Bài giảng pháp luật kinh doanh bất động sản

BÀI GIẢNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN YÊU CẦU CHUNG: TÀI LIỆU: ĐỀ CƯƠNG, GIÁO TRÌNH, SÁCH THAM KHẢO, VĂN BẢN QPPL … KIỂM TRA: 01 BÀI CÁ NHÂN; 01 BÀI THẢO LUẬN NHÓM THI: TỰ LUẬN NỘI DUNG CHƯƠNG TRÌNH: CHƯƠNG 1: Khái quát chung BĐS pháp luật kinh doanh BĐS CHƯƠNG 2: Những vấn đề pháp lý kinh doanh BĐS CHƯƠNG 3: Những vấn đề pháp lý kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng đất CHƯƠNG 4: Những vấn đề pháp lý kinh doanh dịch vụ BĐS CHƯƠNG 5: Quản lý nhà nước kinh doanh BĐS PHÂN BỔ THỜI GIAN (2 tín chỉ) STT CHƯƠNG SỐ TIẾT LÝ THUYẾT THẢO LUẬN Chương 2 Chương Chương Chương 4 Chương 3 HƯỚNG DẪN HỌC ◼ ◼ ◼ ◼ Tự đọc tài liệu Thảo luận giảng viên sinh viên khác Trả lời câu hỏi ơn tập Tìm hiểu thêm vấn đề thực tiễn CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BĐS, THỊ TRƯỜNG BĐS 1.1.1 khái niệm đặc điểm bất động sản KHÁI NIỆM: BĐS bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật (khoản - Điều 107 – Bộ luật dân 2015) ĐẶC ĐIỂM ➢ BĐS có vị trí cố định không di dời ➢ BĐS loại tài sản có tính lâu bền ➢ BĐS có tính dị biệt ➢ Giá trị BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý ➢ BĐS tài sản lớn quốc gia, người dân ➢ Khả khai thác phụ thuộc nhiều vào lực quản lý ➢ Chịu quản lý trực tiếp nhà nước 1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường BĐS KHÁI NIỆM Là tổng thể giao dịch BĐS chủ thể có liên quan như: mua, bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng dịch vụ có liên quan (như trung gian, môi giới, tư vấn…) chủ thể thị trường có quản lý nhà nước ĐẶC ĐIỂM ◼ ◼ ◼ ◼ Có tách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch TTBĐS có tính vùng khu vực sâu sắc TTBĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Hoạt động TTBĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách của nhà nước 1.1.3 Lịch sử hình thành phát triển thị trường BĐS ❖ ❖ ❖ ❖ Trước thời điểm Luật đất đai 2003 đời 2003- 2005: quy định sửa đổi Luật đất đai 2001 mở hội phát triển cho TTBĐS 2005 – 2014: Nghị đại hội Đảng XI hàng loạt VBQPPL Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư … tiếp tục hoàn thiện thể chế khung pháp lý cho TTBĐS tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển mạnh mẽ 2014 – nay: bối cảnh kinh tế có nhiều thuận lợi cho thị trường BĐS,hệ thống pháp luật ngày hoàn thiện tạo hội cho thị trường BĐS phát triển nhanh chóng 1.2 TỔNG QUAN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BĐS 1.2 Khái quát kinh doanh BĐS KHÁI NIỆM Là việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận Chuyển nhượng để bán,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dich vụ tư vấn BĐS hoăc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi (Khoản -Điều Luật Kinh doanh BĐS) ĐẶC ĐIỂM ◼ ◼ ◼ ◼ ◼ Về chủ thể: cá nhân, tổ chức đáp ứng điều kiện kinh doanh Về đối tượng kinh doanh: BĐS – loại tài sản đặc biệt Về ngành nghề kinh doanh: ngành nghề có điều kiện Về tính chất: đem lại lợi nhuận lớn tiềm ẩn nguy rủi ro cao, cần có quản lý NN Về quy mơ: thường có quy mơ lớn địi hỏi nhà đầu tư có số vốn lớn khả quản lý ĐIỀU KIỆN KINH DOANH NHÀ & CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG Đối với nhà cơng trình xây dựng: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.Đối tượng nhà cơng trình xây dựng ◼ ◼ ◼ Đối với chủ thể kinh doanh: ◼ ◼ ◼ Điều kiện chung quy định Bộ luật dân Điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS Phạm vi quyền kinh doanh BĐS CÁC LOẠI HÌNH KINH DOANH NHÀ & CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG ❖ Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh ❖ Kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn hình thành tương lai 3.2.3 Kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai KHÁI NIỆM NHÀ Ở VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI BĐS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH ❖ Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà ❖ Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua CHƯƠNG 4: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1.1 khái niệm Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS quản lý BĐS… VAI TRÒ CỦA KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS ◼ ◼ ◼ ◼ Tạo cạnh tranh lành mạnh khu vực NN khu vực tư nhân cung ứng loại hình dịch vụ BĐS Tạo cầu nối cung cầu thị trường BĐS Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển sơi động, hiệu hơn, quy lành mạnh Góp phần hạn chế tình trạng quan liêu, cửa quyền, thiếu minh bạch số cán NN hoạt động lĩnh vực cung cấp dịch vụ công thị trường BĐS 4.1.1 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ bất động sản ◼ ◼ ◼ ◼ Khơng có tham gia NN việc cung ứng dịch vụ Không thực chức quản lý NN Không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách NN Mục đích thu lợi nhuận CÁC QUY ĐỊNH MANG TÍNH NGUYÊN TẮC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DV BĐS ◼ ◼ ◼ Việc cung cấp dịch vụ BĐS thực thông qua hợp đồng văn Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp; cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới BĐS độc lập phải có chứng hành nghề môi giới BĐS đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật Thù lao, phí dịch vụ hoa hồng bên tự thỏa thuận 4.2 HÌNH THỨC KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 4.2.1 Mơi giới bất động sản KHÁI NIỆM DỊCH VỤ MƠI GIỚI BĐS Là hoạt động tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS với tư cách trung gian để đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS hưởng thù lao hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BĐS ◼ ◼ ◼ Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng Đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến thủ tục mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký kết hợp đồng QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC CÁ NHÂN MÔI GIỚI BĐS Quyền tổ chức, cá nhân môi giới BĐS Thực dịch vụ theo quy định pháp luật Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin BĐS Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo hợp đồng Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS khác thực công việc phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới ký với khách hàng phải chịu trách nhiệm kết môi giới Các quyền khác theo hợp đồng ◼ ◼ ◼ ◼ ◼ Nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới BĐS ◼ ◼ ◼ ◼ ◼ Thực hợp đồng ký kết Cung cấp chịu trách nhiệm hồ sơ, thông tin BĐS Hỗ trợ bên đàm phán, ký kết hợp đồng Thực chế độ báo cáo theo quy định, chịu kiểm tra, tra CQNN có thẩm quyền, thực nghĩa vụ thuế Thực nghĩa vụ khác HĐ bồi thường thiệt hại lỗi gây 4.2.2 Tư vấn bất động sản KHÁI NIỆM DỊCH VỤ TƯ VẤN BĐS Là dịch vụ cung cấp cho khách hàng thơng tin, hướng dẫn phán đốn có giá trị vấn đề khác BĐS bao gồm việc mua bán, sử dụng, đầu tư, tín dụng BĐS… giúp khách hàng lựa chọn phương án tối ưu hoạt động NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ TƯ VẤN BĐS ◼ ◼ ◼ ◼ ◼ Tư vấn pháp luật bất động sản; Tư vấn đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; Tư vấn tài bất động sản; Tư vấn giá bất động sản; Tư vấn hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản CHƯƠNG 5: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5.1 KHÁI NIỆM, CHỨC NĂNG VÀ NHIỆM VỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Quản lý nhà nước kinh doanh BĐS trình tác động nhiều quan nhà nước có thẩm quyền đến nhiều chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS để bảo đảm cho hoạt động diễn pháp luật, minh bạch hiệu 5.1.2 Chức năng, nhiệm vụ quản lý NN kinh doanh bất động sản ➢ Ban hành tổ chức thực văn QPPL kinh doanh BĐS ➢ Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường BĐS, kế hoạch thực dự án BĐS ➢ Xây dựng công bố số đánh giá thị trường BĐS ➢ Xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS ➢ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật kinh doanh BĐS, tình hình triển khai thực dự án BĐS ➢ Phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS ➢ Giải khiếu nại, tố cáo, xử lý VPPL kinh doanh BĐS 5.2 CHỦ THỂ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG KINH DOANH BĐS 5.2.1 Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản Trung ương ➢ Chính phủ ➢ Bộ Xây dựng ➢ Bộ tài nguyên môi trường ➢ Xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS ➢ Bộ tài ➢ Ngân hàng nhà nước Việt Nam 5.2.2 Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản địa phương ➢ UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 5.3 NỘI DUNG CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG KINH DOANH BĐS 5.3.1 Xây dựng sở pháp lý kinh doanh bất động sản 5.3.2 Thanh tra, kiểm tra, giám sát kinh doanh bất động sản 5.3.4 Giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm giải tranh chấp kinh doanh bất động sản ... hoạt động NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ TƯ VẤN BĐS ◼ ◼ ◼ ◼ ◼ Tư vấn pháp luật bất động sản; Tư vấn đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; Tư vấn tài bất động sản; Tư vấn giá bất động sản; ... PHÁP LUẬT Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật Hoạt động kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh. .. NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1.1 khái niệm Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị