Tháng 11/2006, Việt Nam đã trởthành thành viên chính thức của tổchức thương mại thếgiới (WTO). Tham gia vào nền kinh tếtoàn cầu, Việt Nam đang phải đối mặt với thách thức to lớn. Đó là sức ép cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực và trên thếgiới. Việt Nam đang gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà sựcạnh tranh công bằng là luật chơi. Vì vậy, làm thếnào đểnâng cao khảnăng cạnh tranh là nhiệm vụmang tính cấp bách và sống còn của doanh nghiệp. Một trong những nhân tố đểnâng cao tính cạnh tranh và quyết định sựthành công của các doanh nghiệp chính là thông tin kếtoán được cung cấp phải trung thực, hợp lý, minh bạch để người sửdụng thông tin kếtoán có thể đưa ra những quyết định đúng đắn. Chính vì vậy, ngày 31/12/2001 Việt Nam đã ban hành bốn chuẩn mực kếtoán đầu tiên, bắt đầu cho một chuỗi các chuẩn mực kếtoán khác. Khi soạn thảo các chuẩn mực này, quan điểm chung của Việt Nam là xây dựng trên cơsởcó chọn lọc những tinh hoa vềkếtoán của các nước và lấy chuẩn mực kếtoán quốc tếlàm nền tảng. Quy trình soạn thảo các chuẩn mực dựa trên mức độ ưu tiên vềtính trọng yếu và tính thanh khoản của các khoản mục trên báo cáo tài chính. Đó là lý do mà chuẩn mực kếtoán doanh thu và thu nhập khác được ban hành trong đợt đầu tiên. So với các quy định trước khi ban hành chuẩn mực, các quy định trong chuẩn mực này đã có những bước tiến đáng kể. Thếnhưng, các chuẩn mực kếtoán Việt Nam đã không được sửa đổi, bổsung từkhi được ban hành đến nay dù nền kinh tế, môi trường đầu tư đã có những thay đổi rõ rệt. Đặc biệt là chuẩn mực kếtoán vềdoanh thu, chuẩn mực kếtoán vềhợp đồng xây dựng và chuẩn mực bất động sản đầu tư. Điều này đã làm cho một sốnội dung trong chuẩn mực và trên thông tưhướng dẫn bộc lộnhững bất cập trong việc vận dụng vào thực tế. Đây là vấn đềrất cần thiết đểhoàn thiện công tác kếtoán và giúp cho các doanh nghiệp trong tất cảcác lĩnh vực khác nhau đều có thểáp dụng. Chính vì vậy, việc đềra những định hướng và giải pháp hoàn thiện kếtoán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản là vấn đềcấp bách hiện nay.
Trang 1Tháng 11/2006, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới (WTO) Tham gia vào nền kinh tế tồn cầu, Việt Nam đang phải đối mặt với thách thức to lớn Đĩ là sức ép cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới Việt Nam đang gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà sự cạnh tranh cơng bằng là luật chơi Vì vậy, làm thế nào để nâng cao khả năng cạnh tranh là nhiệm vụ mang tính cấp bách và sống cịn của doanh nghiệp Một trong những nhân tố để nâng cao tính cạnh tranh và quyết định sự thành cơng của các doanh nghiệp chính là thơng tin kế tốn được cung cấp phải trung thực, hợp lý, minh bạch để người sử dụng thơng tin kế tốn cĩ thể đưa ra những quyết định đúng đắn
Chính vì vậy, ngày 31/12/2001 Việt Nam đã ban hành bốn chuẩn mực kế tốn
đầu tiên, bắt đầu cho một chuỗi các chuẩn mực kế tốn khác Khi soạn thảo các
chuẩn mực này, quan điểm chung của Việt Nam là xây dựng trên cơ sở cĩ chọn lọc những tỉnh hoa về kế tốn của các nước và lấy chuẩn mực kế tốn quốc tế làm nền
tảng Quy trình soạn thảo các chuẩn mực dựa trên mức độ ưu tiên về tính trọng yếu
và tính thanh khoản của các khoản mục trên báo cáo tài chính Đĩ là lý do mà chuẩn mực kế tốn doanh thu và thu nhập khác được ban hành trong đợt đầu tiên So với các quy định trước khi ban hành chuẩn mực, các quy định trong chuẩn mực này đã
Trang 2- Nghién ciru co sé lý luận cơ bản, các quan điểm khác nhau về doanh thu,
thời điểm ghi nhận và phương pháp xác định doanh thu và thu nhập khác theo chuẩn mực kế tốn quốc tế và chuẩn mực kế tốn Việt Nam
- Tim hiéu thực trạng về kế tốn doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh trên cơ sở phân tích những ưu điểm và những tồn tại liên quan đến những quan điểm trong chuẩn mực kế tốn,
thơng tư hướng dẫn và tồn tại trong việc vận dụng chuẩn mực và thơng tư
vào thực tế cơng tác kế tốn
-_ Đề xuất các định hướng, giải pháp nhằm hồn thiện kế tốn doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư
3 ĐĨI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CÚA ĐÈ TÀI
Đề tài này nghiên cứu các giải pháp nhằm nâng cao và hồn thiện cơng tác kế tốn về doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư trong
đĩ tập trung vào nghiên cứu thời điểm và phương pháp ghi nhận đoanh thu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trong kế tốn doanh thu của các doanh
nghiệp sản xuất, thương mại và dịch vụ, khơng đề cập đến các đơn vị hành chính sự nghiệp
Về thơng tư hướng dẫn, đề tài chỉ chú trọng khai thác thơng tư 161/2007/ TT-
BTC ngày 31/12/2007 khơng đề cập đến thơng tư 244/2009 TT-BTC ngày 31/12/2009 hướng dẫn cho các cơng ty cĩ vốn đầu tư nước ngồi
4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn đã sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu và logic để giúp luận văn đạt được mục tiêu đề ra
5 NHỮNG ĐĨNG GĨP CỦA ĐÈ TÀI
Đề tài gĩp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc hệ thống hố các lý luận liên quan đến doanh thu và thu nhập khác của quốc tế và của Việt nam; đề xuất các giải
Trang 3doanh bất động sản đầu tư 6 NỘI DUNG CỦA ĐÈ TÀI
Luận văn gồm 74 trang, 3 phụ lục và cĩ kết cấu như sau: Mở đầu
Chương I: Nêu một số đặc điểm của hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư chỉ phối đến việc ghi nhận doanh thu; Các căn cứ pháp lý cho việc ghi nhận đoanh thu của hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư theo
chuẩn mực kế tốn Việt nam và theo chuẩn mực kế tốn quốc tế Đánh giá điểm
khác biệt của chuẩn mực kế tốn Việt Nam và chuẩn mực kế tốn quốc tế
Chương II: Thực trạng kế tốn doanh thu trong các doanh nghiệp xây dựng và kinh đoanh bất động sản đầu tư ở Việt Nam Trong chương này, tác giả giới thiệu
tổng quát về hoạt động xây dựng và kinh doanh bắt động sản ở Việt Nam Đánh giá tình hình kế tốn doanh thu của hoạt động xây dựng và kinh doanh bat động sản đầu
tư của một số doanh nghiệp tại Tp Hồ Chí Minh
Chương III: Các giải pháp đề gĩp phần hồn thiện kế tốn doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS đầu tư ở Việt Nam Qua kết quả phân tích ở
chương 1 và 2 tác giả sẽ đưa ra các định hướng và giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu Đề tài đặc biệt chú trọng đến giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu đối
với chuẩn mực và thơng tư hướng dẫn
Kết luận
Phụ lục
Trang 4LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH
BAT DONG SAN DAU TU
1IMỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH
DOANH BAT DONG SAN DAU TU CHI PHĨI ĐÉN VIỆC GHI NHẬN
DOANH THU
1.1.1 Đặc điểm của hoạt động xây dựng
Xây dựng là ngành sản xuất vật chất quan trọng mang tính chất cơng nghiệp nhằm tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế quốc dân Một bộ phận lớn của thu nhập quốc dân, của quỹ tích lũy cũng như các khoản đầu tư của nước ngồi được sử dụng trong lĩnh vực xây dựng cơ bản
So với các ngành sản xuất khác, ngành xây dựng cĩ những đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật riêng biệt, thể hiện rất rõ nét ở sản phẩm xây lắp và quá trình tạo ra sản phẩm của ngành Điều này chỉ phối đến việc ghỉ nhận doanh thu trong các doanh nghiệp xây lắp
Do đĩ, hoạt động xây lắp cĩ những đặc điểm sau:
- Sản phẩm xây lắp khơng cĩ sản phẩm nào giống sản phẩm nào, mỗi sản phẩm cĩ yêu cầu về mặt thiết kế mỹ thuật, kết cấu hình thức, địa điểm xây dựng khác nhau Chính vì vậy, mỗi sản phẩm xây lắp đều cĩ yêu cầu về tổ chức quản lý, tổ chức thi
cơng và biện pháp thi cơng phù hợp với đặc điểm của từng cơng trình cụ thẻ
- Sản phẩm xây lắp cĩ giá trị lớn, khối lượng cơng trình lớn, thời gian thi cơng
tương đối dài Trong thời gian thi cơng xây dựng chưa tạo ra sản phẩm cho xã hội
nhưng sử dụng nhiều vật tư, nhân lực của xã hội Đặc điểm này địi hỏi việc quản ly theo dõi quá trình sản xuất thi cơng phải chặt chẽ, đảm bảo sử dụng vốn tiết kiệm, đảm bảo chất lượng thi cơng cơng trình
Trang 5khĩ khắc phục Do đặc điểm này mà trong quá trình thi cơng cần phải thường xuyên giám sát chất lượng cơng trình
- Sản phẩm xây lắp cố định tại nơi sản xuất cịn các điều kiện sản xuất (xe máy, thiết bị thi cơng, người lao động ) phải di chuyên theo địa điểm đặt sản phẩm Đặc điểm này làm cho cơng tác quản lý, hoạch tốn tài sản, vật tư rất phức tạp do ảnh hưởng của điều kiện thiên nhiên, thời tiết dé mất mát, hư hỏng,
- Sản xuất xây dựng cơ bản thường diễn ra ngồi trời, chịu tác động trực tiếp của
điều kiện, mơi trường, thiên nhiên, thời tiết và do đĩ việc thi cơng xây lắp ở một mức độ nào đĩ mang tính chất thời vụ Do đĩ, với đặc điểm này trong quá trình thi cơng cần tỗổ chức quản lý lao động, vật tư chặt chẽ, dam bao thi cơng nhanh, đúng tiến độ khi điều kiện mơi trường thời tiết thuận lợi
- Hoạt động xây lắp là một tổ hợp các hoạt động từ khâu thiết kế, kỹ thuật, cơng nghệ Đặc điểm này yêu cầu các bộ phận phải phối hợp chặt chẽ nhau để đảm bảo
việc xác định phần cơng việc hồn thành, ghi nhận doanh thu, chi phí theo đúng tiến
độ thực tế
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bắt động sản đầu tư
Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo đựng tài sản là bất động
sản, đùng để mua bán, khai thác và cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản Hoạt động đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng các lợi ích của xã hội
Phương tiện đầu tư kinh doanh bắt động sản là vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí
quyết kinh doanh, cơng nghệ, dịch vụ Thời gian đầu tư bất động sản tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án
Do đĩ, hoạt động kinh doanh bat động san đầu tư cĩ các đặc điểm sau: - Địi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là cĩ giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo tồn vốn để thu được lợi nhuận
Trang 6cĩ nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải cĩ những dự đốn các biến động cĩ thể
xảy ra Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật — cơng nghệ, sức
mua, thời tiết, khí hậu
- Thời gian thực hiện đầu tư đài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, cĩ hiệu quá
- Những thành quả đầu tư Bắt động sản tạo dựng tài sản cĩ giá trị sử dụng lâu
dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý
chất lượng của các cơng trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục
thi cơng cơng trình
- Các thành quả hoạt động đầu tư là cơng trình xây dựng gắn liền với đất cĩ vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, mơi trường nhất định Vi vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, mơi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư
- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đám bảo mang lại hiệu quả kinh tẾ - xã hội cao cần làm tốt cơng tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho cơng tác đầu tư là rất lớn Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư
1.1.3 Sự chỉ phối của các đặc điểm trên đến việc ghi nhận doanh thu
Do đặc điểm của sản phẩm xây lắp mang tính chất đơn lẻ nên việc tập hợp chi phi sản xuất, tính giá thành, xác định kết quả thi cơng xây lắp cũng được tính cho từng sản phẩm xây lắp riêng biệt.Việc ghi nhận doanh thu cũng được thực hiện tương tự, doanh thu cũng được ghi nhận cho từng sản phẩm riêng biệt và việc ghi nhận đoanh thu và chỉ phí phải theo nguyên tắc phù hợp
Trang 7doanh Do đĩ, doanh nghiệp cĩ thể ghi nhận doanh thu theo thực tế phần cơng việc hồn thành theo ba phương pháp xác định phần cơng việc hồn thành hoặc ghi nhận doanh thu theo hợp đồng, khi đĩ doanh nghiệp căn cứ vào các điều khoản của hợp đồng để ghi nhận doanh thu
Đối với dự án xây dựng bắt động sản, nhà thầu phải căn cứ trên hợp đồng đã thõa thuận với chủ đầu tư để xác định doanh thu cho từng lần thực hiện như xây dựng cơ sở hạ tầng, tiến độ thực hiện dự án Nếu doanh nghiệp tự xây dung bat động sản để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường thì việc ghi nhận doanh thu và chỉ phí liên quan đến bất động sản theo chuân mực 05 “Bất động sản đầu tư”và chế độ kế tốn doanh nghiệp theo quyết định 15 Khi doanh nghiệp cho thuê bất động sản đầu tư theo hợp đồng thuê hoạt động, doanh thu được ghi nhận qua nhiều kỳ kế tốn là số tiền nhận trước của nhiều năm chia cho số năm nhận tiền
trước
1.2CAC CAN CU PHAP LY CHO VIEC GHI NHAN DOANH THU CUA HOAT DONG XAY DUNG VA KINH DOANH BAT DONG SAN DAU TU Ở VIỆT NAM
1.2.1 Các chuẩn mực kế tốn cĩ liên quan
Một trong những bước tiến vượt bậc của kế tốn Việt Nam là Bộ tài chính ban
hành một loạt 26 chuẩn mực kế tốn trong bốn năm từ năm 2001 đến cuối năm
2005 Tinh thần của Bộ tài chính khi xây dựng các chuẩn mực là cần vận dụng
những thành tựu kế tốn trên cơ sở cĩ chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên
thé giới và phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt Nam Chính vì vậy, các chuẩn mực kế tốn Việt Nam đã ban hành rất gần với thơng lệ quốc tế Chuẩn mực kế tốn doanh
thu là một trong bốn chuẩn mực được ban hành trong dot 1 Điều đĩ chứng tỏ tầm quan trọng của khoản mục doanh thu trong việc hạch tốn và cung cấp thơng tin Do tính phức tạp của đoanh thu và thu nhập khác, chuẩn mực kế tốn Việt Nam đã thiết
Trang 8“+ Dinh nghia
Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được trong kỳ
kế tốn, phát sinh từ các hoạt động sản xuất kinh doanh thơng thường của doanh
nghiệp gĩp phần làm tăng vốn chủ sở hữu
Thu nhập khác là khoản thu gĩp phần làm tăng vốn chủ sở hữu từ hoạt động ngồi các hoạt động tạo ra doanh thu
* Thời điểm ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu Về cơ bản, chuẩn mực kế tốn Việt Nam được xây dựng trên cơ sở, nền tảng của
chuẩn mực kế tốn quốc tế, do đĩ điều kiện ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu là tương tự với chuẩn mực kế tốn quốc tế về doanh thu (IAS18) a-Doanh thu ban hang:
s* Thời điểm ghi nhận doanh thu
Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả năm điều kiện sau: (a) Doanh nghiệp đã chuyên giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở
hữu sản phẩm hoặc hàng hĩa cho người mua;
(b) Doanh nghiệp khơng cịn nắm giữ quyền quản lý hàng hĩa như người sở hữu hàng hĩa hoặc quyền kiểm sốt hàng hĩa;
(c) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
(d) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;
(e) Xác định được chỉ phí liên quan đến giao dịch bán hàng s* Phương pháp ghi nhận doanh thu
Trang 9bốn điều kiện sau:
(a) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
(b) Cĩ khả năng thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đĩ; (c) Xác định được phần cơng việc đã hồn thành vào ngày lập bảng cân đối kế
tốn;
(đ) Xác định được chỉ phí phát sinh cho giao dich va chi phí để hồn thành giao dịch cung cấp dịch vụ đĩ
+* Phương pháp xác định doanh thu
Trường hợp giao dịch về cung cấp dịch vụ thực hiện trong nhiều kỳ kế tốn thì
việc xác định doanh thu của dịch vụ trong từng kỳ thường được thực hiện theo
phương pháp tỷ lệ hồn thành, theo đĩ doanh thu được ghi nhận trong kỳ kế tốn được xác định theo tỷ lệ phần cơng việc đã hồn thành
Phần cơng việc đã hồn thành được xác định theo một trong ba phương pháp sau tùy thuộc vào bản chất của dịch vụ:
(a) Đánh giá phần cơng việc đã hồn thành;
(b) So sánh tỷ lệ (%) giữa khối lượng cơng việc đã hồn thành với tổng khối lượng cơng việc phải hồn thành;
(c) Ty lệ (%) chi phi da phat sinh so với tổng chi phi ước tinh để hồn thành tồn bộ giao dịch cung cấp dịch vụ
Khi kết quả của một giao dịch về cung cấp dịch vụ khơng thể xác định được chắc chắn thì doanh thu được ghi nhận tương ứng với chỉ phí đã ghi nhận và cĩ thé
thu hồi
c- Doanh thu từ tiền lãi, tiền bản quyên, cổ tức và lợi nhuận được chia
Trang 10d- Thu nhập khác
Thu nhập khác quy định trong chuẩn mực này bao gồm các khoản thu từ các hoạt
động xảy ra khơng thường xuyên, ngồi các hoạt động tạo ra doanh thu gồm: thu về
thanh lý TSCĐ, nhượng bán TSCĐ; Thu tiền phạt khách hàng do vi phạm hợp đồng: Thu tiền bảo hiểm được bồi thường:
e- Trình bày trên bảo cáo tài chỉnh
Trong báo cáo tài chính, doanh nghiệp phải trình bày
(a) Chính sách kế tốn được áp dụng trong việc ghi nhận doanh thu bao gồm ba
phương pháp xác định phần cơng việc đã hồn thành của các giao dịch về
cung cấp dịch vụ
(b) Doanh thu của từng loại giao dịch và sự kiện
(c) Doanh thu từ việc trao đổi hàng hĩa hoặc dịch vụ theo từng loại hoạt động trên
(d) Thu nhập khác, trong đĩ trình bày cụ thể các khoản thu nhập bắt thường
1.2.1.2Chuẩn mực kế tốn hợp đồng xây dựng (VAS15) s* Định nghĩa
Hợp đồng xây dựng là hợp đồng bằng văn bản về việc xây dựng một tài sản hoặc tổ hợp các tài sản cĩ liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn nhau về mặt thiết kế, cơng nghệ, chức năng hoặc các mục đích sử dụng cơ bản của chúng
s* Doanh thu hợp đơng xây dựng
Doanh thu của hợp đồng xây dựng bao gồm:
(a) Doanh thu ban đầu được ghi nhận trong hợp đồng; và
(b) Các khoản tăng giảm khi thực hiện hợp đồng, các khoản tiền thưởng và các khoản thanh tốn khác nếu các khoản này cĩ khả năng làm thay đổi doanh thu, và cĩ thể xác định một cách đáng tin cậy
s* Chỉ phí hợp đồng xây dựng
Tương tự IAS 11, chi phí của hợp đồng xây đựng bao gồm:
Trang 11(b) Chi phí chung liên quan đến hoạt động của các hợp đồng và cĩ thể phân bổ cho từng hợp đồng cụ thể
(c) Cac chi phí khác cĩ thé thu lai được từ khách hàng theo các điều khoản của hợp đồng
%* Ghi nhận doanh thu và chỉ phí của hợp đơng xây dựng
Doanh thu và chi phi của hợp đồng xây dựng được ghi nhận theo hai trường hợp sau:
(a) Trường hợp hợp đơng xây dựng quy định nhà thầu được thanh tốn theo tiễn độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách đáng tin cậy, thì đoanh thu và chỉ phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần cơng việc đã hồn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáo tài chính mà khơng phụ thuộc vào hĩa đơn thanh tốn theo tiến độ kế hoạch đã lập
hay chưa và số tiền ghi trên hĩa đơn là bao nhiêu;
(b) Trường hợp hợp đơng xây dựng quy định nhà thầu được thanh tốn theo giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác
định một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, thì doanh thu và chi phí
liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần cơng việc đã hồn thành được khách hàng xác nhận trong kỳ được phản ánh trên hĩa đơn đã lập
Doanh nghiệp lựa chọn áp dụng một trong ba (3) phương pháp sau để xác định
phần cơng việc hồn thành:
(a) Tỷ lệ phần trăm (%) giữa chi phí đã phát sinh của phần cơng việc đã hồn thành tại một thời điểm so với tơng chi phí dự tốn của hợp đồng;
(b) Đánh giá phần cơng việc đã hồn thành; hoặc
(c) Tỷ lệ phần trăm (%) giữa khối lượng xây lắp đã hồn thành so với tổng khối lượng xây lắp phải hồn thành của hợp đồng
s* Trình bày báo cáo tài chính
Doanh nghiệp phải trình bày trong báo cáo tài chính:
Trang 12(b) _ Doanh thu của hợp đồng xây dựng được ghi nhận trong kỳ báo cáo; (c) Tổng doanh thu luỹ kế của hợp đồng xây dựng được ghi nhận cho tới thời
điểm báo cáo;
(d) _ Số tiền cịn phải trả cho khách hàng; (e) _ Số tiền cịn phải thu của khách hàng
Đối với nhà thầu được thanh tốn theo tiến độ kế hoạch quy định trong hợp đồng xây dựng (trường hợp quy định tại đoạn 22a) phải báo cáo thêm các chỉ tiêu:
( Phải thu theo tiến độ kế hoạch; (g) Phải trả theo tiến độ kế hoạch
1.2.1.3 Chuẩn mực kế tốn bất động sản đầu tư (VAS 5) %% Định nghĩa, điều kiện ghỉ nhận bắt động sản đầu tư Định nghĩa
Bắt động sản đâu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc ca nhà va dat, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người
đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà khơng phải đề:
a Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hĩa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
b Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường
“» Diéu kién ghi nhận bắt động sản đầu tư
Một bắt động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
- Chic chan thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
- _ Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy
‹* Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Tương tự với chuẩn mực kế tốn quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40), trước
khi chuẩn mực bat động sản đầu tư ra đời, chế độ kế tốn Việt Nam quy định: kinh
Trang 13xem hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư là hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp và ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS14
s* Xác định giá trị ban dau, chi phi phát sinh sau ghỉ nhận ban đầu
Chuẩn mực kế tốn Việt Nam về bất động sản đầu tư chỉ áp dụng mơ hình giá gốc, khơng áp dụng mơ hình giá trị hợp lý
Xác định giả trị ban dau
Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá
Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chỉ phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu
Chi phí phát sinh sau ghỉ nhận ban đâu
Chỉ phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phi sản xuất, kinh đoanh trong kỳ, trừ khi chỉ phí này cĩ
khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương
lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư
Xác định giả trị sau ghỉ nhận ban dau
Sau ghi nhận ban dau, trong thời gian nắm giữ bắt động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại
“ Thanh lý bất động sản dau tư
Một bắt động sản đầu tư khơng cịn được trình bày trong Bảng cân đối kế tốn sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư khơng cịn được nắm giữ lâu dai vì xét thấy khơng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản đĩ
Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực kế tốn số 14 “Doanh thu và thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tài
Trang 14s* Thơng tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau: (a) Phương pháp khấu hao sử dụng;
(b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử
dụng;
(e) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;
(d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khĩ khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thơng thường;
(e) Các chỉ tiêu thu nhập, chỉ phí liên quan đến cho thuê bất động sản
(Ð Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư;
(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư;
(h) Trình bày những nội dung sau (khơng yêu cầu thơng tin so sánh): Nguyên giá
bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đĩ: Tăng do mua bất động sản và tăng do vốn hố những chỉ phí sau ghi nhận ban đầu, nguyên giá bất động sản đầu tư tăng do sáp nhập doanh nghiệp, nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý; nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho và ngược lại
(i) Gia tri hop lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế tốn, lập báo cáo tài chính Khi doanh nghiệp khơng thể xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:
- _ Danh mục bắt động sản đầu tư;
-_ Lý đo khơng xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư 1.2.2 Chế độ kế tốn và thơng tư hướng thực hiện
Trang 15nghiệp thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế trong cả nước từ năm tài chính 2006 Chế độ kế tốn doanh nghiệp được ban hành đồng bộ cả về chế độ chứng từ, số sách kế tốn, tài khoản kế tốn và báo cáo tài chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện Chế độ kế tốn doanh nghiệp mới ban hành đã được thiết kế với nhận thức mới về đối tượng sử dụng thơng tin kế tốn nên đã xây dựng theo phương châm dễ làm, dễ hiểu, minh bạch, cơng khai, dễ kiểm sốt với cách bố trí sắp xếp tài khoản, bảng cân đối kế tốn, thơng tin do kế tốn cung cấp cho phép đánh giá thực trạng tài chính của doanh nghiệp ở mọi thời điểm Chi phí kinh doanh, thu nhập, kết quả hoạt động kinh doanh được xử lý theo cách nhìn và quan điểm của kinh tế thị
trường Chế độ kế tốn doanh nghiệp mới cũng đã giải quyết nhiều hoạt động kinh
tế mới đã hoặc sẽ phát sinh Chẳng hạn việc bổ sung tài khoản 821 “Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp” đã cho phép các doanh nghiệp hạch tốn chỉ phí thuế thu nhập doanh nghiệp như một khoản chỉ phí Bảng cân đối kế tốn và thuyết minh báo cáo tài chính cũng được đặt trong mối quan hệ chặt chẽ giúp cho người sử dụng các báo cáo tài chính của doanh nghiệp đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp một cách
thuận lợi hơn
Về thơng tư hướng dẫn thực hiện, ngày 31/12/2007 Bộ Tài Chính đã ban hành Thơng tư 161/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện mười sáu (16) chuẩn mực kế tốn ban hành theo quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31/12/2001, quyết định 165/2002/QĐ-BTC ngày 31/12/2002 và quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng bộ tài chính
Điểm mới của thơng tư 161 là thơng tư tập trung hướng dẫn 16 chuẩn mực kế tốn Về nội dung và phương pháp kế tốn sẽ được hướng dẫn trong chế độ kế tốn
doanh nghiệp Điều này đã tạo ra sự gắn kết giữa chuẩn mực kế tốn, thơng tư
Trang 161.3 VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CÚA HỢP ĐỊNG XÂY DỰNG VÀ
KINH DOANH BAT DONG SAN DAU TƯ THEO CHUAN MUC KE TOAN
QUOC TE
Trước khi nghiên cứu chuẩn mực kế tốn quốc tế về doanh thu trong xây
dựng và kinh doanh bất động sản, tác giả xin nêu một số khái niệm về doanh thu như sau:
Theo Uỷ Ban chuẩn mực kế tốn tài chính (FASB), báo cáo thu nhập bao
gồm hai khoản mục là doanh thu và chỉ phí Doanh thu được hiểu là mức độ hồn thành về bán sản phẩm, cung cấp hang hố và dịch vụ, trong khi chỉ phí đại điện cho
kết quả của việc chỉ tiêu để thực hiện được mức độ hồn thành đĩ Đặc biệt, doanh
thu được xem là dịng tài sản trong hiện tại hoặc tương lai trong khi chi phí được xem là việc sử dụng và chi tiêu của tài sản, hoặc chịu các khoản nợ để tạo ra doanh thu
Theo đĩ, FASB đã đưa ra quan điểm như sau: Doanh thu là dịng vào, là sự
gia tăng tài sản, sự giảm cơng nợ của cơng ty (hoặc kết hợp cả hai) từ việc bán sản
phẩm, hàng hố và dịch vụ hoặc các hoạt động cấu thành nên hoạt động chính của doanh nghiệp Theo quan điểm này, FASB chỉ tập trung chú trọng vào thời điểm thu tiền, khoản nợ phải thu và xác định doanh thu như dịng làm tăng tài sản của doanh nghiệp từ kết quả của việc bán hàng hố và cung cấp dịch vụ
Uỷ ban chuẩn mực kế tốn Mỹ (APB va FASB) đã đưa ra định nghĩa: Doanh
thu là sự tăng gộp của tài sản và sự giảm gộp của nợ phải trả được ghi nhận và đo
lường theo nguyên tắc kế tốn được chấp nhận chung (General Accepted Accounting Principles-GA AP) là kết quả từ hình thức kinh doanh trực tiếp mang lại
lợi nhuận và cĩ thể làm thay đổi vốn chủ sở hữu
Uỷ ban chuẩn mực kế tốn quốc tế cũng đã đưa ra định nghĩa:
Trang 17Thơng thường, doanh thu chỉ được ghi nhận khi hội đủ hai điều kiện:
-_ Khi các hoạt động kinh tế chủ yếu liên quan đến việc tạo ra doanh thu và việc cung cấp dịch vụ đã được hồn tất
-_ Việc tính tốn các khoản doanh thu phải được đo lường dựa trên cơ sở đáng
tin cậy và cĩ thể thu được các khoản phải thu này
Như vậy, cĩ thể hiểu: doanh thu là những lợi ích kinh tế, là kết quả mà doanh nghiệp đạt được trong quá trình hoạt động, gĩp phần làm tăng giá trị của tài sản hay làm giảm cơng nợ, gĩp phần làm tăng vốn chủ sở hữu nhưng khơng phải do sự đĩng gĩp của các cơ đơng
Do tính phức tạp của những vấn đề liên quan đến doanh thu, vì vậy các uỷ ban cũng đã đưa ra phương pháp hướng dẫn ghi nhận doanh thu theo từng trường hợp cụ
thé như chuẩn mực kế tốn quốc tế
Trong thực tiễn kinh doanh của doanh nghiệp ở Việt Nam đã phát sinh những van đề bat cập trong ghi nhận doanh thu như việc bán hàng và cung cấp dịch vụ kéo
dai qua nhiều kỳ kế tốn, ghi nhận doanh thu trong các hợp đồng xây dựng, doanh thu từ đầu tư kinh doanh bắt động sản, đầu tư tài chính,
Trong phạm vi luận văn, tác giả chỉ xin đề cập đến chuẩn mực kế tốn quốc tế để
làm cơ sở, nền tảng cho việc khai thác chuẩn mực kế tốn về doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Một đặc điểm nổi bật của chuân mực kế tốn quốc tế về doanh thu là chuẩn mực kế tốn quốc tế đã thiết lập các chuẩn mực khác nhau để giải quyết cả về doanh thu và thu nhập khác Cụ thể là chuân mực 18 “doanh thu” và chuẩn mực 11 “hợp đồng
xây dựng” được dành riêng đề đề cập đến doanh thu Các khoản thu nhập khác được xử lý trên những chuẩn mực cĩ liên quan Cụ thể như những khoản thu từ đầu tư
được đề cập trong chuẩn mực 40 “bất động sản đầu tư”
1.3.1 Các chuẩn mực quốc tế cĩ liên quan
1.3.1.1 Chuẩn mực kế tốn quốc tế về doanh thu (IAS18) s* Định nghĩa:
Trang 18Doanh thu là tổng giá trị gộp các lợi ích kinh tế mà doanh nghiệp thu được trong kỳ kế tốn, phát sinh từ hoạt động kinh doanh thơng thường của doanh nghiệp, gĩp phần làm tăng vốn chủ sở hữu nhưng khơng liên quan đến các khoản
vốn gĩp của các cơ đơng
s* Thời điểm ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu a- Doanh thu bản hàng
©_ Thời điểm ghi nhận đoanh thu
Doanh thu bán hàng chỉ được ghi nhận khi hội đủ tất cả năm điều kiện sau:
(a) Doanh nghiệp đã chuyên giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở
hữu hàng hố cho bên mua;
(b) Doanh nghiệp khơng cịn nắm giữ quyền quản lý hàng hố như quyền sở hữu và quyền kiểm sốt;
(c) Doanh thu được xác định chắc chắn;
(d) Tương đối chắc chắn rằng doanh nghiệp sẽ thu được lợi ích kinh tế từ các giao dịch đĩ;
(e) Chi phí phát sinh hoặc sẽ phát sinh trong các giao dịch được xác định chắc
chắn
e_ Phương pháp xác định doanh thu:
Trong phụ lục của chuẩn mực quốc tế đã hướng dẫn một số phương pháp xác
định doanh thu trong trường hợp cụ thể (Phụ lục số 1) b- Doanh thu cung cấp dịch vụ:
Theo IAS 18, doanh thu cung cấp dịch vụ được ghi nhận khi kết quả của giao dịch đĩ được xác định một cách đáng tin cậy doanh thu phát sinh cần phải được ghi nhận theo phần cơng việc đã hồn thành
©_ Thời điểm ghi nhận đoanh thu
Kết quả của giao dịch cĩ thể được xác định một cách đáng tin cậy khi thoả mãn các điều kiện sau:
Trang 19(b) Doanh nghiệp cĩ khả năng thu được các lợi ích kinh tế từ các giao dịch cung cấp dich vụ đĩ;
(c) Phần cơng việc hồn thành cĩ thê xác định một cách đáng tin cậy;
(d) Chi phi đã phát sinh cho các giao dịch và chỉ phí đề hồn thành các giao dịch đĩ cĩ thể xác định một cách đáng tin cậy
e_ Phương pháp xác định doanh thu
Theo IAS 18, việc ghi nhận doanh thu của các hợp đồng dài hạn theo mức độ hồn thành của giao dịch thì thường được thực hiện theo phương pháp tỷ lệ hồn thành Theo phương pháp này, doanh thu được ghi nhận trong kỳ kế tốn theo tỷ lệ phần cơng việc đã hồn thành, IAS 18 đã đưa ra ba phương pháp sau:
Đánh giá phần cơng việc đã hồn thành: theo phương pháp này thì bên cung cấp dịch vụ và bên nhận dịch vụ cùng tiến hành khảo sát, đánh giá mức độ phần cơng việc đã hồn thành hoặc cĩ thể căn cứ vào kết quả đánh giá của bên thứ ba Phương pháp này đã đưa ra được bằng chứng khách quan cho việc ghi nhận doanh thu và đám bảo mức độ chắc chắn về khả năng thu hồi các khoản doanh thu đã được ghi nhận
So sánh tỷ lệ phân trăm giữa khối lượng cơng việc đã hồn thành với tổng khối lượng cơng việc phải hồn thành: theo phương pháp này bên cung cấp phải so sánh khối lượng cơng việc đã hồn thành với tổng khối lượng với hợp đồng đã ký
kết để xác định doanh thu
So sánh tỷ lệ phân trăm chỉ phí đã phát sinh với tổng chỉ phí ưĩc tính để
hồn thành tồn bộ giao địch ước tính: lúc này doanh thu được xác định phù hợp
với chỉ phí đã phát sinh của khối lượng cơng việc đã hồn thành
Tương tự như doanh thu bán hàng, trong phần phụ lục của IAS 18 đã minh họa một số phương pháp cụ thể cho một số hoạt động cơ bản (Phụ lục số 1)
Trang 20Doanh thu phát sinh từ việc sử dụng các tài sản khác của doanh nghiệp như tiền lãi, tiền bản quyền, cỗ tức và lợi nhuận được chia được ghi nhận khi thoả hai điều kiện:
- _ Doanh nghiệp cĩ thể thu được các lợi ích kinh tế từ các giao dịch đĩ
- _ Doanh thu được xác định một cách chắc chắn
e_ Phương pháp xác định doanh thu Doanh thu được ghi nhận trên cơ sở:
- _ Tiền lãi được ghi nhận trên cơ sở thời gian và lãi suất thực tế từng kỳ - Tiền bản quyền được ghi nhận trên cơ sở dồn tích phù hợp với bản chất
từng loại hợp đồng
- _ Cổ tức và lợi nhuận được chia được ghi nhận khi cỗ đơng được quyền nhận cỗ tức
Để minh họa cho trường hợp doanh thu nhận được từ tiền lãi, tiền bản quyền, cỗ tức và lợi nhuận được chia, phụ lục của IAS 18 cũng đã đưa ra trường hợp minh họa cụ
thể về phí chứng nhận và bản quyền (Phụ lục số 1)
đ- Thơng tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp phải trình bày trên báo cáo tài chính các nội dung sau:
- Chính sách kế tốn áp dụng việc ghi nhận doanh thu bao gồm những phương pháp ghi nhận phần cơng việc đã hồn thành liên quan đến hoạt động cung cấp dịch vụ
- _ Số lượng của từng loại doanh thu được ghi nhận trong suốt quá trình hoạt
động bao gồm những khoản doanh thu phát sinh sau:
Doanh thu bán hàng;
Doanh thu cung cấp dịch vụ; Tiền lãi;
Tiền bản quyền;
Cổ tức
Trang 21Hợp đồng xây dựng là hợp đồng thỏa thuận rõ ràng về việc xây dựng một tài
sản hay tổ hợp một số các tài sản cĩ liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn nhau về
mặt thiết kế, cơng nghệ và chức năng hoặc các mục đích hay sử dụng cơ bản của chúng
s* Doanh thu của hợp đơng xây dựng
Doanh thu của hợp đồng xây dựng bao gồm: (a) Doanh thu ban đầu được ghi nhận trong hợp đồng;
(b) Các khoản biến động trong khi thực hiện hợp đồng, các khoản động viên khuyến khích và các khoản khác mà cĩ khả năng mang lại doanh thu và cĩ thể xác định một cách chính xác
s* Chỉ phí của hợp đồng xây dựng Các chỉ phí của hợp đồng bao gồm (a) Chi phí liên quan trực tiếp đến hợp đồng;
(b) Chi phi chung cĩ liên quan đến hợp đồng và cĩ thê phân bổ cho hợp đồng; (c) Các chi phí khác cĩ thé thu lại từ khách hàng theo các điều khoản của hợp
đồng
s* Ghi nhận doanh thu và chỉ phí trong hợp đồng xây dựng
Khi kết quả của việc thực hiện hợp đồng xây dựng được ước lượng một cách
chắc chắn, doanh thu và chỉ phí của hợp đồng xây dựng liên quan đến hợp đồng sẽ được ghi nhận tương ứng phần cơng việc hồn thành tại ngày lập bảng cân đối kế tốn
Phần cơng việc đã hồn thành của hợp đồng làm cơ sở đề ghi nhận doanh thu
được xác định theo nhiều cách khác nhau Gồm ba phương pháp:
- _ Tỷ lệ phần trăm giữa chi phí đã phát sinh của phần cơng việc đã hồn thành tại một thời điểm so với tổng chỉ phí ước tinh
- _ Đánh giá phần cơng việc đã hồn thành
- Ty 1é phần trăm cơ bản hồn thành so với tồn bộ hợp đồng s* Thơng tin trình bày trên báo cáo tài chính
Trang 22a Số lượng doanh thu của hợp đồng được ghi nhận như doanh thu trong
kỳ
b Phương pháp xác định doanh thu của hợp đồng được ghi nhận trong kỳ
c Phuong pháp xác định phần cơng việc đã hồn thành của các hợp đồng trong quá trình thực hiện
d Tổng chỉ phí đã phát sinh và khoản lợi nhuận được ghi nhận đến thời điểm hiện tại
Các khoản trả trước đã nhận được
Các khoản giữ lại chưa trả
Các khoản tiền khách hàng đến hạn thanh tốn h Các khoản tiền đến hạn thanh tốn cho khách hàng 1.3.1.3 Chuẩn mực kế tốn quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40)
„
mo
a- Định nghĩa
Bat động sản đầu tư là bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một
phần của nhà hoặc cả nhà và đất do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà khơng phải đề:
(a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hố, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý, hoặc
(b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường
%% Diêu kiện ghi nhận bất động sản đâu tw
Bat động sản đầu tư sẽ được ghi nhận như một tài sản khi thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
(b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định đáng tin cậy s* Ghi nhận doanh thu kinh doanh bắt động sản:
Trang 23và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế tốn đối với bất động sản đầu tư Vì thế doanh thu kinh doanh và cho thuê bất động sản sẽ được ghi nhận theo chuẩn mực kế tốn quốc tế về doanh thu (IAS 18)
b- Xác định giá trị ban dau, chỉ phí phát sinh sau ghỉ nhận ban đầu $% Xác định giá trị ban đầu
Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Các chỉ phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu được ghi nhận vào nguyên giá của bất động sản đầu tư
Chỉ phí phát sinh sau ghỉ nhận ban đầu
Doanh nghiệp cĩ thể chọn một trong hai mơ hình: mơ hình giá trị hợp lý, mơ hình giá gốc
© M6 hình giá trị hợp lý:
Khi áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng
cân đối kế tốn Các khoản chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý được hoạch tốn như là một khoản thu nhập, chí phí trong kỳ kinh doanh
e© _ Mơ hình giá gốc
Sau ghi nhận ban đầu, doanh nghiệp áp dụng mơ hình giá gốc sẽ xác định giá
trị của bất động sản đầu tư theo yêu cầu của chuẩn mực kế tốn 16 “Tài sản cố
định hữu hình Áp dụng mơ hình giá gốc cĩ nghĩa là bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vao chi phí kinh doanh trong kỳ Bất động sản đầu tư được theo dõi theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại Khi áp dụng mơ hình giá gốc bất động sản đầu tư được theo dõi và đánh giá như một tài sản cố định thơng thường của doanh nghiệp
c- Thanh lý bắt động sản
Trang 24doanh thu từ bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phái áp dụng chuẩn mực kế tốn số 18 được hướng dẫn trong phần phụ lục của chuẩn mực này
Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán hoặc thanh lý bat động san đầu tư được xác định bằng số chênh lệch giữa giá trị thuần khoản thanh lý và giá trị cịn lại của bất động sản đầu tư và được ghi nhận là thu nhập hay chỉ phí trong kỳ
Các khoản phải thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá trị hợp lý Trong trường hợp bán hàng theo phương thức trả chậm thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả ngay Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh tốn và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện d- Thơng tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:
(a) Mơ hình áp đụng: mơ hình giá trị hợp lý hoặc mơ hình giá gốc
(b) Nếu áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, tiền lãi từ cho thuê bất động sản dưới
hình thức cho thuê hoạt động được phân loại và ghi nhận như bat động sản
đầu tư
(c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khĩ khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường
(d) Phương pháp và các giả định áp dụng dé xác định giá trị hợp lý của bất động
sản đầu tư
(e) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư được đánh giá trên cơ sở định giá của
một tổ chức độc lập Tổ chức này phải cĩ bằng cấp cơng nhận, cĩ chuyên mơn và kinh nghiệm về bất động sản đầu tư
(Ð Ghi nhận các khoản lợi nhuận hoặc lỗ
Trang 251.3.2 Những điểm khác biệt của chuẩn mực kế tốn Việt nam và chuẩn mực kế tốn quốc tế
Việt nam từ năm 2001 đã xây dựng một hệ thống chuẩn mực kế tốn quốc
gia riêng (VAS) trên cơ sở áp dụng hệ thống chuẩn mực kế tốn quốc tế IAS Nhìn chung, VAS cịn rất nhiều sự khác biệt lớn so với IAS và VAS cũng chưa cập nhật những thay đổi của IAS trong những năm gần đây Đặc biệt là chuẩn mực kế tốn doanh thu và thu nhập khác (VAS14), chuẩn mực hợp đồng xây dựng (VASI15),
chuẩn mực bất động sản đầu tư (VAS05)
Chuẩn mực kế tốn doanh thu và thu nhập khác (VAS14)
Chuẩn mực đã giải quyết nhiều nội dung trong cùng một chuẩn mực Cụ thể là ghép doanh thu và thu nhập khác vào cùng một chuẩn mực Do đĩ chuẩn mực đã khơng đi sâu vào giải quyết các vấn đề cụ thể Trong khi chuẩn mực kế tốn quốc tế
về doanh thu chỉ giải quyết một vấn đề về doanh thu, các khoản thu nhập khác được
trình bày ở các chuẩn mực cĩ liên quan như khoản thanh lý tài sản cố định được giải
quyết trong chuẩn mực quốc tế tài sản cĩ định hữu hình (LAS16), tài sản cố định vơ hinh trong IAS 38
Một thực tế cĩ thể thấy ở chuẩn mực kế tốn VAS14 “Doanh thu và thu nhập khác” là chuẩn mực chỉ đơn thuần trình bày các điều kiện và phương pháp để ghi nhận doanh thu trên cơ sở tổng quát Chuẩn mực đã khơng đưa ra các hướng dẫn cụ
thể cho từng loại hình doanh nghiệp và cho các ngành đặt thù Điều này đã đưa đến
sự tùy tiện trong cách hạch tốn ở mỗi doanh nghiệp Tất cả vấn đề trên sẽ ảnh
hưởng đến chất lượng thơng tin kế tốn cung cấp
Về chuẩn mực kế tốn hợp đồng xây dựng (VASI15)
Hoạt động xây lắp là một trong những hoạt động phức tạp nhất Do đĩ, việc hạch tốn doanh thu và chỉ phí cho một kỳ kế tốn là rất khĩ khăn Bên cạnh đĩ, vì giá trị của hợp đồng xây dựng là rất lớn nên hợp đồng xây dựng phải quy định về
việc ứng trước hay thanh tốn theo từng hạng mục cơng trình hay thanh tốn theo
Trang 26của hợp đồng tuân thủ nguyên tắc “phù hợp” Tuy nhiên cả chuẩn mực và thơng tư hướng dẫn đã khơng đưa ra ví dụ cụ thé dé minh hoa cho van dé này
Theo chuẩn mực kế tốn quốc tế IAS 11 “Nếu tống chỉ phí của hợp đồng xây dựng cĩ thể vượt quá tổng doanh thu của hợp đồng thì khoản lỗ dự kiến cần được ghi nhận ngay (đoạn 36)” Tuy nhiên chuẩn mực kết tốn Việt Nam VAS 15 lại khơng đề cập đề vấn đề này
VAS 15 cũng chưa đưa ra phương pháp kế tốn để hạn chế ảnh hưởng chủ
quan của người làm cơng tác kế tốn Điều này thể hiện là nếu hợp đồng xây dựng quy định thanh tốn theo tiến độ kế hoạch (sử dung TK337), khi đĩ doanh nghiệp sẽ ghi nhận doanh thu và chỉ phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng phan cơng việc đã hồn thành dựa vào % tổng chỉ phí phát sinh dự tốn trên hợp
đồng và doanh nghiệp sẽ phát hành hố đơn tài chính để thu tiền khách hàng Vào ngày lập báo cáo tài chính, doanh nghiệp sẽ tự xác định lại doanh thu và chi phí của hợp đồng Lúc này sẽ phát sinh chênh lệch tạm thời giữa số tiền thu theo hố đơn tài chính đã phát hành (khi cơ quan thuế xác định doanh thu dé tính thu nhập chịu thuế
theo hĩa đơn đã phát hành) với tổng doanh thu hợp đồng đã được ghi nhận Và
doanh nghiệp đã khơng ghi nhận thuế TNDN hỗn lại phải trả hay tài sản thuế TNDN do chênh lệch giữa doanh thu đã ghi nhận trong hợp đồng và số tiền khách hành phải trả theo tiến độ kế hoạch
Về chuẩn mực kế tốn bắt động sản đầu tư (VAS5)
Như chúng ta đã biết, trước khi VAS05 ra đời, việc ghi nhận đoanh thu, chỉ phí đều được ghi nhận vào hoạt động tài chính theo chuẩn mực kế tốn “Doanh thu và thu nhập khác” (VAS14) Khi VAS 05 ra đời đã thừa nhận bắt động sản đầu tư là hoạt động kinh doanh thơng thường, tuy nhiên cho đến nay VAS14 vẫn chưa được sửa đơi
Điểm khác biệt khác giữa VAS và IAS về bất động sản đầu tư 1a IAS 40
Trang 27VAS05 đã chỉ lựa chọn mơ hình giá gốc để ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu
Bên cạnh đĩ, theo chuẩn mực kế tốn Việt Nam 05 “Bất động sản đầu tư” được trình bày như tài sản cố định thơng thường của doanh nghiệp được theo dõi theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại Theo cách tính này,
ví dụ đối với bất động sản đầu tư là tồ nhà văn phịng cho thuê được theo đối theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại nhưng khi gần hết thời gian hoạt động của tồ nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của tồ nhà cĩ thể cịn cao hơn nguyên giá (giá gốc) ban đầu theo nhiều nguyên nhân khác nhau, như chỉ phí
Trang 28KET LUAN CHƯƠNG 1
Doanh thu là một trong những khoản mục quan trọng và phức tạp nhất trên
báo cáo tài chính của doanh nghiệp Tính phức tạp của khoản mục doanh thu thể
hiện trước hết là do cĩ nhiều quan điểm khác nhau về doanh thu, là do sự đa dạng của doanh thu cũng như khĩ khăn trong việc đo lường doanh thu và thời điểm ghi
nhận doanh thu
Trang 29CHƯƠNG 2
THUC TRANG KE TOAN DOANH THU HOAT DONG XAY DUNG VA KINH DOANH BAT DONG SAN DAU TU O VIET NAM
1.2 GIOI THIEU TONG QUAT VE HOAT DONG XAY DUNG VA KINH
DOANH BAT DONG SAN DAU TU O VIET NAM
Năm 2009, tốc độ tăng trưởng kinh tế của cả nước đạt 5.32%, dat 81.4 tỷ
USD chủ yếu tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh Các
khoản đầu tư nước ngồi năm 2009 đạt 21.5 tỷ USD Lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 3.8 triệu du khách, lượng kiều hối của người Việt Nam ở nước ngồi gửi về đạt 6.9 tỷ USD Điều đĩ cho thấy Việt nam đã và đang thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư trong và ngồi nước Nền kinh tế Việt nam đang tăng trưởng mạnh, thu nhập của người dân cao, nguồn tiền nhàn rỗi nhiều là những nhân tố chính làm cho hoạt động xây lắp và hoạt động kinh doanh bat động sản đầu tư tăng trưởng mạnh Trong những năm gần đây, thị trường bắt động sản đã phát triển vượt bậc, hàng loạt các cao ốc, căn hộ mọc lên cho thấy sự tăng trưởng của thị trường này Do đĩ, tác giả xin lấy số liệu thống kê của Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh về thị trường văn phịng cho thuê, thị trường bán lẻ, thị trường khách sạn, thị trường căn hộ và thị trường căn hộ dịch vụ đề phân tích
+* Thị trường văn phịng cho thuê
Trong những năm gần đây, thị trường cao ốc văn phịng đã phát triển mạnh mẽ Mặc dù thị trường bất động sản chỉ đang trong giai đoạn ban đầu, nhưng tỷ lệ cao ốc văn phịng cho thuê ở Hà Nội và TPHCM là rất cao, tình trạng này dẫn đến giá thuê
Trang 30Bảng 1: Cao ốc cho thuê (quý 4/2009) - Hà Nội
„ | Diệntíchsàn| Cơngsuất | Giá thuê bình quân Loại cao ơc Sơ cao 6c
(m2) (%) (USD/m2/tháng) A 14 39.000 80% 40 B 33 18.000 82% 35 C 36 548.000 83% 20 Tổng cộng /trung bình 83 605.000 81% 31.67
(Nguén: Savills Research & Consultancy)
Theo Savills, trién vọng trong tương lai cĩ khoản 4.5 triệu m2 tăng thêm đến
2013 chủ yếu ở các quận khơng phải là trung tâm
Tại Tp.HCM, trong quý 4/2009 cung cấp thêm 6 tịa nhà loại A, 31 tịa nhà lại B với tổng diện tích là 475.000m2 Thị trường văn phịng cho thuê tăng 38% trong năm 2009 Tuy nhiên, giá cho thuê quý 4/ 2009 đã giảm nhẹ, giá cho thuê hạng A khoản 55-60USD/m2/tháng, hạng B khoản 30USD/m2/tháng Nguyên nhân giảm giá là do một loạt các cao ốc hồn thành như Crescent Plaza, Kumho Plaza,Centec Tower Triển vọng trong năm 2010, tổng diện tích tăng thêm là 240.000m2 cho tất cả các hạng, chủ yếu tập trung ở quan 1 chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới
Nhìn chung, phân khúc thị trường này vẫn đang hấp dẫn với nhiều dự án mới Mặc dù bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế, bên cạnh sự tham gia càng nhiều của nhà đầu tư nước ngồi, nhiều nhà đầu tư trong nước cũng đã tham gia phân khúc thị trường này nhưng với chất lượng thấp hơn
“ Trung tim mua sắm
Thị trường của những trung tâm mua sắm cao cấp và đa chức năng đã phát triển mạnh mẽ vì chất lượng cuộc sống ngày càng nâng cao và thĩi quen mua sắm của cư
dân thành phố Ngồi ra, do sự phát triển của ngành du lịch cũng gĩp phần làm cho nhu cầu mua sắm càng tăng
Theo nhận định của Savills, thị trường bán lẻ tại Hà Nội vẫn rất nhỏ so với khu
Trang 31khoản 150USD/m2/tháng với cơng suất thuê đạt 90% Theo nhận định đến năm 2012 khả năng lượng cung tăng gấp đơi đến 777.000m2 và ít nhất cĩ 2 trung tâm
mua sắm quan trọng
Bảng 2: Trung tâm mua sắm (quý 4/2009) - Hà Nội
Diện tích(m2) %
Trung tâm mua sắm 178.560 48%
Siêu thị 122.760 33%
Thị trường bán sỉ 76.680 19%
Tổng cộng 372.000 100%
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Hiện tại, TP.HCM chỉ cĩ khoản 25 trung tâm mua sắm, 57 siêu thị và 3 trung tâm bán sỉ với tổng diện tích khoản 493.000m2 Với số lượng như thế được xem là thấp cho một thành phố gần § triệu người Các trung tâm mua sắm chỉ đang trong
giai đoạn phát triển
Bảng 3: Trung tâm mua sắm (quý 4/2009)- TP.Hồ Chí Minh
Diện tích(m2) %
Trung tâm mua sắm 231.710 47%
Siêu thị 210.290 41.1%
Thị trường bán sỉ 51.000 11,9%
Tổng cộng 493.000 100%
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Nhìn chung, nhu cầu mua sắm vẫn được duy trì trong quý 4/2009, nhưng do sự tăng chậm của GDP đã ảnh hưởng đến sức mua và quyết định đầu tư tại Việt Nam Bất chấp sự giảm sút của nền kinh tế hiện tại, triển vọng dài hạn của các trung tâm mua sắm vẫn đang được hắp dẫn
s* Thị trường khách sạn
Trang 32cung cấp khoảng 4.100 phịng Hầu hết các khách sạn 4-5 sao đều tập trung ở quận
Từ Liêm
Bảng 4: Thống kê thị trường khách sạn 4-5 sao (quý 4/2009) — Hà Nội
Số khách Giá thuê
Loại khách sạn Sơ phịng | Cơng suât
sạn (USD/đêm) 5 sao 10 3.000 61% 124 4 sao 6 1.100 67% 77 Tổng cộng/Trun: scone 6 16 4.100 64% 100 binh
(Nguén: Savills Research & Consultancy)
Tại TP.HCM, hiện cĩ khoản 21 khách sạn, cung cấp 5.600 phịng hầu hết các khách sạn đều tập trung ở Quận 1 chiếm 70% nhu cầu thị trường Trong năm 2007 và 2008 một số khách sạn đã nâng cấp thành khách sạn 4-5 sao, cung cấp sự gia tăng đáng kế về số lượng phịng trong ba năm qua
Bảng 5: Thống kê thị trường khách sạn 4-5 sao (quý 4/2009)- TP.Hồ Chí Minh
Số khách Gia thué
Loai khach san Sơ phịng | Cơng suât
sạn (USD/đêm) 5 sao 13 4.300 52% 126 4 sao 8 1.300 62% 82 Tổng cộng/Trun, Seong 6 21 5.600 57% 104 binh
(Nguén: Savills Research & Consultancy)
Nhu cầu về thuê phịng khách sạn đã bị ảnh hưởng khá rỏ của sự suy giảm
nền kinh tế và dịch cúm A/H1NI đang diễn biến phức tạp Trong năm 2009 khách
quốc tế đến Việt Nam chỉ khoản 3.8 triệu du khách, giảm 400 ngàn lượt so với năm
2008
Thị trường khách sạn vẫn đang hấp dẫn các nhà đầu tư và các tập đồn khách sạn quốc tế Trong tương lai, sẽ cĩ khoản 1.500 phịng khách sạn 4-5 sao sẽ đi vào
Trang 33s* Thị trường căn hộ bán
Theo cuộc điều tra dân số ngày 01/04/2009, Hà Nội với số dân trên 6.5 triệu người, do đĩ nhu cầu về nhà ở là rất cao Trong quý 4/2009 cĩ thêm 6 dự án mới cung cấp 1.100 căn hộ Thị trường sơ cấp trong quý này rất sơi động đặc biệt tại các quận Cầu Giấy, Từ Liêm và Hồng Mai Giá bán sơ cấp trung bình hạng A là 2.000USD/m2, hạng B là 1.260USD/m2, hạng C là 635USD/m2 Giá bán thứ cấp ở hầu hết các quận đều tăng 15%
Tại TP HCM, đến quý 4/2009, thành phố cĩ khoản 41 dự án và 6.900 căn hộ được chào bán bởi nhà đầu tư Trong quý 4/2009 cĩ thêm 11 dự án mới cung cấp 5.500 căn hộ Hầu hết các dự án hiện tại đang được xây dựng để cung cấp căn hộ cho thị trường, các căn hộ tập trung chủ yếu ở quận 2 và quận 7 với giá bán bình quân loại A là 2.250USD/m2, loại B là 1.880USD/m2, loại C là 885USD/m2 Triển vọng từ năm 2010 -2012, cĩ khoản 50.000 căn hộ tăng thêm Trong giai đoạn này, nền kinh tế đã cĩ dấu hiệu phục hồi, do đĩ dự đốn thị trường căn hộ sẽ sơi động trong tương lai
Hầu hết các dự án căn hộ đều tập trung ở khu đơ thị mới và thị trường bất động
sản đang được kỳ vọng sẽ tiếp tục sơi động và gia tăng từ 2010 -2012 Nhu cầu về
nhà ở trong các năm tiếp theo sẽ càng cao, đĩ là do sự thay đổi sở thích sống, đơ thi hĩa sự gia tăng thu nhập và tiền nhàn rỗi trong dân
s* Thị trường căn hộ dịch vụ
Tại Hà nội đến quý 4/2009, cĩ 41 căn hộ dịch vụ, cung cấp 2.200 căn Thị trường chủ yếu tập trung là căn hộ cĩ diện tích nhỏ dưới 100m2 chiếm 63% Giá thuê dat 26USD/m2/thang tang 3% so với quý 3/2009 nhưng giảm 6% so với quý 4/2008 Cơng suất thuê đạt 90%, tăng 2% so với quý 3/2009 và tăng 1% so với quý 4/2008 Theo triển vọng trong tương lai sẽ cĩ khoản 10 dự án mới cung cấp khoản 2.400 căn chủ yếu tập trung ở phía Tây và Tây bắc Hà Nội
Tại TP.HCM, đến quý 4/2009 cĩ khoản 48 tịa nhà căn hộ dịch vụ, cung cấp 2.700 căn Trong năm 2009 chỉ cĩ một tịa nhà hạng A mới là Kumho Plaza cung
Trang 34tăng 5%, hạng B 24 USD/m2/tháng tăng 1% Theo dự đốn, trong năm 2010 cĩ thêm 480 căn Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Quận 3 và Quận 7
Nhìn chung, trong năm 2010 và 2011, thị trường nhà nghĩ đọc duyên hải miền trung sẽ sơi động, thị trường bán lẻ sẽ bùng phát tại Việt nam Những vấn đề đơ thị
hĩa đã và đang lặp lại ở nhiều thành phố và các tỉnh Bên cạnh đĩ, thị trường bất
động sản cũng gặp nhiều khĩ khăn chủ yếu là do cơ sở hạ tầng yếu kém ở Hà nội và TPHCM đang hạn chế tốc độ đơ thị hĩa và ngăn cản thị trường bất động sản phát triển Vốn cho phát triển bất động sản là một vấn dé khan cấp cho nhiều nhà đầu tư
mới vì giá đất quá cao do đĩ khơng cịn vốn xây dựng Bên cạnh đĩ, các chủ đầu tư càng ngày càng trưởng thành và bắt đầu địi hỏi những câu hỏi chính xác hơn, bắt
đầu nghĩ đến “nội dung phát triển gì là hiệu quả nhất và tốt nhất” cho một thửa đất
2.2 TÌNH HÌNH KÉ TỐN DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG
VA KINH DOANH BAT DONG SAN DAU TU TAI MOT SO DOANH
NGHIEP O TP HO CHi MINH
2.2.1 Đối tượng khảo sát
Trong năm 2009, với tốc độ tăng trưởng kinh tế của cả nước đạt 5.32% đã cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh, cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật tương đối đồng bộ Việt nam đang thu hút một lượng lớn nguồn vốn đầu tư từ nước ngồi, thu nhập của người dân cao, nguồn tiền nhàn rỗi lớn là
nhân tố chính cho hoạt động xây lắp và hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư tăng trưởng mạnh Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã phát triển vượt bậc, nhiều căn hộ cao ốc được xây dựng đã chứng minh sự tăng trưởng của thị trường này
Trang 35bất động sản đầu tư Nơi mà việc ghi nhận doanh thu chính xác, kịp thời là ưu tiên hàng đầu để đảm bảo thơng tin cung cấp mang tính chính xác cao và hữu ích cho
người sử dụng
Do đĩ, tác giả đã tiến hành khảo sát báo cáo tài chính đã được kiểm tốn của các doanh nghiệp xây lắp và kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước Các cơng ty này cĩ ngành nghề kinh doanh chính là xây dựng các cơng trình về nhà ở, cơng trình cơng cộng và dân dụng khác, chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh cơng trình, cơ sở hạ tầng, sang lắp mặt bằng, quản lý kinh doanh nhà, kinh doanh khách sạn, nhà hàng; kinh doanh nhà, cho thuê nhà, văn phịng; dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ sàn giao dich bat động sản, dịch vụ tư vấn bất động san, dịch vụ đấu giá
bat động sản, dịch vụ quảng cáo bat động sản, dịch vụ quản lý bat động sản
Qua đĩ, tác giả đi sâu phân tích báo cáo tài chính một số cơng ty tại Tp.Hồ
Chí Minh nơi mà hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng diễn ra sơi động trong giai đoạn hiện nay
Bảng 6: DANH MỤC WEBSITE CƠNG TY XÂY DỰNG VÀ CƠNG TY BÁT DONG SAN
ST Tén cong ty Nam BCTC Website
T
1 | Cơng ty CP phat triển nhà Thủ Đức Quý 3/2009 | www.thuduchouse.com 2| Cơng ty CP xây dựng & thiết kế số I Năm 2008 | www.decofi.vn
Cơng ty CP xây dựng & kinh doanh địa ơc ¬¬ z A : rp
3 Hịa Bình Quý 3/2009 | www.hoabinhcorp.net
4 | Céng ty CP đầu tư Năm Bảy Bảy Quý 3/2009 | www.nbb.com.vn
5 | Céng ty CP Van Phat Hung Quy 3/2009 | www.vanphathung.com
6 | Cơng tyCP đầu tư Bất Dong San Viét Nam | Quy 3/2009 | www.vinalandinvest.com.vn
7 Tơng cơng ty CP XNK & xây dựng Việt 9 tháng -vinaconex.com.vn
Nam 2009 TC
g | Long cone ty CP & xây dựng điện Việt Quý 3/2009 | www.vneco.com.vn
9 Cơng vy CP Đâu Tư & xây dựng Sao Mai An Giang Nam 2008 | www.saomaiconscorp.com
Trang 36
10 | Cơng ty CP Lilama 45.3 Quý 3/2009 | www.lilama45-3.com
HH Fan CP Hồng Anh Gia Lai và các cơng 9 20a www hàl.com.vn
2 cơng oon tập đồn Hồng Long và các 9 20a www hoanslongøroup.com
13 | Cơng Ty CP DT va xây dựng HUD3 Năm 2009 | #w-hud3.com.vn
14 | Cong ty CP DT xây dựng Luong Tài Năm 2008 | #W.luongtaigroup.com
15 | Cơng ty CP xây dựng điện Vneco9 Năm 2009 | #⁄W.vneco2.com
16 | Cơng ty CP xây dựng số 5 Năm 2009 | ##W:vinaconexã
A a yA A › x WWW.SSC.gV
17 | Cơng ty CP DT và xây dựng cơng trình 3 Năm 2009 vn
18 Cơng ty CP XD và PT ĐT Tỉnh Bà Rịa Quý 4/2009 www.udec.com.vn Ving Tau
19 Đồng ty CP khống sản và VLXD Lâm Quý 4/2009 www.lbm-vn.vn
20 | Cơng ty CP Cơ Giới Lắp máy và Xây Dựng | Năm 2008 | *#.Vimeeo.com
21 | Cơng ty CP Sonadezi Long Thành Năm 2009 WwWW.sonadezi.com.vn
2.2.2 Phương pháp và nội dung khảo sát
Đề tiến hành nghiên cứu thời điểm và phương pháp ghi nhận doanh thu trong
hoạt động xây lắp và kinh doanh bắt động sản đầu tư, tác giả đã khảo sát báo cáo tài chính hợp nhất, báo cáo tài chính của các cơng ty đã được kiểm tốn trên website của các cơng ty đĩ Bên cạnh đĩ tác giả đã đi sâu phân tích ba báo cáo tài chính của ba cơng ty xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư trên địa bàn TP Hồ Chí
Minh
Nội dung của phần khảo sát xoay quanh các vấn đề cụ thể như sau: thứ nhất, tìm hiểu sơ lược về ngành nghề kinh doanh, quy mơ của doanh nghiệp; thứ hai, tác
giả đặc biệt chú trọng nghiên cứu thời điểm ghi nhận doanh thu cho hoạt động bán
hàng, cung cấp hàng hĩa và dịch vụ, thời điểm ghi nhận doanh thu hoạt động xây
Trang 37doanh thu cho hoạt động bán hàng, cung cấp hàng hĩa dịch vụ, phương pháp ghi nhận đoanh thu cho hợp đồng xây dựng, phương pháp ghi nhận doanh thu khi nhà
thầu cĩ trách nhiệm hồn tất việc xây nhà đã bán trước khi xây dựng: thứ tư, nghiên
cứu trên bảng cân đối kế tốn về các chỉ tiêu như hàng tồn kho ( phân tích chỉ tiêu nguyên vật liệu, hàng hĩa bất động sản, thành phẩm, chỉ phí sản xuất kinh doanh đở dang), chỉ phí xây dựng cơ bản đở dang để đánh giá doanh nghiệp này chuyên về nhận thầu thi cơng xây dựng theo đơn đặt hàng hay là chủ đầu tư trong việc tạo nên
hàng hĩa bất động sản dé bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường, chỉ tiêu về bất động sản đầu tư (nguyên giá, giá trị hao mịn lũy kế) để đánh giá xem cơng ty cĩ kinh doanh trên lĩnh vực bất động sản đầu tư khơng: thứ năm, tác giả tìm hiểu sơ
lược về chuẩn mực và chế độ kế tốn mà doanh nghiệp đang áp dụng; thứ sáu, phân
tích chỉ tiêu khoản người mua trả tiền trước, chỉ tiêu phả thu phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng, tài sản thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp hỗn lại phải trả để đánh giá sự tuân thủ của doanh nghiệp trong việc vận dụng chuẩn mực và thơng tư hướng vào việc hạch tốn và lập báo cáo tài chính; thứ bảy, tác giả thống kê doanh thu cụ thể của từng cơng ty về doanh thu bán hàng hĩa
bất động sản, doanh thu hợp đồng xây dựng, doanh thu bất động sản đầu tư, doanh
thu bán hàng và cung cấp dịch vụ khác để đánh giá xem doanh nghiệp cĩ hạch tốn
riêng doanh thu cho từng loại khơng? Vì theo thơng tư 130/2008/TT-BTC “Thu nhập từ hoạt động chuyền nhượng bắt động sản phải xác định riêng dé kê khai nộp thuế” vì thu nhập từ hoạt động chuyên nhượng bắt động sản khơng được hưởng thuế suất ưu đãi mà phải áp dụng mức thuế suất hiện hành
2.2.3 Kết quả khảo sát
Trước khi phân tích kết quả khảo sát, tác giả sẽ phân tích báo cáo tài chính
của một số đoanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bat động sản đầu tư tại TP Hồ
Trang 38xây dựng và bất động sản Để minh họa rõ hơn về những khĩ khăn bắt cập này, xin lấy báo cáo tài chính của Cơng ty cơ phần phát triển nhà Thủ Đức, Cơng ty CPXD và kinh doanh Địa Ốc Hịa Bình, Cơng ty cổ phần đầu tu Năm Bảy Bảy dé phân tích thời điểm và phương pháp ghi nhận doanh thu của các cơng ty này
* Cơng ty cỗ phần phát triển nhà Thủ Đức
Cơng ty cỗ phần phát triển nhà Thủ Đức được thành lập ngày 15/06/2001 kinh doanh về địa ốc, bất động sản và xây lắp cơng trình Hoạt động xây lắp của cơng ty chủ yếu là xây đựng các dự án về nhà ở, chung cư, khu tái định cư, xây dựng các cơng trình dân dụng, các trường học và các cơng trình khác Hoạt động bắt động sản của cơng ty phát triển khá mạnh, cơng ty đầu tư xây dựng khu nhà ở, chung cư để bán lại Tổng chỉ phí sản xuất kinh doanh đở dang của các dự án đến
cuối tháng 9/2009 là 425,467,255,625 đồng đã cho thấy cơng ty đã và đang tập trung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
Trong chín tháng đầu năm 2009, tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 383,447,693,516 đồng trong đĩ doanh thu kinh doanh bất động sản và xây
dựng chiếm tỷ trong lớn Tuy nhiên, cơng ty khơng ghi nhận chỉ tiết doanh thu cho
từng ngành nghề kinh doanh khác nhau như: doanh thu bất động sản đầu tư, doanh
thu hợp đồng xây dựng, doanh thu bán hàng hố, cung cấp dịch vụ Về nguyên tắc
và phương pháp ghi nhận doanh thu đối với doanh thu bán hàng thoả mãn đồng thời năm (05) điều kiện theo chuẩn mực kế tốn “Doanh thu và thu nhập khác” Đối với căn hộ, khu nhà ở, chung cư mà cơng ty bán sau khi đã xây dựng hồn tất, doanh thu và giá vốn được ghi nhận khi phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu căn hộ được chuyển giao cho người mua và hố đơn tài chính đã phát hành Trường hợp hợp đồng mua bán cĩ cam kết về bảo hành căn hộ trong một khoảng
thời gian nhất định thì doanh thu cũng được ghi nhận khi bên bán đã chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, cơng ty khơng cịn nắm giữ quyền quản lý hàng hố hoặc chỉ phí bảo hành chiếm tỷ trọng nhỏ
Trang 39đồng xây dựng xác định trên cơ sở hố đơn tài chính đã phát hành sau khi giảm trừ giá trị các khoản doanh thu hoạt động xây lắp tính trùng khi xác định doanh thu hoạt động xây lắp với chủ đầu tư
Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư trong chín tháng đầu năm đạt
1,445,193,573 đồng từ hoạt động cho thuê nhà và văn phịng Phương pháp ghi nhận doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư được xác định theo phương pháp ghi nhận
doanh thu từng kỳ theo thơng tư 128/2003/TT-BTC và thơng tư 134/2007/TT-BTC Các khoản nhận tiền ứng trước của hoạt động cho thuê được ghi nhận là khoản doanh thu chưa thực hiện
Nhận xét
Nhìn chung, doanh thu hoạt động xây lắp và kinh doanh bất động sản của Cơng ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn trong tổng doanh thu Tuy nhiên, trên báo cáo tài chính của cơng ty đã khơng ghi nhận chỉ tiết doanh thu cho từng lĩnh vực hoạt động, đặc biệt là doanh thu kinh doanh bất động sản Vì theo điểm 3, mục II, phần G thơng tư 130/2008/ TT-BTC “Tu nhập từ chuyển nhượng bắt động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế” Doanh thu, giá vốn từ bán bất động sản phải xác định riêng, khơng ghi tổng hợp trong doanh thu bán hàng và giá vốn của thành phẩm và hàng hố được bán Vì thu nhập từ chuyên nhượng bắt
động sản khơng được áp dụng mức thuế suất ưu đãi và thời gian miễn thuế Trường
hợp hoạt động chuyển nhượng bắt động sản bị lỗ thì khoản lỗ này khơng được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và thu nhập khác mà được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của năm sau (nếu cĩ)
Mặt khác, theo quy định tại điểm 1, mục I, phần G của thơng tư
130/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp “7rường
Trang 40ty, khoản người mua trả tiền trước (gồm tiền đặt cọc của khách hàng mua căn hộ và
khách hàng thương mại trả tiền trước) là 195,091,322,161 đồng Tuy nhiên, cơng ty
đã khơng thuyết minh cụ thể về khoản tiền trả trước này trên báo cáo tài chính và
cũng khơng xác định thuế thu nhập doanh nghiệp ứng trước phải trả này (phát sinh thuế thu nhập đoanh nghiệp hỗn lại phải trả) Điều này đã làm giảm độ chính xác và độ tin cậy trên báo cáo tài chính của cơng ty
s* Cơng ty CP XD và kinh doanh Địa Ốc Hịa Bình
Cơng ty CP XD và kinh doanh Địa Ốc Hịa Bình được thành lập tháng 12/2000 Lĩnh vực kinh doanh chính là xây dựng dân dụng, cơng nghiệp và kinh
doanh địa ốc
Về nguyên tắc ghi nhận doanh thu: cơng ty ghi nhận doanh thu khi théa man đồng thời 5 điều kiện của VAS14, theo đĩ doanh thu được ghi nhận khi phần lớn rủi ro và lợi ích gắn với quyền sở hữu hàng hĩa được chuyên giao Trường hợp bán bat động sản, cơng ty ghi nhận tại thời điểm chuyền giao bất động sản đĩ, khơng phụ thuộc vào thời điểm hồn thành thủ tục về chuyển giao quyền sở hữu Doanh thu
bán hàng được xác định theo giá trị hợp lý của các khoản thu tiền đã thu Doanh thu
hợp đồng xây dựng được ghi nhận theo trường hợp thanh tốn theo tiến độ kế hoạch
Doanh thu kinh doanh bất động sản trong chín tháng đầu năm 2009 đạt 193,655,521,873 đồng từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nhận xét
Cơng ty ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng là theo trường hợp thanh tốn theo tiến độ kế hoạch nghĩa là doanh thu được ghi nhận theo tiến độ cơng việc đã hồn
thành dựa vào % chỉ phí phát sinh trên dự tốn của hợp đồng và xuất hố đơn cho từng lần thu tiền khách hàng Cuối kỳ kế tốn, khi cơng ty xác định lại doanh thu,
chỉ phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng phần cơng việc đã hồn