https tailieuluatkinhte com ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 TÊN HỌC PHẦN Pháp luật kinh doanh bất động sản 2 TỔNG SỐ TÍN CHỈ 02 = 22 tiết giảng + 14 tiết thảo luận 3 BỘ MÔN.Ñeà cöông baøi giaûng 1 ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 TÊN HỌC PHẦN Pháp luật kinh doanh bất động sản 2 TỔNG SỐ TÍN CHỈ 02 = 22 tiết giảng + 14 tiết thảo luận 3 BỘ MÔN.
ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÊN HỌC PHẦN: Pháp luật kinh doanh bất động sản TỔNG SỐ TÍN CHỈ: 02 = 22 tiết giảng + 14 tiết thảo luận BỘ MƠN PHỤ TRÁCH GIẢNG DẠY: Bộ mơn Luật Đất đai – Mơi trường MƠ TẢ HỌC PHẦN: Pháp luật kinh doanh bất động sản môn học chuyên ngành quan trọng thuộc Khoa Luật Thương Mại Qua môn học này, người học trang bị kiến thức bất động sản thị trường bất động sản trình trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trên sở kiến thức bản, người học giới thiệu phân tích, đánh giá pháp luật kinh doanh hàng hóa bất động sản điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản, hình thức kinh doanh kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất pháp luật dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản hoạt động môi giới, sàn giao dịch, tư vấn quản lý bất động sản Bên cạnh đó, người học cịn giới thiệu nghĩa vụ tài mà chủ thể thực kinh doanh bất động sản phải thực như: nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng, nghĩa vụ lệ phí trước bạ nghĩa vụ thuế Môn học Pháp luật kinh doanh bất động sản mơn học có liên hệ mật thiết với nhiều lĩnh vực pháp luật khác Để tiếp thu tốt kiến thức môn học, người học cần học trước môn pháp luật dân sự, pháp luật hành chính, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật Đất đai pháp luật thuế MỤC TIÊU HỌC PHẦN: i Trang bị cho sinh viên kiến thức thị trường bất động sản; ii Giúp sinh viên nắm quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam; quy trình, thủ tục pháp lí kinh doanh bất động sản như: quy trình thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, quy trình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất dộng sản kinh doanh…v.v iii Giúp sinh viên hình thành kĩ phân tích, đánh giá vận dụng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, phối hợp với quy định pháp luật có liên quan nhà ở, đất đai, đầu tư, doanh nghiệp…v.v NỘI DUNG HỌC PHẦN: Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.Tổng quan bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản - Bất động sản tài sản (Điều 107 Bộ luật Dân 2015): + Đất đai: bất động sản yếu tố định tài sản có phải bất động sản; + Tài sản gắn liền với đất: nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng, lây năm đất;…v.v - Bất động sản hàng hóa: phép giao dịch kinh doanh thị trường - Loại bất động sản coi hàng hóa phụ thuộc vào sách pháp luật quốc gia 1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản - Bất động sản có tính cố định - Bất động sản mang tính bền vững có giá trị kinh tế lớn tính khoản thấp - Bất động sản có tính khan - Bất động sản mang tính nhạy cảm chịu chi phối nhiều yếu tố - Bất động sản có tính cá biệt lại chi phối lẫn - Bất động sản có tính thích ứng, linh hoạt công sử dụng Tổng quan thị trường bất động sản 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản * Theo nghĩa hẹp: nơi diễn giao dịch BĐS * Theo nghĩa rộng: tổng thể giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời điểm định (bao gồm chủ thể, khách thể chế giao dịch) 2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản mang tính khu vực địa phương - Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo - Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản thông qua loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất động sản - Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng chi phối pháp luật, can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước - Thị trường bất động sản cần có hỗ trợ nhiều loại hình dịch vụ chuyên nghiệp - Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường liên quan (như thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm thị trường xây dựng) - Thị trường bất động sản thị trường khó xâm nhập 2.3 Phân loại thị trường bất động sản - Căn vào thứ tự thời gian hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường: + Thị trường sơ cấp: nơi diễn giao dịch Nhà nước với người sử dụng đất, tạo sở cho việc đầu tư, tạo lập bất động sản + Thị trường thứ cấp: nơi diễn giao dịch chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản với khách hàng chủ thể liên quan, giúp cho bất động sản lưu thông thị trường - Căn vào tính hợp pháp mức độ kiểm soát Nhà nước thị trường: + TTBĐS quy: + TTBĐS phi quy - Căn vào công dụng bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất; thị trường nhà ở; thị trường tài sản gắn liền đất phục vụ sản xuất, kinh doanh (cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đất) - Căn vào tính chất quan hệ trao đổi: thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê, cho thuê mua; …v.v 2.4 Vai trò thị trường bất động sản - Là thị trường đầu vào quan trọng - Góp phần thúc đẩy q trình sản xuất - Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước - Ổn định, nâng cao đời sống xã hội - Thúc đẩy trình hội nhập 2.5 Các yếu tố thị trường bất động sản 2.5.1 Chủ thể * Nhà nước: tham gia vào thị trường với hai tư cách (chủ thể cung cấp hàng hóa chủ thể quản lý thị trường) * Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc thành phần kinh tế tham gia phát triển, giao dịch bất động sản nhằm mục đích sinh lợi; tổ chức, cá nhân có bất động sản đưa vào giao dịch không thường xuyên * Khách hàng: chủ thể có nhu cầu bất động sản (mua, thuê mua, thuê bất động sản) * Chủ thể trung gian: chủ thể cung cấp dịch vụ bất động sản môi giới, tư vấn, định giá bất động sản, quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản…v.v 2.5.2 Khách thể * Hàng hóa bất động sản: loại bất động sản coi hàng hóa (quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình sản xuất kinh doanh,…v.v) * Dịch vụ bất động sản: dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, quản lý bất động sản tư vấn bất động sản…v.v 2.5.3 Cung, cầu giá thị trường BĐS - Cung BĐS toàn khối lượng hàng hoá BĐS đáp ứng điều kiện pháp luật quy định để phép đưa vào kinh doanh sẵn sàng đưa thị trường BĐS thời gian định với mức giá giới hạn định - Cầu hàng hoá BĐS tồn nhu cầu có khả tốn mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá dịch vụ BĐS thời kỳ định - Giá bất động sản khoản tiền định để trao đổi BĐS thời điểm xác định - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS: + Chính sách Nhà nước: pháp luật (quyền, nghĩa vụ), tài chính, quy hoạch; + Cung, cầu bất động sản; + yếu tố tâm lý xã hội; + Tính hữu dụng; + Chi phí tạo lập; + Môi trường xung quanh; v.v 2.6 Khái quát trình hình thành phát triển pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản tác động sách pháp luật thị trường - Từ HP 1980, LĐĐ 1987 đến trước 15/10/1993 (ngày LĐĐ 1993 có hiệu lực thi hành) - Từ 15/10/1993 – trước 1/1/2007 (ngày LKDBĐS 2006 có hiệu lực thi hành) - Từ 1/1/2007 – Tổng quan kinh doanh bất động sản 3.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản - Khái niệm: kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi - Đặc điểm: + Kinh doanh bất động sản ngành nghề kinh doanh có điều kiện: Điều kiện tư cách pháp lý, điều kiện chứng hành nghề (đối với kinh doanh dịch vụ BĐS, ,,,v,v +Đối tượng kinh doanh hàng hóa BĐS loại hàng hóa đặc biệt + Kinh doanh hàng hóa bất động sản đòi hỏi nhu cầu vốn lớn + Các chủ thể kinh doanh thường vay vốn tổ chức tín dụng dễ dàng lẽ, bất động sản tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu bất động sản chấp để vay vốn + Là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn rủi ro nhiều + Kinh doanh bất động sản phụ thuộc nhiều vào can thiệp nhà nước 3.2 Bất động sản phép kinh doanh 3.2.1 Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn 3.2.2 Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 3.2.3 Nhà cơng trình xây dựng tài sản công 3.2.4 Quyền sử dụng đất 3.3 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản + Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật + Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định + Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch 3.4 Xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản Xem thêm NĐ 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 NĐ 21/2020/NĐ-CP ngày 17/02/2020 để tìm hiểu nội dung sau: * Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành * Mức phạt tiền * Thời hiệu xử phạt vi phạm hành * Hình thức xử phạt biện pháp khắc phục hậu 3.5 Hệ thống văn quy phạm pháp luật kinh doanh bất động sản 3.4.1 Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành 3.4.2 Pháp luật đất đai 3.4.3 Pháp luật nhà 3.4.4 Pháp luật quy hoạch, xây dựng, môi trường 3.4.5 Pháp luật đầu tư, doanh nghiệp 3.4.6 Pháp luật thuế, tài chính, ngân hàng Chương QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản - Điều kiện hình thức tổ chức kinh doanh: + Phải thành lập Doanh nghiệp, HTX Trường hợp đặt biệt: thành lập doanh nghiệp, HTX trường hợp quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định K1 Đ 10 LKDBĐS 2014, Đ NĐ 02/2022/NĐ-CP, K2 Đ 75 Luật Đầu tư 2020 - Điều kiện tiến hành hoạt động kinh doanh: + Phải công khai thông tin doanh nghiệp bất động sản đưa vào kinh doanh; + Chỉ kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định pháp luật; + Phải đáp ứng điều kiện vốn lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản Hình thức phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản chủ thể - Hình thức kinh doanh: + Đầu tự tạo lập nhà, cơng trình xây dựng thơng qua việc xin dự án đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh + Giao dịch kinh doanh bất động sản: chủ thể kinh doanh thực mua, nhận chuyển nhượng, th mua, th nhà, cơng trình xây dựng có sẵn để kinh doanh - Chủ thể phạm vi kinh doanh: Đ 11 LKDBĐS 2014 + Tổ chức, cá nhân nước; + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước + Người VN định cư nước Người VN định cư nước Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi X X X đất đầu tư xây dựng nhà để bán, Nhà nước cho thuê, cho thuê mua; giao chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai; X X X đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật X đất đầu tư xây dựng nhà Nhà nước thuê; đầu tư xây dựng nhà, công cho th trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua X X X đất đầu tư xây dựng nhà, cơng trình Nhà nước xây dựng để bán, cho thuê, cho công thuê mua X Nguồn gốc quyền sử dụng đất Hình thức kinh doanh Tổ chức, cá nhân nước Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua X Th nhà, cơng trình xây dựng th lại X nhận quyền sử dụng đất đất nhận chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua X đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật X đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng thuê theo mục đích sử dụng đất X X đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thuê đất có hạ tầng kỹ thuật X X Nhận xây dựng nhà, cơng trình xây chuyển dựng để bán, cho thuê, cho thuê nhượng mua toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư X X X đất thuê đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo KCN, mục đích sử dụng đất cụm CN, KCX, KCNC, X X X KKT đất nhận đầu tư xây dựng nhà, cơng trình chuyển xây dựng để kinh doanh theo nhượng mục đích sử dụng đất KCN, cụm CN, KCX, KCNC, KKT X X Hợp đồng kinh doanh hàng hóa bất động sản - Các loại hợp đồng: Hợp đồng kinh doanh bất động thỏa thuận văn bên tham gia giao dịch Tùy vào loại giao dịch kinh doanh có loại hợp đồng sau: a) Hợp đồng mua bán, thuê mua hộ chung cư; b) Hợp đồng mua bán, thuê mua hộ du lịch, hộ văn phòng kết hợp lưu trú; c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà riêng lẻ; d) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng khác; đ) Hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng; e) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; g) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; h) Hợp đồng chuyển nhượng toàn (hoặc phần ) dự án bất động sản - Hình thức hợp đồng: phải văn theo mẫu pháp luật quy định (mẫu đính kèm NĐ 02/2022/NĐ-CP) Tùy chủ thể tham gia mà hợp đồng cơng chứng, chứng thực khơng theo quy định pháp luật - Thời điểm có hiệu lực hợp đồng: + Theo LĐĐ 2013 + Theo LNO 2014 + Theo LKDBĐS 2014 - Chủ thể hợp đồng đối tượng hợp đồng: 10 ... VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.Tổng quan bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản - Bất động sản tài sản (Điều 107 Bộ luật Dân 2015): + Đất đai: bất động sản yếu tố định tài sản có phải bất động sản; ... mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi - Đặc điểm: + Kinh doanh bất động. .. biện pháp khắc phục hậu 3.5 Hệ thống văn quy phạm pháp luật kinh doanh bất động sản 3.4.1 Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành 3.4.2 Pháp luật đất đai 3.4.3 Pháp luật nhà 3.4.4 Pháp