(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện cẩm xuyên, tỉnh hà tĩnh

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN QUÝ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTỞ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2018 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN QUÝ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HỒ KIỆT HUẾ - 2018 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Huế, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Quý download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn này, quan tâm, giúp đỡ quý báu thầy cô giáo Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp, trường Đại học Nông Lâm Huế, quan tâm giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, giúp đỡ phối hợp nhân dân địa phương nơi nghiên cứu Đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất Trước hết xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ, bảo ân cần thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế suốt thời gian học tập trường Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Hồ Kiệt trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình cho tơi suốt thời gian thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Cẩm Xuyên, Phòng Tài ngun Mơi trường, Phịng Tài – Kế hoạch, Chi cục Thống kê, UBND thị trấn Cẩm Xuyên, UBND xã Cẩm Thành, UBND xã Cẩm Nhượng, UBND thị trấn Thiên Cầmcùng hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu nhiệt tình giúp đỡ suốt thời gian thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho q trình thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu kịp thời đó! Huế, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Quý download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT Đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh” thực từ tháng năm 2017 đến tháng 02 năm 2018 Q trình nghiên cứu tơi tiến hành điều tra vấn thu thập thông tin điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Cẩm Xuyên, đồng thời vấn cán tổ chứcc đấu giá người tham gia đấu giá Huyện Cẩm Xuyên với tổng diện tích 63.646,65 ha, đó: Đất nơng nghiệp có diện tích 49.959,14 chiếm 78,49% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nơng nghiệp có diện tích 11.569,92ha, chiếm 18,18% tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng 2.117,59 ha, chiếm 3,33% tổng diện tích đất tự nhiên Theo số liệu điều tra được, công tác đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Xuyên đánh giá công khai, minh bạch, trình tự thủ tục, quy chế đấu giá, nhiên tồn hạn chế Số liệu điều tra cho thấy đa số người tham gia đấu giá có câu trả lời theo hướng tích cực Ngồi cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất cịn có số hạn chế, mức độ chưa hài lòng người tham gia đấu giá Công tác đấu giá QSDĐ đạt nhiều hiệu mặt kinh tế, xã hội trong công tác quản lý sử dụng đất đai như: giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất; tăng nguồn thu cho ngân sách; tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy phát triển KT-XH huyện Tuy nhiên, cơng tác đấu giá QSDĐ huyện cịn tồn số hạn chế, như: Việc xác định mức giá, sách cịn bất cập; chưa đáp ứng nhu cầu người tham gia đấu giá Nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh gồm: nhóm giải pháp sách Nhà nước, giải pháp kỹ thuật, giải pháp chế tài download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ix MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Khái niệm đất đai thị trường đất đai 1.1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN ĐỀ TÀI 14 1.2.1 Đấu giá đất số nước giới 14 1.2.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 15 1.3 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 18 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠMVI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 20 2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 20 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 20 2.3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên 20 2.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ởhuyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh 20 2.3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh 21 2.3.4 Phân tích hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên 21 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 21 2.4.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu 22 2.4.3 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu 22 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23 3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN CẨM XUYÊN 23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 23 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 25 3.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM XUYÊN 31 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 31 3.2.2 Hiện trạng sử dụng loại đất 34 3.2.3 Biến động đất đai huyện Cẩm Xuyên giai đoạn 2013 - 2017 36 3.3 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 37 3.3.1 Tóm tắt dự án nghiên cứu 37 3.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên 38 3.3.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 45 3.4 KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN ĐÃ ĐẤU GIÁ TRÊN ĐỊA HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH 46 3.4.1 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch chia lô xen dắm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành 46 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi 3.4.2 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng 50 3.4.3.Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư Tổ 14, thị trấn Cẩm Xuyên 56 3.4.4 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư vùng Trọt Nước, Tổ dân phố Trần Phú 60 3.5 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ HẠN CHẾ CỦA CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN 65 3.5.1 Khảo sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến cán quản lý người dân 65 3.5.2 Hiệu kinh tế 71 3.5.3 Hiệu xã hội 73 3.5.4 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 74 3.6 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN 75 3.6.1 Về sách Nhà nước 75 3.6.2 Giải pháp Kỹ thuật 75 3.6.3 Giải pháp chế tài 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 KẾT LUẬN 77 KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 PHỤ LỤC 81 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường BTP Bộ Tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVHC Đơn vị hành GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thông tư Trđ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1.Tổng giá trị sản xuất ngành kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh 26 Bảng 3.2 Chuyển dịch cấu kinh tế giai đoạn 2011- 2015 26 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 34 Bảng 3.4 Tình hình biến động đất đai huyện năm giai đoạn 2013 – 2017 36 Bảng 3.5 Khái quát đặc điểm dự án 38 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạchxen dặm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành 49 Bảng 3.7 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch xen dặm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành 50 Bảng 3.8 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cưVùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng 53 Bảng 3.9 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng 55 Bảng 3.10 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cưTổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên 58 Bảng 3.11 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên 60 Bảng 3.12.Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cưvùng Trọt Nước, tổ dân phố Trần Phú giai đoạn 63 Bảng 3.13 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạchdân cư vùng Trọt Nước, thị trấn Thiên Cầm giai đoạn 64 Bảng 3.14 Ý kiến cán tổ chức đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn huyện Cẩm Xuyên 65 Bảng 3.15 Một số ý kiến người tham gia đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn huyện Cẩm Xuyên 69 Bảng 3.16 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 72 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 72 - Sự chênh lệch giá trúng giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Đấu giá QSD đất nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng cho địa phương - Đấu giá QSDĐ tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận QSDĐ So với cách giao đất có thu tiền thơng thường giao đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu kinh tế cao từ nguồn lực đất đai hình thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất số tiền thu thấp nhiều so với giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ Kết nghiên cứu qua dự án nêu thể bảng 3.13 cho thấy lợi ích kinh tế hình thức đấu giá QSDĐ đem lại Bảng 3.16 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá TT Khu đất đấu giá QH phân lô đất dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành QH chi tiết mặt sử dụng đất dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng QH dân cư Tổ 14- TT Cẩm Xuyên QH dân cư vùng Trọt Nước, Tổ dân phố Trần Phú, Thị trấn Thiên Cầm Tổng cộng Năm đấu giá Số tiền thu Diện tích sau (m2) đấu giá (trđ) Giao đất có thu tiền (trđ) Tăng (lần) 2014 738,0 990,0 800,0 1,24 2015 11.521,8 2.483,370 1.979,570 1,25 2017 2.439,6 4.628,689 3.974,782 1,16 2017 2.928,0 4.941,0 4.120,84 1,20 16.765,9 10.030,059 8.353,466 1,2 (Nguồn: Số liệu điều tra năm 2017) Qua bảng 3.16 cho thấy, với dự án lựa chọn để nghiên cứu công tác bán đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Cẩm Xuyên thu cho ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá 10.030,059 triệu đồng, số tiền thu theo mức download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 73 giá khởi điểm quy định 8.353,466triệu đồng Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua dự án nghiên cứu gần tỷ đồng, cao gấp khoảng 1,2 lần so với tổng giá khởi điểm Tùy theo thời mà chênh lệch giá sàn giá trúng đấu giá khác Cụ thể: - Hai dự án thực năm 2014 2015 thị trường BĐS tương đối trầm lắng, nên mức chênh lệch giá khơng lớn Điều phản ảnh cách khách quan đáp ứng nhu cầu đất thực người dân, hạn chế tối đa đầu BĐS giá đất khởi điểm xây dựng sát với giá thị trường, người dân chấp nhận - Đến năm 2017 thị trường BĐS sôi động hơn, nên mức chênh lệch giá lớn nhiều (gấp lần) so với năm 2014 2015 Nó phản ảnh rõ lợi dụng để đầu BĐS cần quan tâm giá khởi điểm chưa thật sát với giá thị trường * Đối với người sử dụng đất Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lơ đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSD đất tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm mơi giới thường đặt 3.5.3 Hiệu xã hội Thị trường bất động sản huyện Cẩm Xuyên giai đoạn đầu trình hình thành phát triển Sự đời hình thức đấu giá làm sôi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản huyện Cẩm Xuyên Từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, nhiều cơng trình UBND xã, thị trấn, nhiều đường bê tông nông thôn làm nâng cấp, cải tạo xã thị trấn Ví dụ: việc xây hội trường UBND xã Cẩm Nhượng, cải tạo trường Tiểu học xã Cẩm Thành, bê tơng hố đường giao thơng nội thơn xã, thị trấn cơng trình dùng ngân sách phần từ thu tiền đấu giá quyền sử dụng đất download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 74 Với nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường bất động sản Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý mà tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia vào thị trường, xóa “giá ảo” bất động sản, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững 3.5.4 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: - Đấu giá QSD đất sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi toàn Huyện giúp Huyện thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, thị trấn khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai - Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẽ khu dân cư, khu vực đất có khả sản xuất Nơng nghiệp khu vực đất đơn vị không sử dụng - Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Huyện đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực cơng tác giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hồn thành xong download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 75 từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSD đất có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết cấp giấy chứng nhận theo hình thức giao đất Để thực việc đấu giá QSDĐ hiệu quả, đồng bộ, khơng chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi cao Chính mà quy hoạch sử dụng đất phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch, góp phần thực hoàn thành quy hoạch sử dụng đất địa phương 3.6 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN CẨM XUYÊN 3.6.1 Về sách Nhà nước - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá - Kiểm tra kỹ hồ sơ người tham gia đấu giá, bên cạnh cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt tượng thơng thầu xảy Bên cạnh nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá đất, biện pháp nhiều thời gian phiên đấu giá giảm bớt tượng “họp dàn xếp” giá trước phiên đấu giá - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 3.6.2 Giải pháp Kỹ thuật - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua - Nghiên cứu hoàn thiện sách quy chế đấu giá QSDĐ, áp dụng thống phạm vi tồn quốc - Khi có kế hoạch đấu giá thức sớm thơng báo rộng rãi thông tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân - Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 76 - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản 3.6.3 Giải pháp chế tài - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, cơng khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao - Trước đấu giá nên có sách bảo đảm Ngân hàng quan tài số tiền mà người trúng đấu giá có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất người trúng đấu giá, tránh trường hợp người trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách nộp chậm hạn chế số lượng cò tham gia download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN 1) Phạm vi nghiên cứu huyện Cẩm Xuyên với tổng diện tích 63.646,65 ha, đó: Đất nơng nghiệp có diện tích 49.959,14 chiếm 78,49% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nơng nghiệp có diện tích 11.569,92ha, chiếm 18,18% tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng 2.117,59 ha, chiếm 3,33% tổng diện tích đất tự nhiên 2) Khi nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn huyện Cẩm Xuyên giai đoạn năm 2014 – 2017 đạt kết sau: - Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu: + Dự án quy hoạch dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành: Bao gồm lô với tổng diện tích 738,0 m2; đấu giá thực đấu giá thành công 4/4 lô đất chiếm 100%, thu cho ngân sách Nhà Nước 990 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm lô bán 190 triệu đồng + Dự án quy hoạch dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng: Bao mơ gồm 44 lơ với tổng diện tích 11.521,8 m2 Đấu giá thành công 26/44 lô đất, đạt tỷ lệ 59,090%, thu cho ngân sách Nhà Nước 2.483,370 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 503 triệu đồng + Dự án quy hoạch dân cư tổ dân phố 14, thị trấn Cẩm Xuyên: Tổng diện tích khu đất 2.439,6 m2 với 12 lô đất, thực đấu giá thành công 12/12 lô đất đưa vào đấu giá, đạt tỷ lệ 100% qua phiên đấu giá, thu cho ngân sách Nhà nước 4.628,689 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 653,907 triệu đồng + Dự án quy hoạch dân cư vùng Trọt nước, tổ dân phố Trần Phú, thị trấn Thiên Cầm: Tổng diện tích khu đất đấu giá 2.928 m2 với 12 lô đất Đấu giá thành công 7/12 lô đất giai đoạn 1, đạt tỷ lệ 58,3%, thu cho ngân sách Nhà nước 4.941,0 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 820,16 triệu đồng - Trong tổng số 70 phiếu điều tra, có 20 phiếu vấn cán tổ chức đấu giá 50 phiếu người tham gia đấu giá Theo số liệu điều tra được, công tác đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Xuyên đánh giá công khai, minh bạch, trình tự thủ tục, quy chế đấu giá, nhiên tồn hạn chế Số liệu điều tra cho thấy đa số người tham gia đấu giá có câu trả lời theo hướng tích cực Ngồi cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất cịn có số hạn chế, mức độ chưa hài lòng người tham gia đấu giá 3) Công tác đấu giá QSDĐ đạt nhiều hiệu mặt kinh tế, xã hội trong công tác quản lý sử dụng đất đai như: giúp Nhà nước khai thác hợp download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 78 lý quỹ đất; tăng nguồn thu cho ngân sách; tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy phát triển KT-XH huyện Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ huyện tồn số hạn chế, như: Việc xác định mức giá, sách cịn bất cấp; chưa đáp ứng nhu cầu người tham gia đấu giá 4) Nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh gồm: nhóm giải pháp sách Nhà nước, giải pháp kỹ thuật, giải pháp chế tài KIẾN NGHỊ Để giải số tồn vướng mắc tơi có số kiến nghị sau: 1) Tăng cường quản lý giá đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên sát với thời điểm, thị trường BĐS sơi động, điều giúp cho Nhà nước xây dựng giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách địa phương 2) Xây dựng giá đất hợp lý để thỏa mãn đại đa số đối tượng có nhu cầu thực sự, tránh trường hợp giá cao nên dự án thực khó thành cơng 3) Thu hút tham gia ngân hàng để chia sẻ khó khăn tài trước hồn thiện thủ tục, hạ tầng để đấu giá Ví dụ, kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực khâu chuẩn bị dự án đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng 4) Giải pháp kỹ thuật cần hoàn thiện trước tiến hành đấu giá, đồng hạ tầng sở, để tăng giá trị khu đất đấu giá yên tâm đối tượng tham gia đấu giá; 5) Các dự án đấu giá đất cần thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tư pháp (2010), Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảoPhát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CPngày 04/3/2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Nguyễn Trung Nhân (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Khắc Thái Sơn (2008), Bài giảng Pháp luật sách đất đai, (Dùng cho Cao học ngành Quản lý đất đai), Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 10 Nguyễn Võ Tiến Sơn (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, Luận văn Thạc sĩ khoa học nơng nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 11 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 12 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 13 Phạm Tấn Thịnh (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 80 14 Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản Thâm QuyếnTrung Quốc 15 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Tĩnh (2015) Báo cáo tổng hợp kết thực hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Hà Tĩnh 16 UBND Tỉnh Hà Tĩnh, Quyết định số 40/2012/QĐ-UBND ngày 2/8/2012 việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Hà Tĩnh 17 UBND Tỉnh Hà Tĩnh, Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 việc quy định tạm thời phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phê duyệt kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Hà Tĩnh Website 18 Phương Sanh Tín, “Tồn cảnh tranh thị trường bất động sản năm 2014, Jan 10th 2016, http://vietstock.vn/2015/01/toan-canh-buc-tranh-thi-truong-bat-dongsan-nam-2014-763-399674.htm 19 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản (http:// www.totaljp.com/baibai/kyobai.html; http:// www.e-sellers.co.jp) 20 “Hiện trạng sử dụng đất”, Jan 10th 2016, http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=386&idmid=3&ItemID=15578 21 Phùng Văn Nghệ, “Lịch sử hình thành phát triển ngành Quản lý Đất đai Việt Nam”, Tổng cục Quản lý Đất đai, Feb 10th 2016, http://lrem.hcmuaf.edu.vn/lrem19967-1/vn/lich-su-hinh-thanh-va-phat-trien-nganh-quan-ly-dat-dai-viet-nam.html 22 Thông tin giao dịch bất động sản tinh Hà Tĩnh, Feb 15 th 2016 http://daugia.hatinh.gov.vn/ download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 81 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN CÁN BỘ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai khóa 22 Tên khu đất đấu giá: Dự án:………………………………………………………………………………… Người vấn: Nguyễn Văn Quý Ngày vấn : ……………………………………………………………………… A THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Đối tượng: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… B NỘI DUNG PHỎNG VẤN Câu hỏi Trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi kể từ Luật đất đai 2013 có hiệu lực hay khơng ? Có………………………… Khơng…………………… Câu hỏi Việc xây dựng dự án đấu giá huyện Cẩm Xuyên vào yếu tố nào? Kế hoạch hàng năm …… Nhu cầu địa phương… Khác……………………… Câu hỏi Khi xây dựng giá khởi điểm vào yếu tố ? Vị trí……………………… Cơ sở hạ tầng………….… Giá thị trường……… … Khác………………….… download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 82 Câu hỏi Việc thực đấu giá có thực quy chế hay khơng ? Có………………………… Khơng………………….… Câu hỏi Thủ tục hành đấu giá quyền sử dụng đất ? Phức tạp…………….…… Bình thường……………… Đơn giản………….……… Câu hỏi Ơng (bà) có đánh giá số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất có thu tiền ? Nhiều hơn………………… Tương đương……………… Ít ……………………… Câu hỏi Việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá vào phát triển hạ tầng có thực hiệu khơng ? Hiệu quả…………………… Trung bình ………………… Kém hiệu quả……………… Câu hỏi Giá khởi điểm phương án đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thị trường chưa ? Phù hợp…………………… Chưa phù hợp……………… Câu hỏi Mức độ thực thủ tục giao đất theo hình thức đấu nào? Nhanh gọn………………… Bình thường………………… Phức tạp…………………… Câu hỏi 10 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá sau hồn thành nghĩa vụ tài có thực hạn hay khơng? Có………………….……… Khơng………….… ……… download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 83 Câu hỏi 11 Ý kiến đóng góp ơng (bà) để cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hiệu ? ………………….………………….………………….………………….…………… …….………………….………………….………………….………………… Cẩm Xuyên, ngày Người vấn tháng năm 201 Đối tượng vấn Nguyễn Văn Quý download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 84 PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN THAM GIÁ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai khóa 22 Tên khu đất đấu giá: Dự án:………………………………………………………………………………… Người vấn: Nguyễn Văn Quý Ngày vấn : …………………………………………………………………… THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Đối tượng: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Khả tài chính: Giàu; Trung bình; Nghèo Câu hỏi Xin vui lịng cho biết ơng (bà) Tìm kiếm nguồn thông tin đấu giá QSD đất từ đâu? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phương tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thông tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản ? Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình)… Nguồn khác………………………………………… Câu hỏi Giá đất đưa đấu giá có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không? Rất phù hợp……… Phù hợp………… Không phù hợp… download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 85 Câu hỏi Mục đích mua đất ơng (bà) gì? Để ở………………………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)……………………………… Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, )…… Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)………………………… Câu hỏi Các đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý…………… Chưa hợp lý……… Câu hỏi Giao dịch BĐS huyện Cẩm Xuyên nào? Rất thuận tiện, nhanh chóng…… Tạm được……………………… Kém …………………………… Câu hỏi Môi trường khu vực đưa đấu nào? Sạch sẽ………………………… Tạm …………………… Bụi bẩn……………………… Câu hỏi Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng lơ đất có cơng bằng, dân chủ cơng khai khơng? Có………………… Không…………… Câu hỏi Giá trúng đấu giá so với giá thị trường nào? Cao hơn…………… Ngang nhau………… Thấp hơn…………… Câu hỏi 10.Ông (bà) cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở huyện Cẩm Xuyên sao? Tốt………………… Tạm được………… Không tốt …………… download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 86 Câu hỏi 11 Ơng (bà) có đơn thư, kiến nghị phiên đấu giá khơng? Có………………… Khơng…………… Cẩm Xuyên, ngày Người vấn tháng năm 201 Đối tượng vấn Nguyễn Văn Quý download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ... giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện 2.2 MỤC TIÊUCỤ THỂ - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh - Phân tích hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng. .. lý, sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên 20 2.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ? ?huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh 20 2.3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Cẩm Xuyên,. .. đất số dự án đấu giá địa huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh 2.3.4 Phân tích hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên a Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên -