huy động
2.3.1. Thực trạng pháp luật về việc kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động
Đối với hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay vay vốn tín dụng ngân hàng, việc góp vốn hay giải ngân vốn được thực hiện theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Đối với tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp được thu tiền ứng tiền trước từ người mua nhà hình thành trong tương lai nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Đây là quy định của pháp luật nhằm kiểm soát quá trình huy động vốn của chủ đầu tư, cũng nhằm kiểm soát rủi ro cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành dự án vì trong giai đoạn này nhà ở vẫn đang hình thành. Bởi lẽ đối với việc tiến hành một dự án xây dựng nhà ở, tiến độ xây dựng là một yếu tố rất quan trọng. Trong kinh doanh, khi nguồn vốn đã được giải ngân, tức lãi suất ngân hàng đã khởi động, tương tự với vốn góp hay tiền thu trước của người mua nhà cũng vậy, nếu doanh nghiệp kinh doanh không tiến hành thực hiện dự án theo tiến độ đặt ra, chứng tỏ việc sử dụng vốn không hiệu quả, sẽ dẫn đến việc tiến độ dự án không đạt được như kế hoạch, doanh nghiệp sẽ phải hứng chịu rất nhiều tổn thất.
Trên thực tế, việc đưa vốn vào dự án cũng như giải ngân vốn được các bên thỏa thuận căn cứ theo tiến độ xây dựng dự án. Ngoài ra, hiện nay cũng tồn tại cách thức người mua nhà, ngân hàng và chủ đầu tư ký hợp đồng 03 bên, theo đó ngân hàng sẽ cho người mua nhà vay và ngân hàng sẽ giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư theo tiến độ thi công dự án, người mua nhà sẽ trả tiền gốc và lãi cho ngân hàng theo quy định trong hợp đồng vay47. Hoạt động này thực chất không vi phạm quy định pháp luật và đang được các bên áp dụng trong vay vốn mua nhà. Tuy nhiên, pháp luật không quy định rõ về việc tiến độ xây dựng bất động sản được xác định và
47 Tuyết Thanh, “Vay mua nhà 3 bên giúp bạn sở hữu ngay căn hộ mơ ước”, https://thebank.vn/blog/19532- vay-mua-nha-3-ben-giup-ban-so-huu-ngay-can-ho-mo-uoc.html , truy cập ngày 10/6/2021
38
kiểm soát như thế nào, khiến cho việc kiểm soát quá trình huy động vốn không đảm bảo hiệu quả. Các doanh nghiệp phần lớn hiện nay huy động vốn theo thời gian vì họ lập luận rằng tiến độ xây dựng bất động sản được thực hiện theo các khoảng thời gian này48, dễ dẫn đến tình trạng cứ đến thời hạn thì chủ đầu tư sẽ nhận vốn góp mà không thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt, ảnh hưởng đến việc hoàn thành dự án và quyền lợi của các bên tham gia góp vốn49.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 68 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác. Đây là quy định bảo đảm cho chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích, tránh trường hợp sử dụng vào mục đích khác ảnh hưởng đến tiến độ thi công và hoàn thành của dự án chính và ảnh hưởng đến thời gian giao nhận nhà, phân chia lợi nhuận cũng như trả nợ vay. Tuy nhiên, tương tự như quá trình huy động vốn, pháp luật chỉ mới đưa ra quy định nhưng không có các cơ chế theo dõi, kiểm soát đối với việc sử dụng vốn của chủ đầu tư.
Mặc dù, tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, pháp luật quy định bên mua, thuê mua có quyền yêu cầu và bên bán, cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình, tuy nhiên trên thực tế, để thực hiện việc này rất khó, vì pháp luật chỉ quy định về quyền được thông tin, kiểm tra của bên mua, thuê mua nhưng không có cơ chế cụ thể để bên mua, thuê mua thực hiện được quyền theo dõi, kiểm tra của mình. Bởi lẽ để thực hiện quyền này, đòi hỏi phải cần sự hợp tác từ phía chủ đầu tư. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường sẽ chỉ cung cấp thông tin về dự án trước khi ký hợp đồng, sau khi ký hợp đồng và nhận được tiền thì động lực để thực hiện dự án sẽ không còn hoặc giảm sút đáng kể, chủ đầu tư sẽ không chỉ nghĩ đến việc sử dụng vốn đó cho việc thực hiện dự án, mà sẽ suy nghĩ đến việc sử dụng nguồn vốn đó sao cho đem lại hiệu quả lớn nhất50, dù người mua, thuê mua có yêu cầu được kiểm tra, theo dõi việc sử dụng nguồn vốn hay tiến độ công trình thì chủ đầu tư cũng sẽ tìm mọi lý do để trì hoãn, thoái thác nghĩa vụ này. Do đó, cơ chế kiểm soát hoạt động này vẫn chưa được thực thi hiệu quả trên thực tế.
Xuất phát từ cách thức huy động vốn chưa phù hợp của doanh nghiệp và việc pháp luật chưa có quy định kiểm soát hiệu quả quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động, dẫn đến việc các doanh nghiệp không sử dụng vốn vào đúng mục đích, làm chậm tiến độ dự án, ảnh hưởng lợi ích của khách hàng. Nhiều dự án dù đã
48 Bảng tiến độ thanh toán, Phụ lục D 49 Lưu Quốc Thái, tllđ (41), tr. 30 50 Lưu Quốc Thái, tllđ (20), tr. 61
39
tiến hành huy động vốn từ lâu, nhưng đến giờ vẫn chưa hoàn thành. Vừa qua, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, người dân đã phản ánh về việc bỏ ra hàng trăm triệu đồng đặt cọc giữ chỗ chung cư An Sinh (Asa Light) tại đường số 17, Phường 4, Quận 8 do DVCI Q8 làm chủ đầu tư và công ty Thái Bảo làm đơn vị phát triển. Theo cam kết từ chủ đầu tư và đơn vị phát triển, dự án có tổng diện tích hơn 14.000m2 này sẽ được bàn giao vào cuối năm 2018. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, dự án liên tục chậm tiến độ. Đến tháng 6/2018 khi dự án chỉ mới xây dựng đến tầng 6 khối B và tầng 2 các khối A, C thì ngưng thi công hoàn toàn cho tới nay. Dù vậy, Công ty Thái Bảo vẫn thông báo thu tiền của khách hàng, nhiều người đã nộp bình quân 30% (khoảng 400 triệu đồng) giá trị căn hộ nhưng dự án tiếp tục đứng yên51.
2.3.2. Giải pháp hoàn thiện về việc kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động
Thứ nhất, đối với quá trình huy động vốn
Có thể tham khảo pháp luật Singapore về quá trình huy động vốn theo tiến độ thi công dự án. Tại Singapore, người mua sẽ được cung cấp một quyền gọi là “quyền chọn mua”52. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu dự án và bản thảo hợp đồng mua bán53. Trong khoảng thời gian này, người mua nhà sẽ cân nhắc xem có nên mua hay không. Hoạt động huy động vốn được tiến hành từ thời điểm người mua nhà có quyền chọn mua đến khi sở hữu nhà, theo tiến độ thi công của dự án từ phần móng, khung, tường, trần nhà, lắp đặt các thiết bị, tiện ích trong căn nhà, cho đến khi hoàn thành việc xây dựng và chuyển quyền sở hữu54.
Có thể thấy, quá trình huy động vốn theo tiến độ thi công dự án theo pháp luật Singapore sẽ có lợi cho cả khách hàng và chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ luôn sẵn sàng nguồn vốn để thực hiện trong từng giai đoạn của dự án, khách hàng cũng sẽ bớt áp lực về tài chính khi được chia nhỏ thanh toán theo từng giai đoạn, đảm bảo nguồn
51 Liên Thượng, “Hô biến” dự án tái định cư thành dự án thương mại, thu tiền rồi đắp chiếu”, https://cafeland.vn/tin-tuc/ho-bien-du-an-tai-dinh-cu-thanh-du-an-thuong-mai-thu-tien-roi-dap-chieu-
99443.html, truy cập ngày 20/6/2021
52 Khoản 1 Điều 10 Luật Phát triển nhà ở (Quản lý và Giấy phép) Singapore 1985: “The option for the purchase of a unit in a housing project shall be granted to the intending purchaser upon acceptance by the housing developer of the booking fee for the unit.”, https://sso.agc.gov.sg/SL/HDCLA1965- R1?ProvIds=pr10-#pr10-, truy cập ngày 10/6/2021
53 Khoản 2 Điều 13 Luật Phát triển nhà ở (Quản lý và Giấy phép) Singapore 1985: “Subject to paragraphs (3), (4) and (5), an option granted by a housing developer to any person who wishes to purchase a unit in a housing project shall be valid for a period (referred to in this rule as the validity period) of 3 weeks commencing from the date immediately after the delivery to the option holder, or to the option holder’s solicitors, of — a) the title deeds, or copies of the title deeds to the unit; and b) the execution copies of the agreement for the sale and purchase of the unit.”, https://sso.agc.gov.sg/SL/HDCLA1965- R1?DocDate=20171101&ProvIds=pr11-#pr11-, truy cập ngày 10/6/2021
40
tiền được sử dụng an toàn, hiệu quả. Người tham gia góp vốn hoặc Ngân hàng có thể áp dụng hình thức theo tiến độ này để đưa vốn góp vào hay giải ngân vốn vay, tránh tình trạng chiếm dụng vốn của chủ đầu tư, đảm bảo nguồn vốn được sử dụng hiệu quả và dự án được tiến hành theo đúng tiến độ đặt ra, từ đó khả năng thu lợi nhuận hay thu hồi nguồn vốn cũng được bảo đảm.
Thứ hai, đối với việc quản lý, sử dụng vốn huy động
Pháp luật cần quy định cụ thể, rõ ràng về nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư cho người mua nhà cũng như bên tham gia góp vốn, ngân hàng về tiến độ xây dựng dự án, việc sử dụng vốn huy động, quy định chi tiết về thời gian, cách thức để bên tham gia góp vốn được thực hiện quyền của mình. Pháp luật có thể yêu cầu trong nội dung hợp đồng huy động vốn phải có nội dung về nghĩa vụ, cách thức, thời gian chủ đầu tư cung cấp thông tin đến bên tham gia góp vốn, có thể thông qua email, thư báo hoặc các kênh thông tin khác của chủ đầu tư như website để bên tham gia góp vốn tiếp cận và theo dõi được thông tin về tiến độ dự án. Theo pháp luật Ấn Độ, 70% số tiền thu từ người mua nhà, tùy từng thời điểm sẽ được đặt trong một tài khoản ngân hàng và chỉ được rút ra để sử dụng cho việc thực hiện dự án đó tương ứng với tỷ lệ hoàn thành dự án. Việc rút tiền ra để sử dụng chỉ được thực hiện sau khi có xác nhận của kiến trúc sư, kỹ sư và kế toán viên giám định rằng việc rút tiền tương ứng với tỷ lệ hoàn thành dự án55.
Đối với số tiền huy động được, pháp luật có thể quy định rằng số tiền này sẽ được phong tỏa trong một tài khoản ngân hàng, chỉ được giải ngân khi chủ đầu tư có đủ văn bản, chứng từ chứng minh việc sử dụng số tiền này đúng mục đích huy động, có thể thông qua các hợp đồng thi công, mua sắm vật tư, nguyên vật liệu,…56. Đây là giải pháp đảm bảo chủ đầu tư sử dụng vốn vào đúng quá trình thực hiện dự án, tránh tình trạng chủ đầu tư sử dụng vốn cho các dự án khác hay mục đích khác
55 Mục D điểm l khoản 2 Điều 4 Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) Ấn Độ 2016: “The promoter shall enclose the following documents along with the application referred to in sub-section (1), namely:— …
(l) a declaration, supported by an affidavit, which shall be signed by the promoter or any person authorised by the promoter, stating:—
…
(D) that seventy per cent. of the amounts realised for the real estate project from the allottees, from time to time, shall be deposited in a separate account to be maintained in a scheduled bank to cover the cost of construction and the land cost and shall be used only for that purpose: Provided that the promoter shall withdraw the amounts from the separate account, to cover the cost of the project, in proportion to the percentage of completion of the project: Provided further that the amounts from the separate account shall be withdrawn by the promoter after it is certified by an engineer, an architect and a chartered accountant in practice that the withdrawal is in proportion to the percentage of completion of the project…”, https://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-4-real-estate-act-2016-application-for-registration- of-real-estate-projects-section-4-the-real-estate-regulation-and-development-act-2016.html, truy cập ngày 10/5/2021 56 Lưu Quốc Thái, tllđ (20), tr. 67
41 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
không phải là dự án chính đang tiến hành, đảm bảo nguồn vốn góp được sử dụng đúng mục đích cũng như hoàn thành dự án đúng tiến độ, kế hoạch chủ đầu tư đề ra.
Bên cạnh đó, hoạt động kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại cần đặt dưới sự quản lý, giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước. Trên thực tế, việc người mua nhà hay bên góp vốn tiến hành theo dõi, kiểm tra thực tế tại công trình có thể không đảm bảo an toàn do công trường đang thi công là nơi nguy hiểm. Do đó, để có thể thực hiện được quyền này, người mua nhà hoặc bên góp vốn có thể thông qua việc cập nhật thông tin về dự án trên website của chủ đầu tư hoặc cổng thông tin của Sở Xây dựng để nắm hơn về tiến độ hay tình trạng thực hiện dự án.
2.4. Quy định về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản lý Nhà nước
2.4.1. Thực trạng pháp luật về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản lý Nhà nước
Thứ nhất, về chế tài xử phạt các hành vi vi phạm trong hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại
Theo quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trường hợp doanh nghiệp vi phạm quy định về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở sẽ bị xử phạt về hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Hiện nay, các chế tài xử phạt hành chính về vi phạm quy định về hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định khá đầy đủ tại tại Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP. Theo đó, một số quy định đối với những hành vi vi phạm như: Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với hành vi thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định; phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết thì chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản bị phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000