MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP

Đề án môn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng MỤC LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng LỜI MỞ ĐẦU Cùng với phát triển kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam giới phát triển mạnh mẽ Đặc biệt kể từ năm 2000 trở lại đây, hoạt động đầu tư bất động sản diễn sơi động Do cần có khung pháp lý ổn định rõ ràng chi tiết kế toán đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế tiến trình hội nhập, Bộ trưởng Bộ Tài ban hành cơng bố nhiều chuẩn mực kế tốn Việt Nam với thông tư hướng dẫn kế toán thực chuẩn mực áp dụng cho tất doanh nghiệp thuộc ngành, thành phần kinh tế nước Trong trình xem xét báo cáo tài doanh nghiệp, nhiều trường hợp nhận thấy diện khoản mục “bất động sản đầu tư” khoản mục đem lại khả sinh lời cho công ti chủ sở hữu Để nắm rõ chất khoản mục này, cách thức quản lí ghi nhận bất động sản đầu tư chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05, em định lựa chọn đề tài để viết đề án môn học chuyên ngành kế tốn tổng hợp Có thể thấy vài nét sơ lược diễn biến thị trường bất động sản sau: Trong năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ cuối năm 2003 đến thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng giao dịch thị trường “đóng băng” Đứng trước phát triển mạnh mẽ Tháng 12/2003 Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 05) ban hành theo Quyết định số 243/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 trưởng Bộ Tài hướng dẫn thực thông tư số 23/2005/TT- BTC ngày 30/03/2005 Đây coi chuẩn mực có tính tương đồng cao so với IAS 40 Sau thời gian nghiên cứu thông qua chế độ, thông tư hướng dẫn viết phương tiện thông tin đại chúng bất động sản đầu tư, em thấy đề tài khơng phải q mẻ, có nhiều điểm phải ý sâu tìm hiểu để thấy đươc tầm quan trọng mức độ ảnh hưởng tới hoạt động doanh nghiệp Tới đề SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng tài em hoàn tất, bị giới hạn tầm hiểu biết thời gian nên khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận ý kiến quý báu từ phía thầy giáo Qua đề tài này, em bày tỏ biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Thạc sĩ – Nguyễn Hữu Đồng, người hướng dẫn em hoàn thành viết Hà nội, ngày 07 tháng năm 2011 Người viết Đỗ Thị Điệp SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng PHẦN I NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP 1.1 Khái niệm bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) đầu tư bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, phần nhà, nhà đất; Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; hoặc: - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường 1.2 Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Ngoài số trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư: - Đối với bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng bất động sản đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch tốn TSCĐ hữu hình TSCĐ vơ hình - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ tồn thoả thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu tồ nhà cho đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng an ninh nhà cho thuê 1.3 Tính giá bất động sản đầu tư Được ghi nhận vào nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm: Tồn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư Nguyên giá bất động sản đầu tư khơng bao gồm chi phí sau: Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động) Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; Giá trị cịn lại: Là nguyên giá bất động sản đầu tư sau trừ (-) số khấu hao luỹ kế bất động sản đầu tư Hao mịn bất động sản đầu tư: Trong trình nắm giữ để chờ tăng giá, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị phải trích khấu hao Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ 1.4 Chuyển đổi mục đích sử dụng lí bất động sản đầu tư Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: a Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng b Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán; c Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; d Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; e Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”) 1.5 Kế tốn bất động sản đầu tư 1.5.1 Một số quy định cần tơn trọng hạch tốn bất động sản đầu tư - Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; (b) Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng - tin cậy Bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị - lại Khi doanh nghiệp định bán bất động sản đầu tư mà khơng có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận bất động sản đầu tư bất động sản đầu tư bán mà - không chuyển thành hàng tồn kho Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận tồn giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng - phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế) Đối với đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản kế tốn theo trường hợp sau: • Đối với bất động sản mua xác định rõ mục đích để bán kỳ kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho” SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng • Đối với bất động sản mua chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai mua để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) kế tốn tn theo Chuẩn - mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư” Riêng doanh nghiệp ngân hàng, tổ chức tín dụng tổ chức tài khác, việc kế toán bất động sản đầu tư hướng dẫn văn riêng 1.5.2 Phương pháp hạch toán kế toán bất động sản đầu tư 1.5.2.1 Tài khoản sử dụng • Tài khoản 217: Bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình tăng giảm bất động sản đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá Một số quy định cần tơn trọng hạch tốn tài khoản 217: - Tài khoản dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư - Đối với bất động sản đầu tư mua vào phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước sử dụng cho mục đích đầu tư giá trị BĐS, chi phí mua sắm chi phí cho q trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư phản ánh TK 241 “Xây dựng dở dang” Khi trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư” - Bất động sản đầu tư theo dõi chi tiết theo đối tượng ghi bất động sản đầu tư “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự TSCĐ Kết cấu nội dung phản ánh tài khoản 217 Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng kì Bên Có: Ngun giá bất động sản đầu tư giảm kì Số dư (bên Nợ): Nguyên giá bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kì • Tài khoản 2141: Hao mịn bất động sản đầu tư Tài khoản phản ánh giá trị hao mịn bất động sản đầu tư q trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động doanh nghiệp SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng Kết cấu nội dung phản ánh tài khoản 2141: Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm Bên Có: Giá trị hao mịn bất động sản đầu tư tăng trích khấu hao chuyển số khấu hao lũy kế bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư Số dư (bên Có) Giá trị hao mịn bất động sản đầu tư có doanh nghiệp • Tài khoản 5117: Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư doanh nghiệp bao gồm doanh thu cho thuê bán bất động sản đầu tư Kết cấu nội dung phản ánh tài khoản 5117: Bên Nợ Các khoản giảm trừ doanh thu Kết chuyển doanh thu vào tài khoản 911 Bên Có Doanh thu bán bất động sản đầu tư thực kì kế tốn Số dư Tài khoản khơng có số dư cuối kì • Tài khoản 632: Giá vốn hàng bán Tài khoản phản ánh khấu hao, chi phí bán, cho thuê bất động sản đầu tư Kết cấu nội dung phản ánh Bên Nợ: Số khấu hao bất động sản đầu tư trích kì Chi phí sửa chữa nâng cấp cải tạo bất động sản đầu tư Giá trị lại bất động sản đầu tư bán, lí Chi phí bán lí bất động sản đầu tư Bên Có Kết chuyển chi phí kinh doanh bất động sản đầu tư vào tài khoản 911 Số dư Tài khoản khơng có số dư cuối kì • Tài khoản 1567: Hàng hóa bất động sản Phản ánh giá trị có, tình hình biến động tăng giảm loại hàng hóa bất động sản doanh nghiệp khơng chun kinh doanh bất động sản Kết cấu nội dung phản ánh SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học Bên Nợ GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng Trị giá thực tế hàng hóa bất động sản mua để bán Giá trị lại bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán Bên Có Giá trị thực tế hàng hóa bất động sản bán kì Trị giá thực tế hàng hóa bất động sản chuyển thành bất động sản đầu tư chuyển thành tài sản cố định Số dư (Bên Nợ) Giá trị thực tế hàng hóa bất động sản cịn lại cuối kì 1.5.2.2 Hạch toán nghiệp vụ liên quan đến bất động sản đầu tư 1.5.2.2.1 Kế toán trường hợp tăng bất động sản đầu tư Trường hợp mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331 - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp GTGT, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Có TK 111, 112, Trường hợp mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp -Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải toán trừ (-) giá mua trả thuế GTGT đầu vào) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 331 - Phải trả cho người bán -Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi: SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải toán trừ (-) giá mua trả có thuế GTGT) Có TK 331 - Phải trả cho người bán Hàng kỳ, tính phân bổ số lãi phải trả việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn Khi tốn tiền cho người bán, ghi: Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán Có TK 515 - Doanh thu tài (Phần chiết khấu tốn hưởng tốn trước thời hạn - có) Có TK 111, 112,… Trường hợp tăng bất động sản đầu tư phận xây dựng hoàn - thành bàn giao Khi mua bất động sản đầu tư đưa vào xây dựng ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331,… - Khi phát sinh chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,… - Khi trình xây dựng bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện bất động sản đầu tư) Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567- Hàng hố bất động sản) (Nếu khơng đủ điều kiện để hình thành bất động sản đầu tư) Có TK 241 - XDCB dở dang SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học 17 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng Có TK 131- Phải thu khách hàng 1.2 Phản ánh khấu hao phải trích định kì bất động sản cho thuê Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư) 1.3 Phản ánh chi phí liên quan tới hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư • Nếu chi phí phát sinh khơng lớn, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 331, 334,… Với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp 2.1 Phản ánh doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu kỳ kế toán xác định tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư - Khi nhận tiền khách hàng trả trước hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi: Nợ TK 111, 112… (Tổng số tiền nhận được) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực (Tổng số tiền nhận được) Đồng thời, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán thu tiền, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Sang kỳ kế toán sau, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế tốn sau, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Cuối kỳ kế toán, tính phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học 18 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Số tiền phải trả lại cho khách hàng hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư khơng thực (nếu có), ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp ghi doanh thu kỳ) Có TK 111, 112… (Tổng số tiền trả lại) • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền cho thuê hoạt động theo kỳ: - Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131 - Phải thu khách hàng - Cuối kỳ kế tốn, tính phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp 2.2 Phản ánh khấu hao phải trích bất động sản cho thuê Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư) 2.3 Phản ánh chi phí phát sinh liên quan tới cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư - Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 111, 112, 331, 334,… SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học 19 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng 1.5.3 Trình bày báo cáo tài Doanh nghiệp cần trình bày báo cáo tài nội dung sau: 1) 2) 3) 4) Phương pháp khấu hao sử dụng Thời gian sử dụng hữu ích bất động sản đầu tư Nguyên giá khấu hao lũy kế thời điểm đầu kì cuối kì Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trường hợp gặp khó khăn phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu hàng hóa bất động sản 5) Các tiêu chi phí, thu nhập có liên quan 6) Lý mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư 7) Giá trị hợp lí bất động sản đầu tư thời điểm kết thúc niên độ lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp khơng thể xác định giá trị hợp lí - bất động sản đầu tư doanh nghiệp phải thuyết minh: Danh mục bất động sản đầu tư Lý khơng xác định giá trị hợp lí bất động sản đầu tư SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học 20 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng PHẦN II MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ CÔNG TÁC KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TẠI CÁC DOANH NGHIỆP 2.1 Bất động sản đầu tư chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) chuẩn mực báo cáo tài quốc tế (IFRS) Có thể thấy việc định nghĩa hạch toán bất động sản đầu tư hai chuẩn mực VAS IFRS có số diểm khác sau: Về thuật ngữ sử dụng IFRS: Bất động sản đầu tư bất động sản (gồm đất, nhà - phần nhà - nhà đất) chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá hai VAS: Tương tự IFRS ngoại trừ việc chuẩn mực kế toán Việt Nam sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng đất” thay đất Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu IFRS: Cho phép doanh nghiệp chọn hai phương pháp: • Ghi nhận theo giá trị hợp lý • Ghi nhận theo giá gốc VAS: Chỉ cho phép áp dụng phương pháp giá gốc Tuy nhiên, doanh nghiệp yêu cầu phải trình bày giá trị hợp lý bất động sản đầu tư ngày lập bảng cân đối kế toán Chuyển đổi bất động sản đầu tư IFRS: Việc chuyển đổi bất động sản đầu tư có thay đổi mục đích sử dụng · Việc chuyển đổi bất động sản đầu tư chuyển đổi thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho · Nếu bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển đổi thành bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý, doanh nghiệp phải áp dụng IAS 16 ngày chuyển đổi mục đích sử dụng SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học 21 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng · Đối với hàng tồn kho (hoặc bất động sản đầu tư trình xây dựng, phát triển) thành bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý, chênh lệch giá trị hợp lý ngày chuyển đổi giá trị lại bất động sản phải ghi nhận vào lợi nhuận/lỗ kỳ VAS: Chỉ u cầu khơng thay đổi giá trị cịn lại bất động sản chuyển đổi, không thay đổi nguyên giá cho việc xác định giá trị cho mục đích trình bày Việc trình bày báo cáo tài IFRS: Doanh nghiệp phải trình bày - Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng Các phương pháp giả định áp dụng chủ yếu xác định giá trị hợp lý - bất động sản đầu tư Sự tham gia tổ chức định giá độc lập tham gia vào định giá giá trị - hợp lý bất động sản đầu tư Một số tiêu có liên quan báo cáo kết kinh doanh về: thu nhập, chi phí… VAS: Chuẩn mực kế tốn Việt Nam u cầu trình bày cụ thể bất động sản đầu tư ghi nhận theo phương pháp giá gốc Doanh nghiệp cần phải trình bày giá trị hợp lý bất động sản đầu tư ngày lập bảng cân đối kế toán 2.2 Một vài nhận xét chế độ tài chế độ kế tốn 2.2.1 Trước có chuẩn mực số 05 “Bất động sản đầu tư” thông tư hướng dẫn thi hành 23/2005/TT-BTC.Trước chuẩn mực 05 đời, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư coi hoạt động tài Việc hạch tốn tài khoản có điểm đáng lưu ý: • Tài khoản sử dụng: 228- kinh doanh bất động sản Tài khoản phản ánh tăng giảm bất động sản đầu tư kì kinh doanh • Kết cấu nội dung phản ánh Bên Nợ: Giá trị khoản BĐS đầu tư tăng kỳ Bên Có: Giá trị khoản BĐS đầu tư giảm kỳ Số dư (bên Nợ): Giá trị khoản BĐS đầu tư doanh nghiệp • Phương pháp hạch toán - Khi mua BĐS đầu tư phải qua hoạt động XDCB, vào giá mua thực tế phí tổn mua: SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học 22 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng Nợ TK 228: Giá vốn BĐS đầu tư Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ (nếu có) Có TK 111, 112, 331, 341: Tổng giá toán - Nếu mua phải qua hoạt động XDCB: + Khi mua BĐS đầu tư: Nợ TK 241: XDCB dở dang Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ (nếu có) Có TK 111, 112, 331: Tổng giá tốn + Chi phí đầu tư XBCB phát sinh: Nợ TK 241: XDCB dở dang - Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ (nếu có) Có TK 111, 112, 152, 331, 334 + Khi kết thúc trình đầu tư XDCB: Nợ TK 228: BĐS đầu tư hồn thành qua XDCB Có TK 241: XDCB dở dang Khi lý, nhượng bán BĐS: - Phản ánh doanh thu: Nợ TK 111, 112, 131: Tổng giá tốn Có TK 515: Doanh thu hoạt động tài Có TK 3331: Thuế GTGT phải nộp (nếu có) - Phản ánh giá vốn: Nợ TK 635 Giá vốn BĐS đầu tư Có TK 228 - Chi phí phát sinh lý, nhượng bán BĐS đầu tư: Nợ TK 635: Chi phí tài Có TK 111,112 2.2.2 Một số nhận xét việc hạch toán theo chuẩn mực số 05 - Bất động sản đầu tư tách riêng khỏi hoạt động tài doanh nghiệp Việc có ý nghĩa lớn khoản mục đem lại nguồn doanh thu cho doanh nghiệp, hạch toán tài khoản 5117 - Việc sử dụng riêng tài khoản 217 để phản ánh biến động tăng giảm bất động sản đầu tư thể chất tài sản, xác định nguyên giá chắn thu lợi ích tương lai - Việc hạch toán riêng hoạt động bất động sản đầu tư giúp cơng tác kế tốn có chun môn sâu hơn, đồng thời cung cấp thông tin đầy đủ kịp thời, xác cho người quan tâm đến tình hình tài doanh nghiệp góp phần nâng cao hiệu đầu tư hiệu hiệu quản lý SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học 23 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng - Có khung pháp lí ổn định, vững rõ ràng tạo điều kiện cho doanh nghiệp ghi nhận phản ánh doanh thu, chi phí nghiệp vụ phát sinh có liên quan khác tới bất động sản đầu tư doanh nghiệp 2.3 Một số nhận xét việc áp dụng chế độ kế toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp - Việc hạch tốn riêng bất động sản đầu tư giúp cho cơng tác hạch toán kế toán doanh nghiệp chuyên sâu Hiện nay, bảng báo cáo tài doanh nghiệp, khoản mục đem lại khả sinh lời cho cơng ti thế, cần phải có ghi chép phản ánh khoa học, xác phục vụ cho công tác quản lý - Tuy nhiên việc áp dụng chế độ doanh nghiệp nước ta nhiều yếu điểm Những đơn vị chuyên kinh doanh BĐS việc xác định rõ ràng BĐS đầu tư mua để bán kỳ hay chờ tăng giá điều khó cho cơng tác kế tốn Bởi cịn tủy thuộc vào điều kiện thị trường, cung cầu bất động sản đầu tư mà doanh nghiệp hạch tốn Đối với tổ chức tín dụng hay ngân hàng việc hạch tốn bất động sản đầu tư không thông qua thông tư 23 mà hướng dẫn thực văn riêng, gây khó khăn cho cơng tác kế tốn, địi hỏi nhân viên kế tốn phải khơng ngừng cập nhật thơng tin Đối với việc lập báo cáo tài doanh nghiệp xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư thời điểm kết thúc niên độ kế tốn doanh nghiệp phải thuyết minh danh mục BĐS đầu tư lý xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học SV: Đỗ Thị Điệp 24 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học 25 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng PHẦN III MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC KẾ TỐN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP Từ thực trạng trên, em xin đề xuất số ý kiến nhằm hồn thiện khung pháp lí cho hoạt động ghi nhận hạch toán bất động sản đầu tư - Hồn thiện hệ thống văn pháp lí có liên quan nhằm tạo nên hệ thống pháp lí ngang tầm quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp ghi chép, hạch tốn quản lí bất động sản đầu tư Trong năm gần đây, với đời Luật kế toán Việt Nam việc nước ta chấp nhận dần việc triển khai hệ thống chuẩn mực báo cáo tài quốc tế (IFRS) mà trước hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) vào hệ thống quy định kế tốn đánh dấu mốc quan trọng tiến trình hội nhập với kinh tế giới Tuy nhiên, tiến trình hội nhập ln phải có hồn thiện sửa đổi bổ sung để cho phù hợp với điều kiện thực tế kinh tế; để kế tốn thực phát huy vai trị vừa phản ánh vừa giám đốc hoạt động, đem lại hiệu cao cho đơn vị kinh tế Đặc biệt, với phát triển kinh tế thị trường gia nhập tổ WTO, dân chủ hóa xã hội, xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa theo phương châm mà đảng nhà nước đề địi hỏi phải hồn thiện hệ thống văn pháp lý đáp ứng kịp với phát triển Đối với quy định việc hạch toán bất động sản đầu tư, trước có chuẩn mực số 05 đời bất động sản đầu tư coi hoạt động tài doanh nghiệp sử dụng tài khoản 228 để phản ánh; khơng phản ánh thực chất hoạt động Sau chuẩn mực số 05 đời bất động sản đầu tư tách riêng khỏi hoạt động tài doanh nghiệp Việc có ý nghĩa lớn khoản mục đem lại nguồn thu cho doanh nghiệp, phản ánh chất tài sản từ giúp cơng tác kế toán vào chiều sâu Tuy nhiên so sánh với chuẩn mực báo cáo tài quốc tế IFRS chuẩn mực kế tốn Việt Nam số 05 nhiều điểm khác biệt trình bày chương II; thuật ngữ sử dụng, việc xác định giá trị sau ghi nhận SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học 26 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng ban đầu, việc chuyển đổi bất động sản đầu tư Từ ta thấy khoảng cách lớn so với quốc tế cần phải khắc phục để cho hệ thống pháp lý gần với quốc tế phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn - Nguyên tắc giá gốc làm cho báo cáo tài tài doanh nghiệp Việt Nam mang tính bảo thủ cao, khơng phản ánh cách xác giá trị tài sản đựơc đánh giá lại Nên chăng, hệ thống kế toán Việt Nam cần phải xây dựng hệ thống sở lý luận “Nguyên tắc giá trị hợp lý” để vận dụng với “Nguyên tắc giá gốc” số nghiệp vụ cụ thể để báo cáo tài doanh nghiệp phản ánh giá trị tài sản cách xác thực So sánh với chuẩn mực báo cáo tài quốc tế (IFRS) ta thấy rằng, IFRS cho phép doanh nghiệp lựa chọn hai phương pháp ghi nhận theo giá trị hợp lý ghi nhận theo giá gốc chuẩn mực kế tốn Việt Nam VAS lại cho ghi nhận theo phương pháp giá gốc làm cho báo cáo tài doanh nghiệp phản ánh giá trị tài sản chưa thực sát thực Theo nguyên tắc giá gốc phản ánh giá trị tài sản ngày hình thành mà khơng phản ánh thực chất giá trị tái sản ngày lập báo cáo tài Do khơng tính đến thay đổi mặt thị trường thị trường lại liên tục có diễn biến mà đặc biệt mảng hoạt động bất động sản Cũng phải nhìn nhận thực tế từ trước đến việc hạch tốn theo giá gốc bộc lộ nhiều hạn chế cần phải có điều chỉnh để nâng cao hiệu cơng tác kế tốn tính hữu ích thơng tin trình bày báo cáo kế tốn, cho thơng tin mà người quan tâm có thơng qua báo cáo kế tốn thơng tin có độ xác cao, cập nhật, trung thực, phản ánh thực chất tình trạng tài sản, nguồn vốn đơn vị Tuy quan điểm giá trị, giá phương pháp tính giá có nhiều thay đổi qua giai đoạn lịch sử khác nhiều lý khác nhau, việc ghi nhận, xử lý trình bày đối tượng kế toàn mà nghiên cứu bất động sản đầu tư chấp nhận tảng cho đo lường kế toán chục năm qua Việc tồn sách hai giá khiến cho việc ghi nhận giá gốc theo biểu giá thức khơng đảm bảo u cầu khách quan dẫn đến SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học 27 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng hệ nội dung chi phí, doanh thu, lãi lỗ thiếu độ tin cậy ngồi cịn gây nhiều hậu nghiêm trọng khác Ví dụ khung giá đất thấp với giá thị trường, dẫn tới thất thoát lớn nguồn tài sản đất đai nhà nước bán bên ngồi Kế tốn giá gốc chịu thử thách lớn việc cung cấp thông tin trung thực đáng tin cậy Trong thời gian gần đây, xúc doanh nghiệp bất động sản điều khoản “thu tiền sử dụng đất theo hợp đồng” nghị định 69/CP Nhiều dự án doanh nghiệp bị đắp chiếu, chí doanh nghiệp cịn đối mặt với phá sản Theo nguyên tắc giá gốc, kế toán ghi chép giá trị tài sản theo giá gốc không quan tâm tới giá trị thị trường Lý việc xác định giá thị trường cho loại tài sản khó khăn tài sản công ti tiếp tục sử dụng lâu dài khơng có ý định bán hay lý, việc áp dụng nguyên tắc việc ghi nhận cho bất động sản đầu tư khoản mục có nhiều đặc điểm khác với tài sản nói chung doanh nghiệp (bất động sản nắm giữ thuê chờ tăng để sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý hay để bán kỳ kinh doanh thông thường) nên khơng phản ánh cách xác giá trị tài sản - Cần có cụ thể hóa việc phân loại, tính tốn tài sản đầu tư xác, giúp cho doanh nghiệp có đồng cao việc ghi chép nhờ dễ dàng cho người quan tâm so sánh thơng tin kế tốn doanh nghiệp khác Một thực tế nhìn thấy đơn vị chun kinh doanh bất động sản việc phải xác định rõ bất động sản mua để bán kỳ hay chờ tăng giá điều khó cho người làm cơng tác kế tốn đơn vị cịn tùy vào điều kiện thị trường tình trạng cung cầu hàng hóa mà doanh nghiệp hạch tốn Có thể doanh nghiệp phân loại vào tài khoản hàng hóa bất động sản doanh nghiệp khác lại phân loại vào tài khoản bất động sản đầu tư Khơng có khác biệt việc ghi nhận mà bên cạnh liên quan đến việc ghi nhận khấu hao phân loại vào tài khoản bất động sản đầu tư Đối với tổ chức tín dụng ngân hàng, việc hạch toán bất SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A Đề án môn học 28 GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng động sản đầu tư lại thực theo văn riêng gây khó khăn cho cơng tác kế tốn đơn vị Ngồi điều cịn địi hỏi người làm cơng tác kế tốn phải có hiểu biết thường xuyên cập nhật thay đổi sách nhà nước Do để góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác kế tốn q trình giám đốc, cần có khung pháp lý rõ ràng, cụ thể tạo đồng cao doanh nghiệp; để người quan tâm so sánh thơng tin kế tốn doanh nghiệp với - Cần có tổ chức định giá khách quan theo tiêu chuẩn quốc tế, với việc xây dựng thị trường kinh doanh lành mạnh tạo niềm tin cho người quan tâm Theo quy định hành, doanh nghiệp đặc biệt doanh nghiệp nhà nước áp dụng hai chế định giá “thành lập hội đồng định giá thuê công ti tư vấn định giá độc lập” mâu thuẫn lợi ích bên tự làm chi phí cao thuê tư vấn nên kết đạt vừa không kịp thời vừa không phù hợp với điều kiện thực tế Về phương pháp định giá, tài cho phép áp dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí, điều hạn chế việc tìm kiếm phuơng pháp định giá phù hợp Hiện nay, Bộ Tài Nguyên Môi Trường đề xuất thành lập Tổ chức định giá đất Nhà nước theo để đảm bảo khách quan việc định giá đất, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố đứng thành lập tổ chức định giá đất nhà nước hệ thống tổ chức Thẩm định giá đất Tuy nhiên, điều cần quan tâm trình độ chun mơn chuyên gia lĩnh vực thẩm định, mức độ độc lập khách quan họ việc đưa định vấn đề cần phải xem xét Điều buộc phải có văn pháp lý chặt chẽ quy định quyền hạn, trách nhiệm người làm công tác thẩm định Thị trường kinh doanh bất động sản nhữn năm gần liên tục có nhiều biến động, điều mà nhận rõ việc lên giá nhà đất, điều cần thiết nhà nước phải xây dựng môi trường kinh doanh lành mạnh tạo niềm tin an tâm cho người quan tâm SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A 29 Đề án môn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường với quản lý điều tiết nhà nước, kế toán với chức có vai trị đặc biệt quan trọng việc phản ánh cung cấp thông tin kinh tế tài Nó cơng cụ quan trọng để tính tốn xây dựng kiểm tra việc chấp hành quy định nhà nước Với đời luật kế toán Việt Nam 2003 việc Việt Nam bước triển khai hệ thống chuẩn mực Báo cáo tài Quốc tế (IFRS) vào hệ thống quy định kế toán Việt Nam đánh dấu mốc quan trọng tiến trình hội nhập kinh tế giới, xây dựng kinh tế đại, xứng tầm quốc tế Chuẩn mực kế toán Việt nam ln có sửa đổi bổ sung nhằm bước hoàn thiện phù hợp với thực tế hoạt động kinh doanh không ngừng vận động nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp nước hoạt động có hiệu quả, vừa thu hút đầu tư nước ngồi vào Việt Nam Tuy nhiên, cịn số thực trạng cần phải khắc phục hệ thống pháp lí việc vận dụng thực tế nhằm rút ngắn khoảng cách so với chuẩn mực kế tốn quốc tế Có thể nói khơng phải tất tổ chức tốt công tác kế toán bất động sản đầu tư xem mắt xích quan trọng cơng tác kế tốn doanh nghiệp mà hoạt động kinh doanh bất động sản diễn mạnh mẽ Để cơng tác hạch tốn kế tốn bất động sản đầu tư có hiệu địi hỏi người làm cơng tác kế tốn phải nắm vững chế độ kế tốn tài hành, đặc biệt phải thường xun cập nhật thay đổi chế độ quy định nhà nước để phản ánh cách xác Thơng qua đề tài này, khơng giúp em mở rộng vốn kiến thức nhiều hạn chế mà cịn giúp em hiểu rõ xu phát triển kế toán Việt Nam Từ dần tích lũy kiến thức để đáp ứng địi hỏi cơng việc thực tế kế toán viên SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế tốn 49A Đề án mơn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng TÀI LIỆU THAM KHẢO Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “ bất động sản đầu tư” Chuẩn mực kế toán quốc tế 40 Thông tư 23/TT- BTC ngày 30/03/2005 Hệ thống tài khoản kế toán Ban hành theo định số 15/2006/QĐ-BTC sửa đổi bổ sung theo thông tư số 161/2007/TT-BTC ngày 31/12/2007 Bộ tài Báo cáo tài chứng từ sổ kế tốn sơ đồ kế toán Ban hành theo định số 15/2006.QĐ-BTC Giáo trình Kế tốn tài doanh nghiệp; tác giả GS-TS Đặng Thị Loan Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân Lí thuyết thực hành kế tốn tài chính; tác giả PGS-TS Nguyễn Văn Cơng Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân Hội nhập với nguyên tắc kế toán kiểm toán quốc tế; tác giả Hugh A Adams Nhà xuất trị quốc gia, tháng 7/2005 SV: Đỗ Thị Điệp Lớp: Kế toán 49A ... 49A Đề án mơn học GVHD: Th.S Nguyễn Hữu Đồng PHẦN I NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP 1.1 Khái niệm bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) đầu tư bất động sản, ... Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”) 1.5 Kế toán bất động sản đầu tư 1.5.1 Một số quy định cần tơn trọng hạch tốn bất động sản đầu tư - Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải... mịn bất động sản đầu tư có doanh nghiệp • Tài khoản 5117: Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư doanh nghiệp bao gồm doanh