3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
3.4.1. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đấtở quy hoạch chia lô xen dắm
dắm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành
a. Mô tả dự án và công tác tổ chức thực hiện * Mô tả dự án
Khu quy hoạch chia lô xen dắm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành nằm cạnh đường liên xã Thạch-Thành-Bình, đường kết nối từ UBND xã Cẩm Thạch đi quốc lộ 1A, có giao thông thuận lợi, cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện. Hướng Tây giáp khu dân cư cũ, hướng Bắc giáp khu dân cư cũ cách Trụ sở UBND xã Cẩm Thành 150m. Dự án góp phần chỉnh trang khu dân cư nông thôn, cải thiện môi trường sống của người dân; tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội khu vực; đồng thời tạo quỹ đất bán đấu giá lấy nguồn tái đầu tư hạ tầng cho địa phương.
Đây là các lô đất thuộc khu dân cư trung tâm của xã Cẩm Thành, khu đất có nhiều điều kiện thuận lợi như: gần trụ sở UBND xã Cẩm Thành, gần trường THCS và trường tiểu học Cẩm Thành. Các lô đất thuộc vị trí trung tâm của xã, diện tích trung bình mỗi lô đất khoảng 184,5 m2, các lô đất được phân lô với diện tích khá đồng đều dao động 180 - 189 m2.
Các lô đất thuộc dự án này theo quy hoạch có nguồn gốc từ đất màu chuyển sang. Với tổng diện tích 738 m2, tổng số lô đất đưa ra đấu giá là 4 lô.
Hình 3.6. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở xen dặm dân cư Thôn Kênh, xã Cẩm Thành
* Thực trạng công tác tổ chức
Theo kết quả phê duyệt phương án bán đấu giá QSDĐ mức thu tiền đặt cọc là 15% giá trị lô đất đăng ký tham gia đấu giá, bước giá 14 triệu đồng, lệ phí hồ sơ đăng ký đấu giá một lô đất là 500.000 đồng/lô đất.
Cơ quan tổ chức bán đấu giá: Công ty TNHH bán đấu giá tài sản số 1 Hà Tĩnh. Địa điểm tổ chức thực hiện: Trụ sở UBND xã Cẩm Thành.
Hình thức đấu giá: Đấu giá bằng bỏ phiếu kín, người tham gia đấu giá trả theo bước giá và ghi giá của mình vào tờ phiếu (theo mẫu), giá trả thấp nhất phải bằng giá khởi điểm. Đấu giá viên điều hành phiên đấu giá tổ chức kiểm phiếu và tổng hợp mức giá đã trả của các lô đất. Đấu giá viên công bố mức giá trả cao nhất, không công bố tên người trả giá và yêu cầu tham gia trả giá trực tiếp.
Thời gian tối đa ghi phiếu trả giá ở mỗi vòng đấu là 3 phút. Tại phiên đấu giá, người điều hành có 3 lần đọc giá trả cao nhất của mỗi lô đất, mỗi lần đọc cách nhau khoảng 30 giây; sau 3 lần đọc mà không có người tham gia trả giá trực tiếp thì đấu giá viên công bố người trúng đấu giá; lô đất được công bố trúng đấu giá khi đã có người trả trên giá khởi điểm tối thiểu từ một bước giá trở lên.
- Các vòng tiếp theo:
Đấu giá viên công bố giá cao nhất của vòng đấu giá trước là giá khởi điểm của vòng tiếp theo, người tham gia đấu giá tiếp tục trả giá bằng bỏ phiếu kín cho đến khi không có người yêu cầu trả giá tiếp. Người tham gia đấu giá ở vòng sau không được trả ngang với giá đã công bố của vòng trước liền kề.
Trường hợp ở vòng sau cùng có từ 2 người trở lên trả giá bằng nhau với mức giá trả từ trên 1 bước giá và không có nhu cầu trả giá tiếp thì đấu giá viên cho bốc thăm để chọn người trúng đấu giá. Người bốc thăm số 1 là người trúng đấu giá. Việc bốc thăm được thực hiện bằng chọn số ngẫu nhiên trên hình máy tính.
* Thành viên hội đồng đấu giá:
+ Đại diện công ty TNHH bán đấu giá tài sản số 1 Hà Tĩnh. + Đại diện phòng Tài Chính – Kế hoạch.
+ Đại diện phòng Tài nguyên Môi trường. + Đại diện phòng Tư Pháp.
+ Đại diện chi cục thuế huyện Cẩm Xuyên. + Đại diện UBND xã Cẩm Thành.
+ Đấu giá viên điều hành phiên đấu giá: ông Trần Viết Ngọc – giám đốc công ty TNHH bán đấu giá tài sản số 1 Hà Tĩnh.
+ Thư ký: Người ghi biên bản, người của công ty TNHH bán đấu giá tài sản số 1 Hà Tĩnh.
b. Kết quả đấu giá
Dự án bán đấu giá QSDĐ ở quy hoạch xen dặm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành đưa ra bán đấu giá trong năm 2014. Với tổng số lô đưa ra bán đấu giá là 4 lô, có tổng diện tích 738 m2. Trong đó, các lô đất được phân lô với diện tích khá đồng đều dao động 180m2 - 189m2. Mức giá khởi điểm giao động từ 1,7 – 2,6 triệu đồng/m2. Kết quả đấu giá quy hoạch xen dặm dân cư thôn Kênh thể hiện qua bảng 3.3 dưới đây.
Bảng 3.6. Kết quảđấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạchxen dặm dân cư
thôn Kênh, xã Cẩm Thành
Stt Chỉ tiêu Đơn vị tính Sốlượng
1 Tổng diện tích m2 738,0
2 Tổng số lô Lô 4
3 Diện tích nhỏ nhất m2/lô 180,0
4 Diện tích lớn nhất m2/lô 189,0
5 Diện tích trung bình/lô m2/lô 184,5
6 Tổng hồ sơ đăng ký hồ sơ 8
7 Số lô trúng đấu giá Lô 4
8 Số người tham gia đấu giá lượt người 8
9 Đơn giá tối thiểu đ/m2 1.058.201
10 Đơn giá tối đa đ/m2 1.352.200
11 Giá trúng đấu thấp nhất đ/m2 1.164.021
12 Giá trúng đấu cao nhất đ/m2 1.555.555
13 Giá khởi điểm trung bình của các lô
trúng đấu giá đ/m
2
1.205.200
14 Tổng giá khởi điểm của các lô trúng
đấu giá đồng 800.000.000
15 Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá đồng 990.000.000
16 Số tiền tăng thêm từ đấu giá đồng 190.000.000
17 Mức tăng thêm do đấu giá lần 1,24
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Cẩm Thành trong bảng 3.6 cho thấy với tổng số lô đất trong dự án là 4 lô đất đưa ra bán đấu giá trong năm 2014. Tuy chỉ bán đấu giá 4 lô đất nhưng các phiên bán đấu giá diễn ra trên địa bàn huyện Cẩm Xuyênđã bán hết chỉ trong một buổi đấu giá. Với diện tích các lô đất tầm 184,5 m2 khá là hợp lý đáp ứng nhu cầu mua đất ở xây dựng nhà ở thông thường kiểu nhà ba gian và có sân. Mức giá khởi điểm trung bình là 1,2 triệu đồng/m2, các lô đất đều thuộc ví trí 2, nằm ở khu dân cư trung tâm của xã Cẩm Thành cũng được xem là chấp nhận được. Sở dĩ các lô đất thuộc dự án bán đấu giá đất xen ghép khu dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành bán đấu giá chậm vì đây là đất màu có xen dặm các mồ mả khó canh tác, mặt khác một bộ phận khá lớn còn nghĩ đất ở ví trí này thấp trũng, dễ xảy ra lụt cục bộ. Giá trung bình một lô đất đưa ra đấu giá hơn 200 triệu đồng cũng là một số tiền khá lớn với đại đa số người dân nông thôn. Dự án này thu hút được nhiều cá nhân, hộ gia đình tham gia đấu giá từ nhiều địa phương vì mục đích mua đất của họ như là: để ở, mua bán…
Bảng 3.7. Danh sách các hộgia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng quy hoạch xen dặm dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành
Stt Họ tên Lô số Diện tích (m2 ) Giá khởi điểm (đồng/m2) Giá trúng đấu giá (đồng/m2) Chênh lệch so với
giá khởi điểm Thành ti(đồng)ền (đồng/m2) (lần)
1 Nguyễn Trọng Cảnh 1 180,0 1.111.111 1.444.444 333.333 1,3 260.000.000 2 Biện Văn Nại 2 189,0 1.058.201 1.164.021 105.820 1,1 220.000.000 3 Biện Văn Tân 3 180,0 1.111.111 1.555.555 444.444 1,4 280.000.000 4 Nguyễn Đình Hồng 4 189,0 1.058.201 1.216.931 158.730 1,15 230.000.000
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường và xử lý số liệu)
3.4.2. Thực trạng và kết quảđấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư vùng
Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng
a. Mô tả dự án và công tác tổ chức thực hiện * Mô tả dự án
Vị trí khu đất đấu giá nằm ở phía Đông Bắc xã Cẩm Nhượng, cách biển Đông khoảng 350m về phía Đông và cách trụ sở UBND xã Cẩm Nhượng 1km về phía Tây và nằm sát gần trục đường chính của xã Cẩm Nhượng. Tổng diện tích khu đất là 17.286,15 m2, trong đó đất giao thông, thoát nước và vườn hoa công cộng là 5.764,35 m2,còn lại đất ở được phân lô quy hoạch là 11.521,80 m2 được chia thành 44 lô.
Hình 3.7. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở dân cư vùng Đồng Muối Cũ,
xã Cẩm Nhượng
* Thực trạng công tác tổ chức
Mức giá khởi điểm các lô đất bám đường quy hoạch rộng 9m tuyến 1 là từ lô số 1 đến lô số 8 diện tích từ 240 m2/lô đến 300 m2/lô có giá khởi điểm từ 108.100.000 đồng/lô đến 137.280.000 đồng/lô, riêng lô số 24 diện tích 334 m2 có giá khởi điểm 160.320.000 đồng, lô số 25 có diện tích 300 m2 có giá khởi điểm 120.000.000 đồng. Mức giá khởi điểm các lô đất bám đường quy hoạch rộng 6m tuyến 2 là từ lô số 16 đến lô số 20 diện tích từ 260 m2/lô đến 271 m2/lô có giá khởi điểm từ 65.000.000 đồng/lô đến 81.300.000 đồng/lô, từ lô số 26 đến lô số 44 diện tích từ 240 m2/lô đến 372 m2/lô có giá khởi điểm từ 60.000.000 đồng/lô đến 81.750.000 đồng/lô, những lô đất có vị trí bám 2 mặt đường thì nhân hệ số 1,2. Theo kết quả phê duyệt phương án bán đấu giá QSDĐ mức thu tiền đặt cọc là 15% giá trị lô đất đăng ký tham gia đấu giá, lệ phí hồ sơ đăng ký đấu giá một lô đất là 200.000 đồng/lô đất đối với các lô trên 200.000.000 đồng; 100.000 đồng/lô đất đối với các lô dưới 200.000.000 đồng.
Cơ quan tổ chức bán đấu giá: Công ty TNHH bán đấu giá tài sản số 1 Hà Tĩnh. Thời gian tổ chức đấu giá, bắt đầu từ 8h00’ ngày 10 tháng 9 năm 2015, tại Trụ sở UBND xã Cẩm Nhượng, huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh.
Hình thức đấu giá: Đấu giá bằng bỏ phiếu kín, người tham gia đấu giá trả theo bước giá và ghi giá của mình vào tờ phiếu (theo mẫu), giá trả thấp nhất phải bằng giá khởi điểm. Đấu giá viên điều hành phiên đấu giá tổ chức kiểm phiếu và tổng hợp mức giá đã trả của các lô đất. Đấu giá viên công bố mức giá trả cao nhất, không công bố tên người trả giá và yêu cầu tham gia trả giá trực tiếp.
Thời gian tối đa ghi phiếu trả giá ở mỗi vòng đấu là 3 phút. Tại phiên đấu giá, người điều hành có 3 lần đọc giá trả cao nhất của mỗi lô đất, mỗi lần đọc cách nhau khoảng 30 giây; sau 3 lần đọc mà không có người tham gia trả giá trực tiếp thì đấu giá viên công bố người trúng đấu giá; lô đất được công bố trúng đấu giá khi đã có người trả trên giá khởi điểm tối thiểu từ một bước giá trở lên.
- Các vòng tiếp theo:
Đấu giá viên công bố giá cao nhất của vòng đấu giá trước là giá khởi điểm của vòng tiếp theo, người tham gia đấu giá tiếp tục trả giá bằng bỏ phiếu kín cho đến khi không có người yêu cầu trả giá tiếp. Người tham gia đấu giá ở vòng sau không được trả ngang với giá đã công bố của vòng trước liền kề.
Trường hợp ở vòng sau cùng có từ 2 người trở lên trả giá bằng nhau với mức giá trả từ trên 1 bước giá và không có nhu cầu trả giá tiếp thì đấu giá viên cho bốc thăm để chọn người trúng đấu giá. Người bốc thăm số 1 là người trúng đấu giá. Việc bốc thăm được thực hiện bằng chọn số ngẫu nhiên trên hình máy tính.
* Thành viên hội đồng đấu giá:
+ Đại diện công ty TNHH bán đấu giá tài sản số 1 Hà Tĩnh. + Đại diện phòng Tài chính – Kế hoạch.
+ Đại diện phòng Tài nguyên Môi trường. + Đại diện phòng Tư pháp.
+ Đại diện chi cục thuế huyện Cẩm Xuyên. + Đại diện UBND xã Cẩm Nhượng
+ Đấu giá viên điều hành phiên đấu giá: ông Trần Viết Ngọc – giám đốc công ty TNHH bán đấu giá tài sản số 1 Hà Tĩnh.
b. Kết quả đấu giá
Bảng 3.8. Kết quảđấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cưVùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng
Stt Chỉ tiêu Đơn vị tính Sốlượng
1 Tổng diện tích m2 11.521,80
2 Tổng số lô lô 44
3 Diện tích nhỏ nhất m2/lô 232,60
4 Diện tích lớn nhất m2/lô 330
5 Diện tích trung bình/lô m2/lô 261,80
6 Tổng hồ sơ đăng ký hồ sơ 65
7 Số lô trúng đấu giá lô 26
8 Số người tham gia đấu giá lượt người 82
9 Đơn giá tối thiểu đ/m2 250.000
10 Đơn giá tối đa đ/m2 480.000
11 Giá trúng đấu thấp nhất đ/m2 260.416
12 Giá trúng đấu cao nhất đ/m2 839.281
13 Giá khởi điểm trung bình của các lô trúng
đấu giá đ/m
2
295.568
14 Tổng giá khởi điểm của các lô trúng đấu giá đồng 1.979.570.000
15 Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá đồng 2.483.370.000
16 Số tiền tăng thêm từ đấu giá đồng 503.800.000
17 Mức tăng thêm do đấu giá lần 1,25
Hình 3.8. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án Vùng Đồng Muối
Cũ, xã Cẩm Nhượng
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở nông thôn tại vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng trong bảng 3.8 cho thấy với tổng số lô đất trong dự án là 44 lô đất đưa ra bán đấu giá trong năm 2015 đã bán thành công 26/44 lô. Tuy chỉ bán đấu giá 26 lô đất ở nông thôn nhưng các phiên bán đấu giá diễn ra trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên khá sôi nỗi. Với diện tích các lô đất tầm 260 m2 khá là hợp lý đáp ứng nhu cầu mua đất ở nông thôn xây dựng nhà ở thông thường kiểu nhà ba gian và có sân. Mức giá khởi điểm trung bình là 295.568 đồng/m2, các lô đất thuộc ví trí 1 có giá cao hơn các lô đất thuộc vị trí 2 khoảng 40-60 triệu đồng/lô cũng được xem là chấp nhận được. Sở dĩ các lô đất thuộc dự án bán đấu giá đất xen ghép khu dân cư của xã Cẩm Nhượng bán đấu giá chậm vì đây là đất ở nông thôn, nơi nhu cầu mua đất ở của người dân còn rất ít, hơn nữa với tâm lý của người dân nông thôn ở đây đất ở ví trí 1 không quan trọng với họ vì mục đích sử dụng kinh doanh của họ thường thấp, mặt khác một bộ phận khá lớn còn nghĩ đất ở ví trí này thấp trũng, dễ xảy ra lụt, xã Cẩm Nhượng là một xã bãi ngang - ven biển, một phần do dự án này có dính đến một phần diện tích làm muối của hộ dân nên mất một khoảng thời gian khá dài để GPMB khu đất này do chưa có sự thống nhất đền bù giữa hộ có đất. Giá trung bình một lô đất đưa ra đấu giá hơn 80 triệu đồng cũng là một số tiền lớn vì phiên đấu giá này hầu hết đại đa số người tham gia đấu giá là người dân địa phương, mục đích chính mua đất để ở, mua cho con cái chính, mặt khác khả năng về tài chính không cho phép vì đây là xã có hộ nghèo đứng đầu huyện Cẩm Nhượng. Khác với các dự án tìm hiểu ở trên thu hút nhiều cá nhân, hộ gia đình tham gia đấu giá từ nhiều địa phương trên toàn tỉnh vì mục đích mua đất của họ các dự án trên với nhiều mục đích khác nhau như là: để ở, kinh doanh, mua bán... Tuy vậy, dự án bán đấu giá QSDĐ ở nông thôn với 26/44 lô đất bán thành công đã thu ngân sách Nhà nước hơn 500.000.000 đồng cũng được xem là khá thành công đối với đất ở khu vực nông thôn, trong đó số tiền chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm gần 30 triệu đồng.
Bảng 3.9. Danh sách các hộgia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở vùng