Trong những năm gần đây, nhằm hiện thực hoá chiến lược phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước, lĩnh vực bất động sản du lịch. Bài viết phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, chỉ ra một số hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật liên quan và đề xuất giải pháp hoàn thiện.
NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI ĐỒN VĂN BÌNH * Tóm tắt: Trong năm gần đây, nhằm thực hoá chiến lược phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn đất nước, lĩnh vực bất động sản du lịch (với sản phẩm hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) sản phẩm đa chức khác nhà phố thương mại (shophouse)… - sản phẩm xây dựng đất thương mại dịch vụ khu du lịch nghỉ dưỡng) có tăng trưởng, chuyển mạnh mẽ hành lang pháp lí điều chỉnh lĩnh vực chưa đầy đủ, nhiều điểm bất cập cần hồn thiện Bài viết phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, số hạn chế, bất cập quy định pháp luật liên quan đề xuất giải pháp hồn thiện Từ khố: Bất động sản; hộ du lịch; biệt thự du lịch; pháp luật Nhận bài: 02/9/2019 Hoàn thành biên tập: 08/102019 Duyệt đăng: 08/11/2019 PROPOSED SOLUTIONS TO IMPROVE THE LEGAL FRAMEWORK ON TOURISM REAL ESTATE IN VIETNAM Abstract: In recent years, to realise the development strategy of tourism as a spearhead economic sector of Vietnam, the field of tourism real estate (with products such as condotel, resort villa and mixed-use ones like shophouse, etc which are properties built on commercial land in tourism complexes) has been tremendously growing and transforming, yet the legal corriodor for this field is incomplete, and many shortcomings need to be overcome This paper analyses the current situation of tourism real estate business, points our some limitations and inadequacies of the related law and proposes solutions for improvement Keywords: Real estate; condotel; resort villa; the law Received: Sept 2nd, 2019; Editing completed: Oct 8th, 2019; Accepted for publication: Nov 8th, 2019 Khái niệm bất động sản du lịch Trong năm gần đây, nhằm thực hoá chiến lược phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn đất nước, sản phẩm bất động sản phục vụ du lịch xuất thị trường hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) sản phẩm đa chức khác nhà phố thương mại (shophouse)… Các sản phẩm * Tập đoàn CEO E-mail: dvb@ceogroup.com.vn TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 7/2019 gọi chung bất động sản du lịch bất động sản nghỉ dưỡng Mặc dù thuật ngữ bất động sản du lịchvà sản phẩm thuộc phân khúc sử dụng phổ biến thị trường bất động sản góc độ pháp lí, chưa có khái niệm quy định riêng bất động sản du lịch Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh Theo đó, đạo Thủ tướng Chính 13 NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI phủ yêu cầu bộ, ngành phải hoàn thành Quý III/2019 sau: Bộ xây dựng: “Ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng loại hình nhà chung cư, cơng trình hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê”; Bộ tài nguyên môi trường: “Ban hành văn hướng dẫn cụ thể chế độ sử dụng đất số loại hình bất động sản (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…) theo quy định pháp luật”; Bộ văn hoá, thể thao du lịch: “Ban hành quy chế quản lí, kinh doanh loại hình hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) theo quy định pháp luật du lịch pháp luật có liên quan” Đây coi văn “định danh” số sản phẩm bất động sản du lịch vốn phát triển từ lâu giới Việt Nam Để hiểu khái niệm bất động sản du lịch phải làm rõ khái niệm bất động sản khái niệm du lịch quy định Bộ luật dân năm 2015 Luật du lịch năm 2017 Bất động sản hiểu đất đai gắn liền với đất Theo khoản Điều 107 Bộ luật dân năm 2015, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật Theo quy định này, bất động sản du lịch xây đất thương mại dịch vụ 14 biệt thự du lịch, hộ du lịch xếp vào nhóm cơng trình xây dựng khơng phải nhà Du lịch, theo khoản Điều Luật du lịch năm 2017 hoạt động có liên quan đến chuyến người ngồi nơi cư trú thường xuyên thời gian không 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch kết hợp với mục đích hợp pháp khác Từ khái niệm bất động sản du lịch nêu trên, hiểu: “Bất động sản du lịch đất đai, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, cơng trình xây dựng sử dụng phục vụ chuyến người nơi cư trú thường xuyên thời gian không 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài ngun du lịch kết hợp với mục đích hợp pháp khác” Với cách hiểu thấy bên cạnh đặc điểm pháp lí nói chung bất động sản, bất động sản du lịch cịn có số đặc điểm riêng biệt sau: - Về tính chất pháp lí: Bất động sản du lịch đất đai, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, cơng trình xây dựng khơng có mục đích để Vì vậy, pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản vận dụng để điều chỉnh loại hình sản phẩm bất động sản - Về tiêu chuẩn, quy chuẩn: Bất động sản du lịch phục vụ mục đích du lịch, lưu trú nên TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 7/2019 NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI việc quy hoạch, đầu tư xây dựng bất động sản du lịch cần theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng, phù hợp với nhu cầu giải trí, nghỉ dưỡng người - Về vấn đề sở hữu: So với loại hình bất động sản du lịch truyền thống khách sạn, nay, bất động sản du lịch có nhiều điểm đặc biệt vấn đề sở hữu Nếu khách sạn, khu nghỉ dưỡng truyền thống thuộc chủ sở hữu khách sạn, khu nghỉ dưỡng có xu hướng “đa sở hữu” nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu cá nhân muốn sở hữu “ngôi nhà thứ hai” để phục vụ nhu cầu du lịch gia đình thu lợi nhuận từ việc cho th phịng khách sạn, biệt thự Thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật bất động sản du lịch Với phát triển mạnh mẽ bất động sản du lịch thời gian vừa qua, đặc biệt địa phương ven biển Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… yêu cầu xây dựng hoàn thiện khung pháp lí cho loại hình bất động sản đặt Đã có nhiều trao đổi, thảo luận vấn đề Dù quan điểm cụ thể nhiều khác biệt ý kiến từ nhà quản lí, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư đánh giá hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch chưa hồn thiện,(1) khung pháp lí Việt (1) Nguyễn Hồ Phi Hà, Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vấn đề đặt nay, http://tapchi taichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dongsan-nghi-duong-nhung-van-de-dat-ra-hien-nay136229.html, truy cập ngày 08/8/2019 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 7/2019 Nam “đi sau” so với phát triển bất động sản du lịch(2) có vấn đề có quy định pháp luật điều chỉnh nhiên số quan Nhà nước có thẩm quyền lại cho chưa có hướng dẫn cụ thể Thực tế, nhiều địa phương, quan quản lí nhà nước lúng túng việc quản lí bất động sản du lịch hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản du lịch Hàng loạt vấn đề có thừa nhận việc chủ đầu tư chuyển nhượng biệt thự du lịch, hộ du lịch, nhà phố thương mại cho khách hàng cá nhân hay khơng; có cấp “sổ đỏ” cho người nhận chuyển nhượnghay không… giải không thống địa phương(3) gây nhiều rào cản, hệ lụy, ảnh hưởng đến phát triển lĩnh vực bất động sản du lịch Nhằm giải tồn thị trường bất động sản du lịch tương lai phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch với mục tiêu đến năm 2020: “Thu hút 17 - 20 triệu lượt khách du lịch quốc tế, 82 triệu lượt khách du lịch nội địa; đóng góp 10% GDP, tổng thu từ khách du lịch đạt 35 tỉ USD; giá trị xuất thông qua du lịch đạt 20 tỉ USD; tạo triệu việc làm, (2) Diệu Thiện, Hồn thiện khung pháp lí cho bất động sản nghỉ dưỡng, http://thoibaotaichinhvietnam vn/pages/kinh-doanh/2019-06-22/hoan-thien-khungphap-ly-cho-bat-dong-san-nghi-duong-72985.aspx, truy cập 09/8/2019 (3) Hồng Khanh, “Xé rào” cấp sổ đỏ lâu dài cho condotel không luật,https://dantri.com.vn/batdong-san/xe-rao-cap-so-do-lau-dai-cho-condotel-lakhong-dung-luat-20190119074644858.htm, truy cập 15/8/2019 15 NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI có 1,6 triệu việc làm trực tiếp”,(4) việc hồn thiện khung pháp lí cho bất động sản du lịch nhu cầu cấp thiết đạo Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị số 11/CT-TTg bước để “gỡ rối”, tạo sở pháp lí cho loại hình bất động sản mẻ dư địa phát triển lớn Tuy nhiên, Chỉ thị số 11/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ cần cân nhắc bổ sung cho sản phẩm bất động sản du lịch tương tự nhà phố thương mại (shophouse)… - sản phẩm thực tế tồn phát triển thị trường song song sản phẩm hộ du lịch biệt thự du lịch Nhà phố thương mại loại hình bất động sản mà chủ sở hữu sử dụng để kinh doanh (mở cửa hàng kinh doanh, lưu trú) nghỉ dưỡng Đây loại hình bất động sản có nhiều lợi cạnh tranh, có tính xã hội hố đầu tư cao, bổ sung dịch vụ đa dạng, đồng hoá với sản phẩm dịch vụ khác tổng thể khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng nhằm giữ chân khách hàng lâu hơn, tiêu tiền nhiều hơn, đáp ứng nhu cầu thị trường Trên sở quy định hành thực tiễn kinh doanh bất động sản, để hoàn thiện quy định liên quan tới bất động sản du lịch kinh doanh bất động sản du lịch, cần thực số giải pháp sau: Thứ nhất, định danh cách thức loại bất động sản du lịch Luật kinh doanh bất động sản (4) Nghị số 08-NQ/TW Bộ trị ngày 16/01/2017 phát triển du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn 16 Có thể nhận thấy rằng, tên gọi bất động sản đề cập như: condotel, resort villa, shophouse, shoptel… từ ngoại lai, du nhập nguyên từ nước vào thị trường bất động sản Việt Nam giới kinh doanh bất động sản khách hàng sử dụng giao dịch thị trường Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản hành pháp luật khác có liên quan chưa có văn thức định danh, đưa khái niệm cách cụ thể loại bất động sản Theo đó, chưa có chế định pháp luật điều chỉnh loại hình kinh doanh bất động sản “lai” Thực tế cho thấy, loại bất động sản với đặc điểm tính sử dụng khác dẫn đến khác biệt cách thức quản lí, vận hành, kinh doanh xác lập giao dịch, quyền nghĩa vụ chủ thể giao dịch loại bất động sản du lịch khơng giống Vì vậy, để tạo hành lang pháp lí cho loại bất động sản hoạt động cách quy, có định hướng quản lí kiểm sốt Nhà nước, trước tiên cần phải định danh cách thức loại bất động sản này, làm rõ đặc tính mục đích sử dụng Đây sở tiền đề để xây dựng quy chế pháp lí cho quản lí, vận hành kinh doanh bất động sản cách thức Việt Nam Thứ hai, cần xác định rõ hình thức xác lập giao dịch Nghiên cứu thực trạng mua bán condotel, resort villa, shophouse… diễn thị TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 7/2019 NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI trường bất động sản thời gian qua cho thấy, phương thức giao dịch giống hàng hoá bất động sản khác thị trường thơng qua hợp đồng văn với loại hình giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê lại Quan sát hình thức nội dung loại hợp đồng kí kết thực thị trường bất động sản cho thấy, chúng thiết kế hợp đồng mua bán, cho th nhà, cơng trình xây dựng tuân theo hợp đồng mẫu Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định Với loại giao dịch khác quyền nghĩa vụ chủ thể mua, thuê, thuê lại khác Vì vậy, để tránh nhầm lẫn gây tâm lí bất ổn cho khách hàng kí hợp đồng bất động sản cần thiết khách quan phải quy định cụ thể loại bất động sản thực loại giao dịch Trên sở xác định rõ quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia giao dịch, tránh tâm lí lo sợ số khách hàng kí hợp đồng mua bán condotel, resort villa, shophouse… không Nhà nước công nhận quyền sở hữu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhà đầu tư kí kết hợp đồng cam kết với khách hàng họ hưởng quyền Thứ ba, vấn đề chuyển nhượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu bất động sản du lịch Vấn đề chuyển nhượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng sản phẩm TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 7/2019 bất động sản du lịchlà vướng mắc lớn thực tế đầu tư, kinh doanh sản phẩm Hiện nay, quy định pháp luật hành đầy đủ để điều chỉnh việc chuyển nhượng cấp giấy chứng nhận loại hình bất động sản Tuy nhiên, thực tế áp dụng địa phương nhiều lúng túng, thiếu thống nhất, cần hướng dẫn chi tiết Cụ thể Điều 33 Hiến pháp năm 2013; Điều 194 Bộ luật dân năm 2015; điểm g khoản Điều 99, khoản Điều 104, khoản Điều 174 khoản Điều 188 Luật đất đai năm 2013; khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều Luật đầu tư 2014 thể rõ: 1) quyền tự chủ định hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đầu tư; 2) quyền tổ chức kinh tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (không phân biệt loại đất đất hay đất thương mại dịch vụ; không phân biệt công trình xây dựng đất nhà hay biệt thự du lịch, hộ du lịch, nhà phố thương mại…) 3) quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, với dự án khu du lịch nghỉ dưỡng (với mục đích sử dụng đất đất thương mại dịch vụ, hình thức thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê), việc chuyển nhượng biệt thự du lịch, hộ du 17 NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI lịch, nhà phố thương mại việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng sản phẩm gặp vướng mắc, chưa xử lí số quan Nhà nước có thẩm quyền cho chưa có hướng dẫn cụ thể việc chuyển nhượng sản phẩm Để khắc phục vướng mắc nêu trên, cần phải ban hành văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai theo hướng quy định cụ thể, rõ ràng: - Quyền chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng đất giao, đất thuê trả tiền lần cho thời gian thuê dự án: Chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cho tổ chức - nhà đầu tư thứ phát) quyền chuyển nhượng cơng trình xây dựng gắn liền với đất dự án (cho tổ chức, cá nhân) Theo đó, người nhận chuyển nhượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất với thời hạn sử dụng đất phù hợp với pháp lí dự án Việc chuyển nhượng khơng làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, vận hành dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng theo hồ sơ pháp lí dự án phê duyệt - Điều kiện, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng để áp dụng thống nước Theo điều kiện, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền 18 đất sản phẩm bất động sản du lịch áp dụng tương tự quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất áp dụng cho sản phẩm nhà ở, đất Thứ tư, bổ sung quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình hình thành tương lai Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chi tiết trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà Điều 59 chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình (khơng phải nhà ở) hình thành tương lai Điều khơng gây khó khăn cho chủ đầu tư, khách hàng khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình khơng phải nhà hình thành tương lai (ví dụ bất động sản du lịchnhư biệt thự du lịch, hộ du lịch, nhà phố thương mại….) mà cịn gây khó khăn cho quan quản lí nhà nước khơng có hướng dẫn triển khai chi tiết thực tiễn phát sinh Do vậy, cần xem xét bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình hình thành tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, tạo linh hoạt cho trình kinh doanh phân khúc sản phẩm này, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình hình thành tương lai TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 7/2019 NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI Thứ năm, bổ sung quy định quyền sở hữu bất động sản du lịch người nước Quyền sở hữu nhà người nước ngoài, tổ chức nước Việt Nam ghi nhận theo Luật nhà năm 2014 Tuy nhiên, bất động sản du lịch, vấn đề sở hữu người nước ngồi cịn số điểm chưa rõ trong nguồn khách hàng có tiềm lớn, mang lại dịng ngoại tệ, có khả tạo động lực phát triển lâu dài, mạnh mẽ cho thị trường bất động sản du lịch nước ta Để góp phần tháo gỡ khó khăn này, cần xem xét ghi nhận quyền sở hữu bất động sản du lịchcủa cá nhân nước Đồng thời, cho mục tiêu quản lí, xem xét áp dụng hạn chế, thủ tục chặt chẽ việc sở hữu nhà Thứ sáu, quy định cụ thể chấp bất động sản du lịch Thời gian vừa qua, khách hàng mua bất động sản du lịch gặp khó khăn việc xin cấp Giấy chứng nhận sản phẩm mua nên họ khơng thể tiếp cận nguồn tín dụng nhằm giải khó khăn tài đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Vì với việc quy định rõ ràng quyền cấp Giấy chứng nhận người mua bất động sản du lịch đề xuất trên, Ngân hàng nhà nước cần có quy định cụ thể hướng dẫn chấp bất động sản du lịch để vay vốn đồng thời xem xét ưu tiên cho vay đầu tư dự án bất động sản du lịch nhằm thúc đẩy phát triển TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 7/2019 dòng sản phẩm thời gian tới Về lâu dài, cần có chiến lược rõ ràng việc huy động nguồn vốn cho bất động sản tín dụng, cho vay để đầu tư bất động sản dài hạn Tóm lại, hồn thiện khung pháp lí cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch Việt Nam trọng tâm ưu tiên thời gian tới Với giải pháp đề cập viết này, tác giả hi vọng góp thêm tiếng nói nhằm thúc đẩy phát triển nhanh bền vững thị trường bất động sản du lịch nói riêng thị trường bất động sản nói chung, đóng góp vào phát triển chung đất nước./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồng Khanh, “Xé rào” cấp sổ đỏ lâu dài cho condotel không luật, https://dantri.com.vn/bat-dong-san/xerao-cap-so-do-lau-dai-cho-condotel-lakhong-dung-luat20190119074644858.htm Nguyễn Hồ Phi Hà, Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vấn đề đặt nay, http://tapchitaichinh.vn/thitruong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-sannghi-duong-nhung-van-de-dat-ra-hiennay-136229.html Diệu Thiện, Hồn thiện khung pháp lí cho bất động sản nghỉ dưỡng, http://thoibao taichinhvietnam.vn/pages/kinh-doanh/ 2019-06-22/hoan-thien-khung-phap-lycho-bat-dong-san-nghi-duong-72985.aspx 19 ... bất động sản, để hoàn thiện quy định liên quan tới bất động sản du lịch kinh doanh bất động sản du lịch, cần thực số giải pháp sau: Thứ nhất, định danh cách thức loại bất động sản du lịch Luật kinh... bất động sản du lịch phải làm rõ khái niệm bất động sản khái niệm du lịch quy định Bộ luật dân năm 2015 Luật du lịch năm 2017 Bất động sản hiểu đất đai gắn liền với đất Theo khoản Điều 107 Bộ luật. .. du lịch (resort villa) theo quy định pháp luật du lịch pháp luật có liên quan” Đây coi văn “định danh” số sản phẩm bất động sản du lịch vốn phát triển từ lâu giới Việt Nam Để hiểu khái niệm bất