3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
Trong vòng hơn 10 năm gần đây đấu giá QSDĐ ở đã dần khắc phục được nhược điểm, hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi giá giao đất của Nhà nước còn quá thấp so với giá đất trên thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách. Đấu giá QSDĐ ở thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán.
Đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, nhiều dự án đã trích nguồn thu từ đấu giá để xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, bệnh viện, trạm xá, đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh. Góp phần làm giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội.
Tuy nhiên, trên thực tế việc đấu giá QSDĐ cũng còn gặp không ít khó khăn, vướng mắc về mặt quy hoạch, về quy trình, thủ tục thực hiện, về quản lý đất đai…Vì vậy, thời gian qua đã có nhiều nghiên cứu về công tác đấu giá QSDĐ tại nhiều địa phương nhằm góp phần làm rõ thêm bản chất của các khó khăn, bất cập trong công tác đấu giá QSDĐ, cũng như đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ điển hình như:
“Hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên đia bàn thành phố Hà Nội”, Nghiên cứu khoa học của Nguyễn Thanh Trà và Phạm Ngô Hiếu.
“Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò – tỉnh Nghệ An”, luận văn thạc sĩ Cao Quang Trung.
Đề tài nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ qua 4 dự án điển hình trên địa bàn Cửa Lò, tiến hành nghiên cứu thực trạng, phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ, từ đó tiến hành đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Cửa Lò.
“Đánh giá tình hình thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình”, luận văn thạc sĩ Trương Ánh Linh.
Đề tài tiến hành nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Bố Trạch, Quảng Bình. Phân tích được hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án điển hình từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Bố Trạch.
CHƯƠNG 2.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh
- Các bên liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đấtở tại huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
+ Phạm vi không gian
Phạm vi không gian: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở qua 4 dự án điển hình trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh.
1. Quy hoạch phân lô đất dân cư thôn Kênh, xã Cẩm Thành
2. Quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng đất ở dân cư vùng Đồng Muối Cũ, xã Cẩm Nhượng
3. Quy hoạch dân cư Tổ 14, Thị trấnCẩm Xuyên
4. Quy hoạch dân cư vùng Trọt Nước, Tổ dân phố Trần Phú, thị trấn Thiên Cầm
+ Phạm vi số liệu
Các thông tin, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu được thu thập từ năm 2014- 2017.
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2.3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội và tình
hình quản lý, sử dụng đất huyện Cẩm Xuyên
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên: vị trí địa lý, địa hình, địa mạo, khí hậu, thủy văn, các nguồn tài nguyên, thực trạng môi trường.
- Điều kiện kinh tế - xã hội: Tăng trưởng kinh tế, dân số, lao động, trình độ dân trí, cơ sở hạ tầng...
- Tình hình quản lý và sử dụng đất.
2.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh
- Tóm tắt các dự án nghiên cứu - Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất;
2.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dựán đã đấu giá trên địa huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh huyện Cẩm Xuyên, Tỉnh Hà Tĩnh
2.3.4. Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở
huyện Cẩm Xuyên
a. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Cẩm Xuyên
- Hiệu quả kinh tế. - Hiệu quả xã hội.
- Hiệu quảđối với công tác quản lý và sử dụng đất đai.
b. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Cẩm Xuyên
- Công tác tổ chức và thực hiện - Đối với người tham gia đấu giá
- Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
c. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Cẩm Xuyên
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu
- Điều tra thu thập số liệu thứ cấp:
+ Về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: thu thập số liệu trên các trang thông tin điện tử huyện Cẩm Xuyên, chi cục thống kê huyện Cẩm Xuyên, các văn bản báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội của huyện Cẩm Xuyên qua các năm 2012-2017
+ Tình hình quản lý và sử dụng đất, Các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất; thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến các dự án đã đấu giá quyền sử dụng đất về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá,... Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Tĩnh ,từ phòng TNMT huyện Cẩm Xuyên, văn phòng đăng ký QSD đất huyện Cẩm Xuyên, các trang mạng, thông tư, nghị định hướng dẫn về đấu giá quyền sử dụng đất .
- Điều tra thu thập số liệu sơ cấp:
Phỏng vấn phiếu điều tra đã chuẩn bị sẵn với 2 nhóm đối tượng sau:
- Nhóm 1: Cán bộ chuyên môn về đấu giá quyền sử dụng đất ( Điều tra tất cả 20 người) - Nhóm 2: Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (Điều tra 50 người) Nội dung phỏng vấn chỉ tập trung vào các nguồn thông tin về: mục đích đấu giá, tính pháp lý phiên đấu giá, giá sàn, giá trúng đấu, mức độ hài lòng, nguyện
vọng…đối với người tham gia phiên đấu giá và trình tự, quy chế, thủ tục, ý kiến…đối với các bộ tổ chức đấu giá.
Đối với số liệu để đưa vào phân tích dựa trên các quyết định trúng đấu giá của mỗi dự án.
2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp và xử lý các chỉ tiêu của phiếu điều tra. Bên cạnh đó trên cơ sở kết quả đấu giá của các dự án, tiến hành sử dụng phần mềm Excel và SPSS để thiết lập các trường dữ liệu về số thửa, diện tích, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, giá đất trên thị trường, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trên thị trường để phục vụ cho mục đích đánh giá.
2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu
Từ các số liệu xử lý được, trình bày kết quả các kết quả so sánh, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại vùng nghiên cứu dưới dạng biểu đồ, bảng biểu minh họa cho kết quả nghiên cứu.
CHƯƠNG 3.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN CẨM XUYÊN 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vịtrí địa lý
Huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh, có toạ độ địa lý từ 18o02’18” đến 18o20’51” vĩ độ Bắc và từ 105o51’17” đến 106o09’13” kinh độ Đông.
Phía Tây Bắc giáp thành phố Hà Tĩnh và huyện Thạch Hà. Phía Đông Bắc giáp biển Đông.
Phía Tây, Tây Nam giáp huyện Hương Khê.
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh
Cẩm Xuyên có 27 đơn vị hành chính (2 thị trấn và 25 xã), tổng diện tích đất tự nhiên 63.646,65 ha, chiếm 10,62% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh.
Nhìn chung, huyện Cẩm Xuyên có vị trí khá quan trọng, là cửa ngõ phía nam của thành phố Hà Tĩnh, với những lợi thế cơ bản là nằm trên trục đường Quốc lộ QL 1A.
3.1.1.2.Địa hình, địa mạo
Thuộc vùng dải duyên hải Bắc Trung bộ, tiếp giáp biển Đông và vùng đồi núi thấp nối Đông Trường Sơn, địa hình của huyện nhìn chung nghiêng từ Tây Nam xuống Đông Bắc với 3 dạng địa hình:
- Địa hình đồi núi (chiếm khoảng 60% diện tích toàn huyện) chạy dọc từ phía Nam xã Cẩm Thạch qua xã Cẩm Mỹ đến phía Nam các xã Cẩm Quan, Cẩm Thịnh, Cẩm Hưng, Cẩm Sơn, Cẩm Trung, Cẩm Lạc, Cẩm Minh đến phía Đông và phía Bắc xã Cẩm Lĩnh.
- Địa hình đồng bằng (chiếm trên 30% diện tích tự nhiên của huyện) thuộc địa bàn các xã nằm dọc trục quốc lộ 1A, theo hướng Tây Bắc - Đông Nam như Cẩm Vĩnh, Cẩm Bình, Cẩm Thành, Cẩm Duệ, Cẩm Quang, Cẩm Thăng, Cẩm Phúc, Cẩm Hưng, Cẩm Hà,...
- Địa hình ven biển (chiếm khoảng gần 10% diện tích lãnh thổ huyện) bao gồm các xã nằm dọc bờ biển như Cẩm Hòa, Cẩm Dương, Cẩm Nhượng và thị trấn Thiên Cầm.
3.1.1.3. Khí hậu
Nhiệt độ không khí trung bình qua các năm là 240C. Trong năm khí hậu được chia làm 2 mùa rõ rệt
Mùa nắng kéo dài từ tháng IV đến tháng X, khí hậu khô nóng nhất từ tháng V đến tháng VIII. Mùa này thường nóng bức, nhiệt độ có thể lên tới 400C, thỉnh thoảng có mưa rào xuất hiện đột ngột.
- Mùa mưa kéo dài từ tháng X đến tháng III năm sau, nhiệt độ trung bình tháng từ 14,10C (tháng I) đến 23,50C (tháng X).
3.1.1.4. Thuỷvăn
Thuỷvăn của huyện chịu ảnh hưởng bởi hệ thống sông, suối khá dày đặc trên địa bàn, nhưng nhìn chung là chiều dài của các con sông ngắn, lưu vực nhỏ, suối có độ dốc và tốc độ dòng chảy lớn, chủ yếu là về mùa mưa lũ. Mật độ sông suối phân bố tương đối đồng đều khắp trên địa bàn, bình quân đạt 0,14 km/km2.
a.Tài nguyên đất
Kết quả xây dựng bản đồ đất tỷ lệ 1/25.000 (kết quả chỉnh lý bổ sung bản đồ đất huyện Cẩm Xuyên năm 2005 do Viện quy hoạch và Thiết kế Nông nghiệp xây dựng. Số liệu phân tích các loại đất do phòng phân tích đất và Môi trường - Viện quy hoạch và Thiết kế Nông nghiệp phân tích) cho thấy: Tài nguyên đất huyện Cẩm Xuyên tỉnh Hà Tĩnh có 5 nhóm đất với 17 loại đất.
b. Tài nguyên nước
-Nguồn nước mặt: Cẩm Xuyên có nguồn nước mặt khá dồi dào nhờ hệ thống
sông suối, kênh mương dày đặc và nhiều hồ đập lớn. Đặc biệt phải kể đến các hồ như hồ Kẻ Gỗ, hồ Sông Rác, hồ Bộc Nguyên, hồ Thượng Tuy. Chỉ tính riêng hồ Kẻ Gỗ, với dung tích 450 triệu m3 nước không chỉ đủ cung cấp nguồn nước sinh hoạt và sản xuất cho huyện mà còn cung cấp nước tưới cho một số vùng lân cận của thành phố Hà Tĩnh, huyện Thạch Hà.
- Nguồn nước ngầm: Tuy chưa thăm dò khảo sát để đánh giá trữ lượng, nhưng
qua số liệu cho thấy nguồn nước ngầm của huyện cũng khá dồi dào. Mức độ nông, sâu phụ thuộc địa hình và lượng mưa, ở vùng đồng bằng và ven biển thì có mực nước ngầm nông, vùng đồi núi nước ngầm sâu hơn và dễ bị cạn kiệt vào mùa khô. Hiện nay, nhiều hộ gia đình đang sử dụng nguồn nước ngầm để phục vụ cho sinh hoạt.
c. Tài nguyên biển
Là một trong 5 huyện của tỉnh Hà Tĩnh tiếp giáp với biển. Bờ biển trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên tuy không dài (18 km) nhưng lại có nhiều ưu thế trong việc khai thác, đánh bắt và nuôi trồng thuỷ sản do có cửa Nhượng, đây cũng là trung tâm về nghề cá và là cảng cá của huyện. Tiềm năng hải sản có trữ lượng khá lớn và phong phú về chủng loại cá, tôm , mực... Theo điều tra của các nhà Hải dương học, trong vùng biển Cẩm Xuyên có khoảng 267 loài loài cá, thuộc 90 họ, trong đó có 60 loài có giá trị kinh tế cao, 20 loài tôm và nhiều loài khác như sò, mực, ..
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
a. Tăng trưởng kinh tế.
Dưới sự lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng mà trực tiếp là huyện Uỷ, trong những năm qua (2011 - 2015) kinh tế của huyện đã có những bước phát triển vững chắc và ổn định. Về cơ bản đã hoàn thành các chỉ tiêu mà Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ XXX đã đề ra, trong đó có những chỉ tiêu vượt kế hoạch đề ra.
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2011 - 2015 đạt 11,41% - Thu nhập bình quân đầu người năm 2015 đạt 28,08 triệu đồng.
- Tổng sản lượng lương thực có hạt 2015 đạt 99.978,5tấn (trong đó sản lượng lúa đạt 99.450,0 tấn, chiếm 99,47%).
- Bình quân lương thực đầu người năm 2015 đạt 710kg/người. - Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 0,53%.
- Tỷ lệ số hộ nghèo giảm từ 14,3% xuống còn 6,0%.
Tuy còn nhiều khó khăn, nhưng kinh tế của huyện trong những năm qua tăng trưởng với nhịp độ năm sau cao hơn năm trước.
Bảng 3.1.Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tếgiai đoạn 2011 - 2015 huyện Cẩm Xuyên - tỉnh Hà Tĩnh
Đơn vị: Tỷđồng
TT NGÀNH KINH TẾ 2011 2012 2013 2014 2015
1 Nông- lâm- Ngư nghiệp 888 984 1.112 1.199 1.425
2 Công nghiệp- Tiểu thủ công nghiệp 445 541 650 766 1.093
3 Dịch vụ- Thương mại 681 842 932 1.221 1.681
TỔNG SỐ 2.014 2.367 2.694 3.186 4.199
(Nguồn số liệu: Báo cáo chính trị của BCH Đảng bộ huyện Cẩm Xuyên khóa XXX)
b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 của huyện đã có sự chuyển dịch tích cực theo hướng tăng dần tỷ trọng ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp và Dịch vụ - Thương mại, giảm dần tỷ trọng các ngành Nông - Lâm nghiệp, tốc độ chuyển dịch tương đối nhanh so với nhiệm kỳ đại hội trước.
- Tỷ trọng ngành Nông - Lâm nghiệp giảm từ 41,92% năm 2011 xuống còn 35,08% năm 2015.
- Tỷ trọng ngành Công nghiệp - Tiểu thủ Công nghiệp tăng từ 24,57% năm 2011 lên 26,98% năm 2015.
- Tỷ trọng ngành Thương mại - Dịch vụ tăng từ 33,51% năm 2011 lên 37,94% năm 2015.
Bảng 3.2.Chuyển dịch cơ cấu kinh tếgiai đoạn 2011- 2015
Đơn vị : %
STT NGÀNH KINH TẾ 2011 2012 2013 2014 2015
2 Công nghiệp- Tiểu thủ công nghiệp 24,57 25,24 25,89 26,42 26,98
3 Dịch vụ- Thương mại 33,51 34,72 35,93 36,99 37,94
TỔNG SỐ 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2015
3.1.2.2. Thực trạng phát triển của các ngành kinh tế
a. Ngành Nông - Lâm nghiệp - Thuỷ sản
* Ngành Trồng trọt
Với phương châm tiếp tục đổi mới Nông nghiệp - Nông thôn mà Đảng và Nhà nước đã đề ra, ngành trồng trọt của huyện trong những năm qua đã có những chuyển