Hoàn thiện chế độ kế toán bất động sản đầu tư ở Việt Nam

Hoàn thiện chế độ kế toán bất động sản đầu tư ở Việt Nam

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẨU TƯ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1.Những khái niệm 1.2 Phân loại bất động sản đầu tư 1.3 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư 1.4 Đặc điểm bất động sản đầu tư 1.5 Chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư 1.6 Thanh lý bất động sản đầu tư 2.QUY ĐỊNH CỦA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM (VAS 05) VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ (IAS 40) VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ CHƯƠNG II: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM 11 1.Nguyên tắc hạch toán 11 2.Tài khoản sử dụng 12 3.Hạch toán bất động sản đầu tư 13 CHƯƠNG III: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ SỞ LÝ LUẬN KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP 19 KẾT LUẬN 23 TÀI LIỆU THAM KHẢO 24 DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản TSCĐ: Tài sản cố định TSDH: Tài sản dài hạn CĐKT: Cân đối kế toán BCKQKD: Báo cáo kết kinh doanh DN: Doanh nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ STT Tên Sơ đồ hạch toán tăng, giảm BĐS đầu tư doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS Sơ đồ hạch tốnhàng hóa BĐS DN khơng chun kinh doanh BĐS Sơ đồ hạch toán khấu hao bất động sản đầu tư Sơ đồ kế toán dự phòng BĐS đầu tư Trang LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Việt Nam quốc gia có nhiều tiềm mặt nên thu hút nhà đầu tư nước nước đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Vì thế, cơng tác kế toán Bất động sản đầu tư ngày gặp nhiều khó khăn phức tạp Để góp phần quản lý, kiểm soát nguồn lực sử dụng vào trình đầu tư doanh nghiệp, kế tốn bất động sản đầu tư bước sửa đổi cho phù hợp với thay đổi phát triển lĩnh vực Tuy nhiên, hoạt động diễn ra, doanh nghiệp bỡ ngỡ với nghiệp vụ phát sinh Hơn nữa, kế toán bất động sản đầu tư chủ yếu dựa quy tắc, chuẩn mực xây dựng quốc tế mà thiếu thực tế, kinh nghiệm mơi trường đầu tư Việt nam Vì thế, kế tốn hoạt động bất động sản đầu tư cịn gây nhiều khó khăn cho kế tốn viên Trong q trình học tập nghiên cứu, nhận thức bất cập kế toán bất động sản đầu tư, em lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện chế độ kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu Tuy nhiên, q trình nghiên cứu, vốn kiến thức cịn nhiều hạn chế, em sâu nghiên cứu sở lý luận kế toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp Trên sở đó, đưa giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp hạch toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp Mục đích nghiên cứu đề tài − Hệ thống, khái quát làm rõ chất BĐS đầu tư doanh nghiệp khía cạnh khái niệm, đặc điểm phân loại BĐS đầu tư − Trình bày khái qt nội dung hạch tốn BĐS đầu tư doanh nghiệp phương diện kế toán tài − So sánh với chuẩn mực kế tốn quốc tế số 40 BĐS đầu tư − Đưa số ý kiến đóng góp với chế độ kế tốn hành nhằm hồn thiện chế độ kế toán BĐS đầu tư Ở Việt Nam Phạm vi đối tượng nghiên cứu đề án Phạm vi nghiên cứu đề án vấn đề lý luận chế độ hạch toán nghiệp vụ liên quan đến BĐS đầu tư Đối tượng nghiên cứu đề án BĐS đầu tư khía cạnh: khái niệm, đặc điểm, phân loại nội dung hạch toán doanh nghiệp theo chế độ kế toán Việt Nam Phương pháp nghiên cứu sử dụng đề án Đề án nghiên cứu sở vận dụng phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp thống kế, phân tích, tổng hợp so sánh , kết hợp với việc đọc sách, báo, tạp chí kế tốn … để có nhìn tổng qt, tạo tiền đề đưa giải pháp kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện kế tốn bất động sản đầu tư doanh nghiệp Bố cục đề án Tên đề án “Hồn thiện kế tốn bất động sản đầu tư Việt Nam” Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, Đề án gồm chương: Chương I: Cơ sở lý luận kế toán bất động sản đầu tư Chương II: Chế độ kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam Chương III: Kiến nghị giải pháp hồn thiện sở lý luận kế tốn bất động sản đầu tư Mặc dù có nhiều cố gắng khơng có kinh nghiệm thực tiễn nên khơng tránh khỏi thiếu sót hạn chế Kính mong nhận góp ý giáo! CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẨU TƯ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ: 1.1.Những khái niệm bản: Bất động sản đầu tư phạm trù mẻ, thực phát triển vài năm trở lại Trước hiểu rõ khái niệm bất động sản đầu tư, cần phải hiểu bất động sản gì? * Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: + Đất đai; + Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định” Từ quy định trên, hiểu: BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất * Theo chuẩn mực kế toán Việt nam (VAS 05) – bất động sản đầu tư ban hành đợt 3, thì: Bất động sản có nhiều loại, theo mục đích sử dụng, bất động sản bao gồm hai loại là: Bất động sản chủ sở hữu sử dụng bất động sản đầu tư Bất động sản chủ sở hữu sử dụng: bất động sản người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hố, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý Bất động sản đầu tư: Là bất động sản gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ sủ dụng cho mục đích quản lý; - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường 1.2 Phân loại bất động sản đầu tư: *BĐS sử dụng : TSCĐ sử dụng hoạt động kinh doanh *BĐS tồn kho : hàng hóa bán kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường *BĐS đầu tư :có nhiều loại, với mục đích khác có cách phân loại khác phù hợp với mục tiêu nhà quản lý Vì ta phân loại bất động sản đầu tư theo tiêu thức sau đây: + Phân loại theo mục đích sử dụng: chia làm loại - Bất động sản cho thuê hoạt động: gồm nhà cửa, quyền sử dụng đất, sở hạ tầng thuộc sở hữu doanh nghiệp doanh nghiệp thuê tài nắm giữ, nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê - Bất động sản chờ tăng giá để bán gồm: nhà cửa, quyền sử dụng đất, sở hạ tầng thuộc sở hữư doanh nghiệp, doanh nghiệp nắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán - Bất động sản chưa rõ mục đích sử dụng gồm: quyền sử dụng đất doanh nghiệp mua nắm giữ chưa rõ mục đích sử dụng Bao gồm: nhà, phần nhà doanh nghiệp mua, xây dựng mà doanh nghiệp nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động chờ tăng giá để bán +Phân loại theo nội dung kinh tế: chia làm loại - Nhà cửa, bao gồm: nhà, phần nhà doanh nghiệp mua, xây dựng mà doanh nghiệp nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động chờ tăng giá để bán - Quyền sử dụng đất, bao gồm : quyền sử dụng đất doanh nghiệp mua nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động chờ tăng giá để bán, chưa rõ mục đích sử dụng - Bất động sản tài chính, bao gồm: nhà phần nhà, quyền sử dụng đất doanh nghiệp thuê tài với mục đích cho thuê hoạt động - Cơ sở hạ tầng, bao gồm: sở hạ tầng mà doanh nghiệp mua xây dựng nắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán cho thuê hoạt động +Phân loại theo hình thức sở hữu: chia làm loại - Bất động sản thuộc sở hữu doanh nghiệp bao gồm: nhà, phần nhà, quyền sử dụng đất, sở hạ tầng doanh nghiệp mua xây dựng doanh nghiệp nắm giữ với mục đích chờ tăng giá cho thuê hoạt động => Đây loại hình phát triển Việt Nam - Bất động sản không thuộc sở hữu doanh nghiệp bao gồm: nhà, phần nhà, quyền sử dụng đất doanh nghiệp thuê tài doanh nghiệp nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động 1.3 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư: Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai - Nguyên giá Bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy Khi xác định bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thơng tin có thời điểm ghi nhận Lợi ích kinh tế tài sản mang lại biểu việc tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, tăng chất lượng sản phẩm dịch vụ doanh nghiệp sử dụng, kiểm soát bất động sản Điều kiện thứ hai để ghi nhận bất động sản đầu tư tài sản thường dễ thỏa mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản xác định giá trị bất động sản đầu tư 1.4 Đặc điểm bất động sản đầu tư: - Bất động sản đầu tư tài sản thường có vị trí cố định, khơng thể di rời - Bất động sản đầu tư loại tài sản có giá trị lớn - Bất động sản đầu tư giao dịch thị trường có đặc điểm riêng biệt, mang tính đặc thù 1.5 Chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư: * Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: - Bất động sản chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sở hữu tài sản này; - Bất động sản đẩu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán; - Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; - Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; - Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”) * Doanh nghiệp chuyển bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng, chứng bắt đầu việc triển khai cho mục đích bán Khi doanh nghiệp định bán bất động sản đầu tư mà khơng có giai đoạn nâng cấp doanh nghiệp phải tiếp tục coi bất động sản bất động sản đầu tư bán (khơng cịn trình bày Bảng cân đối kế tốn) khơng hạch tốn tài sản hàng tồn kho Tương tự, doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư có với mục đích tiếp tục sử dụng bất động sản tương lai bất động sản đầu tư, bất động sản bất động sản đầu tư không phân loại lại bất động sản chủ sở hữu sử dụng trình nâng cấp cải tạo * Việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ tài sản chuyển đổi không làm thay đổi nguyên giá bất động sản việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài 1.6 Thanh lý bất động sản đầu tư: Kế toán lý bất động sản đầu tư doanh nghiệp cần tôn trọng số quy định chuẩn mực kế toán Việt nam (VAS 05) Cụ thể sau: - Một bất động sản đầu tư không cịn trình bày Bảng cân đối kế tốn sau bán sau bất động sản đầu tư khơng cịn nắm giữ lâu dài xét thấy khơng thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất động sản đầu tư - Việc lý bất động sản đầu tư xảy sau bán sau ký hợp đồng cho thuê tài Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư ghi nhận doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tài giao dịch bán thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản” - Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư xác định số chênh lệch doanh thu với chi phí bán giá trị cịn lại bất động sản đầu tư Số lãi lỗ ghi nhận thu nhập hay chi phí báo cáo kết hoạt động kinh doanh kỳ (Trường hợp bán thuê lại tài sản bất động sản thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”) - Khoản doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá trị hợp lý Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, khoản doanh thu xác định ban đầu giá bán trả (Giá bán chưa có thuế GTGT đoanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế) Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá bán trả ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” 2.QUY ĐỊNH CỦA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM (VAS 05) VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ (IAS 40) VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ: Nội dung Theo IAS 40 Theo VAS 05 Bất động sản đầu tư bất động sản Bất động sản đầu tư: Là bất động sản (gồm đất, nhà - phần gồm: quyền sử dụng đất, nhà, Thuật ngữ nhà - nhà đất) chủ sở phần nhà đất, sở hạ tầng hữu người thuê tài sản theo người chủ sở hữu người thuê hợp đồng thuê tài nắm giữ tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm nhằm mục đích thu lợi từ việc cho giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá hai thuê chờ tăng giá BĐS đầu tư ghi nhận giá trị BĐS đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo giá vốn, bao gồm: giá ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá Xác đinh giá trị ban đầu mua chi phí trực tiếp cho giao BĐS đầu tư bao gồm chi phí dịch (dịch vụ pháp lý, thuế chuyển giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu nhượng loại phí giao dịch khác) Tuy nhiên chi phí quản lý hành chung chi phí tạo lập Chi phí bị loại trừ Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban Chí phí liên liên quan đến bất động sản phát sinh đầu cho BĐS đầu tư ghi nhận đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu sau ghi chi phí khoản mục phải ghi nhận chi phí sản xuất, nhận ban khôi phục lại hoạt động mức độ kinh doanh kỳ, trừ chi phí đầu tiêu chuẩn chi phí vốn hóa có khả chắn làm cho bất có khả DN thu động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế lợi ích kinh tế vượt mức hoạt tương lai nhiều mức hoạt động tiêu chuẩn ban đầu động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu 11 đầu tư theo giá trị hợp lý, chênh lệch giá trị hợp lý ngày chuyển đổi giá trị lại bất động sản phải ghi nhận vào lợi nhuận/lỗ kỳ Doanh nghiệp cần trình bày: Chuẩn mực kế tốn Việt Nam yêu + Các phương pháp giả định chủ cầu trình bày cụ thể bất động sản đầu tư yếu áp dụng việc xác ghi nhận theo phương pháp giá gốc định giá trị hợp lý bất động sản Doanh nghiệp cần phải trình bày đầu tư; giá trị hợp lý bất động sản đầu tư + Mức độ phụ thuộc vào việc định ngày lập bảng cân đối kế toán Trong giá tổ chức định giá độc lập để trường hợp không xác định giá trị xác định giá trị hợp lý bất động hợp lý bất động sản đầu tư, doanh Trình sản đầu tư (được xác định trình nghiệp phải thuyết minh lý khơng bày bày báo cáo tài chính) Nếu bất xác định giá trị hợp lý bất báo cáo động sản đầu tư không định động sản đầu tư tài giá cách độc lập, doanh nghiệp phải trình bày thơng tin này; + Sự tồn mức độ hạn chế tính thực bất động sản đầu tư, giá trị thu nhập giá trị lý Chuẩn mực yêu cầu trình bày cụ thể việc sử phương pháp giá trị hợp lý hay phương pháp giá gốc CHƯƠNG II: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM 12 Nguyên tắc hạch toán: Trong q trình hạch tốn bất động sản đầu tư, kế toán phải tuân thủ đầy đủ nguyên tắc chế độ kế toán, cụ thể sau: - Bất động sản hạch toán theo nguyên giá - Doanh thu từ việc bán cho thuê Bất động sản đầu tư hoạt động kinh doanh thông thường ( Tk511) ghi nhận theo giá bán: • Chưa thuế GTGT DN áp dụng phương pháp khấu trừ thuế GTGT • Có thuế GTGT DN áp dụng phương pháp trực tiếp - Giá gốc Bất động sản đầu tư nhượng bán, lý chi phí cho thuê Bất động sản đầu tư giá vốn hoạt động kinh doanh ( TK 632) - Trong trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ TK 632 - Bất động sản theo dõi chi tiết theo đối tượng ghi bất động sản đầu tư “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự TSCĐ - Trong trình kinh doanh bất động sản đầu tư chuyển đổi mục đích sủ dụng từ Bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sỡ hữu hàng hóa bất động sản ngược lại - Cần phân biệt: • Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản thì:  Bất động sản mua xác định rõ mục đích để bán kỳ hạch tốn vào TK 1567  Bất động sản mua chưa xác định mục đích sử dụng tương lai để chuyên cho th hoạt động hạch tốn vào TK 217 • DN không chuyên kinh doanh bất động sản sử dụng TK 1567 Tài khoản sử dụng: Kế toán BĐS đầu tư áp dụng quy định hệ thống tài khoản Bộ tài 13 - Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư: Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá Kết cấu nội dung phản ánh: Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng kỳ Bên có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm ký Số dư bên Nợ: Nguyên giá Bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kỳ - Tài khoản 2147 - Khấu hao bất động sản đầu tư - Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản đầu tư: Tài khoản dùng để phản ánh giá trị có tình hình biến động loại hàng hóa bất động sản đầu tư doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản Kết cấu nội dung phản ánh: Bên Nợ :- Giá trị thực tế hàng hóa Bất động sản mua để bán - Giá trị lại bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho - Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá giá gốc hàng hóa bất động sản chờ bán Bên có : - Trị giá thực tế hàng hóa bất động sản thừa phát kiểm kê Trị giá thực tế hàng hóa BĐS bán, chuyển thành BĐS đầu tư Trị giá thực tế hàng hóa BĐS đầu tư thiếu phát kiểm kê Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hóa BĐS cịn lại cuối kì - Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán - Tài khoản 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư - Tài khoản 241 – XDCB - Tài khoản 111, 112, 131, … Hạch tốn bất động sản đầu tư: • Tại doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS Sơ đồ hạch toán tăng, giảm BĐS đầu tư doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS 14 TK 217 TK 111,112,331 (1) TK 632 (6) TK 133 TK 2147 TK 2412 TK 1567 (2) (7) TK 2147 TK 211, 213 (3) TK 211, 213 (8) TK 1567 TK 632 (4) (9) TK 2147 TK 342, 111, 112 (5) (1) Mua BĐS đầu tư (2) BĐS đầu tư XDCB hoàn thành (3) Chuyển BĐS chủ sở hữu thành BĐS đầu tư (4) Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư (5) Tài sản thuê tài BĐS đầu tư (6) Nhượng bán, lý BĐS đầu tư (7) Chuyển BĐS đầu tư thành hàng hoá BĐS (8) Chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu 15 (9)Trong trường hợp thuê tài hết thời hạn thuê, trả lại BĐS đầu tư bên cho thuê  Cho thuê BĐS đầu tư + Thu tiền cho thuê BĐS đầu tư Nếu thu tiền cho thuê BĐS đầu tư theo kỳ: Nợ TK 111,112,131 Có TK 5117- Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư Có TK 3331- Thuế GTGT phải nộp Nếu thu trước tiền cho thuê BĐS đầu tư nhiều kỳ: Nợ TK 111,112 Có TK 3387- Doanh thu chưa thực Có TK 3331- Thuế GTGT phải nộp Tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán: Nợ TK 3387- Doanh thu chưa thực Có TK 5117- Doanh thu từ việc kinh doanh BĐS đầu tư + Định kì khấu hao BĐS đầu tư: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán Có TK 2147- Khấu hao BĐS đầu tư + Chi phí khác phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BĐS đâù tư: Nếu chi phí phát sinh ít: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán Nợ TK 133- Thuế GTGT khấu trừ Có TK 111,112,331,334,152… Nếu chi phí phát sinh nhiều, cần tính giá thành hoạt động cho thuê BĐS đầu tư: Tập hợp chi phí cho thuê: Nợ TK 621,622,627 Có Tk 152,334,338,331,2147… Cuối kỳ tổng hợp chi phí: 16 Nợ TK 154- Chi phí SXKD dở dang Có TK 621,622,627 Kết chuyển giá vốn: Nợ Tk 632- Giá vốn hàng bán Có TK 154- Chi phí SXKD dở dang • Tại doanh nghiệp khơng chun kinh doanh BĐS Sơ đồ hạch tốnhàng hóa BĐS DN khơng chun kinh doanh BĐS TK 1567 TK 111,112,331 TK 5117 (1a) Khi mua hàng hóa (1b) thu tiền BĐS TK 133 TK 33311 (1b) TK 2412 TK 111,112,131 (2a) Mua BĐS đưa vào XDCB Khi XDCB hoàn thành (2b) Nợ TK 133 (2b) (1)Mua BĐS để bán kì (1a) Khi mua hàng hố BĐS (1b) Khi bán hàng hóa BĐS + Thu tiền bán hàng hóa BĐS + Kết chuyển giá vốn hàng hoá BĐS (2) Mua BĐS đưa vào XDCB TK 632 (1b) Khi bán hàng hóa BĐS Kết chuyển giá vốn hg hóa BĐS 17 (2a) Tập hợp chi phí phát sinh liên quan tới q trình XDCB (2b) Khi XDCB hoàn thành * Khấu hao bất động sản đầu tư: Theo chuẩn mực kế toán VAS 05 thông tư số 23 /2005/TT - BTC hướng dẫn thực sáu chuẩn mực kế toán ban hành theo định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài thời gian nắm giữ bất động sản chờ tăng giá cho thuê hoạt động Bất động sản đầu tư phải trích khấu hao khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ Doanh nghiệp dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại doanh nghiệp để ước tính thời gian sử dụng hữu ích bất động sản xác định phương pháp khấu hao bất động sản đầu tư Theo điều 13 Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định có phương pháp trích khấu hao tài sản cố định - PPKH đường thẳng - PPKH theo số dư giảm dần có điều chỉnh - PPKH theo sản lượng Tuy nhiên BĐS đầu tư nên áp dụng PPKH đường thẳng vì: - PPKH theo số dư giảm dần có điều chỉnh: áp dụng với DN thuộc lĩnh vực có cơng nghệ địi hỏi phải thay đổi, phát triển nhanh TSCĐ phải thỏa mãn đồng thời điều kiện: + TSCĐ đầu tư + loại máy móc, thiết bị dụng cụ làm việc đo lường, thí nghiệm - PPKH theo sản lượng áp dụng để tính khấu hao loại máy móc, thiết bị thỏa mãn đồng thời điều kiện: + Trực tiếp liên quan đến việc sản xuất sản phẩm + Xác định tổng số, khối lượng sản phẩm sản xuất theo công suất thiết kế TSCĐ 18 + Công suất sử dụng thực tế bình qn tháng năm tài khơng thấp 50% công suất thiết kế Theo PPKH đường thẳng, mức khấu hao hàng năm TSCĐ (Mkhn) tính theo cụng thc sau: Mkhn = Nguyên giá TSCĐ x tỷ lệ khấu hao năm Tỷ lệ khấu hao năm = Số năm sử dụng dự kiến x 100 Lưu ý: - Thời gian sử dụng TSCĐ vơ hình thường vịng 20 năm Riêng quyền sủ dụng đất, thời gian sử dụng thời hạn phép sử dụng đất theo quy định - Quyền sử dụng đất lâu dài TSCĐ vơ hình đặc biệt, DN ghi nhận TSCĐ vơ hình theo ngun giá khơng trich khấu hao Khi đó, để đánh giá giá trị đất, vào giá trị thị trường thời điểm cần đánh giá trích lập quỹ dự phịng giảm giá đất • Kế tốn trích khấu hao BĐS đầu tư: Sơ đồ hạch toán khấu hao bất động sản đầu tư 19 TK 217 SD:xxx TK 632 Giá trị BĐS Ghi đầu tư giảm nguyên tiêu thụ giá BĐS đầu tư TK 2147 SD:xxx Ghi giảm giá trị khấu hao tích lũy BĐS đầu tư TK 211,213 TK 214 (1,2) TK 217 SD:xxx x Giảm nguyên giá BĐS đầu tư TK 211,212,213 TK 214(1,2,3) Ghi tăng Khấu hao lũy kế BDS đầu tư Ghi giảm khấu hao lũy kế TSCDHH, VH(quyền SD đất) TSCĐthuê TC Ghi giảm nguyên giá Chuyển TSCĐHH, đổi mục đích VH(quyền SD đất) TSCĐ thuê TC Ghi tăng nguyên giá TSCĐHH, VH(chuyển quyền SD đất) TK 632 Ghi tăng khấu hao lũy kế TSCĐHH, TSCĐVH, (Quyền SD đất), khấu hao TSCĐ thuê tài TK 217 Ghi SD:xx giảm x nguyên giá BĐS đầu tư Ghi giảm giá trị khấu hao tích lũy BĐS đầu tư Tính khấu hao BĐS đầu tư hàng tháng theo quy định hành TK 156 Ghi tăng giá trị hàng hóa BĐS đầu tư Ghi giảm khấu hao BĐS đầu (chuyển tư lũy kế đổi mục đích) SD Có: Giá trị hao mịn BĐS đầu tư có doanh nghiệp TK 217 Ghi tăng nguyên giá BS u t 20 Đồng thời ghi đơn bên nợ TK 009: nguån vèn khÊu hao TSC§ (chi tiÕt khÊu hao BĐS đầu t) * K toỏn d phũng bt động sản đầu tư: TK2117 TK2117 TK229 TK632 (2) (1) (3) (1) trích lập dự phịng BĐS đầu tư (2) BĐS đầu tư giảm giá bù đắp quỹ dự phịng (3) hồn nhập dự phịng CHƯƠNG III: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ SỞ LÝ LUẬN KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP Việt Nam giai đoạn phát triển mạnh mẽ, thị trường bất động sản trở nên sôi động Nhưng bất động sản đầu tư đưa vào kinh doanh chủ yếu doanh nghiệp Trước đây, hạch toán đầu tư dài hạn Mới đến 2001, IAS 40 đời tách BĐS đầu tư thành tiêu thức riêng Và Việt Nam đến cuối năm 2003 đời Chuẩn mực 05-BĐS đầu tư Như vậy, BĐS đầu tư phạm trù Việt Nam Do đó, cơng tác hạch tốn bất động sản đầu tư tồn nhiều bất cập vấn đề quan tâm trích khấu hao BĐS đầu tư cho hợp lý BĐS đầu tư phương pháp kế toán bất động sản đầu tư quy định chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 ( VAS 05 ) – BĐSĐT cụ thể hóa Thơng tư số 23/2005/TT- BTC ngày 30/3/2005 Bộ Tài Tuy nhiên, xung quanh việc trích khấu hao BĐSĐT cịn nhiều quan điểm chưa thống 21 VAS 05, Đoạn 22 có quy định: “Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ BĐSĐT xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế giá trị lại” Thông tư số 23/2005/TT- BTC, Phần I – Hướng dẫn kế toán chuẩn mực “BĐSĐT”, Mục 3.1, Điểm có đề cập quy định cụ thể hơn: “Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ, cho thuê BĐSĐT xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế giá trị lại” Cũng Phần I Thông tư này, Mục 3.2.1, phần quy định hạch toán TK 217 Điểm lại quy định cụ thể nữa: “Trong trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động, phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT Khấu hao BĐSĐT ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ Doanh nghiệp dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích xác định phương pháp khấu hao BĐSĐT” Hướng dẫn bổ sung số phương pháp kế toán liên quan đến BĐSĐT, Mục 3.2.2, Điểm kế tốn trích khấu hao BĐSĐT có quy định: “Định kỳ tính, trích khấu hao giá, cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán ( Chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT )/Có TK 2147 – Hao mịn BĐSĐT Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 – Nguồn vốn khấu hao TSCĐ ( Chi tiết khấu hao BĐSĐT )” Trên thực tế, tồn nhận thức quan niệm khác đối tượng trích khấu hao BĐSĐT Trước hết, theo VAS 05, BĐSĐT định nghĩa gồm bất động sản, quyền sử dụng nhà, đất, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: ( a ) Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý, ( b ) Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Cũng theo chuẩn mực này, BĐSĐT khái quát gồm bất động sản nắm giữ chờ tăng giá dài hạn, bất động sản nắm giữ thuê hoạt động, bất động sản nắm giữ chưa xác định mục đích bất động sản nắm giữ cho thuê hoạt động 22 Như vậy, thuật ngữ “nắm giữ” bao hàm cho tất dạng thức BĐSĐT Về nguyên tắc, giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu xác định theo nguyên giá, số hao mòn lũy kế giá trị lại Tuy nhiên, cách thể VAS 05 với Thông tư số 23, đặc biệt tiếp cận theo mức độ chi tiết dần Thông tư số 23 khiến nhiều người quan niệm, bất động sản trình nắm giữ chờ tăng giá cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao, bất động sản nắm giữ thuê bất động sản nắm giữ chưa xác định rõ mục đích khơng phải trích khấu hao Quan niệm khơng hồn tồn theo tinh thần Thông tư 23 mặc khác, lại gợi mở chiều sâu vấn đề trích khấu hao BĐSĐT Việc trích khấu hao BĐSĐT cho thuê hoạt động hoàn toàn phù hợp Tuy nhiên, việc trích khấu hao bất động sản nắm giữ chờ tăng giá, nắm giữ thuê nắm giữ chưa rõ mục đích làm cho kết kinh doanh khơng phản ánh chất Nhận xét xuất phát từ lý do: Thứ nhất, kinh tế, tài sản hao mòn, chuyển dịch giá trị vào giá trị sản phẩm sử dụng để tạo sản phẩm cung cấp dịch vụ Tài sản mua chưa đưa vào sử dụng, chưa phải trích khấu hao Thứ hai, nguyên tắc phù hợp kế tốn địi hỏi doanh thu phải ghi nhận phù hợp với chi phí mà góp phần tạo chi phí phải ghi nhận phù hợp với doanh thu góp phần tạo Do vậy, việc trích khấu hao bất động sản nắm giữ chờ tăng giá, bất động sản nắm giữ thuê bất động sản chưa xác định rõ mục đích tính vào giá vốn hàng bán ( TK 632 ) tài sản nắm giữ chưa tạo doanh thu không tuân thủ nguyên tắc phù hợp kế tốn mà cịn làm phản ánh sai lệch chất thông tin Khi bán BĐS đầu tư, kết không phản ánh thực chất, làm cường điệu kết kinh doanh hoạt động đầu tư BĐSĐT Khấu hao trích kỳ, doanh thu lại ghi nhận kỳ doanh thu thực 23 hiện, vậy, làm cho kết kinh doanh doanh nghiệp kỳ bị ảnh hưởng sai lệch, kết kỳ có trích khấu hao doanh thu chưa thực bị suy giảm kết kỳ doanh thu thực bị cường điệu cao Ngoài ra, việc theo dõi số khấu hao BĐSĐT TK 2147 – “Hao mòn BĐSĐT” việc ghi đơn số khấu hao BĐSĐT TK 009 – “Nguồn vốn khấu hao TSCĐ” ( chi tiết khấu hao BĐSĐT ) ý nghĩa Từ phân tích trên, theo em để đảm bảo tính trung thực thơng tin, đồng thời, tuân thủ nguyên tắc phù hợp kế toán phản ánh đắn giá trị lại BĐS đầu tư Bảng CĐKT, việc tiến hành trích khấu hao BĐSĐT nên thực sau: * Chi tiết TK 217: TK 2171: BĐS cho thuê hoạt động TK 2172: BĐS khác * Chi tiết TK 2147: TK 21471: Hao mòn BĐS đầu tư cho thuê hoạt động TK 21472: Hao mòn BĐS đầu tư khác + Đối với BĐS cho thuê hoạt động: Định kỳ trích khấu hao Nợ TK 632 Có TK 21471 + Đối với BĐS nắm giữ chờ tăng giá, nắm giữ thuê BĐS chưa rõ mục đích sử dụng: Mở thêm tài khoản 2427 để theo khấu hao Định kỳ trich khấu hao hạch tốn sau: Nợ TK 2427 Có TK 21472 Khi bán BĐS đầu tư: -Kết chuyển hao mòn lũy kế BĐS đầu tư: Nợ TK 632 Có TK 2427 - Ghi giảm BĐS đầu tư: Nợ TK 632: giá trị lại BĐS đầu tư Nợ TK 21472: Khấu hao BĐS đầu tư Có TK 2172: BĐS đầu tư KẾT LUẬN 24 Việt Nam tiến trình hội nhập với nhiều khó khăn thử thách, song xu hướng tồn cầu hóa kinh tế với trưởng thành công ty đa quốc gia, tổ chức kinh tế giới khu vực, đặc biệt lớn mạnh doanh nghiệp nước tạo cho kinh tế Việt Nam hội lớn để hòa nhập phát triền kinh tế Hầu hết tất ngành, lĩnh vực có phát triển vượt bậc có hoạt động bất động sản đầu tư Vì Việt Nam điểm đến nhà đầu tư nước nước Để đem lại lợi ích cho nhà đầu tư địi hỏi kế toán nghiệp vụ bất động sản đầu tư phải tuân thủ áp dụng cách phù hợp chuẩn mực, thơng lệ kế tốn quốc tế đặc điểm kế tốn Việt Nam Việc trích khấu hao bất động sản đầu tư nhằm phản ánh cách đắn giá trị lại bất động sản đầu tư bảng cân đối kế toán Nhưng hạch toán khấu hao bất động sản đầu tư để đảm bảo tính trung thực thơng tin, đồng thời, tuân thủ nguyên tắc phù hợp kế toán điều quan trọng cần phải nghiên cứu kỹ Trong trình nghiên cứu em mạnh dạn đề xuất chi tiết TK 217 thành tài khoản cấp TK 2171 Tk 2172, chi tiết Tk2147 thành tài khoản cấp TK21471 TK21472 mở thêm TK2427 để theo dõi khấu hao BĐS đầu tư cho thuê hoạt động BĐS khác Do giới hạn thời gian trình độ nên đề án em khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong hướng dẫn, bảo, góp ý giáo để nghiên cứu em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! TÀI LIỆU THAM KHẢO Quyết định số 234/2003/QD-BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành chuẩn mực kế toán (đợt 3) Quyết định số 206/2003/QD-BTC ngày 12/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành Chế độ quản lý , sử dụng trích khấu hao TSCD Thơng tư số 23/2005/TT-BTC ngày 30/03/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực sáu chuẩn mực kế toán ban hành theo Quyết định số 234/2003/QD-BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài Luật kế tốn (Luật số 03/2003/QH11) Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Khóa XI, kỳ họp thứ (03/05/2003 đến 17/06/2003) thông qua Giáo trình kế tốn tài doanh nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân, nhà xuất Đai học Kinh tế quốc dân, năm 2006 Các Chuẩn Mực kế tốn quốc tế, nhà xuất trị quốc gia, năm 2002 Tạp chí kế tốn, năm 2007, 2008 Tạp chí kiểm tốn, năm 2007, 2008 tạp chí nghiên cứu tài kế tốn, năm 2007, 2008 10 Website: http://www.kiemtoan.com.vn 11 Website: http://www.danketoan.com 12 Website: http://www.webketoan.com 13 Website: http://www.ketoantruong.com ... Chương I: Cơ sở lý luận kế toán bất động sản đầu tư Chương II: Chế độ kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam Chương III: Kiến nghị giải pháp hồn thiện sở lý luận kế tốn bất động sản đầu tư Mặc dù có... hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ TK 632 - Bất động sản theo dõi chi tiết theo đối tư? ??ng ghi bất động sản đầu tư “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư? ??... Chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư: * Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn