Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại ngân hàng thương mại, kinh nghiệm quốc tế và giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam

Xử lý bất động sản bảo đảm cho giao dịch tiền vay của ngân hàng thương mại là vấn đề không mới nhưng khá khó giải quyết triệt để, thậm chí còn phát triển theo chiều hướng phức tạp hơn. Hiện nay, các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có xu hướng không “thân thiện” nếu buộc phải xử lý. Điều này xuất phát từ các lỗ hổng pháp lý; từ tâm lý chây ỳ, cố tình làm khó của người vay; tình trạng bất cân xứng thông tin giữa người vay và ngân hàng thương mại khi thực hiện hợp đồng tín dụng; từ kỹ năng nghiệp vụ còn hạn chế của các ngân hàng thương mại…

Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI, KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Nguyễn Khắc Sơn Dương*, Nguyễn Quang Tùng

Trường Đại học Luật Hà Nội

*Tác giả liên lạc: khacsonduong@gmail.com

TÓM TẮT

Xử lý bất động sản bảo đảm cho giao dịch tiền vay của ngân hàng thương mại là vấn đề không mới nhưng khá khó giải quyết triệt để, thậm chí còn phát triển theo chiều hướng phức tạp hơn Hiện nay, các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có xu hướng không “thân thiện” nếu buộc phải xử lý Điều này xuất phát từ các lỗ hổng pháp lý; từ tâm lý chây ỳ, cố tình làm khó của người vay; tình trạng bất cân xứng thông tin giữa người vay và ngân hàng thương mại khi thực hiện hợp đồng tín dụng; từ kỹ năng nghiệp vụ còn hạn chế của các ngân hàng thương mại… Bất động sản bảo đảm tồn đọng, không xử lý được là một trong các nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nợ xấu, tác động lớn đến ngành ngân hàng nói chung và nền kinh tế nói riêng Chính vì thế, trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam trong mối quan hệ so sánh với pháp luật quốc tế về vấn

đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại, đề tài đi sâu tìm hiểu các vướng mắc, bất cập pháp lý còn tồn tại

Từ khóa: Ngân hàng thương mại, tài sản bảo đảm, thế chấp

THE LAW ON THE HANDLING OF LOAN SECURITY

PROPERTIES BEING REAL ESTATE AT COMMERCIAL

BANKS INTERNATIONAL EXPERIENCE AND SOLUTIONS

FOR VIETNAM LAW COMPLIANCE Nguyen Khac Son Duong*, Nguyen Quang Tung

Ha Noi Law University

*Corresponding Author: khacsonduong@gmail.com

ABSTRACT

Handling real estate to secure commercial bank loans is not a new problem, but quite difficult to solve thoroughly and even it has developed in a more complex way At present, should the loan security properties as real estate be forced to handle, they tend to be unfriendly This results from the legal weaknesses; the stagnancy; the deliberation of making trouble of the borrower; the asymmetric information between borrowers and commercial banks when performing credit contracts; the limited professional skills of commercial banks The unsecured real estate is one of the main causes of the irrecoverable debt situation, affecting the banking industry generally and the economy system particularly Therefore,

on the basis of studying and evaluating the current situation of Vietnamese legislation in relation to the legislation of other countries on handling of loan security assets as real estate of commercial banks, the research is to throughly research the understanding of the existing obstacles and inadequacies of legislation

Keywords: Commercial banks, collateral assets, collateral

Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học

TỔNG QUAN

Trong gần 30 năm đổi mới, Việt Nam

chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập

trung sang nền kinh tế thị trường theo

định hướng xã hội chủ nghĩa dẫn đến

cơ chế quản lý thị trường nói chung và

quản lý trong lĩnh vực ngân hàng đã có

những thay đổi căn bản Chính vì thế

Việt Nam đã có những bước đi đúng

hướng và tiến dài trong công cuộc xây

dựng nền kinh tế nước nhà Trong sự

phát triển chung đó có sự đóng góp

không nhỏ của hệ thống ngân hàng

thương mại, vì thế không phải ngẫu

nhiên mà hệ thống ngân hàng thương

mại được ví như “xương sống” của

nền kinh tế

Trong hoạt động ngân hàng thì hoạt

động cho vay luôn là một trong những

hoạt động cơ bản, có ý nghĩa quan

trọng đối với sự tồn tại và phát triển

của mỗi ngân hàng Chính vì thế, để

tránh rủi ro xảy ra cho hoạt động cho

vay, ngoài việc phải thẩm định thật kỹ

các phương án vay vốn thì vấn đề tài

sản bảo đảm, đặc biệt là tài sản bảo

đảm là bất động sản luôn được các

ngân hàng chú ý Mặc dù tài sản bảo

đảm không phải là mục đích của ngân

hàng khi ra quyết định cho vay nhưng

nó có thể hạn chế được phần nào rủi

ro, nâng cao hiệu quả kinh doanh cho

ngân hàng cũng như giúp cho người

vay có ý thức trả nợ hơn đối với khoản

tín dụng mà ngân hàng cung cấp Khi

khách hàng không trả được nợ thì

những tài sản bảo đảm này chính là

nguồn trả nợ thứ hai của ngân hàng

Trong trường hợp đó, muốn thu hồi

được nợ đầy đủ nhất thì ngân hàng

phải thực hiện tốt công tác xử lý tài sản

bảo đảm

Với mục tiêu đạt hiệu quả trong quản

lý hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản, hệ thống pháp luật

xử lý tài sản bảo đảm đã dần hình

thành và phát triển, trở thành một bộ

phận không thể tách rời trong hệ thống pháp luật kinh tế ở Việt Nam Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm hiện nay không chỉ bao gồm Luật các tổ chức tín dụng 2010, Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi 2017 và các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành mà còn quy định ở nhiều văn bản pháp luật khác như Luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật tố tụng dân sự 2015, Luật thi hành án dân sự 2008, sửa đổi năm 2014… Đặc biệt, ngày 21/6/2017, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số

42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD với rất nhiều quy định mới nhằm “ khơi thông” các vấn đề còn tồn đọng khi xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản còn nhiều bất cập, trình tự thủ tục

xử lý tài sản bảo đảm của các cơ quan thi hành án còn rườm rà khiến cho việc

xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại gặp rất nhiều khó khăn Đây chính là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng tới hiệu quả của hoạt động xử lý nợ xấu của các ngân hàng thương mại Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong mối quan hệ

so sánh với pháp luật của một số nước

có kinh nghiệm trong việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản như Australia, Hàn Quốc, Thái Lan là một vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay Chính vì thế, chúng em quyết định chọn đề tài nghiên cứu khoa học là:

“Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại ngân hàng thương mại Kinh nghiệm quốc tế và giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam” Đề tài này sẽ đi sâu tìm hiểu và chắt lọc, đúc kết ra những giải pháp khả thi nhất để hoàn thiện pháp luật về

Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học

vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

là bất động sản tại các ngân hàng

thương mại ở Việt Nam

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu mà

đề tài đặt ra, phương pháp luận nghiên

cứu là quan điểm của Chủ nghĩa Mác

– Lênin cùng với phép biện chứng duy

vật, chủ trương của Đảng và nhà nước

về xây dựng nền kinh tế thị trường

theo định hướng xã hội chủ nghĩa,

cũng như phát huy dân chủ và xây

dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ

nghĩa

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể

gồm: phương pháp phân tích, tổng

hợp, so sánh, thống kê và điều tra xã

hội học Trong đó phương pháp phân

tích và so sánh luật được sử dụng phổ

biển để xây dựng các luận điểm khoa

học của đề tài Các phương pháp này

được thể hiện tổng thể tại các chương

của đề tài

KẾT QUẢ

Xử lý bất động sản bảo đảm cho giao

dịch tiền vay của ngân hàng thương

mại là vấn đề không mới nhưng khá

khó giải quyết triệt để, thậm chí còn

phát triển theo chiều hướng phức tạp

hơn Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật

về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản tại các ngân hàng thương mại

là rất cần thiết, phù hợp với yêu cầu

chung của đất nước

Thông qua nghiên cứu đề tài: "Pháp

luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

là bất động sản tại ngân hàng thương

mại Kinh nghiệm quốc tế và giải pháp

hoàn thiện pháp luật Việt Nam", đề tài

đã làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận

và thực tiễn sau:

Thứ nhất, trên phương diện lý luận, đề

tài đã khái quát lại những lý luận cơ

bản tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản và xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản Cụ thể:

Một là, đề tài tìm hiểu bản chất của giao dịch bảo đảm thông qua các quan điểm lịch sử, so sánh, nhận định chuyên môn của nhiều quốc gia Từ

đó, đề tài đánh giá về giao dịch bảo đảm hiện đại, đưa ra định nghĩa về giao dịch bảo đảm và giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại

Hai là, thông qua các đặc tính của tài sản bảo đảm, đề tài đánh giá về tính tối

ưu của bất động sản khi tham gia vào giao dịch bảo đảm Từ đó, phân tích chỉ ra những khác biệt của xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong giao dịch bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại so với cho vay dân sự

Ba là, đề tài còn phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả của việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng thương mại Đó

là những yếu tố về đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của nhà nước; trình độ chuyên môn nghiệp vụ của ngân hàng thương mại; thái độ của bên vay trong việc hợp tác xử lý các bất động sản bảo đảm

Thứ hai, trên phương diện thực tiễn, đề tài đã nghiên cứu và phân tích được kinh nghiệm của một số nước về xây dựng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Cụ thể: Một là, nghiên cứu chỉ ra pháp luật Úc

có quy định về xử lý tài sản bảo đảm theo cả trường hợp để thực hiện nghĩa

vụ trả nợ và trường hợp ngân hàng thương mại phá sản Đồng thời, cơ chế pháp luật nghiêng hẳn về phía ngân hàng với việc trao nhiều quyền lợi Hệ thống tố tụng xử lý nhanh, nổi bật với việc ngân hàng được đơn phương yêu cầu lệnh cưỡng chế Bên cạnh đó, các ngân hàng này có quỹ kinh nghiệm đánh giá tài sản bảo đảm cho khoản vay rất sâu sắc, giúp hạn chế việc phải

xử lý tài sản bảo đảm sau này

Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học

Hai là, đề tài tìm hiểu về Hàn Quốc

trên cơ sở hệ thống pháp luật điều

chỉnh vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là

bất động sản rất chi tiết và đa dạng

Trong đó, người Hàn ưa chuộng

phương pháp kun – mortgage cho hầu

hết các khoản vay có bảo đảm Việc

chỉ xác định giới hạn trên về giá trị bất

động sản bảo đảm giúp loại bỏ bớt thủ

tục sửa đổi lại hợp đồng thế chấp nếu

giá trị này có sự thay đổi trong giới

hạn Đồng thời, Hàn Quốc có riêng

một doanh nghiệp nhà nước hỗ trợ về

xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở hình

thành trong tương lai, dự án nhà ở

Ba là, trên cơ sở so sánh với pháp luật

Thái Lan, đề tài chỉ ra lợi thế khi có

văn bản pháp luật điều chỉnh về xử lý

tài sản bảo đảm dưới dạng Luật, Bộ

luật Đồng thời, trong nội hàm các khái

niệm và cách hiểu liên quan đến bất

động sản bảo đảm của Luật tài sản bảo

đảm trong kinh doanh 2015 của Thái

Lan có một số quy định còn mới đối

với Việt Nam Đó là: Tài sản bảo đảm

được chấp nhận bao gồm cả bất động

sản trực tiếp phục vụ phát triển dự án;

Việc thực hiện một và cùng một nghĩa

vụ có thể được bảo đảm bằng việc thế

chấp nhiều tài sản thuộc về một hay

nhiều chủ sở hữu; Thế chấp đất không

gắn liền với nhà xây trên đất và ngược

lại; Điều kiện khiếu nại đòi kết thúc

sớm hợp đồng thế chấp

Thứ ba, trên phương diện đánh giá

thực trạng pháp luật Việt Nam về xử

lý tài sản bảm đảm là bất động sản của

ngân hàng thương mại và đánh giá

thực tiễn thi hành pháp luật trong lĩnh

vực này, đề tài đã chỉ ra các vấn đề còn

bất cập trong quy định của pháp luật,

bao gồm: phương thức xử lý tài sản

bảo đảm; quyền của các chủ thể trong

việc xử lý tài sản bảo đảm; xử lý tài

sản bảo đảm khi nhà nước tiến hành

thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm khi

ngân hàng thương mại phá sản Đồng

thời, đề tài cũng nghiên cứu thực trạng những khó khăn liên quan đến áp dụng pháp luật trong thực tế Đó là các vấn

đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba; việc đăng ký thế chấp cùng một tài sản nhiều lần; mâu thuẫn

về mặt chủ thể trong việc ký hợp đồng vay có bảo đảm; hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Học hỏi kinh nghiệm của Australia, Hàn Quốc và Thái Lan, đồng thời đánh giá và xem xét các thực trạng nêu trên, nhóm nghiên cứu đã đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản như sau:

Thứ nhất, nhằm hoàn thiện pháp luật

về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, nhóm tác giả đã đề xuất phải ban hành ra văn bản quy phạm pháp luật mới về xử lý tài sản bảo đảm với mười một nội dung cần quy định trong văn bản quy phạm mới này, bao gồm: cần quy định về nghĩa vụ của tổ chức tín dụng khi xử lý bất động sản; cần quy định các chế tài đối với hành vi chây

ỳ, không chịu hợp tác; xác định lại giá của bất động sản; cần quy định chi tiết hơn về một số vấn đề liên quan đến quy trình bán đấu giá bất động sản bảo đảm

Thứ hai, nhằm góp phần nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, cần phải bổ sung thêm chức năng cho văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể là: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm soát giao dịch bảo đảm với các giao dịch tiền vay có bất động sản; thực hiện dịch vụ định giá bất động sản bảo đảm; kết hợp với Sở tài nguyên và môi trường để thông báo cho các ngân hàng về tình trạng đăng ký bất động sản, các dự án thu hồi đất của nhà nước; xây dựng và quản lý một cơ sở

dữ liệu trực tuyến về tình trạng các bất

Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học

động sản đã hoặc đang tham gia vào

giao dịch bảo đảm tiền vay tại địa

phương Bên cạnh đó, trao quyền tự

chủ tài chính cho đơn vị này

Thứ ba, nhằm đánh giá an toàn của

khoản vay thì cần đề nghị các tổ chức

cung cấp dịch vụ xây dựng hồ sơ tài

chính cá nhân đóng góp cùng Trung

tâm thông tin tín dụng quốc gia CIC

xây dựng mạng thông tin về hồ sơ tài

chính trên toàn quốc Với một hệ

thống thông tin đầy đủ, các ngân hàng

sẽ có nhiều cơ sở hơn để xem xét

khoản vay Đồng thời, người vay cũng

cần quan tâm hơn đến các hoạt động

nhằm làm trong sạch hồ sơ tài chính

của mình Đây có thể là một tác động

tốt đến xã hội khi mỗi cá nhân quan

tâm hơn đến vấn đề thu chi – kể cả thu

chi tiêu dùng

Thứ tư, nhằm xử lý triệt để các vấn đề

còn vướng mắc về xử lý tài sản bảo

đảm là bất động sản, các tác giả cho

rằng có thể học hỏi kinh nghiệm của

Hàn Quốc, một quốc gia đã thành công khi xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản với phương pháp kun mortgage Phương pháp này giúp giải quyết được vấn đề định giá tài sản bảo đảm Tuy nhiên, cần thực hiện thí điểm trước rồi mới thực hiện phổ biến mô hình này Thứ năm, để góp phần hoàn thiện quy định về giám sát ngân hàng trong mối liên hệ tăng cường năng lực đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong kinh doanh ngân hàng, cần thực hiện các hoạt động: hoàn thiện khuôn khổ pháp lý tạo điều kiện nền tảng để đảm bảo hiệu quả của hoạt động giám sát ngân hàng; hoạt động giám sát cần trọng tâm vào việc giám sát tuân thủ các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong kinh doanh ngân hàng; nâng cao vai trò của CIC và phát triển hệ thống các tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập; xây dựng hệ thống

“Cảnh báo sớm khủng hoảng” đưa ra cảnh báo về rủi ro đối với một hoặc một nhóm TCTD

TÀI LIỆU THAM KHẢO

AUSTRALIA BANKING ACT, 1959 Luật Ngân hàng Úc 1959 – sửa đổi, bổ

sung năm 2016

BANKING ACT REPUBLIC OF KOREA, 2012 Luật Ngân hàng Hàn Quốc

2012

MICHAEL YARDNEY, 2018 How banks assess your property investment loan

application Sydney

NGHỊ QUYẾT SỐ 42/2017/NQ-QH14 Quy định về thí điểm xử lý nợ xấu của

các tổ chức tín dụng