Thứ nhất, xem xét hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về điều kiện của dự án được phép huy động vốn. Cụ thể, pháp luật cần bổ sung giao dịch cho thuê vào điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để tránh trường hợp chủ đầu tư lách luật huy động vốn thông qua các hợp đồng cho thuê nhà ở. Ngoài ra, cần quy định rõ ràng về các tiêu chí, căn cứ để Sở Xây dựng xem xét một dự án khi nào là có đủ điều kiện huy động vốn. Bên cạnh đó, gia hạn thời gian để Sở Xây dựng xem xét hồ sơ dự án có đủ điều kiện huy động vốn, có thể quy định thời hạn dựa trên quy mô sử dụng đất của dự án tương tự yêu cầu về mức vốn chủ
44 Bộ Xây dựng, tllđ (12)
45 Nguyên Minh, “Doanh nghiệp bất động sản có kiếm đủ tiền để trả lãi vay trái phiếu”, https://vneconomy.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-co-kiem-du-tien-de-tra-lai-vay-trai-phieu.htm, truy cập ngày 15/6/2021
46 Công văn số 02/2021/CV-HoREA của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh ngày 08/01/2021 về Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2021
36
sở hữu của chủ đầu tư, để Sở Xây dựng có đủ thời gian xem xét trong việc quyết định dự án đủ điều kiện huy động vốn, bảo đảm tính chất pháp lý của dự án đưa vào kinh doanh. Pháp luật cần quy định thống nhất về trường hợp Sở Xây dựng không có văn bản trả lời về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, để có quy định cụ thể về cơ chế kiểm soát và xử lý đối với cam kết “chịu trách nhiệm” của chủ đầu tư dự án khi dự án đủ điều kiện huy động vốn quy định và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định Sở Xây dựng không có văn bản thông báo mà chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn, là căn cứ để xử lý và giải quyết tranh chấp về sau.
Thứ hai, xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất để công khai tình trạng pháp lý của các dự án phát triển nhà ở thương mại, thông tin cụ thể về các dự án đủ điều kiện huy động vốn trên Cổng thông tin điện tử của các Sở Xây dựng và giao Sở Xây dựng của mỗi địa phương chịu trách nhiệm quản lý. Thông qua các báo cáo định kỳ của chủ đầu tư, Sở Xây dựng sẽ cập nhập thông tin về số lượng nhà ở đủ điều kiện bán và đã bán cùng với các thông tin liên quan đến dự án. Qua đó, bên góp vốn, khách hàng, tổ chức tín dụng hay nhà đầu tư trái phiếu sẽ có kênh tin tức để kiểm tra dự án có đủ điều kiện pháp lý trước khi tiến hành góp vốn, mua nhà, cho vay hay mua trái phiếu. Từ đó, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của bên tham gia góp vốn.
Thứ ba, khuyến khích phát triển các công ty xếp hạng tín nhiệm, các tổ chức tư vấn tài chính chuyên nghiệp, độc lập để đánh giá hệ số tín nhiệm, các tiêu chí về tình trạng sức khỏe tài chính của doanh nghiệp cũng như tính khả thi của phương án chào bán. Đây vừa là cơ sở để các doanh nghiệp đưa ra kế hoạch chào bán và huy động vốn thành công, phù hợp với tình hình công ty; vừa là cơ sở để các nhà đầu tư tham khảo để đưa ra quyết định đầu tư an toàn và hiệu quả, qua đó đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường tài chính. Hiện nay, với sự thay đổi của pháp luật điều chỉnh, các doanh nghiệp trước khi tiến hành các đợt chào bán trái phiếu để huy động vốn cần tìm hiểu kỹ những quy định của pháp luật, nên có sự tham khảo tư vấn từ những tổ chức có chuyên môn, uy tín. Trước những quy định siết chặt về điều kiện chào bán trái phiếu riêng lẻ, việc các doanh nghiệp chuyển hướng sang hình thức chào bán rộng rãi ra công chúng là điều cần thiết. Doanh nghiệp cần tổ chức và phát triển bài bản hơn phù hợp với sự thay đổi của pháp luật. Nhà đầu tư cá nhân phải chuyển sang kênh đại chúng để đầu tư bảo đảm an toàn và tránh những rủi ro. Nhà nước cũng cần có những biện pháp khuyến khích doanh nghiệp chào bán ra công chúng hay những biện pháp phù hợp, lâu dài để bảo đảm sự hoạt động hiệu quả của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhằm đảm bảo đây là kênh huy động
37
vốn hiệu quả của doanh nghiệp, có thể hạn chế sự phụ thuộc vào vốn vay tín dụng ngắn hạn và tiền ứng trước của khách hàng.