Slide bài giảng pháp luật kinh doanh bất động sản 2022

Bài Những vấn đề chung kinh doanh bất động sản Bất động sản Thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm BĐS 1.1.1 Khái niệm * Bất động sản tài sản (Điều 174 BLDS2005, Điều 107 BLDS 2015): - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật - Bất động sản hàng hóa: phép giao dịch kinh doanh thị trường => Loại bất động sản coi hàng hóa phụ thuộc vào sách pháp luật 1.1.2 Đặc điểm BĐS - Tính khan hiếm; - Tính cố định (tính địa điểm địa phương cao); - Giá trị lớn; - Chịu ảnh hưởng giá trị; - Tính khơng đồng (cá biệt); - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài; - Tính tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội; - Chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật 1.2.Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm * Nghĩa hẹp: “Là nơi diễn giao dịch BĐS” * Nghĩa rộng: “Là tổng thể giao dịch BĐS (dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ) diễn khơng gian thời điểm định” 1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS - Tính cách biệt địa điểm hàng hóa giao dịch; - Thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS; - Là thị trường có tính vùng khu vực sâu sắc; - Tính chu kỳ; - Là thị trường khơng hồn hảo; - Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn; - Chịu chi phối lớn yếu tố pháp luật 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 1.2.3.1 Căn vào loại BĐS tham gia thị trường (i) Thị trường đất đai (QSDĐ) * Thị trường sơ cấp: thị trường NN – nhà đầu tư (người SDĐ) * Thị trường thứ cấp: Nhà đầu tư (người SDĐ) – khách hàng (ii) Thị trường nhà, cơng trình xây dựng 1.2.3.2 Căn vào mục đích sử dụng bất động sản - Thị trường BĐS phục vụ cho sinh hoạt (nhà ở, đất ở, ); - Thị trường BĐS phục vụ cho sản xuất kinh doanh (nhà xưởng, kết cấu hạ tầng KCN, ); - Thị trường BĐS phục vụ cho giải trí … 1.2.3.3 Căn vào giao dịch BĐS: - Thị trường mua bán; - Thị trường cho thuê; - Thị trường cho thuê mua Pháp luật thuế bất động sản VĂN BẢN PHÁP LUẬT: - Luật thuế giá trị gia 03/06/2008; - Luật sửa đổi, bổ sung 19/6/2013; - Luật 71/2014/QH13;… tăng ngày 1.1 Đối tượng nộp thuế Tổ chức, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản (trừ giá trị QSDĐ nộp thuế GTGT) 1.2 Căn tính thuế - Giá tính thuế = giá chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất (hoặc giá thuê đất) - Thuế suất: 10% - (Mức 5% áp dụng việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội) Thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS 2.1 Thuế thu nhập doanh nghiệp - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 - Luật 71/2014/QH13 - NĐ 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 - TT 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 - NĐ 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 A Đối tượng áp dụng: Tổ chức kinh doanh có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS B Căn tính thuế *Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế - khoản lỗ hoạt động chuyển nhượng BĐS năm trước (nếu có) *Thu nhập chịu thuế = doanh thu - giá vốn BĐS khoản chi phí liên quan  Thuế suất: 20% (từ 01/01/2016) TTNDN = thu nhập tính thuế x 20% * DN kinh doanh nhà xã hội áp dụng thuế suất 10% 2.2 Thuế thu nhập cá nhân A Đối tượng áp dụng: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS B Các trường hợp nộp: *Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa: - vợ với chồng; - cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; - cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; - cha chồng, mẹ chồng với dâu; - cha vợ, mẹ vợ với rể; - ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; - anh, chị, em ruột với * Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất C Căn tính thuế Luật số: 71/2014/QH13 (SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC LUẬT VỀ THUẾ) Từ ngày 01/01/2015: Thuế TNCN = tổng giá trị chuyển nhượng x 2% Thuế SDĐ phi nông nghiệp * Đối tượng áp dụng: chủ thể SDĐ phi nông nghiệp (Điều Luật thuế SDĐ phi NN): - Đất nông thôn, đất đô thị - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: + đất xây dựng khu công nghiệp; + đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; + đất khai thác, chế biến khoáng sản; + đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm * Trường hợp nộp: (Điều Luật thuế SDĐ phi NN): - Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng bao gồm: đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng công trình văn hố, y tế, giáo dục đào tạo,…; - Đất sở tôn giáo sử dụng; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; - Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng; - Đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; - Đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; * Căn tính: - Giá tính thuế = diện tích x giá đất - Thuế suất: + Đối với hộ gia đình, cá nhân SDĐ ở: 0,03%; 0,07%; 0,15% + Đối với tổ chức kinh tế: 0,03%, Thuế SDĐ phi NN= giá tính thuế x thuế suất Lệ phí trước bạ (NĐ 140/2016/NĐ-CP) * Đối tượng áp dụng - Nhà, đất; - Súng săn, súng thể thao; - Cá loại phương tiện giao thông vận tải;… * Mức thu nhà đất: 0.5% - Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, không phân biệt đất hay ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất; - Đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh… => Các trường hợp chuyển nhượng tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ; cho thuê tự sử dụng tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ ... đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật - Bất động sản hàng hóa: phép giao dịch kinh doanh thị trường => Loại bất động sản coi...1 Bất động sản Thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm BĐS 1.1.1 Khái niệm * Bất động sản tài sản (Điều 174 BLDS2005, Điều 107 BLDS 2015): -... pháp luật đất đai (được phép kinh doanh QSDĐ) 7 Chủ thể kinh doanh bất động sản 7.1 Về loại chủ thể kinh doanh - Tổ chức, cá nhân nước - Người Việt Nam định cư nước - Doanh nghiệp có vốn đầu tư