Tiểu luận chế độ pháp lý của đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT, CỤM CÔNG NGHIỆP, LÀNG NGHỀ Bộ môn: Pháp luật đất đai môi trường Giảng viên hướng dẫn: TS Lê Kim Nguyệt Nhóm Hà Nội, 2022 KHÁI NIỆM  Khu công nghiệp: Là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực dịch vụ cho sản xuất công nghiệp  Khu chế xuất: khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực dịch vụ cho sản xuất hàng xuất hoạt động xuất  Cụm công nghiệp: dạng khu cơng nghiệp có quy mơ nhỏ quyền địa phương phê duyệt, cấp phép quản lý  Làng nghề truyền thống: Làng nơi đồng quê, nhiều gia đình quy tụ lại gọi xóm Các xóm phân biệt với lũy tre Trên đường thường có cổng xây tre, đến đêm tối đóng lại để phịng ngừa trộm cướp Hai ba, bốn có năm, sáu xóm họp thành thơn gọi làng Làng nghề làm thủ cơng truyền thống, làng nghề, nơi có nghệ nhân có “bàn tay vàng”, người thợ giàu kinh nghiệm làng nghề, phường nghề, tộc nghề, hộ nghề không ngừng sáng tạo, chế tác sản phẩm tinh xảo Chính vậy, quy hoạch đất đai cho làng nghề, bảo vệ môi trường cho làng nghề, phát huy văn hóa làng nghề trở nên quan trọng, cấp bách hết ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ Khu công nghiệp: Định nghĩa: Theo Điều Nghị định Chính Phủ số 29/2008/NĐ-CP khu cơng nghiệp hiểu “ khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, thành lập theo điều kiện, trình tự thủ tục quy định Nghị định này” Theo đó, khu cơng nghiệp theo quy định pháp luật VN có đặc điểm pháp lý sau:  Đặc điểm pháp lí: a Về chức hoạt động: Khu cơng nghiệp khu vực chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực dịch vụ cho sản xuất công nghiệp b Về không gian: Khu công nghiệp khu vực có ranh giới địa lí xác định, phân biệt với vùng lãnh thổ khác thường khơng có dân cư sinh sống c Về thủ tục thành lập: Khu công nghiệp khu vực thành lập tự phát mà thành lập theo quy định Chính phủ, sở quy hoạch phê duyệt.Theo đó, Nhà nước phải xây dựng quy hoạch phát triển khu công nghiệp, thẩm định kĩ trước thành lập triển khai xây dựng Trên sở quy hoạch phê duyệt, dự án đầu tư thẩm định, Thủ tướng Chính phủ định thành lập khu công nghiệp địa bàn cụ thể d Về đầu tư cho xuất khẩu: Trong khu cơng nghiệp có khu vực doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất ( khu chế xuất); doanh nghiệp chế xuất khu chế xuất có ranh giới địa lí phân biệt với khu vực cịn lại khu công nghiệp áp dụng quy chế pháp lý riêng Khu chế xuất: Định nghĩa: Khu chế xuất khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực dịch vụ cho sản xuất hàng xuất hoạt động xuất khẩu, có ranh giới địa lý xác định, thành lập theo điều kiện, trình tự thủ tục áp dụng khu cơng nghiệp quy định Chính phủ (Khoản Điều Nghị định số 29/2008/NĐ-CP)  Đặc điểm pháp lý: Từ định nghĩa trên, thấy khu chế xuất trước hết khu cơng nghiệp, mà có đặc điểm khu cơng nghiệp bên phân tích Tuy nhiên, khu chế xuất có đặc tính chun mơn hố việc chế tạo hàng hoá để xuất khẩu, kinh doanh dịch vụ xuất cung cấp cho tổ chức kinh tế cư trú điều kiện tự thương mại môi trường pháp lý tự Do đó, ngồi đặc điểm chung với khu cơng nghiệp khu chế xuất cịn mang thêm đặc điểm nữa, làm rõ phần phân biệt với khu công nghiệp Khu công nghệ cao: Định nghĩa: Theo Khoản Điều Nghị định 99/2003/NĐ-CP thì: “Khu công nghệ cao khu kinh tế - kỹ thuật đa chức năng, có ranh giới xác định, Thủ tướng phủ định thành lập, nhằm nghiên cứu - phát triển ứng dụng công nghệ cao, đào tạo doanh nghiệp công nghệ cao, đào tạo nhân lực công nghệ cao sản xuất, kinh doanh sản phẩm cơng nghệ cao Trong khu cơng nghệ cao có khu chế xuất, kho ngoại quan, khu bảo thuế khu nhà ở.” Trong “ ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao hoạt động hỗ trợ tổ chức, cá nhân có ý tưởng khoa học công nghệ, kết nghiên cứu khoa học công nghệ thực việc hồn thiện cơng nghệ, chế thử sản phẩm thành lập doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghệ cao”  Đặc điểm pháp lý: a Về chức hoạt động: Khu công nghệ cao khu kinh tế - kỹ thuật đa chức Các doanh nghiệp khu cơng nghệ cao hoạt động nhiều lĩnh vực kiện tự nhiên vị trí địa lí kinh tế b Về lĩnh vực đầu tư: Khu kinh tế cho phép đầu tư đa ngành, đa lĩnh vực có mục tiêu trọng tâm, phù hợp với khu kinh tế; thành lập địa bàn khác c Về quy hoạch tổng thể: Khu kinh tế chia làm khu vực khu thuế quan phi thuế quan - Khu phi thuế quan : có ranh giới địa lý xác định, ngăn cách hàng rào cứng với khu vực xung quanh; khơng có dân cư sinh sống Các hoạt động khu phi thuế quan bao gồm: sản xuất hàng xuất hàng phục vụ chỗ, thương mại hàng hoá, thương mại dịch vụ, xúc tiến thương mại hoạt động thương mại khác Nó có đặc điểm giống khu chế xuất phạm vi hoạt động lớn Khu kinh tế Định nghĩa: Theo khoản Điều Nghị định Chính phủ số 29/2008/NĐ-CP khu kinh tế khu vực có không gian kinh tế riêng biệt với môi trường đầu tư kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho nhà đầu tư, có ranh giới địa lý xác định, thành lập theo điều kiện, trình tự thủ tục quy định Nghị định  Đặc điểm pháp lí: a Về khơng gian thành lập: Khu kinh tế thành lập sở diện tích đất tự nhiên rộng lớn, có tính đặc thù điều kiện tự nhiên vị trí địa lí kinh tế b Về lĩnh vực đầu tư: Khu kinh tế cho phép đầu tư đa ngành, đa lĩnh vực có mục tiêu trọng tâm, phù hợp với khu kinh tế; thành lập địa bàn khác c Về quy hoạch tổng thể: Khu kinh tế chia làm khu vực khu thuế quan phi thuế quan  Khu phi thuế quan : có ranh giới địa lí xác định, ngăn cách hàng rào cứng với khu vực xung quanh; khơng có dân cư sinh sống Các hoạt động tong khu phi thuế quan bao gồm: sản xuất hàng xuất hàng phục vụ chỗ, thương mại hàng hoá, thương mại dịch vụ, xúc tiến thương mại hoạt động thương mại khác Nó có đặc điểm giống khu chế xuất phạm vi hoạt động lớn  Khu thuế quan: khu vực lại khu kinh tế, bao gồm khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu giải trí đặc biệt, khu du lịch, khu dân cư hành Hàng hố vào khu thuế quan thuộc khu kinh tế phải tuân theo pháp luật mặt hàng, thuế xuất nhập áp dụng thủ tục hải quan thuận lợi Hàng hố tự lưu thơng khu thuế quan nội địa Khu kinh tế có tính “mở” khơng gian tính “tổng hợp” ngành nghề, lĩnh vực đầu tư NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT, CỤM CÔNG NGHIỆP, LÀNG NGHỀ Căn theo điều luật đất đai 2013 quy định: Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mục đích sử dụng đất Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường khơng làm tổn hại đến lợi ích đáng người sử dụng đất xung quanh Người sử dụng đất thực quyền, nghĩa vụ thời hạn sử dụng đất theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan => Tóm lại việc sử dụng đất xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghiệp khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất -Ghi điều khoản sử dụng: - Điểm đ Khoản Điều 10 Phân loại đất, Luật đất đai 2013 - Điều 56 Cho thuê đất, Luật đất đai 2013 - Điều 149 Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề, Luật đất đai 2013 - Điều 51 Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai số 45/2013/QH13 - Khoản 36 Điều Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Nghị định 01/2017/NĐ-CP - Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai -Luật 45/2013/QH13 - Đất đai: Trạng thái: Hết hiệu lực phần: Điều 10 Phân loại đất Căn vào mục đích sử dụng, đất đai phân loại sau: Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: a) Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; b) Đất trồng lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt khơng trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh; Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: a) Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; d) Đất xây dựng cơng trình nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp; đất xây dựng sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học cơng nghệ, ngoại giao cơng trình nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường công trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải đất cơng trình cơng cộng khác; g) Đất sở tơn giáo, tín ngưỡng; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động sở sản xuất; đất xây dựng kho nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp đất xây dựng cơng trình khác người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình khơng gắn liền với đất ở; Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Luật 45/2013/QH13 - Đất đai: Trạng thái: Hết hiệu lực phần: Điều 56 Cho thuê đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trường hợp sau đây: a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao quy định Điều 129 Luật này; c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sở sản xuất phi nơng nghiệp; d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; e) Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp; g) Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh Luật 45/2013/QH13 - Đất đai: Trạng thái: Hết hiệu lực phần: 10 Điều 149 Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm người Nhà nước cho th đất có quyền cho th lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trả tiền thuê đất hàng năm Nhà đầu tư miễn tiền thuê đất diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư vào sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật này; b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định Điều 175 Luật Người sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất mục đích xác định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử 23 nước tổ chức trị, trị – xã hội, xã hội – nghề nghiệp chưa quy định rõ ràng, đầy đủ  Các quan quản lý nhà nước chưa thực quản lý, theo dõi sát thực trạng biến động tài sản nhà nước Thực tế, tình trạng sử dụng đất đai, tài sản nhà nước sai mục đích, sai tiêu chuẩn, định mức, chế độ, lãng phí cịn xảy phổ biến lĩnh vực, quan, tổ chức Đất đai, trụ sở làm việc quan nhà nước, đơn vị nghiệp, tổ chức xã hội doanh nghiệp cịn bị lãng phí, sử dụng sai mục đích như: bỏ trống, cho thuê, cho mượn, sử dụng để kinh doanh sai mục đích… cịn xảy thường xun Hiện cịn tình trạng nhiều quan, tổ chức chiếm giữ nhiều nhà, đất so với nhu cầu sử dụng thực tế, sử dụng sai mục đích lãng phí, chưa tận dụng hết nguồn lực tài từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Quỹ đất chưa sử dụng cịn lớn (3.164 nghìn ha) việc khai thác quỹ đất đưa vào sử dụng thời gian qua chưa đạt tiêu mà Quốc hội duyệt (bình quân đạt 95,15%), việc khai thác, sử dụng đất đai chưa thực tiết kiệm, hiệu Quỹ đất sử dụng vào mục đích cơng cộng giao thơng, bưu viễn thơng, văn hố, giáo dục đào tạo, y tế, thể dục thể thao, sở nghiên cứu khoa học, dịch vụ xã hội… (1.207 nghìn ha) chưa khai thác, sử dụng cách hiệu Việc sử dụng đất chưa tuân thủ triệt để theo quy hoạch dẫn đến mặt giảm hiệu sử dụng đất, mặt khác hạn chế khả khai thác tối đa nguồn lực tài từ đất đai vào NSNN nói riêng phát triển kinh tế - xã hội nói chung Việc xác định nghĩa vụ tài đất đai cụ thể cơng trình ngầm chưa đánh giá, quan tâm mức, dẫn tới tính tốn thu tiền sử dụng đất chưa đảm bảo tính khoa học Tình trạng dự án chậm triển khai, đất đai bị bỏ trống, tương đối phổ biến; Việc giao đất, cho thuê đất phần lớn theo hình thức định, chưa thực triệt để theo chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất  Cơng tác quản lý tài đất đai, tài ngun khác cịn nhiều sơ hở Một số địa phương xác định giá thuê đất thấp nhiều so với quy định Tình trạng bao cấp đất đai cho tổ chức, cá nhân nhà nước giao đất số dự án số địa phương tiếp diễn giá đất tính thu tiền sử dụng đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thấp so với quy định Bên cạnh đó, việc sử dụng tài sản nhà nước giao tổ 24 chức trị – xã hội, tổ chức xã hội vấn đề đáng quan ngại dư luận quan tâm Nếu cách khoảng 10 năm, khơng người dân Hà Nội xúc trước việc trụ sở Câu lạc Đoàn kết 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) bị tổ chức chủ quản đem liên doanh với nước ngồi nay, việc tương tự xảy khơng cịn Việc quản lý sử dụng trụ sở TP.Hồ Chí Minh nhiều bộ, ngành trung ương, việc quản lý sử dụng nhà nghỉ, khách sạn nước số cấp cơng đồn hay vụ việc xây dựng trụ sở làm việc lớn rồi, cho tổ chức khác thuê thách thức quan có trách nhiệm người dân quan tâm quản lý sử dụng tài sản nhà nước Một điều đáng lưu ý hầu hết số tiền thu từ hoạt động đem tài sản nhà nước liên doanh, cho thuê, kinh doanh không thu đầy đủ NSNN kèm với khơng biểu hiệu tiêu cực, tham nhũng, đoàn kết phân chia lợi nhuận thu được…  Việc quản lý nhà nước chuyên ngành tài sản nhà nước nhiều hạn chế, bị động thiếu tính chuyên nghiệp Tổ chức máy quản lý tài sản nhà nước cấp phận giúp quyền cấp thực nhiệm vụ quản lý nhà nước tài sản nhà nước quy định việc triển khai thực tế chậm thiếu triệt để; hệ thống thông tin phạm vi nước làm để đạo công tác quản lý tài sản nhà nước thiếu yếu  Mặc dù hệ thống sách thu ngân sách nhà nước từ đất chi đầu tư vào đất hình thành tính đồng bộ, thống chặt chẽ chưa cao, chưa phù hợp điều kiện thực tế; chưa trở thành công cụ sắc bén phục vụ công tác quản lý sử dụng đất đai tiết kiệm có hiệu Chính sách ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật khuyến khích đầu tư, cho đối tượng sách bất cập như: quy định ưu đãi trùng (vừa ưu đãi qua đơn giá vừa ưu đãi theo pháp luật đầu tư với tiêu chí lĩnh vực địa bàn) Chính sách ưu đãi đầu tư tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật đầu tư tương đối bao quát đầy đủ, nhiên, 25 lĩnh vực lại có ưu đãi riêng cao dẫn đến thiếu đồng bộ…  Việc xử lý dự án giao đất đến chưa hoàn thành nghĩa vụ tài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phức tạp; dự án có quy mơ lớn, cơng tác giải phóng mặt qua nhiều năm, thức có định giao đất bàn giao đất thực tế dẫn đến phải xác định nghĩa vụ tài theo giá đất số tiền phải nộp lớn vượt khả DN, nhiều dự án sau giải phóng mặt thực bán nhà, đất cho dân thơng qua hợp đồng góp vốn dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại  Việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai cịn chưa thực hiệu quả, tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước Qua khảo sát chi phí tiền th đất hàng năm tổng chi phí sản xuất kinh doanh DN vào khoảng 5% nên tình trạng giữ đất, để đất lãng phí tổng cơng ty, tập đồn kinh tế cịn phổ biến  Phương thức khai thác nguồn lực tài từ đất đai mang nặng tính hành chính, chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường Mặc dù có đa dạng song cấu nguồn tài khai thác từ đất đai chênh lệch lớn so sánh quy mơ hình thức Các hình thức tăng thu phù hợp với nguyên tắc thị trường đấu giá, định giá chưa đạt hiệu rõ nét Nguồn thu từ cho thuê đất khu công nghiệp chưa hiệu Nguồn chênh lệch giá trị đất sau thực kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, giá cho thuê chủ đầu tư nước cao so với giá giao đất Việt Nam song phía Việt Nam khơng thể điều tiết khoản chênh lệch làm thất thoát giá trị lớn nguồn lực tài từ đất đai Giải pháp phát huy nguồn lực tài từ đất đai, tài sản Thứ nhất, để khắc phục tình trạng quy định quản lý, sử dụng tài sản nhà nước phân tán, chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, chưa bao quát hết quan hệ quản lý, sử dụng tài sản nhà nước hiệu lực pháp lý cịn thấp cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế Cần quy định cụ thể đến mức tối đa vấn đề quy định cụ thể được, quy định nghị định vấn đề thực xét thấy cịn phù hợp nên luật hóa 26 Thứ hai, để khắc phục tình trạng quan quản lý nhà nước chưa thực quản lý, theo dõi sát thực trạng biến động tài sản nhà nước thực tế để có biện pháp quản lý phù hợp Đồng thời, quy định quan, từ Chính phủ đến bộ, ngành, quyền địa phương cấp thủ trưởng quan, tổ chức giao trực tiếp quản lý sử dụng tài sản phải thường xuyên theo dõi, cập nhật tình hình tài sản nhà nước phạm vi trách nhiệm đề nghị nên bổ sung quy định xác định rõ trách nhiệm Chính phủ việc định kỳ báo cáo trước Quốc hội tình hình quản lý, sử dụng tài sản nhà nước phạm vi nước Mặt khác, ủy ban nhân dân có trách nhiệm định kỳ báo cáo trước Hội đồng nhân dân cấp tình hình quản lý sử dụng tài sản nhà nước phạm vi quản lý Hiệu quản lý, sử dụng tài sản nhà nước cần xác định để đánh giá hiệu quản lý nhà nước quan máy nhà nước Thứ ba, nên quy định nguyên tắc, tiêu chí xác định khung giá trị tài sản để làm sở cho Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân, ủy ban nhân dân cấp phạm vi nhiệm vụ, thẩm quyền có để định việc giao tài sản nhà nước cho tổ chức trị, trị – xã hội, trị xã hội nghề nghiệp quản lý sử dụng Đồng thời, nên xác định chế phương thức quản lý riêng tài sản giao cho tổ chức Bởi vì, tính chất, chế phương thức hoạt động tổ chức khác với quan hành chính, đơn vị nghiệp nhà nước, không nên đánh đồng Đây yêu cầu để bảo đảm cho tài sản nhà nước phân bổ sử dụng hợp lý, mục đích Thiết nghĩ, tài sản nhà nước – tài sản thuộc sở hữu toàn dân dù giao cho quan, tổ chức, đồn thể phải nhằm để phục vụ cho lợi ích nhân dân, khơng thể lợi ích cục quan, tổ chức Đất nước nghèo, đa phần nhân dân nghèo nên việc quản lý, sử dụng tài sản mà nhân dân giao cho phải tiết kiệm; kiên chấm dứt tình trạng sử dụng tài sản nhà nước, nhân dân để phục vụ cho lợi ích cục bộ, cá nhân Thứ tư, để khắc phục tình trạng sử dụng tài sản nhà nước sai mục đích, sai tiêu chuẩn, định mức, chế độ, lãng phí xảy lĩnh vực, quan, tổ chức, cần xác định rõ nguyên tắc, yêu cầu kỷ cương quản lý, sử dụng tài sản nhà nước biện pháp chế tài mạnh hành vi vi phạm Việc giao, cấp phát tài sản nhà nước cho quan, tổ chức phải có kế hoạch, có tầm nhìn chiến lược, gắn với kế hoạch, chiến lược kinh tế – xã hội chiến 27 lược cải cách, đổi tổ chức máy nhà nước, đổi hệ thống trị Cần kiên đề lộ trình sớm chấn chỉnh tình trạng vi phạm Những trụ sở, đất đai, sở vật chất khác không sử dụng hết cần kiên điều chuyển, xếp lại thu hồi; chấm dứt việc cho thuê (công khai núp hình thức khác) trụ sở, đất đai… Ngoài ra, quy định quản lý, sử dụng tài sản nhà nước phải xem xét, đối chiếu nhằm bảo đảm tính đồng nội dung với luật khác có liên quan Những tồn bất cập khiến nguồn lực tài từ đất đai bị thất thốt, lãng phí, chí bị tham nhũng lớn Bộ Tài xây dựng Đề án khai thác nguồn lực tài từ đất đai tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đề xuất bỏ khung giá đất Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định giá đất theo giá thị trường, dựa nguyên tắc Chính phủ ban hành Cùng với loạt biện pháp đưa để nguồn chênh lệch địa tô chảy vào quốc khố hạn chế tối đa, hành vi tham nhũng thuế đất người dân doanh nghiệp, đồng thời, khơng để lãng phí nguồn lực tài lớn từ đất LIÊN HỆ VỤ VIỆC THỰC TẾ, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Thực tiễn cho thấy giải tranh chấp đất đai gồm: tự hoà giải; bắt buộc hoà giải UBND cấp xã; đề nghị ủy UBND cấp huyện, tỉnh giải khởi kiện Tồ án nhân dân Hịa giải tranh chấp đất đai * Tự hịa giải thơng qua hòa giải sở Khoản Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước khuyến khích bên tranh chấp đất đai tự hòa giải giải tranh chấp đất đai thơng qua hịa giải sở” Đây cách thức giải Nhà nước khuyến khích kết giải khơng bắt buộc bên phải thực mà phụ thuộc vào thiện chí bên * Bắt buộc hịa giải UBND cấp xã Khoản Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: 28 “Tranh chấp đất đai mà bên tranh chấp khơng hịa giải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hịa giải” Như vậy, bên tranh chấp khơng hịa giải muốn giải tranh chấp phải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hịa giải; khơng hịa giải khơng khởi kiện gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải Lưu ý:  Tranh chấp việc xác định người có quyền sử dụng đất bắt buộc hòa giải (đây tranh chấp đất đai)  Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung vợ chồng quyền sử dụng đất, khơng bắt buộc hịa giải (khơng phải tranh chấp đất đai) Nếu hịa giải thành kết thúc tranh chấp; hịa giải khơng thành tùy vào trường hợp mà pháp luật có cách giải khác (khởi kiện, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết) Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải Căn khoản Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương khơng có giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013 đương lựa chọn hai hình thức giải quyết:  Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp hộ gia đình, cá nhân với nộp UBND cấp huyện)  Nếu khơng đồng ý với định giải có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh khởi kiện Tòa án theo quy định pháp luật tố tụng hành  Khởi kiện Tịa án nơi có đất tranh chấp theo quy định pháp luật tố tụng dân 29 Khởi kiện Tòa án nhân dân Căn khoản 1, Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh sau đương khởi kiện Tòa án nhân dân gồm:  Tranh chấp đất đai mà đương có Giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai  Tranh chấp tài sản gắn liền với đất (nhà ở, cơng trình xây dựng…)  Tranh chấp đất đai mà đương khơng có Giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai Hiện nay, việc giải tranh chấp đất đai cịn gặp nhiều khó khăn bất cập việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm số trường hợp chưa xác; công tác kiểm tra, tra chưa thực thường xun, thiếu chủ động Cơng tác hồ giải cấp sở chưa quan tâm mực, chưa bố trí cán có đủ lực, phẩm chất nên việc hoà giải đạt hiệu chưa cao Giải thiếu triệt để Chế tài quy định xử lý, xử phạt vi phạm pháp Luật Đất đai nhẹ, chưa đủ sức răn đe đối tượng vi phạm Việc giải đơn thư tranh chấp đất đai cịn mang tính chủ quan, nặng mệnh lệnh hành chính, nhiều định giải chưa thấu tình đạt lý… SO SÁNH Ở Mỹ: Luật đất đai Mỹ quy định cơng nhận khuyến khích quyền sở hữu tư nhân đất đai; quyền pháp luật bảo hộ chặt chẽ quyền công dân Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, luật đất đai Mỹ khẳng định vai trò ngày lớn có vị trí định Nhà nước quản lý đất đai Các quyền định đoạt Nhà nước bao gồm: Quyền định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định quy hoạch kiến trúc thị cơng trình xây dựng; quyền quy định mục đích sử dụng đất; quyền xử lý tranh chấp quyền sử dụng đất quyền ban hành quy định tài đất… Về chất quyền sở hữu tư nhân đất đai Mỹ tương đương quyền sử dụng đất Việt Nam 30 Ở Trung Quốc: Quản lý đất đai Trung Quốc có số đặc điểm bật:  Sở hữu tư nhân tồn thời gian ngắn (từ 1949) Sở hữu tập thể sở hữu nhà nước đất đai thiết lập Trung Quốc từ thập kỷ 50 kỷ XX  Về công tác thống kê, phân loại đất đai Luật quản lý đất đai Trung Quốc quy định, đất đai chia làm loại chính:  Đất dùng cho nơng nghiệp: đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản  Đất xây dựng: đất sử dụng để xây dựng cơng trình kiến trúc, nhà cửa thị, dùng cho mục đích cơng cộng, khai thác khống sản, đất sử dụng cơng trình an ninh quốc phòng  Đất chưa sử dụng: loại đất cịn lại khơng thuộc loại đất nêu Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai năm lần có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm tiến hành cấp quản lý theo đơn vị hành từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai thiết lập đến chủ sử dụng đất cập nhật biến động liên quan đến chủ sử dụng đất, đến mảnh đất Điểm qua luật đất đai nước khơng có quy định rõ ràng đất công nghiệp làng nghề truyền thống 31 CHẾ ĐỘ PHÁP LÍ CỦA ĐẤT KHU CƠNG NGHIỆP , KHU CHẾ XUẤT Nhóm phản biện I Trắc nghiệm (10 câu) Câu 1: Thời gian sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp bao lâu? A Theo thời hạn dự án tối đa không 70 năm B Tối đa không 70 năm C Theo thời hạn dự án ==> Khoản 1, Điều 51 Nghị định 43/2014/N Đ-CP sửa đổi Khoản 36, Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP Câu 2: Đối với trường hợp thuê đất, thuê lại đất chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất mà không đưa đất vào sử dụng chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ sử dụng đất giao kết hợp đồng thuê đất tháng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền thu hồi đất? A 36 tháng B 24 tháng C 12 tháng 32 ==> Khoản 9, Điều 51 Nghị định 43/2014/N Đ-CP sửa đổi Khoản 36, Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP Câu 3: Cơ quan có trách nhiệm tổ chức thực việc kiểm tra tra xử lý trường hợp thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề không đưa đất vào sử dụng? A UBND Thành Phố B UBND Tỉnh C UBND Phường ==> Điểm C khoản Điều 51 Nghị định số 01/2017/ NĐ-CP Câu 4: Đất khu công nghiệp bao gồm? A Đất để xây dựng khu công nghiệp, khu công nghiệp B Khu chế xuất C Các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có chế độ sử dụng đất D Tất ý kiến ==> Khoản 1, Điều 2, Nghị định 82/2018/ NĐ-CP Câu 5: Pháp luật có quy định doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất khu công nghiệp ? 33 A Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất cho thuê thu tiền hàng năm với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi B Khơng cần phải trả tiền thuê đất diện tích đất sử dụng làm sở hạ tầng chung khu công nghiệp C Thực việc cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thu tiền thuê đất hàng năm người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư để xây dụng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp D Tất ý kiến ==> Điều 149, Luật Đất đai 2013 Câu 6: Theo quy định pháp luật,Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề người sử dụng đất sử dụng theo hình thức A Thuê đất B Chuyển mục đích sử dụng đất C Giao đất ==> Khoản Điều 149 Luật Đất đai 2013 Câu 7: Nhà nước cho đối tượng thuê đất để đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất ? A Tổ chức kinh tế B Người Việt Nam định cư nước 34 C Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi D Tất ==> Khoản 2, Điều 149, Luật Đất đai 2013 Câu 8: Trường hợp bị thu hồi đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề ? A Bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ giao kết hợp đồng thuê đất B Không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng tháng so với tiến độ sử dụng đất giao kết hợp đồng thuê đất, thuê lại đất C Phía doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề tăng vốn đầu tư ==> Khoản 26 Điều Nghị định 01/2017/ NĐ-CP Câu 9: Đáp án không với qui định Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp ? A Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp theo thời hạn dự án đầu tư B Tổng thời hạn sử dụng đất không 70 năm phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất phần diện tích đất gia hạn sử dụng C Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp tối đa 90 năm 35 ==> Điều 51 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP Câu 10: Người sử dụng đất cơng nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng ? A Tiếp tục giữ nguyên hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất B Nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp doanh nghiệp đầu tư xây dựng sở hạ tầng theo quy định pháp luật C Sử dụng đất đầu tư có nguồn vốn gốc từ ngân sách nhà nước nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo quy định D Tất ==> Giáo trình Luật Đất đai- Khoa Luật ĐHQG HN II Tình (2 tình huống) Tình 1: Doanh nghiệp H đầu tư KCN Anh Vân, có ký hợp đồng thuê lại đất với Chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN Anh Vân Chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) 36 Hỏi: Doanh nghiệp H có cấp sổ đỏ khơng? Nếu có có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho doanh nghiệp H? ==> Trả lời Theo quy định Khoản Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai người thuê, thuê lại đất người sử dụng đất không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trừ trường hợp thuê, thuê lại đất nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.Tình 2: Anh A giám đốc công ti X Việt Nam định cư Nhật Bản có thuê đất để xây dựng hệ thống nhà máy, phân xưởng để phục vụ cho hoạt động sản xuất cơng ty huyện Đơng Anh, Hà Nội Anh A thuê hoàn tất thủ tục tiền thuê đất 15 năm Tuy nhiên, sau năm vào sản xuất kinh doanh công ty A không đạt doanh thu hiệu kinh tế mong muốn Do vậy, A cho thuê lại phần đất thuộc khu đất mà thuê để xây dựng nhà máy, phân xưởng cho anh B với hình thức trả tiền thuê đất năm Hành vi cho thuê lại đất anh A cho B có hợp pháp hay khơng? Tại sao? ==> Trả lời 37 -Hợp pháp -Vì theo quy định khoản điều 149 Luật Đất Đai 2013: “Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trả tiền thuê đất hàng năm.” ... có đất Tổng cục Quản lý đất đai HẠN CHẾ CỦA HÀNH LANG PHÁP LÝ VỀ QUY CHẾ PHÁP LÝ CỦA ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT, CỤM CÔNG NGHIỆP, LÀNG NGHỀ Tồn khoảng trống pháp lý cho thuê đất khu công. .. sung Điều 51 sau: “Điều 51 Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn dự án đầu... - Đất đai: Trạng thái: Hết hiệu lực phần: 10 Điều 149 Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng