Phần 1 của giáo trình Định giá tài sản cung cấp cho học viên những kiến thức về: mục đích của định giá tài sản; khái niệm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường; phương pháp định giá bất động sản; định giá máy, thiết bị;... Mời các bạn cùng tham khảo!
Trang 1HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
GIÁO TRÌNH
Hf GIA TAI SAN
Déng chu bién: TS Nguyén Minh Hoding
ThS Phạm Văn Bình
Trang 2
-DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AVO: BĐS: DCF: DN: DNNN: GTDSD: GTDT: GTTT: GW: IVSC: LITL: NTCC: NGDG: NTTT: PER: _ Q5D: QSH: SDTNVHQN: TDV: TSCD: TSHH: TSLD: TSVH: *%*% *% Hiệp hội thẩm định giá Austrâylia -_ Bất động sản Phương pháp chiết khấu dòng tiền Doanh nghiệp Doanh nghiệp nhà nước Giá trị đang sử dụng Giá trị đầu tư Giá trị thị trường
Goodwill - lợi thế thương mai a Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
N guyên tắc dự báo lợi ích tương lai
Trang 3Lời nói đu
LỜI NÓI ĐẦU
Định giá tài sản là môn học nghiệp vụ chính trong chương trình đào tạo hệ chính quy tập trung thuộc chuyên ngành Định giá tài sản và Kinh doanh bất động sản tại Học viện Tài chính, đồng thời đây cũng là môn học cơ sở của nhiều chuyên ngành khác của Học viện Tài chính Giáo trình “Định giá tài sản” được tố chức biên soạn nhằm cung cấp cho người đọc những kiến thức cơ bản về lý thuyết định giá tài sản và các phương pháp định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường Cụ thể làm rõ bản chất, mục đích, nguyên tắc kinh tế chỉ phối, cơ sở định giá trị tài sản, quy trình định giá tài sản, những tiêu chuẩn xác định giá trị tài sản và các phương pháp định giá bất động sản, máy thiết bị và định giá doanh nghiệp |
Giáo trình là công trình nghiên cứu khoa học tập thé do các giảng viên của bộ
môn Định giá tài sẵn - Học viện Tài chính biên soạn, bao gồm: | - TS Nguyễn Minh Hồng, trưởng Bộ mơn Định giá tài sản, chủ biên và biên soạn chương 01, mục 2.1, chương 02 và chương 04;
- Ths Phạm Văn Bình, phó trưởng Khoa TCDN, phó trưởng Bộ môn Định giá tài sản, chủ biên và biên soạn chương 03, chương 5;
- Ths Nguyễn Thị Tuyết Mai biên soạn mục 2.2.1 chương 02;
- CN (cao học viên) Vương Minh Phương biên soạn mục 2.2.2 chương 02; - Ths Vũ Thị Lan Nhung biên soạn mục 2.2.3,chương 02;
- Ths Nguyễn Hồ Phi Hà biên soạn mục 2.2.4 chương 02;
- CN (cao học viên) Trần Thị Thanh Hà biên soạn mục 2.3 chương 02 Trong quá trình biên soạn, mặc dù tập thể tác giả đã rất cố gắng trong quá
trình nghiên cứu, tìm tòi tham khảo các tài liệu trong và ngoài nước để hoàn thành giáo
trình với chất lượng cao nhất; song do lượng kiến thức về định giá tài sản rất rộng lớn và còn khá mới mẻ đối với nước ta, vì vậy giáo trình không thể tránh khỏi những khiếm
Trang 4
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN
khuyết nhất định Tập thể tác giả và Bộ môn Định giá tài sản rất mong nhận được nhiều
ý kiến quý báu của các nhà khoa học, các nhà quản trị doanh nghiệp, đồng nghiệp và những người quan tâm để giáo trình ngày càng hoàn thiện hơn
Học viện Tài chính xin chân thành cảm ơn các nhà khoa học trong Hội đồng
đánh giá nghiệm thu, gồm: PGS.TS Hoàng Trần Hậu; PGS.TS Vũ Công Ty; PGS.TS
Vũ Trí Dũng; TS Nguyễn Thị Hoài Lê;.TS Trần Đức Lộc, đã có nhiều ý kiến đóng góp
Trang 5Lời giới thiệu môn học
LỜI GIỚI THIỆU MÔN HỌC
1 Đối tượng nghiên cứu của môn học
Định giá tài sản là môn học nghiệp vụ chính trong chương trình đào tạo sinh viên
chính quy chuyên agành Định giá tài sản và Kinh doanh bất động sản tại Học viện Tài chính, đồng thời đây cũng là môn học cơ sở của nhiều chuyên ngành khác thuộc các loại hình đào tạo của Học viện Tài chính
Đố: tượng nghiên cứu của môn học là nghiên cứu những kiến thức cơ bản về lý thuyết định giá tài sản và các phương pháp định giá tài sản trong nền kinh tế chị trường Cụ
thể làm rõ bản chất, mục đích, nguyên tắc, quy trình, tiêu chuẩn xác định giá trị tài sản và
các phương pháp định giá bất động sản, máy thiết bị và định giá doanh nghiệp
Phương pháp tiếp cận của giáo trình là đưa ra cái nhìn tổng quan về tài sản, định giá với giả định rằng người đọc lần đầu tiên tiếp cận chữ đề Một số chương trong cuốn sách có
nội dung mang tính chất toán học, tuy nhiên với những người không thích tốn học cũng khơng
nên bổ qua vì nội dung toán học được trình bày hết sức giản đơn Hơn nữa định gia tai san không đơn thuần là một quá trình toán học, phần lớn quá trình định giá tài sản phụ thuộc vào
việc hình thành những quan điểm của người định giá, người định giá phải có cái nhìn bao quát
về thực tế và phải cố gắng dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông fin trong một
hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để đánh giá về giá trị
Định giá tài sản là một khoa học Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp nó còn được
nhìn nhận như một nghệ thuật Trên thực tế, có sự kết hợp của cả hai Tính chất khoa học của
định giá thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các luận cứ lý
luận và thực tiến, các phép tính toán học Tính nghệ thuật của định giá nằm ở khả năng quyết
đoán một con số dựa trên kinh nghiệm và sự nhậy cảm nghề nghiệp người định giá
2 Mục tiêu nghiên cứu của môn học
Mục tiêu chính của môn học Định giá tài sẵn là trang bị cho sinh viên một cách hệ
thống, khoa học những kiến thức, phương pháp và kỹ năng cần thiết để có thể tiến hành các
nghiệp vụ cụ thể khi chuẩn bị định giá một tài sản Hướng dẫn và giúp cho sinh viên có được
tiền đề cơ bản để hình thành năng lực tiếp cận, nghiên cứu thực tế và vận dụng tổng hợp các
kiến thức đã được trang bị của chuyên ngành nhằm triển khai và thực hiện tối ưu toàn bộ quá
trình nghiệp vụ định giá tài sản theo yêu cÂu của khách hàng; biết phân tích, đánh giá và xử lý tốt các tình huống để có thể xây-dựng và thực hiện có hiệu quả công tác định giá tài sản
Trang 6
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Với mục tiêu nghiên cứu như vậy nên môn học định giá tài sản mang tính thực hành và môn học có mối quan hệ với các môn học khác như Kế toán, Kiểm toán, Thuế, Tài a
chính, Ngân hàng, Bảo hiểm, Quản trị kinh doanh, Luật kinh tế, Trong mối quan hệ đó, Định giá tài sản giữ vị trí là môn học trang bị những khái niệm cần thiết, những kiến thức cơ
bản để các môn học kia có điều kiện chuyên môn hoá sâu hơn Ngược lại, các môn học đó
lại có vai trò bổ khuyết để hoàn thiện các kiến thức cần thiết cho việc thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản một cách hệ thống và hiệu quả
3 Nội dung nghiên cứu môn học
Để đạt được mục tiêu nói trên, nội dung nghiên cứu môn học Định giá tài sản
được kết cấu thành 5 chương:
- Chương 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá trong nên kinh tế thị trường - Chương 2: Phương pháp định giá bất động sản
- Chương 3: phwong pháp định giá máy, thiết bị
- Chương 4: Gc phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp - Chương 5: Tổ chức công tác định giá tài sản
4 Phương pháp nghiên cứu môn học
Định giá tài sản là môn học chuyên môn nghiệp vụ, mang tính thực hành nhiều hơn lý luận Môn học này có nội dung tác nghiệp cụ thể, mang tính thực tiễn và sinh động
Do vậy, để nghiên cứu môn học đạt kết quả tốt, ngoài việc sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, cần kết hợp với các phương pháp phân tích
thống kê, phương pháp mơ hình hố, phương Pháp d điều tra, phương pháp sO sanh va phương pháp tình huống,
Sử dụng các phương pháp nghiên cứu đó, yêu cầu sinh viên phải nắm vững
những vấn đề lý luận cơ bản của môn học một cách tích cực, chủ động Đồng thời, phải gắn
lý luận với thực tiễn, vận dụng lý luận để phân tích, đánh giá và xử Wy các tình huống thực tế đặt ra trong hoạt động định giá tài sản
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song giáo trình chắc chắn còn nhiều hạn chế Tập
thể tác giả mong đợi sự góp nhiệt tình của độc giả để lần biên soạn sau giáo trình được
hoàn thiện hơn
Bộ môn Định giá tài sản
`
Trang 7Chương 1: Khới niệm cơ bản vờ nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTIT
Chương 1
KHAI NIEM CO BAN VA NGUYEN Tic THAM BINH GIA TRONG NEN KINH TE THI TRUONG
1.1 CAC KHAI NIEM CO BAN 1.1.1 Tài sản
Tài sản là từ quen thuộc và được dùng một cách phổ biến Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc tĩnh
thần có giá trị đối với chủ sở hữu Theo Bộ luật Dân sự năm 2005:
Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Trong quản lý kinh tế nói chung, trong hạch toán kế toán
nói riêng, việc phân biệt cái gì được gọi là tài sản có ý nghĩa quan
trọng: để giải quyết các tranh chấp, tính chi phí, tính thuế và cũng là một câu hỏi không dễ trả lời
- Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong
quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự
kiến trước một cách hợp lý
- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:
"Tài sản: là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho
doanh nghiệp"
Trang 8
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIA TAI SAN
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội
nối chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân
biệt các loại tài sản:
+ Theo hình thái biểu hiện: tài sản "hữu hình và tài sản vô hình
+ Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân + Theo khả năng trao đổi: hàng hoá và phi hàng hoá + Theo khả năng di đời: động sản và bất động sản
+ Theo quyền của chủ thể: quyển cho thuê, quyển kiểm soát, quyền sở hữu
+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động
1.1.1.1 Động sản uà bất động sản
Nhìn lại lịch sử có thé thấy rằng, trong thời kỳ kế hoạch: hoá tập trung và những năm đầu của đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, người ta rất ít dùng thuật ngữ động sản và bất động sản
- Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995: "1 Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
a) Đất đai se
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liên với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác do pháp luật quy định
2 Động sản là những tài sản không phải là bất động san" - Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
Trang 9
Chương 1: Khối niệm cơ bỏn vờ nguyên tốc thẩm định gió trong nền KTTT
Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) và động san (Movable personal estate)
+ Real estate: là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu
hình, có hình thể vật chất, có thể nhìn hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất
+ Real property: là thuật ngữ dùng để chỉ tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyển làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate)
+ Movable personal estate: là thuật ngữ dùng để chỉ những tài sản không phải là bất động sản Động sản có thể là những tài
sản hữu hình hoặc vô hình Động sản hữu hình có đặc tính là có
thể đi dời được
+ Personal property: lA thuật ngữ dùng để chỉ quyền sở
hữu lợi ích từ một tài sản là động sản Personal property được
nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: tài sản cá nhân
Cần chú ý rằng: có một số cách dùng từ cũng như cách dịch
thuật đã có sự lẫn lộn giữa các khái niệm: asset, property; real property, real assets
- Real estate được dùng để chỉ cái thực thể vật chất của tài
sản Real estate được nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: bất động sản
- Real property được một số tác giả chuyển sang tiếng Việt cũng là: bất động sản Một số khác lại dịch Real property là tài sản thực
Trên thực tế, người ta còn dùng nhiều từ khác để chỉ bất
động sản: Appraisal, real property, real assets, immuvable
property va immuvables | | |
Trang 10
GIÁO TRÌNH DINH GIA TAI SAN
Real property về thực chất là các quyền năng của con
người đối với bất động sản Và vì vậy, định giá bất động sản không phải là định giá cái thực thể vật chất - cái Real estate, mà là định giá những quyền năng của chủ thể đối với Real estate - cái thực
thể vật chất đó
IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản - quyền sở hữu chứ không phải bản thân tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình
Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với việc nhận rõ những nét đặc thù của BĐS, mà theo những cách phân loại khác người ta không thể nhận biết
hoặc không nhận rõ được Những sự nhận biết bổ sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư biết đưa ra
những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốt nhất Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy rằng có
một loại tài sản mang những đặc điểm chung, là: giá trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ, duy nhất và đặc biệt là không thể di dời được Thị trường về loại tài sản này có cung rất hạn chế, cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ co giãn lại kém nhạy, nhưng có quy mô giao dịch rất lớn Đó rõ ràng không phải là
TSCĐ, ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới sự ổn định và phát triển
kinh tế là điều không thể phủ nhận Nó giúp Nhà nước nhận dạng được một loại thị trưởng có một quy luật vận động đặc biệt, đòi hỏi
_ phải có một chính sách quản lý riêng, thích hợp nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế
Đối với nghề định giá, không giống như các loại tài sản khác, giá trị của loại tài sản này chịu ảnh hưởng lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tính chất rất đặc thù về mặt xã hội và tâm lý, như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý, tập quán
dân cư, phong thuỷ Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được
Trang 11
Chương 1: Khới niệm cơ bổn vờ nguyên tắc thổm định gió trong nền KTTT
những ưu thế và những bất lợi của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù hợp trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi cá nhân
1.1.1.9 Tùòi sản cố định uà tài sản lưu động
Đây là cách phân loại được dùng một cách khá phổ biến
trong lĩnh vực quản lý kinh tế Trong đó:
* Tài sản lưu động: là tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp, như: hàng trong kho, các khoản nợ phải thu, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong ngân hàng và tiển trao tay Bất động sản
thường được coi là TSCĐ, nhưng trong một số trường hợp lại được
coi là TSLĐ, ví dụ như đất đai hoặc bất động sản được giữ để bán
* Tài sản cố định hoặc tài sản sử dụng lâu dài: là những tài
sản vô hình và hữu hình thuộc một trong 2 loại:
a Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị: là tài sản
dùng cho mục đích duy trì các hoạt động của doanh nghiệp, gồm:
đất đai và các toà nhà, nhà xưởng, đường xá, cầu cống, trang thiết bị Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị là những tài sản có
hình thái vất chất
b Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư đài hạn, danh tiếng, bằng sáng chế, thương hiệu và những tài sản tương tự Loại tài sản này bao gồm cả tài sản có hình thái vật chất và
không có hình thái vật chất
Theo chuẩn mực kế toán số 3 và 4 của Việt Nam: + Tài sản cố định hữu hình:
Là tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ
để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu
chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình Các tài sản được ghi nhận là
TSCD hữu hình phải thoả mãn đồng thời bốn tiêu chuẩn: |
Trang 12
GIÁO TRÌNH ĐỈNH GIÁ TAI SAN
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản đó
(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng
tin cay
(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm
(d) Cé đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành
+ Tài sản cố định vô hình:
Là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất,
kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê
phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình, như: quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, bằng sáng chế, bản quyền, giấy phép khai thác thuỷ sản, hạn ngạch xuất khẩu, hạn
ngạch nhập khẩu, giấy phép nhượng quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng hoặc nhà cung cấp, sự trung thành của khách hàng, thị phần và quyền tiếp thị Một tài sản vô hình được ghi nhận là TSCĐ vô hình phải thoả mãn đồng thời: - Định nghĩa về TSCĐ vô hình; và - Bốn tiêu chuẩn: + Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó mang lại : + Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy
+ Thời gian sử dụng ước tính trên một năm
+ Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành
Trang 13
Chương 1: Khới niệm cơ bỏn vờ nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTTT
Cần chú ý rằng, theo quan niệm về tài sản trong cơng tác kế tốn không hẳn đồng nhất với các quan điểm trên đây và quan
điểm của thẩm định viên (TĐV) Một nguồn lực vô hình có thể được coi là tài sản theo quan niệm của TĐV, nhưng đối với kế toán
viên thì không hẳn như vậy Để xác định nguồn lực vô hình có phải là TSCĐ vô hình hay không: có được ghi vào BCĐKT,, có được
trích khấu hao hay không cần phải xét đến các yếu tố: tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn
của lợi ích kinh tế trong tương lai Nếu một nguồn lực vô hình
không thoả mãn định nghĩa TSƠĐ vô hình thì chi phí phát sinh để
tạo ra nguồn lực vô hình đó phải ghi nhận là chi phí sản xuất,
kinh doanh trong kỳ hoặc chi phí trả trước Riêng nguồn lực vô hình doanh nghiệp có được thông qua việc sáp nhập doanh nghiệp
có tính chất mua lại được ghi nhận là lợi thế thương mại vào ngày
phát sinh nghiệp vụ mua
Quan niệm về tính có thể xác định được, khả nắng kiểm
soát nguồn lực và tính chắc chấn của lợi ích kinh tế trong tương
lai theo chế độ kế toán hiện hành là:
Tính có thể xác định được
- TSCĐ vô hình phải là tài sản có thể xác định được để có
thể phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mal
Lợi thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có
tính chất mua lại được thể hiện bằng một khoản thanh toán do
bên đi mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế
trong tương la1
- Một TSƠĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thể đem TSƠĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản đó trong tương lai
Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp
Trang 14
GIÁO TRINH DINH GIA TAI SAN
với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định
riêng biệt nếu doanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh
tế trong tương lai do tài sản đó đem lại
— en 2
- Khả năng kiểm soát
- Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế sự tiếp cận
của các đối tượng khác đối với lợi ích đó Khả năng kiểm soát của
doanh nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vô
hình, thông thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý
- Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể
mang lại lợi kinh tế trong tương lai Doanh nghiệp có thể kiểm
soát lợi ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: bản
quyền, giấy phép khai thác thuỷ sản |
- Doanh nghiệp cố đội ngũ nhân viên lành nghề và thông
qua việc đào tạo, doanh nghiệp có thể xác định được sự nâng cao
kiến thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương
lai, nhưng doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soát lợi ích
kinh tế đó, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình Tài năng
lãnh đạo và kỹ thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận là
TSCĐ vô hình trừ khi tài sản này được bảo đảm bằng các quyền
pháp lý để sử dụng nó và để thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai đồng thời thoả mãn các quy định về định nghĩa TSƠĐ vô hình và tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình
- Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần
nhưng do không có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ
hoặc kiểm soát các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ với khách hàng và sự trung thành của họ, vì vậy không được ghi nhận là TSCD v6 hinh
Trang 15
Chương 1: Khai niệm cơ bỏn vò nguyên tắc thẩm định gió irong nền KTTT
Lợi ích kinh tế trong tương lai
- Lợi ích kinh tế trong tương lai mà TSCĐ vô hình đem lại
cho doanh nghiệp có thể bao gồm: tăng doanh thu, tiết kiệm chỉ phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng TSCĐ vô hình
Nói tóm lại, có thể thấy rằng, cùng với sự phát triển kinh
_ tế - xã hội, khái niệm về "tài sản" đang dần được mở rộng, đồi hỏi có sự nhất quán và tiêu chuẩn hoá việc sử dụng thuật ngữ này trong một số hoạt động có tính chất chuyên ngành, đáp ứng yêu cầu giao lưu kinh tế giữa các quốc gia cũng như q trình tồn cầu hố
Xung quanh khái niệm tài sản người ta có thể có nhiều cách dùng từ khác nhau Song, yếu tố chung hay nội hàm của khái
niệm tài sản cần thể hiện được, là:
+ Thứ nhất: Tài sản có thể tổn tại đưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình - gọi chung là nguồn lực
+ Thứ hai: Tài sản xác định cho một chủ thể nhất định - đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào đó
+ Thứ ba: Khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích
mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không nhất thiết giảnh riêng cho doanh nghiệp
bo
Với ý nghĩa như vậy, để phản ánh rõ đối tượng của ngành thẩm định giá, có thể đưa ra một định nghĩa đơn giản: tài sản là
nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định
1.1.2 Quyền sở hữu tài sản
Khoa học về quản lý nhà nước và pháp luật đã-chỉ ra rằng:
- Sở hữu là một phạm trù kinh tế, hình thành và tổn, tại
một cách khách quan, phản ánh quan hệ giữa các cá nhân, các tập
Trang 16
GIAO TRINH DINH GIA TAI SAN
đoàn, các giai cấp về việc chiếm giữ của cải vật chất trong xã hội Sở hữu là quan hệ xã hội Khác với sở hữu, quyền sở hữu là phạm
trù pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội |
_- Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể khác |
- Hình thức sở hữu, bao gồm sở hữu toàn dân, sở hữu tập
thể, sở hữu cá nhân, sở hữu của các tổ chức chính trị, chính trị -
xã hội, sở hữu của các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp,
sở hữu hỗn hợp và sở hữu chung |
- Quyền sở hữu, gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
+ Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền sử dụng là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể
mang lại
+ Quyển định đoạt là quyển được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế hoặc không thực hiện các quyền đó
Các Nhà nước đểu có quy: định cụ thể và bảo hộ các loại `
quyền của chủ thể đối với tài sản trước pháp luật Như vậy, có thể thấy rằng: Quyên sở hữu tài sản là sự quy định uề mặt pháp lý, cho phép chủ thể những kha nang khai thác lợi ích từ tài sản
Các quyển mà cằng lớn và càng rộng rãi thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao Và vì vậy, muốn đánh giá một cách đúng đắn mức độ lợi ích của tài sản có thể mang lại
cho chủ thể sử dụng, nhất thiết phải xét đến tình trạng pháp lý
của chúng - tức là các quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu nói riêng có liên quan đến tài sản cần đánh giá
Trang 17
Chương 1: Khói niệm cơ bản vò nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTTT
Định giá tài sản thực chất là định giá các quyền năng Quyền năng của chủ thể đối với tài sản thuộc loại tài sản vô hình Việc phân biệt rõ giới hạn của quyền, quyền lợi tạo cơ sở để thẩm định viên xác định giá trị của các hợp đồng, uy tín kinh doanh, quyền thương mại, quyền kiểm soát doanh nghiệp
Cũng cần lưu ý rằng: Mặc dù quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể những khả năng khai thác lợi ích của tài sản Song, những lợi ích này có đạt
được hay không và đạt được ở mức độ nào, còn phụ thuộc vào ý
muốn và năng lực khai thác của mỗi chủ thể 1.1.8 Giá trị Trên thực tế, khái niệm về giá trị được sử dụng một cách hết sức phong phú se Viện Ngôn ngữ học nêu lên 4 cách giải thích khái niệm giá trị
- Cái làm cho một vật có ích lợi, có ý nghĩa, là đáng quý về
một mặt nào đó Chẳng hạn dùng trong câu: Loại thức ăn có gió
trị dinh dưỡng cao Giá trị của một sáng biến cỏi tiến kỹ thuật Giá trị nghệ thuật Giá trị tỉnh thần
- Tác dụng, hiệu lực: Hợp đồng có giá trị từ ngày bý
- Lao động của người sản xuất hàng hoá kết tỉnh trong
hàng hoá
- Số đo của một đại lượng, hay số được thay thế bằng một ký hiệu: Xóc định giá trị của x Giá trị của ham số
e Khái niệm giá trị - Quan điểm của C.Mác
Thực ra có thể bắt đầu xem xét khái niệm này từ thời D.Ricacđô, A.Smith hay trước đó nữa, song khái niệm về "giá trị
Trang 18
GIÁO TRÌNH ĐỈNH GIÁ TÀI SẢN
hàng hoá" đã được C.Mác phân tích như một phạm trù có tính
học thuật _
C.Mác khẳng định rằng: Hàng hoá có hai thuộc tính là giá
trị sử dụng và giá trị
- Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hoá để thoả mãn một nhu cầu nào đó của con người
- Giá trị của hàng hoá được xác định ở mặt chất và lượng + Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hoá
Nói một cách cụ thể hơn, là lao động trừu tượng của người sản
xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá
Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động Mỗi hàng hoá có thời gian lao động khác biệt khác nhau Khi trao đổi trên thị trường, giá trị hàng hoá được đo bằng thời gian lao động
xã hội cần thiết
— Thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hoá, hay nói cách khác, lượng của giá trị hàng hoá là cơ sở của sự
trao đổi hàng hoá trên thị trường Tuy nhiên, thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hố lại ln ln thay đổi,
tuỳ thuộc vào năng suất lao động xã hội
Khi tiền tệ ra đời (vàng - đóng vai trò trung gian trao đổi),
giá trị hàng hoá - thời gian lao động xã hội cần thiết được biểu
hiện ra và được đo lường bằng một số tiền (vàng) cụ thể, gọi là giá
cả hàng hoá |
Giá cả hàng hoá do hai yếu tố quyết định:
Trang 19Chương 1: Khới niệm cơ bản vờ nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTTT
Trên thị trường, giá cả của từng thứ hàng hoá thường xuyên tách rời giá trị Sự ngang bằng giữa giá cả và giá trị chỉ là
tình huống có tính tạm thời và ngẫu nhiên Giá cả có thể tách rời
và tách xa giá trị, song giá cả vẫn phải vận động xoay quanh giá
trị Tổng số giá cả của tất cả các hàng hố lưu thơng trên thị trường phải bằng tổng giá trị của tất cả các hàng hoá đó
Việc đưa ra khái niệm "giá trị hàng hoá" đã cho phép C.Mác phát hiện ra quy luật giá trị, cho phép giải thích một cách
rõ ràng bản chất của các quá trình trao đổi hàng hoá trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa
Ngày nay,.khi nền kinh tế thị trường phát triển, các dạng tiền tệ mới ra đời, như: tiển giấy, tiền chuyển khoản, tiển điện
tử đã làm cho “vàng không còn giữ vai trò độc tôn làm vật ngang giá chung trao đối với các hàng hoá khác Vai trò và chức năng của
vàng đã có nhiều giảm sút Giá cả của hàng hoá, bên cạnh sự tác động của "thời gian lao động xã hội cần thiết sản xuất ra hàng
'hoá" và "thời gian lao động xã hội cần thiết sản xuất ra vàng", còn
chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố khác thuộc về cung và cầu Dưới sự ảnh hưởng của những yếu tố này, giá cả hàng hoá nhiều
khi có khoảng cách rất xa so với giá trị hàng hoá, song những lý thuyết đã nêu của C.Mác vẫn còn nguyên giá trị (giá trị - theo
nghĩa 1 của Từ điển tiếng Việt) Khái niệm về giá trị của C.Mác
vẫn được chúng ta sử dụng như một thuật ngữ có tính chất kinh điển, không gì có thể thay thế được nó khi muốn giải thích bản chất sâu xa của các mối quan hệ kinh tế phổ biến đang diễn ra trong nền kinh tế thị trường phát triển ngày nay |
e Khai niém gia tri trong nganh Dinh gia tai san Bên cạnh khái niệm giá trị có tính học thuật của C.Mác,
trong thực tiễn quản lý kinh tế, khái niệm về giá trị được sử dụng hết sức phong phú Nhằm tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra, Uỷ ban
Trang 20GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TAI SAN
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã chuẩn hoá một số khái niệm:
giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi (value in exchange), gia tri công bằng (fair value), gia tri trong st dung (value in use) lam co sd cho các giao dịch kinh tế, cũng như
giải quyết những tranh chấp quốc tế có thể xảy ra Trong đó: giá
trị (value) được định nghĩa là số tiền ước tính của hàng hoá và
dịch vụ tại một thời điểm nhất định
Các thuật ngữ về giá trị thường gặp là:
- Giá trị bảo hiểm - Giá trị hoạt động - Giá trị thanh lý
- Giá trị cam cố - Giá trị hiện tại - Giá trị thay thế
- Giá trị công bằng - Giá trị hợp đồng - Giá trị thiệt hại
- Giá trị còn lại - Giá trị kinh tế - Giá trị thị trường ~ Giá trị cho thuê - Giá trị khôi phục - Giá trị thế chấp
_ Giá trị đánh lại - Giá trị nhãn mác - Giá trị tiền mặt
- Giá trị đặc biệt - Giá trị nhượng bán - Giá trị thực
- Giá trị đầu tư - Giá trị nội tại - Giá trị thu hồi
- Giá trị đổi mới - Gia tri ròng - Giá trị tương lai
- Giá trị gia tăng - Giá trị số sách - Giá trị trao đổi
Sự phong phú các khái niệm về giá trị trên đây đã chứng minh một thực tế, là: mỗi một hàng hoá có thể có các loại giá trỊ
khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư, giá trị tiểm năng, giá trị sử dụng, giá trị thế chấp Chẳng hạn:
Giá trị sử dụng: Mỗi tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyển sở hữu và sử dụng tài sản Giá trị của tài sản đối với một người sử dụng cụ thể là ở chỗ, nó mang lại lợi ích như thế nào đối với người đó
Trang 21
Chương 1: Khói niệm cơ bỏn vờ nguyên tac thẩm định gió trong nền KTTT
Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư
hiện tại mong chờ ở thu nhập tương lai của tài sản Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi: khả năng tài chính của nhà đầu tư; lượng vốn đầu tư và thời hạn sử dụng vốn; chi phí cơ hội của nhà đầu tư; tình trạng thuế má và các mục đích khác của nhà đầu tư Giá trị đầu tư vào một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư khác nhau trong khi giá thị trường thì vẫn giữ nguyên
Ví dụ: Ông John vừa đầu tư 100.000USD xây dựng một dây chuyền sản xuất xi măng lò đứng Một nhà đầu tư khác không ngần ngại bỏ ra 120.000USD để được toàn quyển kiểm soát dây
chuyền sản xuất mới này Một hợp đồng bảo hiểm được thảo ra với số tiền bồi thường là 80.000USD nếu chẳng may dây chuyển bị thiêu trụi hoàn toàn do một cơn hoả hoạn Ông John đem dây chuyền sản xuất mới thế chấp vay vốn kinh doanh Ông giám đốc Ngân hàng tuyên bố như đỉnh đóng cột rằng: Không thể cho vay quá 2000U8D, vì ông ta chỉ có thể thu được số tiền phát mãi như vậy khi Ông John không đáp ứng đầy đủ yêu cầu đối với các khoản nợ
Trên đây là một ví dụ cụ thể Những tình huống tương tự như vậy diễn ra một cách hết sức phổ biến trong đời sống kinh tế
Cho phép đưa ra một định nghĩa:
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền uề lợi ích mà tài sẵn mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Những yếu tố chính cần nhận rõ qua định nghĩa này là gì? - Giá trị tài sản được đo bằng tiền
- Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác có
thể không còn như vậy
- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác
nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau
Trang 22
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN
- Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể
trong việc khai thác các công dụng đó
- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định
1.1.4 Định giá và Thẩm định giá
“Định giá” với “Thẩm định giá” - có sự khác biệt trong cách - dùng từ “Thẩm định giá” đôi khi gol la định giá lại Trên thực tế không có sự phân biệt giữa “Định giá viên” với “Thẩm định viên” Mặc dù vậy, định giá và thẩm định giá đều là công việc ước tính giá trị Thuật ngữ “Thẩm định giá” đã được dùng như một thói quen - bổ sung vào kho tàng ngôn ngữ Việt Nam
Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường Trong hầu hết các
trường hợp, việc định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch
có tính thị trưởng Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá Nhà định giá phải dựa vào các cơ sở phi
thị trường
Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của xác định giá: là loại công việc do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện
Theo sự phân tích của Ơng Đồn Văn Trường - Tác giả cuốn “Các phương pháp thẩm định giá bất động sản”: trong thị
trường đơn giản thì giá trị của một chiếc quần jean nhãn hiệu LevI phụ thuộc vào thị trường nơi bán chiếc quần ấy Nó có thể có
giá 600.000 đồng ở thị trường bán buôn, có giá 1.000.0000 đồng ở cửa hàng bán lẻ Nhưng ở một vùng nào đó, nơi rất khó mua loại
Trang 23
Chương 1: Khói niệm cơ bản vờ nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTTT
hàng này, mà lại có một nhóm người có thu nhập cao và rất ưa
chuộng, thì có thể bán được giá cao gấp nhiều lần
Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một người mua hàng
có thể dự tính được giá mua một cách khá chính xác loại hàng cá biệt đó
Nhưng trong một thị trường phức tạp như trên thị trưởng
bất động sản, thì một chuyên gia trong việc xác định giá, được gol là nhà thẩm định giá hay thẩm định viên phải là một nhà chuyên
môn được đào tạo và có kinh nghiệm
Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho
rằng khái niệm về thẩm định giá cần phải được xác định một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành:
- Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương
quốc Anh: "Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyển sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã
được xác định rõ"
- Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO thuộc Hiệp hội thẩm định giá Austrayla: “Thẩm định giá là việc xác
định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy,
thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm
định giá để hình thành giá trị của chúng”
Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tả như một "khoa học không chính xác" Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích Nó "không
chính xác" vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao
dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứng minh
Trang 24
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
- Giáo sư Lãm Lan Yuan - Dai học Xây dựng và bất động
sản Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về
ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”
- Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra
định nghĩa: "Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế" Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét
đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính
- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiển
- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS - Xác định tại một thời điểm cụ thể - Xác định cho một mục đích nhất định - Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường
Khái quát hoá những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa:
"Thẩm định giá là uiệc ước tính bằng tiên uới độ tin
cậy cao nhất uề lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào
do tai mét thời điểm nhất định"
Trang 25
Chương 1: Khói niệm cơ bỏn vờ nguyên tắc thấm định gió trong nền KTTT
1.1.5 Phân biệt giá trị, giá cả và chỉ phí 1.1.ð.1 Giá trị
Để có cơ sở phân biệt, có thể hiểu khái niệm giá trị trên các
góc độ sau:
- Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà
tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền - nhận được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụ như: giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm
- Theo IVSC, giá trị tài sản là số tiền ước tính của hàng
hoá và dịch vụ tại một thời điểm nhất định
Thuật ngữ giá trị, theo IVSC là thuật ngữ mang tính chất
giả thiết, không có trên thực tế, là mức giá dự tính của người mua,
người bán hàng hoá và dịch vụ tại một thời điểm nhất định Giá trị thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch: giá trị thị trường thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được
chấp nhận trong một cuộc giao dịch bình đẳng
1.1.5.2 Gia ca
- Theo kinh tế chính trị học: giá cả là sự biểu hiện bằng
tiền của giá trị Quan niệm này có ý nghĩa quan trọng đối với việc
phân tích bản chất của các quan hệ kinh tế và giá trị thặng dư trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa
- Theo Kinh tế học: giá cả được xác định bằng tiền, được hình thành trong quan hệ mua bán Giá cả là một số tiền nhất
định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hoá hay dịch
vụ Phản ánh chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà người bán nhận được Giá cả thanh toán - số
tiền thực tế thanh toán thể hiện sự gặp gõ giữa cung và cầu Trên
thực tế, có nhiều tên gọi khác nhau về giá cả:
Trang 26
GIAO TRINH DINH GIA TAI SAN
+ Giá cả: được dùng đối với hầu hết các loại hàng hoá + Cước phí: sử dụng đối với các loại dịch vụ, như vận
chuyển, bưu chính |
+ Tiền thuê: nhà ở, văn phòng, phương tiện, thiết bị, máy + Lãi suất: tiền gửi, tiền vay
+ Lệ phí: các dịch vụ tư vấn
+ Tiền lương, tiền công: đối với lao động
+ Học phí: cho các khoá đào tạo
+ Hoa hồng: cho các dịch vụ đại lý mua bán, môi giới
Trên quan điểm này có 2 định nghĩa điển hình về giá cả:
+ Giá cả là khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu sản phẩm hay dịch vụ
+ Giá cả là khoản thu nhập mà người bán nhận được nhờ việc tiêu thụ sản phẩm hay dịch vụ
- Theo IVSC: “Giá cả” (price) là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá hoặc dịch vụ nhất định
Giá cả có thể được công bố rộng rãi trước công chúng hoặc
có thể được giữ bí mật Tuỳ thuộc vào cung cầu, mức giá trả cho
hàng hoá hoặc dịch vụ có thể chênh lệch rất lớn so với giá trị của
hàng hoá Tuy nhiên, nhìn chung trong thị trường cạnh tranh, giá
cả thường phản ánh được giá trị tương đối của hàng hoá hoặc dịch
vụ mà người mua và người bán quan tâm | 7
1.1.5.3 Chi phi
- Theo IVSC: “Chi ph” (cost) là mức giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc để sản
Trang 27
Chương 1: Khới niệm cơ bản về nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTTT
xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ Khi hàng hố hoặc dịch vụ được
hồn tất (sửn phẩm đã chế tạo xong, dịch uụ đã cung ứng) thì chỉ phí của hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc Mức giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua
- Ổ góc độ doanh nghiệp, chi phí kinh doanh là biểu hiện
bằng tiền hao phí về lao động và vật tư mà doanh nghiệp phải bỏ ra trong một thời kỳ nhất định
Nói tóm lại, có thể phân biệt 3 khái niệm trên ở những đặc
điểm chính sau:
* Giống nhau:
- Đều thể hiện bằng một số tiền nhất định
- Đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hoá đối
với các chủ thể
* Khac nhau:
- Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi, mua
bán hàng hoá | 7
- Khái niệm giá trị không nhất thiết được hình thành và
được dùng trong quan hệ trao đổi, mua bán Trong nhiều trường
hợp, khái niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính, số tiền mang tính giả thiết Giá trị ước tính có thể có khoảng cách xa so với giá cả
thực tế giao dịch Nhưng giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái
niệm giá cả
- Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả Chi phí là cách gọi khác của giá cả, được người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hoá, dịch vụ
Việc phân biệt các khái niệm trên có.ý nghĩa quan trọng
nhằm giúp TĐV xác định và thoả thuận rõ mục tiêu thẩm định
Trang 28
GIAO TRINH DINH GIA TAI SAN
giá với khách hàng, biết phân biệt, thu thập và lựa chợn những
giao dịch thích hợp cho thẩm định giá: giá cả, chi phí, thu nhập
trong những điều kiện nhất định đều có thể sử dụng làm thước đo giá trị: giá cả được coi như một chứng cứ của giá trị thị trường (GTTT) khi các bên mua, bán, các điều kiện giao dịch thoả mãn định nghĩa về GTTT; chi phí được chấp nhận là thước đo giá trị
khi chi phí xây dựng công trình đáp ứng được yêu cầu sử dụng cao
nhất và tốt nhất, chi phí không đúng không thể tạo ra giá trị; thu
nhập là giá trị đối với nhà đầu tư cụ thể
1.1.6 Giá trị thị trường và phi thị trường
1.1.6.1 Khúi niệm thị trường
- Theo nghĩa hẹp: thị trường là nơi mua bán hàng hoá
- Theo Kinh tế học:
+ Thị trường là tập hợp những sự thoả thuận mà thông
qua đó, người bán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và dịch vụ Theo định nghĩa này, thị trường không nhất thiết phải
gắn với một vị trí hay không gian cụ thể `
+ Thị trường là một quá trình, trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng
hàng hoá
- Theo Lý thuyết Marketing: thị trường là những khách
hàng tiềm ẩn có cùng một nhu cầu và sẵn sàng tham gia trao đổi
để thoả mãn nhu cầu đó |
- Theo tiêu chuẩn của IVSC - trong trường hợp này có thể đại diện cho lý thuyết của ngành Thẩm định giá: thị trường là một môi trường, trong đó hàng hoá, dịch vụ được trao đối, kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Khái niệm thị
trường hàm ý khả năng người mua, người bán tiến hành các hoạt động của họ một cách tự nguyện
Trang 29
Chương ]: Khói niệm cơ bẻn vỡ nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTTT
1.1.6.9 Phân loại thị trường
Có nhiều cách phân biệt các loại thị trường - Theo Kinh tế học:
+ Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo: là thị trường mà người bán và người mua không có khả năng ảnh hưởng tới sự thay đổi giá cả thị trường Loại này chỉ có trên lý thuyết, gần với nó có thị trường chứng khoán Năm điều kiện cho một thị
trường cạnh tranh hoàn toàn là:
o_ Có vô số người mua và người bán
o_ Các loại hàng hoá có thể thay thế cho nhau
ö_ Hàng hố và thơng tin được lưu thông tự do
o_ Có thể mua bán vào bất kỳ lúc nào và nơi nào o Moi người đều nắm được các điều kiện giao dịch
+ Thị trường độc quyền hoàn toàn: là thị trường mà ở đó
chỉ tổn tại một nhà cung cấp duy nhất một loại sản phẩm Sự thay đổi số lượng sản phẩm của hãng có thể ảnh hưởng tới sự thay đổi
giá cả sản phẩm trên thị trường ~
+ Thi trường cạnh tranh: là thị trường tồn tại nhiều nhà cung ứng những sản phẩm có khả năng thay thế cho nhau, trong đó mỗi người chỉ có khả năng ảnh hưởng một cách hạn chế tới giá
cả sản phẩm của mình |
+ Thị trường độc quyển nhóm: là thị trường tổn tại một số lượng nhỏ các hãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định
Trang 30GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIA TAI SAN
Việc phân biệt các loại thị trường có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động thẩm định giá: nhằm xác định các giao dịch chứng cớ - đối tượng của sự so sánh - thuộc vào loại thị trường nào: cạnh tranh hay độc quyển thị trường của các giao dịch chứng cớ có
đồng nhất không, mua bán có công khai, có bị ép buộc không từ
đó mà kết luận chứng cớ về giao dịch có thể tin tưởng dùng để so sánh được hay không
1.1.6.3 Cung, cầu uùà sự hình thành giá cả thị trường
Giá trị của bất kỳ một sản phẩm hàng hoá hay dịch vụ nào cũng đều được tạo ra và được duy trì bởi quan hệ của 4 yếu tố:
tính hữu ích, sự khan hiếm, có yêu cầu và có thể chuyển giao được
Sự tác động qua lại của các yếu tố trên được biểu hiện thông
qua quan hệ cung và cầu trên thị trường Mặt cung chịu tác động
của tính hữu ích và sự hấp dẫn của hàng hoá, dịch vụ Khả năng cung ứng bị hạn chế bởi sự khan hiếm, khả năng chuyển giao và bởi sức mua hay nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng Cũng như vậy, nhu cầu được tạo ra bởi tính hữu ích và chịu ảnh hưởng bởi sự khan hiếm, bởi tính hấp dẫn của hàng hoá, dịch vụ và bị khống chế bởi sức mua của người tiêu dùng
Tính hữu ích và khả năng chuyển giao cùng với sự khan hiếm được xem như những yếu tố liên quan, xác định động cơ và khả năng cung ứng của các nhà sản xuất về mặt số lượng ở mỗi mức giá cả tương ứng
Trang 31Chương 1: Khối niệm cơ bản vờ nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTTT 7 \ J - jeassersanseesseseassesteney a » Ye 0 Q, —— Q
Đồ thị số 1: Quan hệ cung cầu và sự hình thành giá cả thị trường
- Yếu tố cung thể hiện cho số lượng các lợi ích mà tài sản có
thể đáp ứng (để bán hoặc cho thuê) ở các mức giá khác nhau, tại một thời điểm nhất định, với giả thiết là các chi phí sản xuất
không thay đối
- Yếu tố cầu thể hiện số lượng lợi ích mà những người mua hay thuê tiềm năng đòi hỏi ở mỗi mức giá cả khác nhau, tại một thời điểm nhất định, với giả thiết là thu nhập, sở thích của người
tiêu dùng không đổi
Quan hệ hay quy luật cung cầu phản ánh một thực tế
quan trọng: |
+ Với những tài sản có thị trường để trao đối thì giá trị của
chúng có thể biểu hiện thông qua giá cả thị trường
+ Giá cả của một hàng hoá tỷ lệ thuận với lượng cầu và tỷ
lệ nghịch với lượng cung Do sự tác động của nhiều yếu tố khác
Trang 32
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TAI SAN
nhau ảnh hưởng đến cung và cầu, giá cả hàng hoá có thể phản
ánh tính không bình thường của thị trường |
+ Giá trị tài sản theo sự ước tính của thẩm định viên có thể cao hơn, thấp hơn hoặc bằng giá cả thị trường
+ Tuỳ thuộc vào động thái của thị trường mà giá cả hình
thành có thể có lợi cho người mua hoặc chỉ có lợi cho người bán,
thậm chí là giá cả độc quyển Tuy nhiên, chúng đều là những bằng chứng về giá trị của hàng hoá
+ Tuỳ thuộc vào mức độ và tính chất của thị trường: cạnh tranh hay độc quyển mà giá cả hình thành là sự phản ánh hay
sự thừa nhận các loại giá trị: giá trị đối với người mua, giá trị đối với người bán hay giá trị - giá cả được hình thành một cách bình
đẳng đối với cả người mua và cả người bán trên thị trường
+ Trên thực tế không có thị trường cạnh tranh hoàn hảo
Vì vậy, điều đặc biệt quan trọng là thẩm định viên phải dựa trên tính chất của thị trường, dựa trên góc độ lợi ích của chủ thể mà
khẳng định các chứng cớ thị trường thuộc loại giá trị nào: giá trị đối với người mua, giá trị đối với người mua bán một cách thật
rõ ràng, làm căn cứ để thu thập các thông tin, lựa chọn phương
pháp để ước lượng giá trị tài sản một cách hợp lý nhất 1.1.6.4 Giá trị thị trường
a, Khái niệm
- Trong Kinh tế chính trị học, khái niệm về "giá trị thị trường" đã được đề cập, đó là giá trị xã hội của hàng hoá hình thành do sự cạnh tranh giữa các nhà tư bản trong cùng một ngành, C.Mác viết: "Một mặt, phỏi coi giá trị thị trường là giá trị
trung bùnh của những hòng hoá được sản xuất ra trong mét khu
Uực sản xuất nào đó; mặt khác, lại phỏi coi giú trị thị trường lò
Trang 33
Chương 1: Khối niệm co ban va nguyén tốc thẩm định gió trong nền KTTT
giú trị cá biệt của những hàng hoá được san xuất ra trong những
điều biện trung bùnh của khu vuc do va chiếm một khối lượng lớn trong số những sản phẩm của bhu uực này" (C.Mác, Tư bản,
q II, tập 1, Nxb Sự thật, Hà Nội, năm 1978, tr 30) Có 3 trường hợp hình thành giá trị thị trường, đó là: do giá trị của đại bộ
phận hàng hoá được sản xuất trong điều kiện trung bình, xấu
hoặc tốt quyết định _
Khái niệm "giá trị thị trường" trên đây là cơ sở lý luận
quan trọng, là thuật ngữ được C.Mác sử dụng để phân tích bản
chất của quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa
- Trong ngành thẩm định giá, cũng có thuật ngữ "giá trị thị
trường", nhưng được sử dụng theo một nghĩa khác - là một thuật
ngữ có tính chuyên ngành Được IVSC tiêu chuẩn hoá, nó đã trở
thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia trong quá
trình tồn cầu hố
Sau nhiều lần thảo luận và được sự thừa nhận một cách rộng rãi, IVSC đã đưa ra định nghĩa về "giá trị thị trường", định
nghĩa này được nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá: số l1 và có
hiệu lực từ ngày 01/07/2000 Nó được coi là tiêu chuẩn đích thực
của giá trị và là nguyên tắc chỉ đạo đối với hoạt động thẩm định giá trên thế giới Đã có nhiều cách dịch thuật và giải thích định
nghĩa này, dưới đây là một cách:
Giá trị thị trường là số tiên trao đổi ước tính uề tài
sản vao thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bứn uới một bên là người mua sdn sang mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách hhách quan, hiểu biết uà không bị ép buộc
Trang 34
GIÁO TRÌNH ĐỈNH GIÁ TÀI SẲN `
Định nghĩa trên có thể giải thích một cách cụ thể như sau:
- Số tiền trao đổi:
+ Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán, định lượng
bằng đơn vị tiền tệ | |
+ Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở
của việc trao đổi, mua bán tài sản, chứ không phải dựa trên các cơ
sở khác mà ước tính |
- Ước tính: nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính, chứ không phải là số tiền được quyết định từ trước hoặc
là giá bán thực tế Nó là số tiền ước định, dự báo có thể sẽ được thanh toán như vậy vào thời điểm giao dịch
- Thời điểm: giá trị thị trường của một tài sản xác định
mang tính thời điểm, của một ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị
đã được ước tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thời điểm đó Đến thời điểm khác có thể sẽ không còn chính xác hoặc không còn phù
hợp nữa
- Người bán sẵn sàng bán:
+ Là người muốn bán tài sản, nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông
thường trên thị trường
+ Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường công khai sau một quá trình tiếp thị
- Người mua sẵn sàng mua:
+ Là người muốn mua, nhưng không nhiệt tình quá mức để
sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường
Trang 35
Chương 1: Khói niệm cơ bỏn vờ nguyên tac thẩm định giớ trong nền KTTT
+ Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu
cầu Là người sẽ mua với giá thấp nhất có thể được _
- Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu, trưng bày một cách công khai, nhằm có thể
đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi, mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá
- Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:
+ Khách quan: Các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào (ví dụ quan hệ giữa công ty mẹ và công ty con hoặc các chi nhánh) có thể gây ra một mức giá
giả tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi
giữa các bên mua bán độc lập, khách quan
+ Hiểu biết: Các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều được thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiểm tàng của tài sản đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết rằng các bên đều
hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm
tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất Trong thực tế, biểu
hiện của khôn ngoan và hiểu biết, là người mua và người bán sẽ
hành động phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận
được tại thời điểm đó
+ Không bị ép buộc: Cả hai bên đều không chịu bất cứ sự
ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán b Các tình huống được coi là bị ép buộc
- Người bán bị ép buộc bán với giá thấp Có thể xảy ra khi người bán:
Trang 36
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TAI SAN
+ Gặp khó khăn về tài chính
+ Sức khoẻ không tốt và buộc phải bán tài sản
_+ Thực hiện đi chúc dé chi tra theo di chúc _
+ Phát mãi tài sản theo yêu cầu của bên cầm cố hoặc toà án + Bị trưng thu đất đai
- Người mua bị ép buộc mua với giá cao hơn giá bình thường:
+ Phải trả mức giá cao giả tạo vì không có sự lựa chọn thay thế nào Chẳng hạn, mua BĐS liền kề để mở rộng kinh doanh,
người mua sẵn sàng trả mức giá cao hơn giá thị trường để có BĐS
liền kề đó
+ Mua lại của người đồng sở hữu
+ Người mua bị ảnh hưởng bởi gia đình hoặc các lý do về
tình cảm |
c Yêu cầu đối với thẩm định viên
Để đảm bảo cho việc thẩm định giá trị tuân theo các Tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định chung, IVSC đã đưa ra 8 yêu cầu
đối với các Thẩm định viên khi thẩm định và báo cáo về GTTT:
1) Thẩm định giá theo một tiến trình chặt chẽ, dễ hiểu, công khai, không đưa đến hiểu lầm
2) Cung cấp thông tin đầy đủ để mọi người đọc và hiểu rõ
số liệu, nguyên nhân, hiểu rõ các phân tích và kết luận rút ra trong báo cáo thẩm định
Trang 37Chương 1: Khới niệm cơ bản vở nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTTT
5) Xác định rõ một hay nhiều lợi ích cần thẩm định giá trị
6) Xác định rõ giá trị cần ước tính, mục đích của thẩm
định, thời gian thẩm định và thời gian báo cáo
7) Giải thích đầy đủ, rõ ràng phương pháp thẩm định cần áp dụng, lý do áp dụng và các kết luận cần rút ra 8) Kèm theo Chứng chỉ, Giấy chứng nhận hành nghề thẩm định cấp cho thẩm định viên, các bằng cấp chuyên môn, giấy phép thu lệ phí thẩm định, hướng dẫn thực hành thẩm định và các bằng chứng khác d Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thương vụ so sánh
- Khai niệm giá trị thị trường của TVSC là một tiêu chuẩn
cơ bản để thẩm định giá trị tài sản Tiêu chuẩn này đã được định
nghĩa một cách khá rõ ràng và chặt chẽ Song thực ra nó cũng chỉ
là một tiêu chuẩn định tính Để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này
một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận
trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá trị thị trường hay không
- Phân tích thương vụ, vì vậy là một nội dung đặc biệt
quan trọng đối với thẩm định viên Thực tế cho thấy, năng lực của thẩm định viên thể hiện chủ yếu qua khả năng phân tích thương
vụ Để đánh giá tính thị trường, đánh giá khả năng so sánh của
các thương vụ hay giao dịch chứng có, mỗi thương vụ khi xem xét
cần phải trả lời rõ ràng các câu hỏi:
1) Thương vụ có thật không?
9) Thời điểm thực hiện thương vụ?
3) Giới thiệu và quảng cáo về tài sản có chính xác không?
Trang 38
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TAI SAN
4) Phương thức bán là đấu giá hay thoả thuận?
ð) Đấu giá có đông người đến dự và có tính cạnh tranh không?
6) Tại sao người bán quyết định bán, người mua quyết định mua?
7) Người mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trước khi quyết định mua BĐS này không?
8) Người mua có quen thuộc địa bàn này không?
9) Điều gì ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS này của
người mua?
10) Người mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả như thế nào? 11) Giá mua có phải là giá định trả không?
12) Người mua có hài lòng với việc mua BĐS này không?
13) Người mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS
này hay BĐS tương tự không?
14) Người mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì? 15) Người mua có lợi gì từ việc nhận tư vấn chuyên nghiệp?
16) Người mua có nhận thức được những ảnh hưởng của quy hoạch đến BĐS này không?
17) Những hạn chế nào việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đất của người khác đối với BĐS này là gì?
e Một số điểm chú ý
Để tránh sự hiểu nhầm và nắm rõ hơn bản chất của khái niệm giá trị thị trường, IVSC đã đưa ra một số cách giải thích bổ
sung và một số điểm cần chú ý trong quá trình vận dụng khái niệm này như sau:
Trang 39
Chương 1: Khới niệm cơ bản vỡ nguyên tắc thẩm định gió trong nền KTTT
1) GTTT đại diện cho mức giá mà các bên đồng ý, thoả
thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát, cân nhắc các cơ hội và không bị chi phối bởi thời gian ký kết và thực
hiện hợp đồng
2) Khái niệm GTTT giả thiết mức giá của thị trường cạnh
tranh, công khai Thuật ngữ cạnh tranh và công khai có thể hiểu là: có một số lượng đáng kể người mua, người bán hoặc ít người
mua, người bán, nhưng đó phải là một thị trường công khai Cố
thể định nghĩa một cách đơn giản: GTTT là giá bán ước tính trên
một thị trường công khai Ví dụ: mảnh đất chỉ có 1 người bán và một người hỏi mua, sau một thời gian dài quảng cáo
3) Nói chung, công việc thẩm định giá đòi hỏi so sánh
thông tin về các tài sản liên quan Quá trình thẩm định giá đòi hỏi phải nghiên cứu đầy đủ và kịp thời; phân tích một cách chặt chế, xác đáng và rút ra những điều chỉnh đáng tin cậy Trong quá
trình đó, TÐV không thể công nhận mọi số liệu một cách máy móc, mà phải phân tích, xem xét các số liệu trên thị trường, các giao
dịch mua bán có thể so sánh và các thông tin khác
Trong trường hợp các số liệu trên thị trường bị hạn chế, ví
dụ đối với những tài sản chuyên dùng, có phạm vi sử dụng hẹp, thẩm định viên phải nói rõ trong báo cáo thẩm định về ảnh hưởng của thông tin hạn chế đến kết quả thẩm định Tất cả công việc thẩm định đều đòi hỏi một sự điều chỉnh, đánh giá chủ quan của TĐV Tuy nhiên, trong báo cáo phải nói rõ sự đánh giá chủ yếu
dựa vào GTTTT với những thông tin rõ ràng có được, hay dựa vào
chủ quan của TĐV do bản chất của tài sản hoặc do hạn chế về những thông tin có được trên thị trường
4) Tính đa dạng và thay đổi liên tục là bản chất của thi trường Do đó, TĐV phải xem các số liệu có đáp ứng tiêu chuẩn về
GTTT hay không, cụ thể:
Trang 40
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TAI SAN
- Trong những thị trường mà giá cả tăng, giảm đột biến,
nguy cơ rủi ro đối với hoạt động thẩm định giá là rất lớn TĐV
phải phân tích, cân nhắc rất thận trọng các yếu tố của thị trường
và thể hiện rõ kết quả phân tích đó trong báo cáo thẩm định
ð) Thị trường BĐS khác biệt so với thị trường cổ phiếu, trái phiếu, và của các loại tài sản khác BĐS thường mang tính đơn nhất, được mua bán không thường xuyên và ít hiệu quả hơn so với các tài sản khác Ngoài ra, BĐS thường không dễ chuyển đổi
- thành tiển, ít được mua bán công khai Vì vậy, để vận dụng khái
niệm GTTTT, BĐS phải được Marketing trong một khoảng thời
gian hợp lý, đủ cho các bên có thể tiến hành eác giao dịch một cách thận trọng
| 6) Trong những tình huống cá biét, GTTT cé thé 1A con sé
âm Chẳng hạn, những ngôi nhà cũ mà chi phí phá đỡ lớn hơn giá
trị của mảnh đất, những tài sản gây ô nhiễm môi trường
7) Khi xác định GTTT, các TĐV phải nêu rõ những số liệu mà căn cứ vào đó để tìm ra GTTTT, mục đích của việc thẩm định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà TĐV nêu ra
trong báo cáo
8) Báo cáo thẩm định phải nói rõ và đưa ra bằng chứng về mối quan hệ giữa TÐV và người có tài sản thẩm định
Nói tóm lại, GTTT là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị
Khái niệm GFT được IVSC xây dựng trong Tiêu chuẩn thẩm
_ định giá số 1 Tiêu chuẩn này đời hỏi tài sản thẩm định phải được xem xét với tư cách là tài sản đưa ra bán công khai trên thị
trường, điều này phân biệt với thẩm định giá từng bộ phận cấu
thành tài sản, hoặc thẩm định giá vì những mục đích khác Để tìm GTTT, thẩm định viên, trước hết phải xác định được giá trị sử