Đang tải... (xem toàn văn)
Xử lý bất động sản bảo đảm cho giao dịch tiền vay của ngân hàng thương mại là vấn đề không mới nhưng khá khó giải quyết triệt để, thậm chí còn phát triển theo chiều hướng phức tạp hơn. Hiện nay, các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có xu hướng không “thân thiện” nếu buộc phải xử lý. Điều này xuất phát từ các lỗ hổng pháp lý; từ tâm lý chây ỳ, cố tình làm khó của người vay; tình trạng bất cân xứng thông tin giữa người vay và ngân hàng thương mại khi thực hiện hợp đồng tín dụng; từ kỹ năng nghiệp vụ còn hạn chế của các ngân hàng thương mại…
Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI, KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM Nguyễn Khắc Sơn Dương*, Nguyễn Quang Tùng Trường Đại học Luật Hà Nội *Tác giả liên lạc: khacsonduong@gmail.com TÓM TẮT Xử lý bất động sản bảo đảm cho giao dịch tiền vay ngân hàng thương mại vấn đề khơng khó giải triệt để, chí cịn phát triển theo chiều hướng phức tạp Hiện nay, tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản có xu hướng khơng “thân thiện” buộc phải xử lý Điều xuất phát từ lỗ hổng pháp lý; từ tâm lý chây ỳ, cố tình làm khó người vay; tình trạng bất cân xứng thông tin người vay ngân hàng thương mại thực hợp đồng tín dụng; từ kỹ nghiệp vụ hạn chế ngân hàng thương mại… Bất động sản bảo đảm tồn đọng, không xử lý nguyên nhân dẫn đến tình trạng nợ xấu, tác động lớn đến ngành ngân hàng nói chung kinh tế nói riêng Chính thế, sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam mối quan hệ so sánh với pháp luật quốc tế vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại, đề tài sâu tìm hiểu vướng mắc, bất cập pháp lý cịn tồn Từ khóa: Ngân hàng thương mại, tài sản bảo đảm, chấp THE LAW ON THE HANDLING OF LOAN SECURITY PROPERTIES BEING REAL ESTATE AT COMMERCIAL BANKS INTERNATIONAL EXPERIENCE AND SOLUTIONS FOR VIETNAM LAW COMPLIANCE Nguyen Khac Son Duong*, Nguyen Quang Tung Ha Noi Law University *Corresponding Author: khacsonduong@gmail.com ABSTRACT Handling real estate to secure commercial bank loans is not a new problem, but quite difficult to solve thoroughly and even it has developed in a more complex way At present, should the loan security properties as real estate be forced to handle, they tend to be unfriendly This results from the legal weaknesses; the stagnancy; the deliberation of making trouble of the borrower; the asymmetric information between borrowers and commercial banks when performing credit contracts; the limited professional skills of commercial banks The unsecured real estate is one of the main causes of the irrecoverable debt situation, affecting the banking industry generally and the economy system particularly Therefore, on the basis of studying and evaluating the current situation of Vietnamese legislation in relation to the legislation of other countries on handling of loan security assets as real estate of commercial banks, the research is to throughly research the understanding of the existing obstacles and inadequacies of legislation Keywords: Commercial banks, collateral assets, collateral 371 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 TỔNG QUAN Trong gần 30 năm đổi mới, Việt Nam chuyển từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa dẫn đến chế quản lý thị trường nói chung quản lý lĩnh vực ngân hàng có thay đổi Chính Việt Nam có bước hướng tiến dài công xây dựng kinh tế nước nhà Trong phát triển chung có đóng góp khơng nhỏ hệ thống ngân hàng thương mại, khơng phải ngẫu nhiên mà hệ thống ngân hàng thương mại ví “xương sống” kinh tế Trong hoạt động ngân hàng hoạt động cho vay ln hoạt động bản, có ý nghĩa quan trọng tồn phát triển ngân hàng Chính thế, để tránh rủi ro xảy cho hoạt động cho vay, việc phải thẩm định thật kỹ phương án vay vốn vấn đề tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng ý Mặc dù tài sản bảo đảm khơng phải mục đích ngân hàng định cho vay hạn chế phần rủi ro, nâng cao hiệu kinh doanh cho ngân hàng giúp cho người vay có ý thức trả nợ khoản tín dụng mà ngân hàng cung cấp Khi khách hàng không trả nợ tài sản bảo đảm nguồn trả nợ thứ hai ngân hàng Trong trường hợp đó, muốn thu hồi nợ đầy đủ ngân hàng phải thực tốt cơng tác xử lý tài sản bảo đảm Với mục tiêu đạt hiệu quản lý hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm dần hình thành phát triển, trở thành Kỷ yếu khoa học phận tách rời hệ thống pháp luật kinh tế Việt Nam Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm khơng bao gồm Luật tổ chức tín dụng 2010, Luật tổ chức tín dụng sửa đổi 2017 văn quy định chi tiết hướng dẫn thi hành mà quy định nhiều văn pháp luật khác Luật dân 2015, Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật tố tụng dân 2015, Luật thi hành án dân 2008, sửa đổi năm 2014… Đặc biệt, ngày 21/6/2017, Quốc hội thông qua Nghị số 42 thí điểm xử lý nợ xấu TCTD với nhiều quy định nhằm “ khơi thơng” vấn đề cịn tồn đọng xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, hệ thống văn pháp lý xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cịn nhiều bất cập, trình tự thủ tục xử lý tài sản bảo đảm quan thi hành án rườm rà khiến cho việc xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn Đây nguyên nhân ảnh hưởng tới hiệu hoạt động xử lý nợ xấu ngân hàng thương mại Chính vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống, tồn diện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản mối quan hệ so sánh với pháp luật số nước có kinh nghiệm việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản Australia, Hàn Quốc, Thái Lan vấn đề có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc bối cảnh kinh tế Chính thế, chúng em định chọn đề tài nghiên cứu khoa học là: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Kinh nghiệm quốc tế giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam” Đề tài sâu tìm hiểu chắt lọc, đúc kết giải pháp khả thi để hoàn thiện pháp luật 372 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để thực mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, phương pháp luận nghiên cứu quan điểm Chủ nghĩa Mác – Lênin với phép biện chứng vật, chủ trương Đảng nhà nước xây dựng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy dân chủ xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Các phương pháp nghiên cứu cụ thể gồm: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê điều tra xã hội học Trong phương pháp phân tích so sánh luật sử dụng phổ biển để xây dựng luận điểm khoa học đề tài Các phương pháp thể tổng thể chương đề tài KẾT QUẢ Xử lý bất động sản bảo đảm cho giao dịch tiền vay ngân hàng thương mại vấn đề khơng khó giải triệt để, chí cịn phát triển theo chiều hướng phức tạp Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại cần thiết, phù hợp với yêu cầu chung đất nước Thông qua nghiên cứu đề tài: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Kinh nghiệm quốc tế giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam", đề tài làm sáng tỏ số vấn đề lý luận thực tiễn sau: Thứ nhất, phương diện lý luận, đề tài khái quát lại lý luận tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản xử lý tài sản bảo đảm tiền Kỷ yếu khoa học vay bất động sản Cụ thể: Một là, đề tài tìm hiểu chất giao dịch bảo đảm thông qua quan điểm lịch sử, so sánh, nhận định chuyên môn nhiều quốc gia Từ đó, đề tài đánh giá giao dịch bảo đảm đại, đưa định nghĩa giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại Hai là, thơng qua đặc tính tài sản bảo đảm, đề tài đánh giá tính tối ưu bất động sản tham gia vào giao dịch bảo đảm Từ đó, phân tích khác biệt xử lý tài sản bảo đảm bất động sản giao dịch bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại so với cho vay dân Ba là, đề tài cịn phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hiệu việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Đó yếu tố đường lối Đảng, sách pháp luật nhà nước; trình độ chun mơn nghiệp vụ ngân hàng thương mại; thái độ bên vay việc hợp tác xử lý bất động sản bảo đảm Thứ hai, phương diện thực tiễn, đề tài nghiên cứu phân tích kinh nghiệm số nước xây dựng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Cụ thể: Một là, nghiên cứu pháp luật Úc có quy định xử lý tài sản bảo đảm theo trường hợp để thực nghĩa vụ trả nợ trường hợp ngân hàng thương mại phá sản Đồng thời, chế pháp luật nghiêng hẳn phía ngân hàng với việc trao nhiều quyền lợi Hệ thống tố tụng xử lý nhanh, bật với việc ngân hàng đơn phương yêu cầu lệnh cưỡng chế Bên cạnh đó, ngân hàng có quỹ kinh nghiệm đánh giá tài sản bảo đảm cho khoản vay sâu sắc, giúp hạn chế việc phải xử lý tài sản bảo đảm sau 373 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Hai là, đề tài tìm hiểu Hàn Quốc sở hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bất động sản chi tiết đa dạng Trong đó, người Hàn ưa chuộng phương pháp kun – mortgage cho hầu hết khoản vay có bảo đảm Việc xác định giới hạn giá trị bất động sản bảo đảm giúp loại bỏ bớt thủ tục sửa đổi lại hợp đồng chấp giá trị có thay đổi giới hạn Đồng thời, Hàn Quốc có riêng doanh nghiệp nhà nước hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai, dự án nhà Ba là, sở so sánh với pháp luật Thái Lan, đề tài lợi có văn pháp luật điều chỉnh xử lý tài sản bảo đảm dạng Luật, Bộ luật Đồng thời, nội hàm khái niệm cách hiểu liên quan đến bất động sản bảo đảm Luật tài sản bảo đảm kinh doanh 2015 Thái Lan có số quy định cịn Việt Nam Đó là: Tài sản bảo đảm chấp nhận bao gồm bất động sản trực tiếp phục vụ phát triển dự án; Việc thực nghĩa vụ bảo đảm việc chấp nhiều tài sản thuộc hay nhiều chủ sở hữu; Thế chấp đất không gắn liền với nhà xây đất ngược lại; Điều kiện khiếu nại đòi kết thúc sớm hợp đồng chấp Thứ ba, phương diện đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam xử lý tài sản bảm đảm bất động sản ngân hàng thương mại đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật lĩnh vực này, đề tài vấn đề bất cập quy định pháp luật, bao gồm: phương thức xử lý tài sản bảo đảm; quyền chủ thể việc xử lý tài sản bảo đảm; xử lý tài sản bảo đảm nhà nước tiến hành thu hồi xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại phá sản Đồng Kỷ yếu khoa học thời, đề tài nghiên cứu thực trạng khó khăn liên quan đến áp dụng pháp luật thực tế Đó vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm bên thứ ba; việc đăng ký chấp tài sản nhiều lần; mâu thuẫn mặt chủ thể việc ký hợp đồng vay có bảo đảm; hoạt động văn phịng đăng ký đất đai KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Học hỏi kinh nghiệm Australia, Hàn Quốc Thái Lan, đồng thời đánh giá xem xét thực trạng nêu trên, nhóm nghiên cứu đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản sau: Thứ nhất, nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, nhóm tác giả đề xuất phải ban hành văn quy phạm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm với mười nội dung cần quy định văn quy phạm này, bao gồm: cần quy định nghĩa vụ tổ chức tín dụng xử lý bất động sản; cần quy định chế tài hành vi chây ỳ, không chịu hợp tác; xác định lại giá bất động sản; cần quy định chi tiết số vấn đề liên quan đến quy trình bán đấu giá bất động sản bảo đảm Thứ hai, nhằm góp phần nâng cao hiệu xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, cần phải bổ sung thêm chức cho văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể là: Văn phịng đăng ký đất đai kiểm sốt giao dịch bảo đảm với giao dịch tiền vay có bất động sản; thực dịch vụ định giá bất động sản bảo đảm; kết hợp với Sở tài nguyên môi trường để thông báo cho ngân hàng tình trạng đăng ký bất động sản, dự án thu hồi đất nhà nước; xây dựng quản lý sở liệu trực tuyến tình trạng bất 374 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 động sản tham gia vào giao dịch bảo đảm tiền vay địa phương Bên cạnh đó, trao quyền tự chủ tài cho đơn vị Thứ ba, nhằm đánh giá an tồn khoản vay cần đề nghị tổ chức cung cấp dịch vụ xây dựng hồ sơ tài cá nhân đóng góp Trung tâm thơng tin tín dụng quốc gia CIC xây dựng mạng thơng tin hồ sơ tài tồn quốc Với hệ thống thông tin đầy đủ, ngân hàng có nhiều sở để xem xét khoản vay Đồng thời, người vay cần quan tâm đến hoạt động nhằm làm hồ sơ tài Đây tác động tốt đến xã hội cá nhân quan tâm đến vấn đề thu chi – kể thu chi tiêu dùng Thứ tư, nhằm xử lý triệt để vấn đề vướng mắc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, tác giả cho học hỏi kinh nghiệm Kỷ yếu khoa học Hàn Quốc, quốc gia thành công xử lý tài sản bảo đảm bất động sản với phương pháp kun mortgage Phương pháp giúp giải vấn đề định giá tài sản bảo đảm Tuy nhiên, cần thực thí điểm trước thực phổ biến mơ hình Thứ năm, để góp phần hồn thiện quy định giám sát ngân hàng mối liên hệ tăng cường lực đảm bảo thực nghĩa vụ kinh doanh ngân hàng, cần thực hoạt động: hồn thiện khn khổ pháp lý tạo điều kiện tảng để đảm bảo hiệu hoạt động giám sát ngân hàng; hoạt động giám sát cần trọng tâm vào việc giám sát tuân thủ tỷ lệ bảo đảm an toàn kinh doanh ngân hàng; nâng cao vai trò CIC phát triển hệ thống tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập; xây dựng hệ thống “Cảnh báo sớm khủng hoảng” đưa cảnh báo rủi ro một nhóm TCTD TÀI LIỆU THAM KHẢO AUSTRALIA BANKING ACT, 1959 Luật Ngân hàng Úc 1959 – sửa đổi, bổ sung năm 2016 BANKING ACT REPUBLIC OF KOREA, 2012 Luật Ngân hàng Hàn Quốc 2012 MICHAEL YARDNEY, 2018 How banks assess your property investment loan application Sydney NGHỊ QUYẾT SỐ 42/2017/NQ-QH14 Quy định thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 375 ... Thông qua nghiên cứu đề tài: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Kinh nghiệm quốc tế giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam" , đề tài làm sáng tỏ số vấn đề... cảnh kinh tế Chính thế, chúng em định chọn đề tài nghiên cứu khoa học là: ? ?Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Kinh nghiệm quốc tế giải pháp hoàn thiện pháp. .. thống, tồn diện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản mối quan hệ so sánh với pháp luật số nước có kinh nghiệm việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản Australia, Hàn Quốc, Thái Lan