trong việc tìm kiếm và bổ sung nguồn vốn kinh doanh.
2.1.2. Giải pháp hoàn thiện về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại nghiệp phát triển nhà ở thương mại
Thứ nhất, để tránh tình trạng doanh nghiệp lách luật huy động vốn bằng Hợp đồng đặt cọc, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản cần có quy định cụ thể về hình thức này. Nhận thấy đặt cọc là nhu cầu thực của cả bên bán và bên mua. Đối với chủ đầu tư, đây là động thái khảo sát thị trường, thăm dò nhu cầu của khách hàng và người mua cũng sẵn sàng giữ chỗ để mua được nhà theo ý muốn. Do đó, theo tác giả, pháp luật không nên cấm hình thức này mà nên xem đây là một hình thức huy động vốn để kiểm soát. Tuy nhiên cần giới hạn mức đặt cọc cũng như cần có cơ chế để kiểm soát khoản tiền đặt cọc. Ở một số nước như Ấn Độ, pháp luật quy định chủ đầu tư không được phép thu trước hơn 10% giá trị của nhà như một phương thức trả trước hay phí đăng ký khi chưa ký vào hợp đồng mua bán37. Pháp luật có thể giới hạn mức đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng trong khoảng từ 8% - 10% giá trị của nhà. Khoản tiền này sẽ được đặt ở một tài khoản ngân hàng riêng, và các bên sẽ cam kết không được sử dụng để tiến hành thực hiện dự án, chỉ khi dự án đủ điều kiện huy động vốn và các bên ký kết Hợp đồng mua bán thì mới được rút ra để sử dụng. Tuy nhiên, có thể thấy, bên cạnh Hợp đồng đặt cọc, ngày càng xuất hiện nhiều hình thức huy động vốn trá hình khác của chủ đầu tư, việc pháp luật dự trù được hết những hình thức này để điều chỉnh là điều không thể. Do đó, theo tác giả, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản cần có quy định chính thức về định nghĩa “huy động vốn”, trong đó, nêu rõ các căn cứ, tiêu chí để nhận diện bản chất của một hành vi có được xem là huy động vốn. Từ đó, mới có thể hạn chế việc chủ đầu tư lợi dụng quan hệ dân sự để huy động vốn trái phép, cơ quan chức năng cũng có cơ sở để xử lý những hành vi vi phạm.
Thứ hai, hiện nay với quy mô và giá trị của các dự án phát triển nhà ở thương mại ngày càng tăng, các doanh nghiệp cần phải huy động nguồn vốn lớn và dài hạn để đảm bảo tài chính cho việc tiến hành các dự án đầu tư kinh doanh của mình. Do đó, việc mở rộng và đa dạng các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp là hết
37 Khoản 1 Điều 13 Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) Ấn Độ 2016: “A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force.”, https://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-13-real-estate-act-2016-no-deposit-or-advance-to- be-taken-by-promoter-without-first-entering-into-agreement-for-sale-section-13-the-real-estate-regulation- and-development-act-2016.html, truy cập ngày 10/5/2021
29
sức cần thiết. Có thể đa dạng các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp để phát triển nhà ở thương mại thông qua biện pháp như xây dựng hành lang pháp lý để thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS, cơ quan tái thế cấp cho vay BĐS38. Đây là những kênh huy động vốn được áp dụng thành công ở các nước trên thế giới. Hình thức quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ39. Mặc dù năm 2012, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ. Tuy nhiên, mất đến 5 năm, đến năm 2017 quỹ đầu tư BĐS đầu tiên tại Việt Nam là Techcom Vietnam (TCREIT) do Công ty TNHH Quản lý quỹ kỹ thương quản lý mới chính thức niêm yết chứng chỉ trên thị trường chứng khoán. Hiện quỹ này vẫn chưa hoạt động vì nguồn tiền khó, việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn. Về khung pháp lý, các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ. Trong khi đó, lý do người dân không đầu tư vào các quỹ là do gửi ngân hàng an toàn hơn. Trên thực tế nhiều quỹ có mức độ rủi ro khá cao40. Tất nhiên, bất kỳ khoản đầu tư nào cũng mang rủi ro nhất định, đặc biệt là trong hoạt động đầu tư kinh doanh lĩnh vực như nhà ở, BĐS. Tuy nhiên, đây cũng có thể là một lựa chọn của nhà đầu tư và là một kênh huy động vốn tiềm năng của các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh phát triển nhà ở thương mại. REIT cũng được hi vọng là sẽ tạo sức đẩy cho thị trường phát triển bền vững.
Ngoài ra pháp luật cần hoàn thiện khung pháp lý để bổ sung những giải pháp khác nhằm đa dạng các hình thức huy động vốn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại, đáp ứng nhu cầu tài chính cho quá trình tiến hành đầu tư kinh doanh, trước tình hình nguồn vốn tín dụng, trái phiếu hay từ khách hàng gặp nhiều khó khăn. Nhưng trên hết, các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại cần tự năng cao năng lực tài chính để chủ động nguồn vốn trong quá trình kinh doanh, cũng như nâng cao kiến thức, năng lực chuyên môn để kinh doanh một cách có hiệu quả. Qua đó, nâng cao uy tín và khả năng cạnh tranh để có thể đứng vững trên thị trường kinh doanh khốc liệt.