3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
3.5.2.Hiệu quả kinh tế
* Đối với Nhà nước:
- Khai thác hiệu quả và hợp lý quỹ đất.
Quản lý hiệu quả tài nguyên đất là một khâu quan trọng trong quá trình Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Sau khi hình thành khu dân cư với các yếu tố về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ làm cho các khu đất có khả năng sản xuất Nông nghiệp kém hiệu quả, hoặc các khu đất chưa được sử dụng thành các khu dân cư mới sẽ khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có của địa phương. Bên cạnh đó, dưới sức ép về dân số và nhà ở, việc quy hoạch và xây dựng các khu dân cư đón đầu việc chuyển mục đích sử dụng đất hình thành các khu dân cư tự phát sẽ đảm bảo sự hợp lý trong việc sử dụng đất. Trong các khu dân cư thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Cẩm Xuyên, khu dân cư thôn Kênh, khu dân cư vùng Đồng Muối Cũ, khu dân cư vùng Trọt Nước được sử dụng quỹđất là các ruộng 1 vụ lúa, địa hình thấp trũng, khả năng canh tác nông nghiệp thấp; khu dân cư Tổ 14, thị trấn Cẩm Xuyên sử dụng quỹ đất là phần đất đất màu hoang hóa không có khả năng sản xuất Nông nghiệp, xen dặm ít mồ mả đã được di dời.
- Sự chênh lệch giữa giá trúng và giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Đấu giá QSD đất là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, khắc phục được những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương.
- Đấu giá QSDĐ đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ. So với cách giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây.
Đấu giá quyền sử dụng đất ở còn mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, trong khi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất số tiền thu được sẽ thấp hơn nhiều so với giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ. Kết quả nghiên cứu qua 4 dự án nêu trên thể hiện trong bảng 3.13 cho thấy lợi ích kinh tế hình thức đấu giá QSDĐ đem lại.
Bảng 3.16. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá
TT Khu đất đấu giá
Năm đấu giá Diện tích (m2) Số tiền thu được sau đấu giá (trđ) Giao đất có thu tiền (trđ) Tăng (lần)
1 QH phân lô đất dân cư
thôn Kênh, xã Cẩm Thành 2014 738,0 990,0 800,0 1,24 2 QH chi tiết mặt bằng sử dụng đất ở dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng 2015 11.521,8 2.483,370 1.979,570 1,25 3 QH dân cư Tổ 14- TT Cẩm Xuyên 2017 2.439,6 4.628,689 3.974,782 1,16 4 QH dân cư vùng Trọt Nước, Tổ dân phố Trần Phú, Thị trấn Thiên Cầm 2017 2.928,0 4.941,0 4.120,84 1,20 Tổng cộng 16.765,9 10.030,059 8.353,466 1,2
(Nguồn: Số liệu điều tra năm 2017)
Qua bảng 3.16 cho thấy, với 4 dự án được lựa chọn để nghiên cứu công tác bán đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên đã thu về cho ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá là 10.030,059 triệu đồng, trong khi đó số tiền thu được theo mức
giá khởi điểm quy định là 8.353,466triệu đồng. Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ ở đã góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua 4 dự án nghiên cứu gần 1 tỷ đồng, cao gấp khoảng 1,2 lần so với tổng giá khởi điểm.
Tùy theo thời kỳ thực hiện mà sự chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá về cơ bản cũng khác nhau. Cụ thể:
- Hai dự án thực hiện trong năm 2014 và 2015 thị trường BĐS tương đối trầm lắng, nên mức chênh lệch về giá không lớn. Điều đó đã phản ảnh một cách khách quan về sự đáp ứng nhu cầu đất ở thực sự của người dân, hạn chế tối đa sự đầu cơ BĐS và giá đất khởi điểm xây dựng sát với giá thị trường, được người dân chấp nhận.
- Đến năm 2017 thị trường BĐS sôi động hơn, nên mức chênh lệch về giá lớn hơn nhiều (gấp 4 lần) so với năm 2014 và 2015. Nó cũng phản ảnh rõ sự lợi dụng để đầu cơ BĐS cần được quan tâm và giá khởi điểm chưa được thật sát với giá thị trường.
* Đối với người sử dụng đất
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Đấu giá QSD đất được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.