Bình luận về bộ luật kinh doanh bất động sản sửa đổi bổ sung

Chịu trách nhiệm xuất GIÁM ĐỐC - TỔNG BIÊN TẬP PGS.TS PHẠM MINH TUẤN Chịu trách nhiệm nội dung ỦY VIÊN HỘI ĐỒNG BIÊN TẬP - XUẤT BẢN TS VÕ VĂN BÉ Biên tập nội dung: VĂN THỊ THANH HƯƠNG NGUYỄN THỊ HẢI BÌNH TRẦN QUỐC THẮNG NGUYỄN THỊ PHƯƠNG ANH NGUYỄN VIỆT HÀ Trình bày bìa: Chế vi tính: Đọc sách mẫu: LÊ THỊ H LAN LÂM THỊ HƯƠNG PHƯƠNG ANH VIỆT HÀ Số đăng ký kế hoạch xuất bản: 427-2021/CXBIPH/25-365/CTQG Số định xuất bản: 28-QĐ/NXBCTQG, ngày 18/02/2021 Nộp lưu chiểu: tháng năm 2021 Mó ISBN: 978-604-57-6513-5 Biên mục xuất phẩm cđa Th− viƯn Qc gia ViƯt Nam Ngun Quang Tun Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành) (sửa đổi, bổ sung năm 2020) / Nguyễn Quang TuyÕn - H : ChÝnh trÞ Quèc gia, 2020 - 304tr ; 24cm ISBN 9786045758908 Ph¸p luËt Luật Kinh doanh bất động sản Bình luận ViÖt Nam 346.597043702638 - dc23 CTH0668p-CIP LỜI NH XUẤT BẢN Ngày 25/11/2014, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có nhiều quy định đáng lưu ý gần với thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản năm gần Việt Nam như: kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai; mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, v.v Tiếp tục hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, ngày 17/6/2020, Quốc hội khóa XIV, kỳ họp thứ thông qua Luật Đầu tư năm 2020, có sửa đổi, bổ sung số nội dung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Để việc tìm hiểu áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản thuận tiện, việc phổ biến, làm rõ nội dung cụ thể Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 qua hình thức bình luận khoa học nhằm làm sáng rõ nội dung Luật điều cần thiết, góp phần đưa Luật vào thực thi đời sống đạt hiệu cao Cuốn sách Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành) (sửa đổi, bổ sung năm 2020) cơng trình khoa học PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội biên soạn sâu phân tích, làm rõ nội hàm điều luật cụ thể; gắn bình luận điều, khoản với bối cảnh thực tiễn thực thi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; phân tích điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Hy vọng sách nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho quan nhà nước, nhà hoạch định, xây dựng thực thi sách, pháp luật, nhà đầu tư nước cho tất quan tâm tới lĩnh vực Xin trân trọng giới thiệu sách với bạn đọc Tháng năm 2020 NH XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT LỜI NĨI ĐẦU Kinh doanh bất động sản hoạt động thiếu kinh tế thị trường nói chung kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta nói riêng Cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động thị trường khoa học - công nghệ, thị trường bất động sản cung cấp yếu tố “đầu vào” chủ yếu cho trình sản xuất - kinh doanh, dịch vụ góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Thị trường bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế Mọi biến động thị trường bất động sản (cho dù tích cực hay tiêu cực) tác động đến tăng trưởng đất nước Trong thời gian qua, thị trường bất động sản nước ta chứng kiến nhiều biến động, “sốt đất” nóng hay lạnh (đặc biệt phân khúc thị trường nhà đất thành phố lớn, khu đô thị ) làm méo mó phát triển loại thị trường Để đưa thị trường bất động sản vận hành theo quỹ đạo, có quản lý Nhà nước góp phần thúc đẩy phát triển lành mạnh, công khai minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản, pháp luật thị trường bất động sản bước xây dựng hoàn thiện với việc Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Tổng kết thực tiễn 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cho thấy, đạo luật có đóng góp tích cực kinh tế biểu số khía cạnh chủ yếu như: tạo lập sở pháp lý để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản cách có tổ chức; xác lập bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia thị trường bất động sản; đưa chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản góp phần nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam, v.v Tuy nhiên, đặt bối cảnh đẩy mạnh tồn diện cơng đổi hội nhập quốc tế bên cạnh mặt tích cực, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 bộc lộ số quy định không phù hợp, bất cập với thực tiễn phát triển đất nước giai đoạn Vì vậy, ngày 25/11/2014, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Đạo luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015 Để giúp bạn đọc nắm bắt sâu sắc nội dung quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2020), tác giả biên soạn sách Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành) (sửa đổi, bổ sung năm 2020) Đây lần biên soạn nên chắn khơng tránh khỏi hạn chế, thiếu sót; tác giả chân thành cảm ơn ý kiến phê bình, đóng góp bạn đọc góp phần nâng cao chất lượng hoàn thiện sách Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 31 tháng năm 2020 TÁC GIẢ PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến tạm dừng điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản; (ix) Báo cáo Bộ Xây dựng tình hình thị trường bất động sản địa bàn Điều 79 Xử lý vi phạm Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Xử lý thu hồi dự án bất động sản: a) Cơ quan có thẩm quyền định việc đầu tư dự án định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà khơng có giải pháp khắc phục theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị nhận chuyển nhượng theo quy định Mục Chương II Luật này; b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải tồn dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ khách hàng bên có liên quan tới dự án; c) Cơ quan định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải tồn dự án; thông báo tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để giao tiếp tục thực dự án; d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi 290 Bình luận Cũng giống loại hình kinh doanh nào, kinh doanh bất động sản khó tránh khỏi vi phạm pháp luật, tính hấp dẫn tỷ suất đầu tư đồng vốn Vì vậy, số chủ đầu tư, bên bán bên mua bất động sản tìm cách để kiếm lợi nhuận tối đa đầu tư kinh doanh bất động sản bất chấp việc vi phạm pháp luật Các nhà làm luật Việt Nam đưa chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản với mức áp dụng hình thức khác vào tính chất, mức độ vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản hành đưa chế tài xử lý với quy định mang tính nguyên tắc làm sở để văn hướng dẫn thi hành cụ thể hóa thành quy định chi tiết Đây dường kỹ thuật lập pháp phổ biến sử dụng xây dựng đạo luật nước ta Luật Kinh doanh bất động sản hành quy định xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản xử lý thu hồi dự án bất động sản; cụ thể: Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Như vậy, việc xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản thực dựa nguyên tắc “cá thể hóa trách nhiệm” tổ chức, cá nhân vi phạm vào tính chất, mức độ vi phạm; theo đó: Một là, tổ chức, cá nhân thực nhiệm vụ quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản thực hành vi vi phạm pháp luật có tính chất, mức độ vi phạm nhẹ, vi phạm lần đầu, thiệt hại gây 291 không lớn chủ động khắc phục hậu quả, v.v bị xử lý kỷ luật theo quy định Luật Cán bộ, công chức Bộ luật Lao động Hai là, tổ chức, cá nhân thực hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản có tính chất, mức độ vi phạm nhẹ, vi phạm lần đầu, thiệt hại gây không lớn chủ động khắc phục hậu quả, v.v bị xử phạt hành theo quy định Luật Xử phạt vi phạm hành nghị định Chính phủ xử lý vi phạm hành kinh doanh bất động sản Ba là, tổ chức, cá nhân thực hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản có tính chất, mức độ vi phạm nặng, gây hậu quả, thiệt hại nghiêm trọng bị xử lý kỷ luật; bị xử phạt hành mà tái phạm bị truy cứu trách nhiệm hình Bốn là, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản gây thiệt hại phải bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định pháp luật dân theo nguyên tắc bồi thường ngang giá (gây thiệt hại đến đâu bồi thường đến đó) Xử lý thu hồi dự án bất động sản: Trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản vi phạm pháp luật dẫn đến việc bị thu hồi dự án bất động sản việc xử lý thực sau: Một là, quan có thẩm quyền định việc đầu tư dự án định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà khơng có giải pháp khắc phục theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo 292 quy định pháp luật đất đai1, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị nhận chuyển nhượng theo quy định Mục Chương II Luật Kinh doanh bất động sản hành; _ Điều 64 Luật Đất đai hành quy định thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai sau: Các trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai bao gồm: a) Sử dụng đất khơng mục đích Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành hành vi sử dụng đất khơng mục đích mà tiếp tục vi phạm; b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; c) Đất giao, cho thuê không đối tượng không thẩm quyền; d) Đất không chuyển nhượng, tặng cho theo quy định Luật mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; đ) Đất Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; e) Đất không chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật mà người sử dụng đất thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; g) Người sử dụng đất không thực nghĩa vụ Nhà nước bị xử phạt vi phạm hành mà khơng chấp hành; h) Đất trồng hàng năm không sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng lâu năm không sử dụng thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không sử dụng thời hạn 24 tháng liên tục; i) Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư kể từ nhận bàn giao đất thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp khơng đưa đất vào sử dụng chủ đầu tư gia hạn sử dụng 24 tháng phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án thời gian này; hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư chưa đưa đất vào sử dụng Nhà nước thu hồi đất mà khơng bồi thường đất tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng Việc thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai phải vào văn bản, định quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai Chính phủ quy định chi tiết Điều 293 Hai là, chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải tồn dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ khách hàng bên có liên quan tới dự án; Ba là, quan định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải tồn dự án; thông báo tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để giao tiếp tục thực dự án; Bốn là, chủ đầu tư có dự án bị thu hồi khơng giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi 294 Chương VI ĐIỀU KHOẢN THI H NH Điều 80 Điều khoản chuyển tiếp Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định Luật phải bổ sung đủ điều kiện thời hạn 01 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư, giao đất, cho thuê đất, có văn cho phép chuyển nhượng dự án ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày Luật có hiệu lực thi hành khơng phải làm lại thủ tục theo quy định Luật Chứng môi giới bất động sản cấp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người cấp chứng mơi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Chứng định giá bất động sản cấp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, 295 người cấp chứng định giá bất động sản phải có đủ điều kiện thẩm định giá viên theo quy định pháp luật giá Bình luận Một vấn đề mà nhà làm luật phải xử lý dự liệu giải pháp giải việc “chuyển giao” hiệu lực pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với Luật Kinh doanh bất động sản hành quy định điều khoản chuyển tiếp Điều giúp quan thực thi pháp luật không bị lúng túng, khó khăn việc áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản hành Để thực có hiệu Luật Kinh doanh bất động sản hành cần lưu ý số nội dung điều khoản chuyển tiếp; cụ thể: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định Luật phải bổ sung đủ điều kiện thời hạn 01 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành Điều có nghĩa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động trước ban hành Luật Kinh doanh bất động sản hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản đạo luật quy định bổ sung điều kiện kinh doanh bất động sản thời hạn 01 năm kể từ ngày 01/7/2015 (ngày Luật có hiệu lực thi hành) Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư, giao đất, cho thuê đất, có văn cho phép chuyển nhượng dự án ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày Luật có hiệu lực thi hành khơng phải làm lại thủ tục theo quy định Luật Một nguyên tắc áp dụng pháp luật, văn pháp luật khơng có hiệu lực hồi tố Điều có 296 nghĩa quy định văn pháp luật ban hành có giá trị pháp lý kể từ thời điểm có hiệu lực thi hành trở sau không áp dụng để điều chỉnh quan hệ xã hội hình thành trước thời điểm có hiệu lực thi hành văn Quán triệt nguyên tắc này, Luật Kinh doanh bất động sản hành ban hành quy định: “Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư, giao đất, cho thuê đất, có văn cho phép chuyển nhượng dự án ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày Luật có hiệu lực thi hành khơng phải làm lại thủ tục theo quy định Luật này” Chứng môi giới bất động sản cấp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người cấp chứng môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa quy định thời hạn sử dụng chứng môi giới bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản hành ban hành bổ sung quy định: “Chứng hành nghề mơi giới bất động sản có thời hạn sử dụng 05 năm”1 Để xử lý chứng môi giới bất động sản cấp trước ngày 01/7/2015 bảo đảm thống thời hạn sử dụng chứng môi giới bất động sản cấp trước sau ngày 01/7/2015, Luật Kinh doanh bất động sản hành quy định: “Chứng môi giới bất động sản cấp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người cấp chứng môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định Luật này” _ Khoản Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản hành 297 Chứng định giá bất động sản cấp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người cấp chứng định giá bất động sản phải có đủ điều kiện thẩm định giá viên theo quy định pháp luật giá Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định định giá bất động sản loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản; cá nhân hành nghề định giá bất động sản phải có chứng định giá bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền cấp Luật Kinh doanh bất động sản hành ban hành thay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 xác định định giá bất động sản loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản Vậy, chứng định giá bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày Luật Kinh doanh bất động sản hành có hiệu lực thi hành xử lý nào? Trả lời câu hỏi này, Luật Kinh doanh bất động sản hành quy định sau: “Chứng định giá bất động sản cấp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người cấp chứng định giá bất động sản phải có đủ điều kiện thẩm định giá viên theo quy định pháp luật giá” Điều 81 Hiệu lực thi hành Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2015 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành Bình luận Một nguyên tắc thi hành pháp luật pháp luật khơng có hiệu lực hồi tố Điều có nghĩa đạo luật ban hành áp dụng thực tế kể từ thời điểm có hiệu 298 lực thi hành mà không áp dụng để xử lý vấn đề phát sinh trước thời điểm luật có hiệu lực thi hành Do đó, hiệu lực thi hành đạo luật nói chung Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng có ý nghĩa quan trọng Việc quy định rõ hiệu lực thi hành Luật Kinh doanh bất động sản giúp quan thi hành pháp luật dễ dàng, thuận lợi việc áp dụng pháp luật Hơn nữa, quy định hiệu lực thi hành đạo luật ban hành cịn có ý nghĩa thay thế, hết hiệu lực thi hành đạo luật cũ Điều luật quy định: Luật Kinh doanh bất động sản hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2015 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Kinh doanh bất động sản hành có hiệu lực thi hành Điều 82 Quy định chi tiết Chính phủ, quan có thẩm quyền quy định chi tiết điều, khoản giao Luật Bình luận Về mặt lý thuyết, pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội nhằm đạt mục tiêu mà Nhà nước mong muốn Tuy nhiên, quan hệ xã hội phát sinh pháp luật điều chỉnh Điều khó khả thi; lẽ, quan hệ xã hội phát sinh phong phú, đa dạng phức tạp Pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội điển hình, phổ biến lặp lặp lại sống ngày Do lực công nghệ làm luật nước ta cịn có bất cập nên nội dung đạo luật quy định vấn đề mang tính nguyên tắc, vấn đề chung, quan trọng Tuy nhiên, để khắc phục hình thức “luật ống”, “luật khung” (luật đề cập vấn đề nguyên tắc chung cần phải 299 có văn quy phạm pháp luật Chính phủ, bộ, ngành hữu quan để quy định chi tiết triển khai thi hành thực tế), năm gần quan chủ trì soạn thảo dự án luật quy định chi tiết mức cao “pháp điển hóa” quy định nghị định hướng dẫn thi hành thực tế kiểm nghiệm phù hợp, hợp lý nhằm hạn chế việc Chính phủ, bộ, ngành hữu quan ban hành văn luật hướng dẫn thi hành tiềm ẩn nguy mâu thuẫn, “vơ hiệu hóa” nội dung đạo luật Song thực tiễn quản lý kinh doanh bất động sản phát sinh vấn đề địi hỏi phải có đạo, giải kịp thời cần thiết phải ban hành văn hướng dẫn thi hành Chính phủ, bộ, ngành hữu quan; lẽ, sửa đổi, bổ sung luật địi hỏi phải tuân thủ quy trình, thủ tục soạn thảo, ban hành chặt chẽ có Quốc hội có thẩm quyền mà Quốc hội họp 02 lần/năm Song để hạn chế khắc phục vô hiệu hóa văn luật văn luật Chính phủ, bộ, ngành hữu quan quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; Luật Kinh doanh bất động sản quy định Chính phủ, quan có thẩm quyền quy định chi tiết điều, khoản giao Luật 300 T I LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2018, 2019 Luật Nhà năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2019 Luật Đầu tư năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 Luật Doanh nghiệp năm 2014 10 Luật Doanh nghiệp năm 2020 11 Luật Đầu tư năm 2020 12 Nghị định số 16/2017/NĐ-CP ngày 17/02/2017 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 13 Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04/4/2017 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trường 14 Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17/7/2017 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng 301 15 Nghị định số 87/2017/NĐ-CP ngày 26/7/2017 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài 16 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 17 Quốc hội khóa IX: Báo cáo thẩm tra Ủy ban Pháp luật Quốc hội Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) kỳ họp thứ 3, ngày 13/6/1993 18 Ban Kinh tế Trung ương: Kinh tế Việt Nam 2018 (sách tham khảo), Hà Nội, tháng 1/2018 19 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp: Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2006 20 Nguyễn Thị Hường: Quyền bất động sản liền kề Bộ luật Dân 2015, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, ngày 19/4/2018 302 MỤC LỤC Trang • Lời Nhà xuất • Lời nói đầu Chương I: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Chương II: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN Mục Quy định chung Mục Mua bán nhà, cơng trình xây dựng Mục Cho th nhà, cơng trình xây dựng Mục Cho th mua nhà, cơng trình xây dựng Mục Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Mục Chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 36 36 66 90 116 145 184 Chương III: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH TH NH TRONG TƯƠNG LAI 206 Chương IV: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 226 Mục Quy định chung 226 Mục Dịch vụ môi giới bất động sản 231 Mục Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 254 Mục Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản 271 Chương V: QUẢN LÝ NH NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 278 Chương VI: ĐIỀU KHOẢN THI H NH 295 Tài liệu tham khảo 301 303