Pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ BÙI THỊ THÙY DUNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: BÙI THỊ THÙY DUNG KHÓA: QUẢN TRỊ - LUẬT 41 MSSV: 1651101030023 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS NGƠ GIA HỒNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học ThS Ngơ Gia Hồng, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tôi xin chịu trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Bùi Thị Thùy Dung DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân CTCP Công ty Cổ phần UBND Ủy ban nhân dân Nghị định số 19/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan hoạt động phát triển nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà thương mại 1.1.2 Khái niệm, vai trò phát triển nhà thương mại 1.1.3 Chủ thể phát triển nhà thương mại .11 1.2 Tổng quan hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại .13 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động huy động vốn .13 1.2.2 Ý nghĩa hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại 15 1.3 Tổng quan hình thành phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại 16 1.4 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại 18 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 22 2.1 Quy định hình thức huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại 22 2.1.1 Thực trạng pháp luật hình thức huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại .22 2.1.2 Giải pháp hồn thiện hình thức huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại .28 2.2 Quy định điều kiện huy động vốn 29 2.2.1 Thực trạng pháp luật điều kiện huy động vốn 29 2.2.2 Giải pháp hoàn thiện điều kiện huy động vốn 35 2.3 Quy định việc kiểm sốt q trình huy động vốn sử dụng vốn huy động 37 2.3.1 Thực trạng pháp luật việc kiểm sốt q trình huy động vốn sử dụng vốn huy động 37 2.3.2 Giải pháp hoàn thiện việc kiểm sốt q trình huy động vốn sử dụng vốn huy động 39 2.4 Quy định quản lý, giám sát xử phạt quan quản lý Nhà nước .41 2.4.1 Thực trạng pháp luật quản lý, giám sát xử phạt quan quản lý Nhà nước 41 2.4.2 Giải pháp hoàn thiện quản lý, giám sát xử phạt quan quản lý Nhà nước 43 KẾT LUẬN 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nhà ln đóng vai trị quan trọng đời sống gia đình, cá nhân Cùng với gia tăng dân số tốc độ thị hóa nhanh, tăng trưởng kinh tế gắn với thu nhập mức sống người dân ngày cao, nhu cầu nhà ngày gia tăng số lượng chất lượng Theo đó, nhiều dự án phát triển nhà ở, đặc biệt dự án phát triển nhà thương mại triển khai xây dựng thành phố lớn để đáp ứng mong muốn ổn định chỗ người dân Để thực dự án phát triển nhà thương mại, doanh nghiệp cần lượng vốn lớn, nên khó địi hỏi tất chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn thực dự án Do đó, pháp luật yêu cầu doanh nghiệp có lượng vốn sở hữu định, phần lại huy động từ nguồn khác Huy động vốn tốn khó doanh nghiệp đầu tư kinh doanh doanh nghiệp phát triển nhà thương mại, phần lớn dự án phát triển nhà thương mại tình trạng thiếu vốn dẫn đến dự án bị trì trệ, chậm tiến độ Trước tình hình ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng bất động sản để hạn chế nợ xấu, doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà thương mại phải đối mặt với vấn đề khó khăn tài chính, địi hỏi doanh nghiệp cần phải tiếp cận với kênh huy động vốn khác để bù đắp thiếu hụt này, đảm bảo hoàn thành dự án tiến độ, bàn giao nhà cho khách hàng thời hạn Thực trạng cho thấy doanh nghiệp thực huy động vốn trái phép số dự án đầu tư, đặc biệt thành phố lớn Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng,… ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi khách hàng ổn định, lành mạnh thị trường bất động sản Nguyên nhân dẫn đến thực trạng phần hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề nhiều vướng mắc, bất cập, chưa rõ ràng, dẫn đến việc thực thi pháp luật thực tế chưa hiệu quả, thống Nhận thấy việc hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại hoàn toàn phù hợp đòi hỏi thực tiễn, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển nhà thương mại tiếp cận với nguồn vốn khác huy động vốn cách có hiệu quả, giải tốn tài kinh doanh, đồng thời tạo môi trường đầu tư kinh doanh công bằng, minh bạch, bảo vệ quyền lợi đáng chủ thể tham gia Tuy nhiên, chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu chun sâu hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại Do đó, sinh viên định chọn đề tài: “Pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại” để làm khóa luận cử nhân Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, có nghiên cứu tác giả hình thức khác liên quan đến pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại như: Luận văn Thạc sĩ, tạp chí, sách chuyên khảo,… cụ thể: - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Việt Nam” tác giả Hà Thị Thu Trang, Đại học quốc gia Hà Nội (2014): Luận văn tập trung phân tích, làm rõ quy định pháp luật Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 2005 Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà thương mại dự án phát triển nhà thương mại Việt Nam Mặc dù văn bổ sung, thay Luận văn sở để tác giả so sánh đánh giá thay đổi quy định pháp luật trước so với pháp luật hành hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà thương mại - Bài viết “Bàn vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở” kinh doanh bất động sản” tác giả Lưu Quốc Thái, đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật, số (313)/2014: Bài viết phân tích quy định, bất cập đưa kiến nghị huy động vốn phát triển nhà thương mại theo hình thức ứng tiền trước theo quy định Luật Nhà 2005 ký hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn phân chia sản phẩm nhà theo thỏa thuận, quy định điểm c khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 2005 So với hình thức khơng cịn pháp luật cho phép thực hiện, nhiên viết nguồn tài liệu tham khảo có giá trị, sở để tác giả định hướng nghiên cứu cần thiết phải hoàn thiện pháp luật kiến nghị hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại - Bài viết “Pháp luật huy động vốn hình thức thu tiền trả trước người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” tác giả Trần Linh Huân, Nguyễn Thị Hồng Thắm (2020) đăng Tài liệu phục vụ hội thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư bất động sản thương mại, dịch vụ” Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tổ chức ngày 16/7/2020 Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh: Bài viết phân tích làm rõ quy định pháp luật hành huy động vốn hình thức thu tiền trả trước người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, thực trạng, bất cập việc thực thi pháp luật từ đưa số giải pháp hoàn thiện Bài viết tài liệu tham khảo hỗ trợ tác giả nghiên cứu, làm rõ hình thức huy động vốn - hình thức huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại đề cập đề tài định hướng nghiên cứu hình thức huy động vốn khác pháp luật quy định - Bài viết “Một số vấn đề pháp lý mua bán nhà thương mại” tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, đăng tạp chí Luật sư Việt Nam, số (6/2019): Bài viết phân tích số hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật mua bán nhà thương mại đề xuất giải pháp khắc phục, góp phần lành mạnh hóa thị trường mua bán nhà thương mại Bài viết nguồn tài liệu tham khảo có giá trị để tác giả phân tích số thực trạng huy động vốn trá hình chủ đầu tư đề xuất số hình thức huy động vốn khác cho thị trường nhà thương mại - Sách chuyên khảo “Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh - Lí luận thực tiễn” tác giả Dương Thị Bình Minh, Sử Đình Thanh, Phan Thị Bích Nguyệt, Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Trịnh Thị Kim Oanh (2012): Sách phân tích cụ thể vấn đề lý luận sách phát triển nhà thương mại, thực trạng sách phát triển nhà thương mại giải pháp hoàn thiện sách phát triển nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Trong phạm vi nghiên cứu, sách tiếp cận đến hoạt động vay tín dụng doanh nghiệp để bổ sung nguồn vốn sách Nhà nước để thu hút đầu tư để phát triển nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, nguồn tài liệu tham khảo để tác giả đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn để đảm bảo tài cho doanh nghiệp tiến hành hoạt động đầu tư phát triển nhà thương mại Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu nói phân tích số hình thức huy động vốn cụ thể chủ yếu theo quy định văn pháp luật trước đây, bổ sung, thay thế; chưa phân tích tồn diện hoạt động huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại theo quy định pháp luật hành Tác giả nhận thấy việc phân tích, đánh giá quy định pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại cách có hệ thống cần thiết, đặc biệt thời điểm thị trường nhà nay, để từ bất cập đề xuất giải pháp hướng đến việc hoàn thiện pháp luật Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài làm rõ số vấn đề lý luận hoạt động phát triển nhà thương mại hoạt động huy động vốn doanh nghiệp để phát triển dự án nhà thương mại Trên sở đó, đề tài phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành hoạt động huy động vốn doanh nghiệp để phát triển nhà thương mại đối chiếu với thực trạng áp dụng pháp luật để bất cập, hạn chế, từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, hỗ trợ nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bảo vệ quyền lợi đáng chủ thể có liên quan Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật hoạt động huy động vốn doanh nghiệp để phát triển dự án nhà thương mại thực trạng pháp luật Các nội dung nghiên cứu là: khái niệm, đặc điểm nhà thương mại; khái niệm, vai trò phát triển nhà thương mại; chủ thể phát triển nhà thương mại; khái niệm, đặc điểm hoạt động huy động vốn; ý nghĩa hoạt động huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại; tổng quan hình thành phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại; cần thiết hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại Về thực trạng, tác giả nghiên cứu hai góc độ thực trạng quy định pháp luật thực trạng áp dụng pháp luật đề giải pháp hoàn thiện Phạm vi nghiên cứu đề tài: Tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động huy động vốn doanh nghiệp để đầu tư phát triển dự án nhà thương mại thông qua việc nghiên cứu quy định văn pháp luật Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 2014 văn liên quan Ngồi ra, tác giả cịn nghiên cứu thêm quy định văn pháp luật tài chính, ngân hàng, chứng khốn, hành pháp luật Việt Nam để làm rõ vấn đề nghiên cứu, quy định pháp luật giới có liên quan pháp luật Singapore, Ấn Độ để so sánh, rút kinh nghiệm nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam Bên cạnh đó, tác giả nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật để hạn chế, bất cập việc thực thi pháp luật, từ đưa giải pháp hoàn thiện Phương pháp tiến hành nghiên cứu Tác giả sử dụng phối hợp phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp phân tích, bình luận: Phương pháp phân tích sử dụng Chương Chương để phân tích vấn đề lý luận làm rõ quy định pháp luật hành hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại Trên sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận Chương để nhận ... quát hoạt động phát triển nhà thương mại, hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại, tổng quan hình thành, phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại cần... Tổng quan hình thành phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại Sự hình thành phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại chia thành hai... hình thành phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại 16 1.4 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại