Dự báo cầu phân khúc biệt thự, liền kề thị trường hà nội

Mục lục Lời mở đầu Phần A: Khái niệm, đặc điểm, phân loại I Khái niệm II Đặc điểm III Phân loại Phân loại theo đặc tính sản phẩm Phân loại theo mục tiêu đầu tư Phần B: Lý thuyết dự báo I Các nhân tố tác động Quy mô, cấu dân cư Nghề nghiệp thu nhập Đơ thị hóa quy hoạch Cung cầu bất động sản thay Phát triển kết cấu hạ tầng Mốt thị hiếu Chính sách tiền tệ Chính sách nhà nước II Độ co giãn cầu 10 Khái niệm độ co giãn cầu bất động sản 10 Độ co giãn cầu theo giá 10 Độ co giãn chéo 13 Độ co giãn cầu theo thu nhập 13 Độ co giãn cầu theo yếu tố tác động khác 15 III Dự báo cầu 17 Phần C: Dự báo cầu phân khúc biệt thự, liền kề thị trường Hà Nội 19 I Diễn biến thị trường 19 II Các nhân tố tác động 20 Quy mô, cấu dân cư 20 Nghề nghiệp thu nhập 21 Đơ thị hóa quy hoạch 21 Cung cầu bất động sản thay 22 Phát triển kết cấu hạ tầng 22 Mốt thị hiếu 22 Chính sách tiền tệ 23 Chính sách nhà nước 23 III Độ co giãn 24 Độ co giãn cầu theo giá 24 Độ co giãn cầu theo thu nhập 25 Độ co giãn chéo 26 IV Dự báo xu hướng cầu biệt thự, liền kề tương lai 26 Phần A Khái niệm, đặc điểm, phân loại I Khái niệm Cầu bất động sản khối lượng hàng hoá bất động sản mà người tiêu dùng mong muốn có có khả toán với mức giá định để nhận khối lượng bất động sản thị trường Như tương ứng với mức giá bất động sản khác lượng cầu xuất thị trường khác Cần phân biệt cầu nhu cầu bất động sản Nhu cầu cầu bất động sản có cách biệt lớn quy mô, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Nhu cầu bất động sản mong muốn người có bất động sản để thoả mãn mục đích Bất kể có nhu cầu bất động sản, điển hình để Thậm chí người có nhu cầu sở hữu nhiều bất động sản khác nhau( chung cư, biệt thự, cửa hàng để kinh doanh…) nhu cầu cá nhân luôn tăng lên với phát triển xã hội Song cầu thực tế thị trường lại khơng hồn tồn trùng khớp có nhu cầu khơng có khả tốn, có nhóm đối tượng có nhu cầu khơng trở thành cầu thị trường, có đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi, nên có cầu xuất thị trường Có thể xác định nhu cầu lượng cầu tiềm cầu (phụ thuộc vào khả tài chính) lượng cầu thực tế Khi thu nhập tăng với giá bất động sản hạ cầu thực tế lớn lên Tuy nhiên không cầu thực tế cân với cầu tiềm nhu cầu người vô hạn, đáp ứng đầy đủ trọn vẹn Cầu bất động sản xuất sở có hội tụ điều kiện sau : ◊ Sự xuất nhu cầu tiêu dung hay đầu tư dạng bất động sản mà nhu cầu khơng thể tự thoả mãn nguồn lực sẵn có người ◊ Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả toán cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trường ◊ Phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả tốn có điều kiện gặp cung cầu thực trở thành cầu xuất thị trường Chính thị trường mơi trường để nhu cầu có khả toán trở thành cầu thực tế thực thoả mãn Như vậy, cầu phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả toán điều kiện hoạt động thị trường II Đặc điểm ◊ Cầu bất động sản cầu không phân chia: Cầu bất động sản khơng phân chia mà thường hình thành theo quy mơ nên khơng hồn tồn trùng với nhu cầu Sự không phân chia dẫn đến quy mơ khơng phù hợp với khả tốn, điều khiến người ta phải tìm nguồn bổ sung thay đổi cầu chuyển từ cầu sang cầu khác Các nguồn tài bổ sung tín dụng tiền vay Ngồi người ta cịn sử dụng phương thức hỗ trợ tốn trả sau, trả góp ◊ Cầu bất động sản cầu không thường xuyên: Sự không thường xuyên biểu giác độ + Cầu cá nhân: nhu cầu nhà lúc cần lúc cần phải mua (chỉ có nhu cầu thường xun cịn cầu không thường xuyên) Cầu cá nhân lặp lại với cầu chư không lặp lại theo cầu cũ Vì sản phẩm thị trường bất động sản luôn thay đổi để đáp ứng nhu cầu + Cầu xã hội: Cầu không thường xuyên hành vi mua xã hội không đồng Ngồi ra, khơng thường xun cịn tác động nhiều yếu tố ben khác tài chính, mơi trường luật pháp, quy hoạch Chỉ cần thay đổi yếu tố cậu bị gián đoạn (rời rạc) ◊ Cầu bất động sản đa dạng khơng có tính khn mẫu: Đặc điểm yếu tố định nhu cầu khả toán Đối với người mua khác yếu tố khác nhau, ngồi cịn thân bất động sản có tính dị biệt tạo nên đa dạng cầu thị trường ◊ Cầu bất động sản có quan hệ nhạy cảm với cung: Cung cầu vốn yếu tố tách biệt, thị trường bất động sản có số trường hợp không tách biệt cung cầu Ngay cá thể, người cung người cầu Bản thân yếu tố cầu bất động sản chứa yếu tố cung Ngược lại cung tác động đến cầu bất động sản giác độ + Cầu tiêu dùng: Chính xuất cung tạo cầu tiêu dùng + Cầu đầu tư: Khi cung xuất xuất hội mới, tạo hội cho nhà đầu tư ◊ Cầu bất động sản cầu co giãn so với yếu tố giá III Phân loại Có nhiều cách phân loại cầu bất động sản: Phân loại theo đặc tính sản phẩm ◊ Cầu bất động sản cho mục đích để sinh hoạt (nhà đất ở): Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, bất động sản cơng nghiệp, nơng nghiệp, cơng trình hạ tầng bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao…đều xuất tham gia vào giao dịch thị trường bất dộng sản Tuy nhiên giao dịch bất động sản chủ yếu xoay quanh giao dịch đất nhà phổ biến mang tính chi phối tính chất hoạt động thị trường bất động sản Cầu bất động sản đất nhà loại cầu động sản chủ yếu thị trường ◊ Cầu bất động sản cho hoạt động kinh doanh dịch vụ: Cùng với phát triển xã hội, hoạt động sản xuất khu vực III ngày tăng lên nhanh, cầu bất động sản cho hoạt động dịch vụ ngày tăng nhanh Cầu bất động sản cho hoạt động dịch vụ bao gồm cầu bất động sản cho hoạt động thương mại, văn phịng, cơng sở cầu bất động sản cho hoạt động vui chơi giải trí Các hoat động thương mại, văn phịng cơng sở tập trung theo mức độ phát triển Nếu điều kiện cao, phát triển địi hỏi tỉ trọng hoạt động thương mại, dịch vụ nhiều, cầu bất động sản thương mại, dịch vụ nhiều Ngồi ra, hoạt động thương mại, văn phịng, cơng sở ln có xu hướng tập trung nhiều trung tâm phát triển, mức độ chênh lệch trung tâm vùng xa trung tâm lớn, hoạt động tập trung nhiều trung tâm ◊ Cầu bất động sản cho hoạt động du lịch, vui chơi giải trí: + Cầu bđs cho hoạt động khách sạn, nhà hàng phát triển gắn với trung tâm phát triển, gắn liền với yếu tố cảnh quan, môi trường xung quanh phục vụ cho việc kinh doanh + Cầu bất động sản cho hoạt động vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng : Biển,núi, rừng, vùng có suối nước nóng tự nhiên…Khi đời sống người dân nâng cao nhu cầu tăng lên ◊ Cầu bất động sản cho cơng nghiệp, giao thơng cơng trình công cộng: Thông thường cầu bất động sản làm địa bàn phát triển hoạt động công nghiệp, giao thong cơng trình cơng cộng cầu xã hội hố đáp ứng chương trình phủ, chúng xuất xuất ẩn hình thức khác thị trường bất động sản ◊ Cầu bất động sản cho sản xuất nông nghiệp: Cầu bất động sản cho sản xuất nông nghiệp thường cầu đất đai cho hoạt động thuộc khu vực I xã hội bao gồm cầu hoạt động sản xuất dựa vào đất đai nông lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng hầm mỏ Thông thường, xã hội phát triển, hoạt độg sản xuất thuộc khu vực I giảm xuống cách tương đối so với khu vực khác, cầu đất đai cho sản xuất tăng lên không đáng kể so với khu vực khác Hơn cầu đất đai cho sản xuất thường quan hệ thị trường bất động sản Trong nhiều trường hợp, nhu cầu đất đai cho sản xuất đáp ứng thông qua điều chỉnh quan hệ thị trường sách phân chia, giao đất điều chỉnh quỹ đất đai sản xuất phạm vi hẹp mang tính khu vực thường giải người dân sản xuất địa phương vùng ◊ Cầu bất động sản khác: Hầm mỏ, khu khai thác quặng, trường học, bệnh viện… Phân loại theo mục tiêu đầu tư ◊ Cầu đầu tư cho tiêu dùng: Quan tâm đến giá trị sử dụng, bên cạnh quan tâm đến giá trị tương lai Cầu phụ thuộc nhiều vào phát triển đời sống xã hội, mức sống giá trị bất động sản ◊ Cầu đầu tư cho sản xuất kinh doanh: Đáp ứng nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh Cầu ohuj thuộc nhiều vào trình độ phát triển kinh tế ◊ Cầu đâu tư cho tương lai: Phụ thuộc vào kỳ vọng tương lai nhà đầu tư Phần B Lý thuyết dự báo I Các nhân tố tác động Quy mô, cấu dân cư Sự tăng trưởng vê dân số nhân tố làm tăng mặt nhu cầu xã hội theo cầu bất động sản tăng lên.trước tiên nhu cầu chỗ tăng,tiếp nhu cầu bất động sản dịch vụ,tạo lực hút cho hoạt động kinh doanh Dân số tăng làm tăng quy mơ gia đình dẫn đến nhu cầu diện tích nhà hộ gia đình tăng lên gia tăng dân số kéo theo gia tăng số hộ gia đình độc lập.trong xu phát triển xã hội,các gia đình đa hệ giảm,kết cấu gia đình hạt nhân xu hướng chính.trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng lên cầu diện tích đất nhà tăng lên cách tương ứng Kết cấu độ tuổi dân số nhân tố tác động lớn đến cầu bất động sản Dân số độ tuổi kết hôn cao đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản tăng lên Tập quán sinh hoạt ảnh hưởng đến cầu bất động sản nhóm dân cư khác Những tập quán thói quen tiêu dùng, điều kiện sống quan niệm xã hội đưa lại Nghề nghiệp thu nhập Chúng ta đêu biết nhu cầu người,trong có nhu cầu nh không ngừng tăng lên gia tăng quy mơ dân số,quy mơ gia đình địi hỏi nâng cao chất lượng sống Nếu mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành nhu cầu có khả tốn rõ ràng cầu bất động sản tăng lên Người ta mối quan hệ chặt chẽ thu nhập cầu nhà đất Khi thu nhập thấp, khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn nhu cầu thiết yếu vật phẩm nuôi sống thoả mãn nhu cầu người Khi nhu cầu vật phẩm thiết yếu đảm bảo phần thu nhập đảm bảo nhu cầu nhà Do thu nhập tăng lên, cầu bát động sản tăng lên rõ nét Tình trạng việc làm nghề nghiệp có u cầu tính chất cơng việc có nghề nghiệp nhà sử dụng địa điểm làm việc kinh doanh, chỗ nơi đặt quan hệ giao lưu…Như thay đổi cấu nghề nghiệp dẫn đến thay đổi thị hiếu nhà sau thay đổi cầu nhà Đơ thị hóa quy hoạch Đơ thị hố trình phát triển tất yếu quốc gia giai đoạn chuyển đổi cấu khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trưng rõ nét thị hố quy mơ tập trung dân số vùng đô thị phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị Chính q trình thị hố q trình có thay đổi cầu nhà thị Q trình thị hố không làm thay đổi tổng cầu nhà mà làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà Trong bối cảnh thị hóa diễn với kết cấu dân cư đa dạng dẫn đến cầu nha đất thị có thay đổi chuẩn mực điều kiện Những tầng lớp thương gia người có thu nhập cao tự lựa chọn khu vực kiểu dáng kiến trúc mức độ tiện nghi nhà Đặc biệt luồng di dân tự do, người sống nghề nghiệp không ổn định sức ép thách thức lớn hầu hết đô thị nước phát triển q trình thị hố Nhóm dân cư làm xuất kiểu dạng nhà đặc biệt xóm liền kề,các khu ổ chuột Vì cầu bất động sản diễn biến sơi động q trình phát triển thị hoá Cung cầu bất động sản thay Cung giá thuê nhà tác động đến cầu mua nhà, cung giá thuê đất tác động đến cầu đầu tư xây dựng… Ngoài ra, cung giá hàng hóa bất động sản tương tự (có thể thay thế) tác động lớn đến cầu Phát triển kết cấu hạ tầng Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện phát triển hệ thống giao thông, hệ thống điện nước…sẽ làm tăng cầu BĐS Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị BĐS có Kết cấu hạ tầng tốt hấp dẫn đầu tư hoạt động kinh tế - xã hội, tạo hội kinh doanh mới, làm gia tăng nhu cầu nhà nơi Sự phát triển sở hạ tầng làm tăng khả tiếp cận với BĐS cho người có nhu cầu thuê Mốt thị hiếu Có thể hiểu cách đơn giản, mốt thị hiếu tập hợp thói quen, xu hướng, trào lưu số đông người ưa chuộng nhất, thu hút đông đảo quan tâm Trong lĩnh vực kinh doanh nào, mốt thị hiếu ln có ảnh hưởng định Trong điều kiện phát triển kinh tế, hội nhập tự hóa thương mại nay, thị trường nhà Việt Nam ngày trở nên phong phú đa dạng người dân ngày bận rộn với cơng việc có thu nhập, mức sống ngày cao Những điều dẫn đến tất yếu người dân có nhu cầu mua nhà đáp ứng nhu cầu sinh hoạt Việc mua nhà người Việt Nam bị ảnh hưởng lớn tín ngưỡng, phong tục tập quán truyền thống Mua nhà phụ thuộc vào hướng nhà, vị trí, phong thuỷ,… xem nhà có phù hợp với chủ nhà hay khơng Vì vậy, nhà có vị trí đẹp, mảnh đất thịnh vượng lựa chọn nhiều Ngược lại, nhà vị trí xấu, kiêng kị khó đáp ứng người mua Chính sách tiền tệ Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng trở thành nhu cầu có khả toán trở thàh cầu thị trường Cung tiền tệ tác động trực tiếp đén khả tốn giao dịch bất động sản Ngồi yếu tố tỷ giá vàng, ngoại tê, lạm phát tác động lớn tới cầu bất động sản Chính sách nhà nước Những sách phủ trung ương quyền địa phương nhân tố tác động nhạy cảm cầu bất động Trước hết, thái độ phủ quyền sở hữu sử dụng nhà đất tác nhân mạnh nhạy cảm thay đổi quy mơ,kết cấu tính chất cầu nhà đất Sự thừa nhận sở hữu tư nhân nhà đột phá làm tăng cầu nhà không làm thoả mãn nhu cầu chỗ mà nhiều nhu cầu tích trữ, để giành di sản lưu lại cho hệ cháu Sự thay đổi thái độ phủ sách thuê nhà bán nhà tác nhân nhạy cảm đến thay đổi cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất.những quy định thể chế phủ quyền địa phương nhà đất làm triệt tiêu khơi dậy cầu nhà nhà đất làm triệt tiêu khơi dậy cầu Các nhân tố nhân tố phổ biến tác động đến thay đổi bất động sản Tuy nhiên, bối cảnh phát triển khác nhau, điều kiện môi trường khác biểu nhân tố khơng đồng nhất, đồng thời cịn xuất nhân tố đặc thù khác II Độ co giãn cầu Khái niệm độ co giãn cầu bất động sản Có nhiều biến số xác định mức cầu trình bày phần nhân tố ảnh hưởng Vấn đề đặt cần đo lường biến động cầu bất động sản biến số thay đổi Độ co giãn cầu BĐS thước đo không đơn vị đo lường mức độ phản ứng lượng cầu BĐS với thay đổi nhân tố ảnh hưởng Cơng thức tổng qt để tính độ co giãn cầu bất động sản là: Độ co giãn cầu BĐS = phần trăm thay đổi lượng cầu phần trăm thay đổi nhân tố tác động E = %∆Di %∆Yi Trong đó: + E hệ số co giãn cầu bất động sản so với yếu tố Y + %∆Di tỉ lệ % mức thay đổi bất động sản biến số Y thay đổi + %∆Yi tỉ lệ % mức thay đổi biến số Y Công thức cho thấy: Hệ số E lớn có nghĩa số lượng cầu bất động sản nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố làm thay đổi lớn lượng cầu Độ co giãn cầu theo giá Độ co giãn cầu BĐS theo giá = phần trăm thay đổi lượng cầu phần trăm thay đổi giá 10 tác động đến ngân sách tổng thể người tiêu dùng người tiêu dùng khơng quan tâm đến thay đổi giá Tuy nhiên thay đổi nhỏ giá bất động sản mà chiếm tỷ lệ lớn ngân sách người tiêu dùng khiến người tiêu dùng giảm đáng kể lượng mua bất động sản đó.BĐS hàng hóa có giá trị lớn,do tỷ lệ thu nhập cho chi mua BĐS thường chiếm tỷ lệ cao ngân sách tổng thể Do vậy,khi thu nhập mức thấp cầu BĐS co giãn ◊ Khoảng thời gian giá bất động sản thay đổi: Khoảng thời gian kể từ giá thay đổi dài độ co giãn cầu lớn Khi giá loại BĐS tăng (giả sử giá nhà đất tăng), có đủ thời gian, người tiêu dùng tập hợp BĐS thay hộ chung cư Khi trình thay xảy ra, lượng cầu nhà đất giảm mạnh (cầu co giãn) Ở đây, khái niệm ngắn hạn liên quan tới thời kì vài điều chỉnh thực Cịn dài hạn thời kì đủ để thực điều chỉnh Thông thường, cầu BĐS dài hạn co giãn cầu ngắn hạn Độ co giãn chéo Lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng định mua phụ thuộc vào giá hàng hóa thay hàng hóa bổ sung Chúng ta đo lường nhân tố cách dùng khái niệm độ co giãn chéo cầu Độ co giãn chéo cầu BĐS thước đo độ phản ứng cầu BĐS với thay đổi giá hàng hóa khác (hàng hóa thay thế,hàng hóa bổ sung), với điều kiện nhân tố khác không đổi Độ co giãn chéo = cầu BĐS thay đổi phần trăm lượng cầu thay đổi phần trăm hàng thay hay bổ sung Độ co giãn cầu dương hàng hóa thay âm hàng hóa bổ sung Độ co giãn cầu theo thu nhập Độ co giãn cầu BĐS theo thu nhập thước đo độ phản ứng cầu BĐS với thay đổi theo thu nhập, với điều kiện nhân tố khác khơng đổi Độ co giãn tính công thức sau: 13 Độ co giãn cầu BĐS theo thu nhập = thay đổi phần trăm lượng cầu thay đổi phần trăm thu nhập Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt qua mức thỏa mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỉ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng lên nhanh chiếm tỉ trọng tương đối lớn Nhiều nghiên cứu nước phát triển rằng, mức thu nhập tăng lên vượt mức đói nghèo, tỉ lệ tích lũy hộ gia đình để chi dùng cho nhà chiếm khoảng 25-40% Đó tỉ lệ cao nhằm để thỏa mãn nhu cầu nhà thu nhập thấp, nhu cầu khơng có khả tốn để trở thành cầu thực tế Do độ co giãn cầu nhà thu nhập tương đối lớn Tuy nhiên kết cấu nhà có thay đổi khác giai đoạn tăng thu nhập, song nhìn tổng thể tổng cầu nhà có độ co giãn lớn thay đổi cùa thu nhập Tổng cầu nhà Đường cầu nhà Mức thu nhập 14 Đối với loại BĐS khác độ co giãn thu nhập tác động mạnh yếu khác Cầu BĐS cho mục đích để ở, văn phịng, trung tâm thương mại,… có độ co giãn theo thu nhập lớn cầu BĐS cho sản xuất nơng nghiệp Điều giải thích cầu thực phẩm ổn định cầu sản phẩm công nghiệp, dịch vụ khác thu nhập thay đổi Độ co giãn theo thu nhập cầu BĐS có ảnh hưởng rõ rang đến hiệu sử dụng, kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng rõ rệt đến giá BĐS Bất động sản có độ co giãn cầu theo thu nhập lớn có hội tăng nhanh (về cầu) giai đoạn phục hồi, phát triển cao (hay chu kì) kinh tế Đồng thời BĐS có độ co giãn cầu theo thu nhập lớn độ nhạy cảm lớn giảm, sụt giá Độ co giãn cầu theo yếu tố tác động khác ◊ Độ co giãn cầu BĐS theo trình độ sản xuất: Lượng cầu đất đai Cầu đất đai sản xuất Sx thủ cơng Cơ khí hóa Kết hơp ĐTH CMH Trình độ sản xuất Mức cầu BĐS (đất đai) người sản xuất (nhất cho sản xuất nông nghiệp) phụ thuộc vào giới hạn quy mô sản xuất Giới hạn quy mô tối ưu sản xuất nông nghiệp lại phụ thuộc vào tính chất trình độ sản xuất Tương ứng với trình độ sản xuất đạt được, cầu người sản xuất đất đai giới hạn, hay nói cách khác đường cầu khơng co giãn giới hạn trình độ sản xuất Tuy nhiên giai 15 đoạn chuyển giao trình độ sản xuất,giữa phương thức kinh doanh độ giãn cầu lớn Trong giai đoạn độ co giãn cầu phụ thuộc vào thay đổi cơng nghệ tính chất chun mơn hóa sản xuất Sự gia tăng mức độ đầu tư công nghệ canh tác tiên tiến, gia tăng tỷ trọng chun mơn hóa biến số định mức gia tăng tương ứng cầu đất đai cho sản xuất Nhiều nghiên cứu răng, giai đoạn chuyển tiếp hệ số co giãn cầu đất đai thay đổi công nghệ mức độ chuyên môn hóa tương đối lớn ◊ Độ co giãn cầu BĐS theo quy mơ gia đình: Độ co giãn cầu BĐS (nhà ở) quy mô gia đình quan hệ so sánh tỷ lệ tăng cầu so với tỷ lệ tăng số người gia đình Cầu nhà đất Gia đình độc thân gia đình có nhỏ Quy mơ kết cấu gia đình thay đổi Tăng quy mơ kết cấu khơng đổi Quy mơ gia đình Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mơ gia đình tăng lên kéo theo cầu BĐS (diện tích nhà đất ở) tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mơ mà cịn tùy thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi quy mơ gia đình độc than gia đình cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi khơng đáng kể cầu nhà hay nói cách khác độ co giãn cầu so với quy mơ nhỏ Trái lại, thay đổi quy mô gắn liền với thay đổi kết cấu gia đình (lập gia đình cho cái, bước sang tuổi 16 trưởng thanh, diện người cao tuổi, nhiều hệ sống chung…) tạo độ co giãn lớn cầu nhà Khi quy mơ gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần III Dự báo cầu Cầu đất đai cho sản xuất quan hệ thị trường bất động sản Trong nhiều trường hợp, nhu cầu đất đất đai cho sản xuất đáp ứng thông qua điều chỉnh quan hệ thị trường sách phân chia, giao đất điều chỉnh quỹ đất đai sản xuất phạm vi hẹp mang tinh khu vực thường giải người dân sản xuất địa phương vùng Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu, đứng hàng thứ hai sau cầu lương thực thực phẩm Do cầu nhà tối thiệu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà tối thiệu tăng chậm lại chí giảm thay vào cầu nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu nhà tối thiệu gần đường thẳng, không co giãn so với mức thay đổi thu nhập Tổng nhu cầu nhà xác định phương trình tuyến tính tổng dân số (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiệu trung bình xã hội Như tổng cầu xuất thị trường hiệu số tổng nhu cầu tối thiệu với tổng quỹ nhà có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thơng thường bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến chậm dần đến mức bão hòa nhu cầu nhà tối thiệu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thơng thường có xu hướng giảm dần thay vào cầu nhà cao cấp tăng lên 17 Lượng cầu Đường cầu nhà thông thường Đường cầu nhà cao cấp Thu nhập Thu nhập thấp Giới hạn đói Thu nhập cao Để dự báo dài hạn cầu bất động sản, người ta cần phải xây dựng hàm cầu bất động sản Cầu bất động sản hàm số với biến nhân tố tác động hệ số độ co giãn Y = ∑D*[E Để dự báo xu hướng biến đông cầu (Y) người ta đánh giá biến động nhân tố xác đinh (Xi) Phần C 18 Dự báo cầu phân khúc biệt thự, liền kề thị trường Hà Nội I Diễn biến thị trường Biệt thự, nhà liền kề sản phẩm bất động sản nên diễn giai đoạn thang trầm với thị trường bất động sản Việt Nam Năm 1993 Luật đất đai đời, việc chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà cửa công khai hợp pháp nên luợng cầu bất động sản bắt đầu tăng lên biệt thự thời điểm mốc khởi đầu đời sống người dân nhìn chung cịn thấp Giai đoạn năm 1994-1995 bắt đầu có sốt thị truờng bất động sản phân khúc vào sôI dộng trước đặc biệt nhà liền kề biệt thự vào thời điểm chưa phải sản phẩm nhiều người biết đến.Thời điểm kinh tế bước vào tăng truởng nhu cầu đời sống tăng mà thời điểm chung cư chưa phổ biến nên nhu cầu nhà liền kề tất yếu Mặt khác nguồn vốn Kiều hối tăng, nhiều người có tiềm lực tài chưa biết đầu tư vào đâu đầu tư vào bất động sản giảI pháp đựoc nhiều người lựa chọn bật đất đai nhà liền kề đô thị Những năm 1997-1998, ảnh hưởng khủng hoảng tài tiền tệ khu vực Châu á, thị trường bất động sản vào giai đoạn đóng băng phân khúc nhà liền kề không ngoại lệ nhu cầu phân khúc tăng nhà đầu tư người mua khó khăn khả toán Một bước bứt phá phân khúc biệt thự, nhà liền kề giai đoạn năm 2000-2001 hiệp định thương mại Việt-Mỹ ký kết thay đổi sách người Việt Nam định cư nước ngồi mua nhà đất cầu phân khúc bắt đầu tăng mạnh Nhiều Việt kiều giàu có trước muốn mua nhà nhung tham gia vào thị truờng nên cầu biệt thự, nhà liền kề tăng vọt Các nhà đầu tư nước nắm bát hội nên nhanh chóng làm sơI động thị truờng sơ cấp phân khúc Trong năm thị có nhiều thay đổi qui hoạch đặc biệt đô thị lớn Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh yếu tố cầu bất động sản tăng Từ Việt Nam gia nhập WTO năm 2003 luồng vốn đầu tư nước tăng vọt, luồng vốn chảy vào bất động sản không phảI nhỏ cụ thể năm 2007 nước có 40% số vốn đầu tư trực tiếp nước đăng ký hoạt động vào thị truờng bất động sản, năm 2008 19 23,6 tỷ đô la tuơng ứng với 36,8% vốn FDI…Cùng với phát triển kinh tế, thu nhập người lao động tăng, nhiều hội kinh doanh nên số lưọng người giàu không ngừng tăng lên nên cầu biệt thự nhà liền kề đI vào khởi sắc Nhưng tới năm 2008 tác động sách tiền tệ kiềm chế lạm phát thị trường bất động sản lại rơI vào trầm lắng Đầu năm 2009 thị trường hộ cho thuê nhà bán trả góp tăng mạnh phân khúc bất động sản cao cấp giảm có biệt thự , nhà liền kề Đầu năm 2010 cầu phân khúc chững lại giá biệt thự có xu hướng ngang Lý vào hồi tháng 5, sốt lên cao đỉnh điểm, giá bị đẩy lên cao nên khó có khả tăng nhanh nhiều Thêm vào đó, nhiều khu nhà biệt thự, liền kề hồn thiện, khỏch hàng phải trả hết tiền cho người bán mà không theo tiến độ dự án làm nên số lượng nhà đầu tư tham gia không nhiều Phần đông khách hàng mua nhà liền kề, biệt thự người nhiều tiền đại gia, đa số mua để làm "của để dành" khoản đầu tư dài hạn nên giao dịch không sôi động Mặt khác biệt thự nhà liền kề tính khoản chậm niều so với đất chung cư Ví dụ, biệt thự Mỹ Đỡnh rộng khoảng 200 m2 với giỏ khoảng 100 triệu đồng m2 ngót nghét lên tới 20 tỷ đồng Số tiền bỏ lớn nên nhà đầu tư đủ tiền để tham gia Trong số tiền đó, "lướt sóng" chung cư thu lợi nhuận nhiều Các dự án phân khúc chung cư tỷ lệ góp vốn thấp, tính khoản cao hấp dẫn nhiều nhà đầu tư vừa nhỏ mảng liền kề biệt thự Mặc dù chững lại biệt thự, liền kề coi kênh đầu tư hiệu dài hạn đời sống người dân dần lên cao, tầng lớp giàu có tăng nhanh nên nhu cầu mua biệt thự lớn Hơn tâm lý nhiều người Việt thích nhà mặt đát chung cư II Các nhân tố tác động Quy mô, cấu dân cư Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỉ lệ thuận với yếu tố dân số Theo dự báo, dân số thủ đô đạt khoảng 10 triệu dân vào năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đạt ngưỡng 13-14 triệu người Cụ thể năm 2030, dân số Hà Nội khoảng 20 9,4 triệu người (trong thành thị khoảng 6,4 triệu người, Nông thôn khoảng triệu người, tỉ lệ thị hóa 68,8%) Như hàng chục năm nhu cầu nhà liên tục tăng cao, hứa hẹn thời kỳ phát triển rực rỡ thị trường bất động sản, phân khúc biệt thự, liền kề dành nhiều quan tâm lớn Xét cấu dân cư, Việt Nam nước có dân số trẻ, tỷ lệ người độ tuổi kết hôn cao, đồng thời xu hướng phổ biến giới trẻ sau lập gia đình khơng muốn sống chung với bố mẹ mà lại dọn riêng Vậy nên đương nhiên nhu cầu nhà tăng lên, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội – nơi tập trung nhiều lao động trí thức, có thu nhập cao Nghề nghiệp thu nhập Hà nội thủ đô nước, nơi có nhiều hoạt động kinh tế xã hội tập trung, có đa dạng ngành nghề, đặc biệt giới trí thức tập trung Hà nội nôi phát triển Không thu nhập họ thuộc loại cao nước Cụ thể, Hội thảo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2015 Dự kiến, thu nhập bình quân đầu người cuối năm 2015 thành phố đạt 72 - 75 triệu đồng, tức gấp đôi mức năm 2010 (35,56 triệu đồng) Thu nhập cao nhu cầu chỗ đơn khơng cịn mối quan tâm họ Khi đó, họ muốn ngơi nhà sang trọng thể đẳng cấp Đây hội bỏ qua để phát triển phân khúc biệt thự, liền kề Đơ thị hóa quy hoạch Biệt thự nhà lìên kề phát triển mạnh đô thị đặc biệt đô thị lớn nên thị hố nhân tó ảnh hưởng lớn tới phân khúc Theo Đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, dự kiến tổng vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khoảng 90 tỷ USD Khung hạ tầng chiếm từ 40% đến 50% tổng vốn, đến năm 2030, có từ 20 đến 30 tỷ USD đầu tư vào xây dựng khung hạ tầng Nhìn vào số liệu ta thấy tương lai tỉ lệ hóa Hà Nội cao (dự kiến 68,8% vào năm 2030), với mở rộng Hà Nội trở thành ưu phát triển thị trường biệt thự, liền kề - phân khúc phổ biến thành phố lớn 21 Cung cầu bất động sản thay Qua phân tích nhân tố trên, ta thấy chúng tác động chung đến thị trường bất động sản Vậy nên loại hàng hóa bất động sản khác mặt hàng biệt thự, liền kề phải đối mặt với cạnh tranh hàng hóa thay thế, mà cụ thể hộ chung cư cao cấp Về mặt giá cả, giá mặt hộ cao cấp rẻ nhiều so với biệt thự, liền kề dao động khoảng 2000 – 3600 USD/m2 giá biệt thự, liền kề khu vực phát triển nằm khoảng 5000 – 7700 USD/m2 Điều uy hiếp lớn vị phân khúc biệt thự, liền kề thị trường Phát triển kết cấu hạ tầng Hà Nội trình đầu tư phát triển mạnh sở hạ tầng, nhiều tuyến đường mở, nhiều khu đô thị mở rông xây mới, trung tâm thương mại khu vui chơi giải trí đựơc xây dựng nhiều điều làm tăng cầu thi truờng bất động sản biệt thự nhà liền kề không ngoại lệ Theo Đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, dự kiến tổng vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khoảng 90 tỷ USD Khung hạ tầng chiếm từ 40% đến 50% tổng vốn, đến năm 2030, có từ 20 đến 30 tỷ USD đầu tư vào xây dựng khung hạ tầng Hạ tầng phát triển kéo theo thu hút dân cư hoạt động kinh tế làm cho khu vực phát triển Như cầu biệt thự nhà liền kề tăng có người giàu có từ nơi khác chuyển đến mà cịn có người giàu có tăng phát triển khinh tế nơi Ví dụ khu vực quận cầu giấy khu vực đầu tư xây dựng nhiều sở hạ tầng Hà Nội khu thị Mỹ Đình, Láng-Hồ Lạc…làm tăng khả tiếp cận bất động sản Chính nhân tố làm cho giá trị bất động sản tăng cao, biệt thự nhà liền kề xây dựng khu vực thể dẳng cấp nên cầu người giàu có phân khúc tăng lên Những nhà đầu tư thi trường nhạy bén việc nắm hội nên cầu đầu tư không ngừng tăng lên Mốt thị hiếu Mốt thay đổi theo thời gian, thời kỳ định trội lên xu hướng khác Biệt thự ,nhà liền kề hộ cao câp, khơng chỗ đơn 22 mà thể dẳng cấp, giàu có người sử dụng nên mốt yếu tố ảnh hưởng lớn tới cầu phân khúc thị trường Thời gian gần biệt thự, nhà liền kề thiết kế mang phong cách phương tây điển hình hà nội kiến trúc pháp ưa chuộng Tại sồ khu đô thị Định Công, Linh Đàm, Nam An Khánh, Bắc An Khánh…thì kiến trúc phổ biến Những người có cầu phân khúc thị trường người giàu có nên yếu tố phong thuỷ, tôn giáo họ trọng Những nơi coi phong thuỷ tốt, xây dựng theo hướng mà ánh sáng tốt, tránh loại gió mùa khơng tốt cầu lớn so với khu vực khác Người Việt Nam thích ngơi nhà gắn liền với đất, tương lai việc sở hữu ô tơ khơng cịn điều xa lạ Nên chắc việc nhà mà ô tơ vào tận cửa thu hút nhiều so với hộ khép kín Đây lợi lớn biệt thự, liền kề Chính sách tiền tệ Chính sách tài tiền tệ tác động đáng kể tới cầu phân khúc biệt thự, nhà liền kề đặc biệt cầu đầu tư Cụ thể năm 2008 với sách tiền tệ thắt chặt để hạn chế lạm phát đầu tư vào phân khúc dường ngưng trệ Mức tăng trưởng tín dụng làm tăng khả tiếp cận vốn ngân hàng cho người có nhu cầu mua bất động sản Chính sách nhà nước Những thay đổi sách nhà nước yếu tố tác động mạnh tới cầu bất động sản làm thay đổi kỳ vọng nhà đầu tư Trước tiên sách thay đổi quyền sở hữu sử dụng nhà ở, làm tăng khơng cầu tiêu ding mà cịn cầu tích trữ, để dành cho hệ sau Khi luật đất đai có hiệu lực, việc mua bán bất động sản hợp pháp người giàu có có hội thoả mãn nhu cầu mình, mua đất đai, mua biệt thự… Thủ tục huy động vốn đầu tư bất động sản phức tạp làm cầu tăng chậm đặc biệt với phân khúc cần lượng vốn lớn Các nhà đầu tư cần thủ tục đơn giản để tậnh dụng hội thị trường, đặc biệt phân khúc biệt thự nhà 23 liền kề coi kênh đầu tư tốt loại hình bất động sản, đặc biệt dài hạn Thị trường bất động sản chưa thực minh bạch phần hạn chế nhà đầu tư tham gia vào thị trường, thời gian gần với đời Nghị định 71/20010/NĐ-CP Thơng tư 16/2-10/TT-BXD góp phần làm minh bạch hoá thị truờng nên theo dự báo cầu phân khúc tăng thời gian sáp tới III Độ co giãn Ta biết cầu bất động sản cầu co giãn loại bất động sản khác độ co giãn khác Biệt thự liền kề thuộc loại bất động sản cao cấp hàng hóa xa xỉ nên có độ co giãn lớn độ co giãn bất động sản thơng thường Điều thể qua biến động cầu bất động sản biệt thự liền kề với nhân tố tác động sau: Độ co giãn cầu theo giá Như đề cập đến phần lý thuyết, đường cầu BĐS có hướng dốc xuống từ trái sang phải, nghĩa giá bất động sản tăng lượng cầu bất động sản giảm Tuy nhiên độ co giãn cầu BĐS = thay đổi phần trăm lượng cầu/ thay đổi phần trăm giá, co giãn so với giá (E < 1) Mặc dù giá biệt thự liền kề ln mức cao có xu hướng tăng, dao động khoảng 5000 – 7700USD/m2 tất dự án bán hết trước sản phẩm đưa lên chào bán thị trường sơ cấp Điều cho thấy, giá đất để xây dựng biệt thự tăng không gây ảnh hưởng nhiều đến cầu loại BĐS nhóm có ý định mua Trong thị trường BĐS, giống thị trường hàng hóa khác xuất đường cầu dạng đặc biệt Đường cầu cho thấy việc giá tăng tác động đến cầu làm cầu tăng ngược lại Đó lý do: ◊ Khi giá đất để xây biệt thự tăng làm tăng cầu loại đất từ nhóm người giàu có, muốn thể đẳng cấp vị xã hội ◊ Ngồi ra, cịn tác động nhân tố lạm phát Nhiều yếu tố đẩy lạm phát năm 2010 lên cao mức dự báo Thậm chí, nguồn gây lạm phát khơng quản lý 24 điều hành tốt, lạm phát lên hai số 10% - 11% gây yếu tố tâm lý, nên giá đất biệt thự, liền kề tăng xảy tình trạng tăng cầu ◊ Hoặc trào lưu đầu cơ, thực tế người ta tranh thủ mua gom đất thời điểm đầu để có tăng giá nhanh tương lai gần Tại thời điểm giá lien tục tăng cầu tăng mạnh Cầu tăng mạnh kéo theo giá lại tăng Nhìn chung giá có tác động đến cầu biệt thự, liền kề ngược lại cầu tác động ngược lại lên giá cả, nhiên khơng nhạy cảm giá yếu tố chi phối đến cầu Vì cần phải tùy vào trường hợp cụ thể để xác định rõ nguyên nhân thay đổi giá, hay vận động đường cầu Độ co giãn cầu theo thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt qua mức thỏa mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỉ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng lên nhanh chiếm tỉ trọng tương đối lớn Theo đánh giá chung cầu BĐS biệt thự liền kề có độ co giãn lớn thay đổi thu nhập Nếu thu nhập tăng lên nhu cầu có khả tốn kéo theo cầu bất động sản tăng lên Trong mức thu nhập người dân Hà Nội ngày cao Sau 10 năm, mức thu nhập bình quân đầu người Hà Nội tăng 33,2% Theo dự báo thành phố, năm 2010 thu nhập bình qn lên tới 35 – 36 triệu đồng, tăng 10 – 13% so với năm 2009 Dự kiến, thu nhập bình quân đầu người cuối năm 2015 thành phố đạt 72 - 75 triệu đồng Đây mức thu nhập bình quân người dân Hà Nội, nên nói phận nhóm người giàu có có mức thu nhập lớn, họ lựa chọn nhà không dừng lại việc muốn mua nhà để đơn giản mà muốn mua mơi trường sống chí khẳng định đẳng cấp họ Chính làm cầu bất động sản phân khúc biệt thự, nhà liền kề tăng cao Nhận thấy bất động sản biệt thự, nhà liền kề loại hàng hóa xa xỉ nên tỷ lệ thu nhập chi dùng cho loại bất động sản lớn Chứng tỏ cầu bất động sản biệt thự, liền kề có độ co giãn cao loại hàng hóa bất động sản thơng thường 25 Độ co giãn chéo Một ví dụ cho hàng hóa thay cho loại bất động sản biệt thự, liền kề “biệt thự không” – Penthouse Penthouse hiểu đơn giản nhà xây dựng nhà khác, thường khu cao ốc hay tịa nhà cao tầng Cảm nhận bước vào "penthouse" rộng rãi, thống mát ln nằm vị trí cao tịa nhà khơng gian gần lan can khoảng vườn xinh xắn Theo chuyên gia địa ốc, "penthouse" dạng nhà nhiều người tìm mua, người quan trọng, nhân vật tiếng muốn có sống biệt lập Penthouse coi mặt hàng khan bán chạy Penthouse đời tăng hội lựa chọn cho người tiêu dùng Trong có điều kiện vật chất cao cấp giá Penthouse lại thấp so với giá biệt thự,nhà liền kề Cụ thể như, Penthouse Keangnam có giá 2.600 – 2.800 USD/m2 , Penthouse Vincom 3.300 – 3.600 USD/m2, Penthouse Tricon Towe (khu đô thị Tây An Khánh) giá 3.600USD/m2 Đáp ứng cho nhu cầu nhà cao cấp chưa đủ khả toán cho loại bất động sản biệt thự, liền kề Chính độ co giãn chéo cầu bất động sản biệt thự, nhà liền kề dương hàng hóa thay hay rõ cầu biệt thự, liền kề giảm giá Penthouse giảm IV Dự báo xu hướng cầu biệt thự, liền kề tương lai Bằng việc phân tích nhân tố ảnh hưởng với co giãn cầu Từ rút kết luận xu hướng cầu biệt thự, liền kề tương lai Nhu cầu phân khúc thị trường biệt thự, liền kề trì vị trí riêng sản phẩm bất động sản khác “thăng-trầm.” Dưới số nét khái quát chung xu hướng thị trường tương lai Căn vào xu hướng phát triển thị trường bất động sản tương lai gần thời kỳ hoàng kim thị trường nhà cho người thu nhập thấp trung bình Thế phân tích trên, xã hội phát triển, đời sống người dân nâng lên đáng kể lúc ngơi nhà khơng cịn đơn nơi để mà cịn cơng cụ để thỏa mãn nhiều nhu cầu cao Khi đó, nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp trung 26 bình giảm xuống thị trường nhà cao cấp lên Mà biệt thự, liền kề thuộc loại nhà hạng sang đương nhiên gây nhiều ý Trước đây, yếu tố khoảng cách rào cản cho dự án xa trung tâm thành phố, việc phát triển hạ tầng giao thông giúp kéo gần dự án lại với người tiêu dùng Mặt khác biệt thự nhà liền kề tính khoản chậm niều so với đất chung cư Ví dụ, biệt thự Mỹ Đình rộng khoảng 200 m2 với giỏ khoảng 100 triệu đồng m2 ngót nghét lên tới 20 tỷ đồng Số tiền bỏ lớn nên nhà đầu tư đủ tiền để tham gia Trong số tiền đó, "lướt sóng" chung cư thu lợi nhuận nhiều Các dự án phân khúc chung cư tỷ lệ góp vốn thấp, tính khoản cao hấp dẫn nhiều nhà đầu tư vừa nhỏ mảng liền kề biệt thự Mặc dù chững lại biệt thự, liền kề coi kênh đầu tư hiệu dài hạn đời sống người dân dần lên cao, tầng lớp giàu có tăng nhanh nên nhu cầu mua biệt thự lớn Hơn tâm lý nhiều người Việt thích nhà mặt đát chung cư Theo đó, biệt thự, nhà liền kề coi kênh đầu tư tốt, đặc biệt dài hạn [Hết] 27 ... (Xi) Phần C 18 Dự báo cầu phân khúc biệt thự, liền kề thị trường Hà Nội I Diễn biến thị trường Biệt thự, nhà liền kề sản phẩm bất động sản nên diễn giai đoạn thang trầm với thị trường bất động... IV Dự báo xu hướng cầu biệt thự, liền kề tương lai Bằng việc phân tích nhân tố ảnh hưởng với co giãn cầu Từ rút kết luận xu hướng cầu biệt thự, liền kề tương lai Nhu cầu phân khúc thị trường biệt. .. cho nhu cầu nhà cao cấp chưa đủ khả toán cho loại bất động sản biệt thự, liền kề Chính độ co giãn chéo cầu bất động sản biệt thự, nhà liền kề dương hàng hóa thay hay rõ cầu biệt thự, liền kề giảm