào MMTB với thơng tin cụ thể: Dự tính khoản thu nhập mà MMTB đem lại bình quân năm 10 tỷ đồng; Tỷ suất sinh lời kỳ vọng thị trường 10%/năm Áp dụng công thức 3.7 kể trên, giá trị ước tính MMTB cần định giá là: Vo = I/r = 10 tỷ đồng/10% = 100 tỷ đồng * Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Là phương pháp ước tính giá trị tài sản cách chiết khấu tất khoản thu, chi dòng tiền dự kiến phát sinh tương lai thời điểm tại, có tính đến yếu tố lạm phát không ổn định thu nhập Phương pháp thường áp dụng trường hợp thời hạn đầu tư vào MMTB hữu hạn 108 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Theo phương pháp này, giá trị MMTB tính tốn sau: - Dịng tiền khơng đều: n V0 = ∑ t =1 CFt Vn + (3.8) t (1 + r ) (1 + r ) n Trong đó: + V0: Giá trị ước tính MMTB + CFt: Thu nhập rịng năm thứ t + Vn: Giá trị dự kiến thu hồi MMTB vào năm thứ n + n: Thời gian nắm giữ MMTB + r: Tỷ suất chiết khấu - Dòng tiền đều: n V0 = CF ∑ t =1 Vn + (3.9) t (1 + r ) (1 + r ) n Trong đó: + CF: Thu nhập ròng mà MMTB đem lại hàng năm + V0,Vn, n, r: Đã giải thích Khi đánh giá lựa chọn dự án đầu tư vào MMTB theo phương pháp thu nhập, sử dụng tiêu chuẩn NPV, IRR, MIRR, PI, EAT,… (các tiêu chuẩn giới thiệu học phần Tài doanh nghiệp) Ví dụ 3.7: Một doanh nghiệp xem xét việc đầu tư vào thiết bị phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh với thông tin sau: Thiết bị kể loại thiết bị hồn tồn mới, có tuổi thọ kinh tế 10 năm đem lại khoản thu nhập ròng năm đầu 15 tỷ đồng/năm, năm 10 tỷ đồng/năm năm lại tỷ đồng/năm Thiết bị có giá trị lý khơng đáng kể Tỷ suất chiết khấu lựa chọn 12%/năm suốt thời gian sử dụng thiết bị Hãy ước tính giá trị thiết bị kể hai trường hợp sau: - Thời gian dự kiến khai thác sử dụng thiết bị 10 năm - Thời gian dự kiến khai thác sử dụng thiết bị năm, sau bán lại với giá ước tính 18 tỷ đồng Lời giải: - Nếu doanh nghiệp dự kiến khai thác tồn thời gian sử dụng GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 109 hữu ích thiết bị 10 năm, áp dụng công thức 3.8, giá trị ước tính thiết bị là: V0 = ∑ t =1 10 15 10 + + = 67,718 tỷ đồng ∑ ∑ t t t (1 + 12%) t =5 (1 + 12%) t =7 (1 + 12%) - Nếu doanh nghiệp dự kiến nắm giữ thiết bị năm sau bán lại với giá dự kiến 18 tỷ đồng, giá trị ước tính thiết bị là: 15 10 18 V0 = ∑ + + = 65,419 tỷ đồng ∑ t t (1 + 12) t =1 (1 + 12%) t =5 (1 + 12%) c Ưu điểm hạn chế * Ưu điểm: Với việc sử dụng kỹ thuật vốn hóa trực tiếp chiết khấu dòng tiền, phương pháp thu nhập xem công cụ định giá phù hợp trường hợp ước tính dịng tiền phát sinh MMTB, đặc biệt hữu hiệu cho tài sản có dịng tiền không ổn định Phương pháp giúp cho nhà định giá định xem có phải phương pháp chủ yếu, thích hợp để định giá MMTB phương pháp kiểm tra * Hạn chế: - Phương pháp thu nhập áp dụng ước tính dịng tiền phát sinh từ MMTB lựa chọn tỷ suất chiết khấu thích hợp - Trong trường hợp định giá MMTB nhà máy có quy mơ đầu tư không lớn, hoạt động kinh doanh hạn hẹp trường hợp định giá MMTB cho mục đích tài cầm cố, phương pháp tỏ khơng thích hợp Khi đó, người ta thường sử dụng chứng giao dịch mua bán thị trường so sánh để định giá MMTB - Phương pháp thu nhập đưa lại kết khơng xác thơng tin thu thập dòng tiền MMTB việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu khơng phù hợp Khi đó, cần phải thực kiểm tra kết định giá phương pháp khác 3.4 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ MÁY MĨC THIẾT BỊ 3.4.1 Tác dụng quy trình Quy trình định giá MMTB vận dụng quy trình định giá nói chung vào cơng tác định giá MMTB Đây mô tả nội dung bước công việc cần triển khai trình định giá MMTB nhằm giúp nhà định giá nắm bắt đầy đủ nội dung cơng việc trình tự thực để có kết định giá MMTB cách tốt 110 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 3.4.2 Nội dung quy trình định giá Quy trình định giá MMTB thơng thường bao gồm nội dung cơng việc trình tự thực theo bước sau: Bước 1: Xác lập mục tiêu nhận định sơ MMTB Nhà định giá cần xác lập rõ mục tiêu việc định giá MMTB điều chi phối đến việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Nhà định giá cần có nhận định sơ ban đầu MMTB cần định loại hình, tình trạng vật lý, địa điểm lắp đặt, thương hiệu,… Đây sở quan trọng để định hướng hoạt động thu thập thông tin đánh giá giá trị MMTB Bước 2: Lập kế hoạch định giá Trong bước này, nhà định giá cần xây dựng kế hoạch chi tiết để triển khai hoạt động định giá MMTB cách phù hợp hiệu Các kế hoạch cần bao quát nội dung công việc từ thu thập thông tin, tài liệu phục vụ công tác định giá đến việc lựa chọn hình thức, phương tiện, nhân để tiến hành thu thập thơng tin, phân tích xử lý thơng tin, tính tốn kết định giá Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin Khi triển khai khảo sát trường, cần tiến hành chỗ, vị trí đặt máy hay trường, tốt tiến hành kiểm tra lúc toàn MMTB hoạt động bình thường Khi thu thập thơng tin, nhà định giá cần phải ghi lại chi tiết thông tin dịng tiền thu nhập, chi phí dự tính, tỷ suất chiết khấu, đặc điểm MMTB lựa chọn làm máy chuẩn MMTB cần định giá Bước 4: Phân tích thơng tin Trước hết, nhà định giá cần tiến hành phân loại thông tin, tài liệu thu thập Trên sở đó, tiến hành phân tích, so sánh, đối chiếu thơng tin thu thập để đảm bảo độ xác tin cậy thông tin tài liệu phục vụ cho việc định giá Bước 5: Xác định giá trị MMTB cần định giá Trên sở kết xử lý thông tin thu thập được, nhà định giá cần lựa chọn phương pháp định giá sử dụng để ước tính giá trị MMTB cần định giá Trong bước này, nhà định giá sử dụng hay số phương pháp định giá để kiểm tra kết lẫn Bên cạnh đó, người làm cơng tác định giá tham khảo thêm ý kiến nhà chun mơn, chun gia định giá khác để có kết định giá tốt Bước 6: Lập báo cáo định giá Sản phẩm cuối tồn q trình định giá MMTB báo cáo định giá Nhà định giá cần trình bày báo cáo định giá cách GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 111 rõ ràng, xác nội dung, xếp giả thiết, tài liệu, số liệu, kết phân tích, tiến trình triển khai, kết định giá kết luận nhà định giá Thông thường, nội dung báo cáo định giá bao gồm: Mục tiêu việc định giá MMTB; mô tả đối tượng định giá; tài liệu, số liệu minh họa phân tích; phương pháp định giá sử dụng kết ước tính giá trị MMTB; điều kiện hạn chế trình định giá CÂU HỎI ƠN TẬP VÀ BÀI TẬP: Trình bày khái niệm máy móc, thiết bị theo tiêu chuẩn định giá? Phân biệt máy móc với thiết bị? Theo tiêu chuẩn định giá, máy móc thiết bị phân loại nào? Thế định giá MMTB? Các mục đích định giá MMTB? Các sở giá trị việc định giá MMTB? Trình bày nội dung phương pháp so sánh định giá MMTB? Cho ví dụ minh họa? Nêu ưu điểm hạn chế phương pháp đó? Trình bày nội dung phương pháp chi phí định giá MMTB? Cho ví dụ minh họa? Nêu ưu điểm hạn chế phương pháp đó? Trình bày nội dung phương pháp thu nhập định giá MMTB? Cho ví dụ minh họa? Nêu ưu điểm hạn chế phương pháp đó? Một DN cần đánh giá lại giá trị máy bơm nhãn hiệu Bumper Qua thu thập thông tin thị trường, máy bơm Bumper sản xuất Trung Quốc năm 2015, ký hiệu BP01SC1, loại mua 100% có giá bán thị trường 250 triệu đồng với số thông số kỹ thuật sau: - Công suất tiêu thụ điện: 7,5 KW - Công suất tối đa máy: 2000 lít/phút Một cơng ty cần mua máy bơm nhãn hiệu Bumper có xuất xứ Đài Loan sản xuất 2015 với thông số kỹ thuật thu thập sau: - Công suất tiêu thụ điện: 7,2 KW - Công suất tối đa máy: 2200 lít/phút Qua kiểm tra thơng tin Catalog máy, cho thấy thông số kỹ thuật khác hai máy tương đương Với kinh nghiệm 112 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN mình, thẩm định viên biết giá thiết bị có xuất sứ Đài Loan thị trường thường cao 50% giá sản phẩm loại sản xuất Trung Quốc Yêu cầu: bạn định giá máy bơm kể Công ty Biết rằng: số mũ hãm độ tăng giá (hệ số điều chỉnh giá) theo đặc trưng kỹ thuật máy bơm thường x = 0,9 có bảng tính sẵn sau: x N1/N0 1,1 1,2 1,3 0,70 0,75 0,80 0,85 0,90 1,047 1,1 1,175 1,072 1,146 1,202 1,079 1,156 1,233 1,084 1,167 1,247 1,089 1,178 1,265 Công ty XYZ cần cần định giá lô hàng 15 máy tiện nhập với thông tin sau: Lô máy tiện có xuất xứ Hàn Quốc sản xuất năm 2012, công suất tiêu thụ điện 5,5 KW, đường kính vật gia cơng lớn 250mm, tốc độ quay tối đa trục 2.000 vịng/phút, chất lượng cịn lại khoảng 90%, mục đích định giá đưa giá chào bán thị trường Qua khảo sát thị trường, thông tin thu thập vào thời điểm định sau: - Máy tiện nhãn hiệu Hàn Quốc sản xuất năm 2012 có cơng suất tiêu thụ điện 5,5 KW, đường kính vật gia cơng lớn 250mm, tốc độ quay tối đa trục 2.000 vịng/ phút, chất lượng 100%, bán với giá 150.000.000 đồng/chiếc - Máy tiện nhãn hiệu Hàn Quốc sản xuất năm 2012 có cơng suất tiêu thụ điện 5,5 KW, đường kính vật gia cơng lớn 150mm, tốc độ quay tối đa trục 2.000 vịng/ phút, chất lượng cịn lại 75%, bán với giá 120.000.000 đồng/chiếc - Máy tiện nhãn hiệu Hàn Quốc sản xuất năm 2015 có cơng suất tiêu thụ điện 5,5 KW, đường kính vật gia cơng lớn 250mm, tốc độ quay tối đa trục 2.000 vịng/ phút, chất lượng 100%, có giá bán 180.000.000 đồng/chiếc - Giá máy tiện sản xuất năm 2012 83% giá máy sản xuất năm 2015 có đặc tính kỹ thuật; GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 113 - Giá máy tiện có đường kính vật gia cơng lớn 150mm 70% giá máy tiện công suất, tốc độ quay tối đa trục 2.000 vịng/phút; - Giá máy tiện cũ có chất lượng cịn lại 75% 70% giá máy năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100% Xác định hệ số hao mịn hữu hình máy khoan cọc nhồi NIPPON SHARYO ED5500 với thơng số máy sau: Đường kính khoan tối đa (khoan thường) 2.500mm; Độ sâu khoan tối đa (không mở rộng) 58m; Tải trọng nâng tối đa 7,5 tấn; Tuổi thọ kinh tế 15 năm, thời gian thực tế từ đưa vào sử dụng đến thời điểm định giá năm 10 Hãy định giá xe tải sử dụng có nhãn hiệu Hyndai Hàn Quốc, sản xuất năm 2012, trọng tải 10 tấn, nguyên giá 1.250 triệu đồng, sử dụng năm, tổng số km xe chạy 50.000 km Theo thông số nhà sản xuất, tuổi thọ kinh tế xe tải Hyndai (tính phải đại tu) 150.000 km Trong trình sử dụng, chủ xe thay số phụ tùng, chi tiết để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn, bao gồm: Bộ lốp trị giá 40 triệu đồng; má phanh trị giá triệu đồng; bình điện trị giá triệu đồng; chi tiết khác trị giá 2,5 triệu đồng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, NXB Thống kê GS.TS Đinh Văn Sơn, TS Vũ Xuân Dũng (2013), Giáo trình tài doanh nghiệp, NXB Thống kê TS Nguyễn Minh Hoàng (2006), Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, NXB Thống kê TS Vũ Minh Đức (2011), Giáo trình Nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 114 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ... Định giá bất động sản - Chương 3: Định giá máy móc thiết bị - Chương 4: Định giá tài sản vơ hình - Chương 5: Định giá doanh nghiệp GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Giáo trình Định giá tài sản tài liệu... lập nghiệp 1. 1 ĐỐI TƯỢNG VÀ MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1. 1 .1 Khái niệm định giá tài sản Định giá tài sản tức việc xác định giá trị tài sản cụ thể nhiều phương pháp phù hợp Định giá hoạt động... nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên văn + Các báo cáo định giá cần lưu trữ thời gian định 32 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1. 4 HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1. 4 .1 Vai trò hoạt động định giá