Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI SINH VIÊN THỰC HIỆN: KHĨA: 41 ĐẶNG KHÁNH HUYỀN MSSV: 1653801011119 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS HUỲNH MINH PHƯƠNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Huỳnh Minh Phương, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả khóa luận ĐẶNG KHÁNH HUYỀN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân KDBĐS Kinh doanh bất động sản HTTTL Hình thành tương lai CĐT Chủ đầu tư Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Nghị định 100/2015/NĐ-CP Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 phát triển quản lý nhà xã hội MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà hình thành tương lai 1.2 Tổng quan hình thành, phát triển chế định mua bán nhà hình thành tương lai .12 1.3 Ý nghĩa việc pháp luật thừa nhận, điều chỉnh hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai .15 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 19 2.1 Những nội dung pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai…… 19 2.1.1 Các bên giao dịch mua, bán nhà hình thành tương lai 19 2.1.2 Điều kiện nhà hình thành tương lai đưa vào giao dịch… 24 2.1.3 Nguyên tắc mua bán nhà hình thành tương lai 26 2.1.4 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 27 2.2 Những bất cập quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai .32 2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 32 2.2.2 Thế chấp nhà hình thành tương lai 35 2.2.3 Bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai 38 2.2.4 Việc thực nghĩa vụ chủ đầu tư 40 CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 45 3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai… 45 3.1.1 Các quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai.45 3.1.2 Các quy định chấp nhà hình thành tương lai 46 3.1.3 Các quy định bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai…… 47 3.1.4 Các quy định nghĩa vụ chủ đầu tư 48 3.2 Kiến nghị hoàn thiện việc thực thi pháp luật .49 KẾT LUẬN 51 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nhà tài sản thiết yếu phục vụ sinh hoạt cho gia đình, có mối quan hệ gắn bó mật thiết sống người Nhu cầu có nhà tiện lợi, khang trang ngày thiết, thị q trình di cư Mặt khác, bối cảnh Việt Nam hội nhập với giới, sách kinh tế, đầu tư chuyển biến mạnh mẽ; nhu cầu có nhà người nước ngồi Việt Nam mà tăng cao Do đó, đảm bảo cơng dân sở hữu nhà sách, nhiệm vụ hàng đầu Đảng Nhà nước Nhà nước quan tâm xây dựng chế định nhà nói chung, nhà hình thành tương lai (HTTTL) nói riêng ngày hồn thiện, phù hợp với xu hướng phát triển giới cách ban hành văn pháp luật điều chỉnh quan hệ Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường nhà HTTTL diễn biến phức tạp, tình trạng vi phạm pháp luật ngày phổ biến Bên bán không tuân thủ pháp luật, lợi dụng bất cập pháp luật để đưa nhà vào giao dịch trái phép, tranh chấp mua bán nhà HTTTL Tòa án ngày nhiều Tình trạng gây nên hậu xấu kinh tế, thị trường nhà nói chung chủ thể tham gia giao dịch nói riêng Các tình trạng xảy chủ yếu bất cập pháp luật người mua nhà thiếu hiểu biết lĩnh vực Các quy định mua bán nhà HTTTL chưa rõ ràng, nhiều quy định chưa dự liệu thay đổi thị trường, thiếu đồng văn hữu Tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai” nhằm hệ thống quy định pháp luật mua bán nhà HTTTL; đồng thời phân tích, bình luận khuyết điểm tồn pháp luật Trên sở đó, kiến nghị giải pháp hiệu quả, có tính thực thi góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật Tình hình nghiên cứu đề tài Các đề tài nhà HTTTL khơng cịn đề tài mẻ Việt Nam Tuy nhiên, chưa có đề tài nghiên cứu toàn diện chi tiết pháp luật mua bán nhà HTTTL Một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến mua bán nhà HTTTL như: Luận văn Thạc sĩ luật học Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội “Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai” tác giả Ngô Quang Cháng (2011) tổng hợp, phân tích quy định điều chỉnh quan hệ mua bán nhà HTTTL, đặc biệt hợp đồng mua bán nhà HTTTL khái niệm, đối tượng, chủ thể quyền, nghĩa vụ bên tham gia giao dịch Luận văn thạc sĩ luật học – Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai” tác giả Nguyễn Thị Kim Liên (2014) nghiên cứu khái quát pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng HTTTL chủ thể, đối tượng, nguyên tắc nghĩa vụ bên tham gia giao dịch Các viết thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà HTTTL Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu sở quy định Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2006 nên phần lớn nội dung khơng cịn phù hợp Luận văn Thạc sĩ luật học Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội tác giả Phạm Hồng Anh (2015) “Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam” phân tích nội dung, đặc điểm pháp luật nhà HTTTL; đồng thời phân tích nhiều khía cạnh mua bán, thuê mua nhà HTTTL, thực trạng việc thực thi pháp luật Luận văn góp phần định hướng cho tác giả tiếp tục sâu phân tích tập trung mua bán nhà HTTTL, đồng thời đánh giá thực trạng thông qua quy định ban hành, sửa đổi bổ sung văn cũ Luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018) dù sâu nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà HTTTL đưa khái niệm, đặc điểm nhà HTTTL, bất cập pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà HTTTL Tuy nhiên luận văn nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà HTTTL góc độ hợp đồng dân sự, gợi mở cho tác giả tiếp tục nghiên cứu không hợp đồng góc độ hợp đồng dân mà cịn hoạt động mua bán góc độ pháp luật KDBĐS Khóa luận tốt nghiệp – Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh với đề tài “Các biện pháp bảo đảm quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai” tác giả Nguyễn Thị Kim Huệ (2014) đưa khái niệm nhà HTTTL số bất cập ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà giúp tác giả có nhìn sâu ảnh hưởng pháp luật đời sống Cả hai khóa luận tốt nghiệp “Mua bán nhà kinh doanh bất động sản” tác giả Lê Thị Ngọc Hiếu (2011) khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật mua bán nhà xã hội” Nguyễn Thị Thùy Dung (2018) phân tích, làm rõ quy phạm pháp luật nhà ở, có nhà xã hội; giúp tác giả có nhìn khái quát nhà ở, nhà xã hội để làm sở nghiên cứu chi tiết nhà xã hội HTTTL Ngồi cịn có số viết đăng tải nhiều tạp chí phân tích vấn đề pháp luật liên quan đến mua bán nhà HTTTL mà tác giả tìm hiểu, tham khảo nhằm định hướng luận như: “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà HTTTL” tác giả Bùi Đức Giang đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật số 02/2016; “Bảo lãnh nhà hình thành tương lai, sở pháp lý triển khai thực Việt Nam” tác giả Đặng Văn Dân đăng Tạp chí Ngân hàng số 24/2018 Có thể thấy, cơng trình nghiên cứu phân tích khía cạnh định nhà HTTTL, mua bán nhà HTTTL; chưa có cơng trình khai thác đề tài cách tổng quan phân tích, bình luận riêng chế định pháp luật mua bán nhà HTTTL Do đó, tác giả tiếp tục nghiên cứu thực nhiệm vụ Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật mua bán nhà HTTTL, nâng cao hiệu hoạt động mua bán nhà HTTTL thực tiễn Để đạt mục đích đó, tác giả hướng tới nghiên cứu mục đích cụ thể sau: Thứ nhất, làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến hoạt động mua bán nhà HTTTL bao gồm khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa mua bán nhà HTTTl Đồng thời, hệ thống hóa phân tích quy phạm pháp luật điều chỉnh điều kiện, chủ thể tham gia mua bán, quy định hợp đồng, bảo lãnh, chấp mua bán nhà HTTTL Thứ hai, tìm hiểu tình hình thực thi pháp luật, bất cập khó khăn phát sinh thực tế liên quan đến mua bán nhà HTTTL Thứ ba, sở nghiên cứu lý luận đánh giá thực trạng pháp luật, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật, khắc phục yếu điểm tồn hoạt động mua bán nhà HTTTL Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật mua bán nhà HTTTL góc độ hoạt động kinh doanh điều chỉnh pháp luật KDBĐS; theo nhà HTTTL nghiên cứu nhà thương mại HTTTL nhà xã hội HTTTL Các nội dung nghiên cứu bao gồm: khái niệm nhà HTTTL; khái niệm, đặc điểm mua bán nhà HTTTL; điều kiện nhà ở, chủ thể tham gia giao dịch nội dung hợp đồng mua bán nhà HTTTL Về thực trạng, tác giả nghiên cứu bất cập tồn quy định pháp luật hợp đồng mua bán, chấp, bảo lãnh nghĩa vụ bên bán mua bán nhà HTTTL; từ kiến nghị giải pháp hồn thiện pháp luật Mua bán nhà HTTTL quy định nhiều văn pháp luật khác nhau, nhiên phạm vi đề tài, tác giả tập trung tìm hiểu, nghiên cứu quy phạm pháp luật mua bán nhà HTTTL nằm văn pháp luật như: Luật Nhà 2014, Luật KDBĐS 2014 văn hướng dẫn thi hành Ngoài ra, để hoàn thiện đề tài, tác giả tham khảo quy định văn pháp luật liên quan lĩnh vực đất đai, ngân hàng, hành pháp luật Việt Nam quy định có liên quan pháp luật giới pháp luật Singapore để so sánh, đem lại học phù hợp cho phát triển hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trong viết, tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, sử dụng xen kẽ nhằm sâu vào chất vấn đề, mang lại hiệu tối ưu Các phương pháp sử dụng cụ thể sau: Phương pháp tổng hợp, phân tích so sánh sử dụng chủ yếu chương nhằm đánh giá vấn đề lý luận mua bán nhà HTTTL Phương pháp tổng hợp, phân tích, quy nạp, diễn dịch, phương pháp chứng minh sử dụng để phân tích quy định, đánh giá thực trạng pháp luật chương Phương pháp tư logic, phân tích quy nạp để tổng kết, bình luận đưa giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý chương Bố cục tổng quát khóa luận Chương 1: Những vấn đề chung mua bán nhà hình thành tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Chương 3: Kiến nghị hồn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH 1.1 THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai Để có nhìn rõ nét hoạt động mua bán nhà HTTTL, trước hết cần phải tìm hiểu khái niệm nhà HTTTL Nhà HTTTL phận nhà trước xét đến tính “tương lai”, nhà HTTTL nhà - nơi trú ngụ, phục vụ sinh hoạt hàng ngày nhu cầu thiết yếu người xã hội Việc giải vấn đề nhà có ý nghĩa quan trọng quốc gia Dưới góc độ pháp lý, nhà điều chỉnh nhiều ngành luật Theo pháp luật dân sự, nhà tài sản hữu hình mà người cầm nắm, có giá trị vật chất khai thác lợi ích kinh tế Nhà khơng nhà có sẵn mà cịn bao gồm cơng trình xây dựng có Nhà HTTTL phận nhà ở, điều chỉnh pháp luật dân Nhà HTTTL loại tài sản, khái niệm “nhà HTTTL” pháp luật xây dựng dựa sở khái niệm “tài sản HTTTL” Khái niệm tài sản HTTTL lần xuất Nghị định 165/1999/NĐCP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm, sau quy định tương tự Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Theo đó, tài sản HTTTL “động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”1 Từ chỗ quy định văn luật lần tài sản HTTTL ghi nhận cách thức Bộ luật Dân (BLDS) 2005 ban hành Điều 320 BLDS 2005 quy định: “Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Nội hàm khái niệm tài sản HTTTL mở rộng hơn, từ chỗ cơng nhận tài sản hình thành sau thời điểm giao dịch, tài sản hình thành chưa thuộc quyền sở hữu bên có tài sản xem tài sản HTTTL Kế thừa tinh thần này, BLDS 2015 quy định tài sản HTTTL “tài sản chưa hình thành tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”2 Như vậy, có hai yếu tố để xác định tài sản HTTTL: “(1) yếu tố vật chất: tài sản chưa hình thành theo tính chất, tính năng, cơng dụng loại tài sản đó; (2) yếu tố pháp lý: tài sản hình Khoản Điều Nghị định 165/1999/NĐ-CP Khoản Điều 108 Bộ luật Dân 2015 việc giao dịch vô hiệu, nên không chấp nhận yêu cầu tính lãi nguyên đơn Hợp đồng mua bán hộ chung cư số 40I/2011/HĐMBCH-VHP số 41I/2011/HĐMBCH-VHP bà Hà Tuý Mỹ Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V ký ngày 01/6/2011; Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/PLHĐ-VHP, số 03/PLHĐ-VHP, số 04/PLHĐ-VHP ngày 01/6/2011; Phiếu thu số: PT01, PT02 ngày 01/6/2011; Phiếu thu số: PT03, PT04 ngày 01/9/2011 Các tình tiết Tịa án thơng báo đến bị đơn đương khơng có ý kiến phản hồi, khơng phản đối tình tiết, kiện, tài liệu, văn nên vào khoản Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án giải vụ án theo chứng thu thập có hồ sơ vụ án NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Xét đơn khởi kiện bà Hà Tuý M vụ án dân tranh chấp hợp đồng mua bán hộ bị đơn có trụ sở Quận Nên vụ án thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định điều 26, 35, 39 Bộ luật Tố tụng dân [2] Xét bị đơn Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt khơng kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan nên Tòa án tiến hành xét xử vụ án theo quy định Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân [3] Xét 02 Hợp đồng mua bán hộ chung cư bà Hà Tuý M Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V thuộc dự án chung cư cao cấp V toạ lạc 339 đường B, Phường N, Quận T, Thành phồ Hồ Chí Minh, cụ thể: Hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP Hợp đồng số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 01/6/2011 Xét thời điểm ký kết hợp đồng, bà Hà Tuý M Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V ký kết Hợp đồng mua bán hộ vào ngày 01/6/2011: Phía Cơng ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V chủ đầu tư xây dựng cơng trình thuộc dự án chung cư cao cấp V toạ lạc 339 đường B, Phường N, Quận T, Thành phồ Hồ Chí Minh chưa xây dựng xong phần móng; thể nội dung Công văn số 8900/SXD-TT ngày 30/7/2018 Sở xây dựng việc kiểm tra, đề xuất xử lý dự án hộ cao cấp V Trong nội dung cơng văn có ghi nhận sai phạm Công ty V chưa thi công xong phần móng ký hợp đồng bán hộ để huy động vốn vi phạm Theo quy định khoản Điều 39 Luật nhà năm 2005 quy định mua bán, cho thuê nhà thương mại sau: “…Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng…” Xét thủ tục ký kết Hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP Hợp đồng số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 01/6/2011 bà Hà Tuý Mỹ Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V không qua sàn giao dịch Bất Động Sản vi phạm quy định huy động vốn đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo quy định khoản Điều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006 Ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng “…Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất động sản…” Theo điểm đ khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai sau: “ … chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hồn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở…” Như Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V chủ đầu tư xây dựng cơng trình thuộc dự án chung cư cao cấp V toạ lạc 339 đường B, Phường N, Quận T, Thành phồ Hồ Chí Minh chưa đảm đầy đủ điều kiện theo quy định khoản Điều 39 Luật nhà năm 2005; khoản Điều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006; khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐCP ngày 23/6/2010; mà ký kết hợp đồng mua bán hộ để huy động vốn từ tiền ứng trước bà M vi phạm điều cấm pháp luật Nên giao dịch ký kết hợp đồng mua bán hộ chung cư bà Hà Tuý M Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V thuộc dự án chung cư cao cấp V toạ lạc 339 đường B, Phường N, Quận T, Thành phồ Hồ Chí Minh số 40I/2011/HĐMBCH-VHP số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 01/6/2011 vô hiệu theo quy định Điều 122, Điều 127, Điều 128 Bộ luật dân năm 2005 [4] Xét Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/PLHĐ-VHP, số 03/PLHĐ-VHP, số 04/PLHĐ-VHP ký kết bà Hà Tuý M Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V ngày 01/6/2011 phần hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 01/6/2011 Do hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 01/6/2011 bị vô hiệu dẫn đến phụ lục hợp đồng nêu chấm dứt theo quy định Điều 410 Bộ luật dân năm 2005 [5] Xét yêu cầu nguyên đơn buộc Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V hoàn trả cho bà M toàn số tiền gốc 1.494.036.060 đồng mà bà M toán theo hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 01/6/2011 Xét Phiếu thu số: PT01, PT02 ngày 01/6/2011; Phiếu thu số: PT03, PT04 ngày 01/9/2011 Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V lập thể nội dung bà Hà Tuý M giao nộp cho Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V tổng cộng số tiền 1.494.036.060 đồng Giao dịch ký kết hợp đồng mua bán hộ chung cư bà Hà Tuý M Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng ngày 01/6/2011 vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập; Các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Do vậy, Cơng ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V có nghĩa vụ hồn trả cho bà Hà Tuý M số tiền nhận 1.494.036.060 đồng phù hợp quy định Điều 137 Bộ luật dân năm 2005 [6] Xét yêu cầu bà M buộc Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V bồi thường thiệt hại khoản tiền lãi phát sinh số tiền toán 1.494.036.060 đồng tính từ ngày 30/3/2014 đến ngày xét xử (05 năm 07 tháng 28 ngày), theo mức lãi suất 9%/năm, cụ thể: 1.494.036.060 x 9%/năm x 05 năm 07 tháng 28 ngày = 761.211.369 đồng Khoản tiền lãi phát sinh số tiền 1.494.036.060 đồng mà bà M nộp trước cho Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V cần xác định thiệt hại bà M giao kết hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 01/6/2011 với Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V Xét lỗi làm cho hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 01/6/2011 bị vô hiệu Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V chưa đủ điều kiện huy động vốn hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V thực việc giao kết hợp đồng với bà Hà Túy M Do cần xác định lỗi làm cho hợp đồng vơ hiệu hồn tồn thuộc Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V Hội đồng xét xử nhận thấy yêu cầu bà M yêu cầu Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V bồi thường thiệt hại số tiền 761.211.369 đồng có sở chấp nhận Theo quy định khoản Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/6/2010 “…Các trường hợp mua bán, cho thuê nhà không với quy định Điều hợp đồng mua bán, cho thuê nhà khơng có giá trị pháp lý bên mua không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà mua; bên bán, bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua, người thuê nhà ở…” Theo quy định khoản Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 “…Các trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thương mại không quy định Điều Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, quy định Điều pháp luật kinh doanh bất động sản hợp đồng ký khơng có giá trị pháp lý; bên vi phạm bị xử lý theo quy định pháp luật, gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bị vi phạm…” [7] Ngày 21/8/2019 nguyên đơn có đơn xin rút yêu cầu khởi kiện yêu cầu phạt hợp đồng Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng số tiền 224.105.409 đồng Do vậy, Đình giải yêu cầu khởi kiện nguyên đơn [8] Xét thời điểm bà M ký kết hợp đồng mua bán hộ với Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng sau thời điểm bà M ly hôn với ông Tạ Thành P (theo Quyết định công nhận thuận tình ly số 371/2005/QĐ-VDS ngày 19/8/2005) trước thời điểm kết hôn với ông Phạm, Khoa M (theo Giấy chứng nhận kết hôn số 47 Uỷ ban nhân dân Quận cấp ngày 13/02/2018) Mặt khác ông Phạm, Khoa M xác định số tiền mà bà M dùng để tốn cho Cơng ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V tài sản riêng bà M không tranh chấp, không yêu cầu xem xét giải nên Hội đồng xét xử không xem xét [9] Về quan điểm, đề nghị đại diện Viện kiểm sát: Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử xác định Hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP Hợp đồng số 41I/2011/HĐMBCH-VHP bà M Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V ký ngày 01/6/2011 vô hiệu giải theo hậu giao dịch vô hiệu phù hợp quy định pháp luật Tuy nhiên đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu tính lãi ngun đơn chưa có sở [10] Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng T phải chịu án phí sơ thẩm tổng số tiền toán cho bà Hà Tuý M; Bà Hà T M khơng phải chịu án phí theo quy định Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân Nghị số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn vào Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản Điều 91, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn vào Điều 122, Điều 127, Điều 128, Điều 137 Điều 410 Bộ luật dân năm 2005; Căn vào Điều 357, Điều 468 Điều 688 Bộ luật dân năm 2015; Căn vào Điều 39 Luật nhà năm 2005; Căn vào khoản Điều 22 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006; Căn vào điểm đ khoản Điều khoản Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Căn vào khoản Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010; Căn vào Luật Thi hành án dân sự; Căn Luật Phí Lệ phí năm 2015; Căn vào Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Xác định Hợp đồng mua bán hộ chung cư ký kết bà Hà Tuý M Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V thuộc dự án chung cư cao cấp V toạ lạc 339 đường B, Phường N, Quận T, Thành phồ Hồ Chí Minh, cụ thể: Hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP Hợp đồng số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 01/6/2011 vô hiệu Chấm dứt Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/PLHĐVHP, số 03/PLHĐ-VHP, số 04/PLHĐ-VHP ký ngày 01/6/2011 kèm theo Hợp đồng số 40I/2011/HĐMBCH-VHP Hợp đồng số 41I/2011/HĐMBCH-VHP ngày 01/6/2011 Chấp nhận yêu cầu bà Hà Tuý M Buộc Cơng ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V hồn trả cho bà Hà Tuý M số tiền 1.494.036.060 (Một tỷ bốn trăm chín mươi bốn triệu khơng trăm ba mươi sáu ngàn không trăm sáu mươi) đồng bồi thường thiệt hại số tiền 761.211.369 (Bảy trăm sáu mươi mốt triệu hai trăm mười ngàn ba trăm sáu mươi chín) đồng Tổng cộng 2.255.000.000 (Hai tỷ hai trăm năm mươi lăm triệu) đồng, án có hiệu lực pháp luật Đình giải yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, yêu cầu phạt hợp đồng Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V số tiền 224.105.409 đồng Về án phí: Cơng ty TNHH Thương Mại – Xây dựng V phải chịu tiền án phí dân sơ thẩm 77.100.000 (Bảy mươi bảy triệu trăm ngàn) đồng Bà Hà Tuý M chịu án phí, bà M nhận lại số tiền tạm ứng án phí nộp 39.345.000 (Ba mươi chín triệu ba trăm bốn mươi lăm ngàn) đồng theo biên lai thu tiền số 0018671 ngày 03/12/2018 Chi cục Thi hành án dân Quận Thi hành quan Thi hành án dân có thẩm quyền Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp quan thi hành án có quyền chủ động định thi hành án) kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án người thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người thi hành án) thi hành án xong, tất khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản Điều 468 Bộ luật dân Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân Các đương có quyền làm đơn kháng cáo thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương vắng mặt phiên tịa khơng có mặt tun án mà có lý đáng thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận án tống đạt hợp lệ Nơi nhận: TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ - TAND TP.HCM; - VKSND Q.8; - Chi cục THADS Q.8; - Các đương sự; - Lưu: VP, hồ sơ Nguyễn Cửu Thị Mẫn HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM CÁC HỘI THẨM NHÂN DÂN THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA 10 PHỤ LỤC Bản án số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 Tòa án nhân dân Quận 1, Tp Hồ Chí Minh tranh chấp hợp đồng mua bán hộ Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta405675t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 10/01/2020 TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Bản án số: 161/2019/DS-ST Ngày: 28/5/2019 V/v: Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tịa: Bà Hồng Thị Ánh Các Hội thẩm nhân dân: Ông Hồng Hải Bà Lê Thị Yến Nhi - Thư ký Tòa án ghi biên phiên tòa: Bà Phạm Thị Phương Thảo, Thư ký Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tịa: Bà Trần Lệ Thuỷ - Kiểm sát viên Ngày 28 tháng năm 2019 trụ sở Tòa án nhân dân Quận 1, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 07/2018/DSST ngày 04 tháng 01 năm 2018, việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ” theo Quyết định đưa vụ án xét xử số 1223/2019/QĐXXST-DS ngày 10 tháng năm 2019, Quyết định hoãn phiên số 1568/2019/QĐST-DS ngày 07 tháng năm 2019, đương sự: - Nguyên đơn: Ông Trần D, sinh năm 1981 Địa chỉ: Chung cư G, phường T, Quận B, Tp Hồ Chí Minh Người đại diện hợp pháp nguyên đơn: Ông Huỳnh Văn M, sinh năm 1972 (Theo Giấy ủy quyền lập ngày 07/02/2018) Địa chỉ: Đường T, phường L, quận T, Tp Hồ Chí Minh (Yêu cầu xét xử vắng mặt) - Bị đơn: Ông Võ Thanh T – Chủ Doanh nghiệp Tư nhân T Địa chỉ: 279 Đường B (số 456 Đường V), phường C, Quận M, Tp Hồ Chí Minh Địa làm việc: Đường TB, Phường M, Quận N, Tp Hồ Chí Minh (Vắng mặt) NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo đơn khởi kiện đề ngày 12 tháng 12 năm 2017, đơn xin rút phần yêu cầu khởi kiện yêu cầu xét xử vắng mặt phiên tồ ngày 27/5/2019, ơng Huỳnh Văn M người đại diện nguyên đơn trình bày: Vào năm 2013, ngun đơn ơng Trần D ký 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ dự án cao ốc hộ Hạnh Phúc - Happy Plaza xã TK, huyện B (gọi tắt dự án) với bị đơn ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T Theo thoả thuận hợp đồng, nguyên đơn toán cho bị đơn đợt 90% giá trị 07 hợp đồng tổng cộng 7.631.681.112 đồng, cụ thể sau: Hợp đồng mua bán hộ số Happy Plaza số 250113.10B1/HĐMB mã hộ: B1 tầng 10; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT20/01 ngày 25/01/2013 toán số tiền 1.015.475.076 đồng Hợp đồng mua bán hộ số Happy Plaza số 250113.9A4/HĐMB mã hộ A4 tầng 09; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT21/01 ngày 25/01/2013 toán số tiền 1.049.867.280 đồng Hợp đồng mua bán hộ số Happy Plaza số 250113.8E1/HĐMB mã hộ E1 tầng 08; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT23/01 ngày 25/01/2013 toán số tiền 1.040.816.700 đồng Hợp đồng mua bán hộ số Happy Plaza số 250113.8B1/HĐMB mã hộ B1 tầng 08; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT22/01 ngày 25/01/2013 toán số tiền 1.040.816.700 đồng Hợp đồng mua bán hộ số Happy Plaza số 250113.9E1/HĐMB mã hộ E1 tầng 09; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT24/01 ngày 25/01/2013 toán số tiền 1.049.867.280 đồng Hợp đồng mua bán hộ Happy Plaza số 060213.10B4/HĐMB mã hộ: B4 tầng 10; kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT02-02 ngày 06/02/2013 toán số tiền 1.015.475.076 đồng Hợp đồng mua bán hộ số Happy Plaza số 060213.9C3/HĐMB mã hộ C3 tầng 09 kèm phụ lục hợp đồng số 01; phụ lục số 02; phiếu thu số PT04/02 ngày 06/02/2013 toán số tiền 1.419.363.000 đồng Tại Điều 4.1 Hợp đồng thoả thuận thời hạn bàn giao hộ quý năm 2014 Tuy nhiên, phía bị đơn khơng thực thoả thuận, đến hạn không bàn giao hộ nguyên đơn không liên lạc với bị đơn hình thức Qua tìm hiểu, nguyên đơn biết dự án bị đơn ngưng xây dựng, trạng dang dỡ Do bị đơn vi phạm thời hạn bàn giao, kéo dài gây ảnh hưởng đến quyền lợi nguyên đơn Do đó, mục b, khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu: Chấm dứt 07 Hợp đồng mua bán hộ dự án ký kết nguyên đơn bị đơn nêu trên, yêu cầu bị đơn phải toán cho nguyên đơn tổng cộng số tiền 8.479.645.680 đồng, gồm: tiền nguyên đơn toán 07 Hợp đồng 7.631.681.112 đồng, tiền bồi thường bị đơn vi phạm nghĩa vụ tương ứng 10% giá trị hợp đồng 847.964.568 đồng Ngày 27/5/2019, đại diện nguyên đơn xin rút lại phần yêu cầu khởi kiện ngun đơn, đề nghị Tồ án đình yêu cầu đòi bị đơn trả số tiền lãi phát sinh, tạm tính từ tháng 02/2013 đến tháng 12/2017 3.892.157.366 đồng Ông Võ Thanh T – Chủ Doanh nghiệp Tư nhân T bị đơn đơn trình chuẩn bị xét xử phiên tịa hơm Tịa án tống đạt triệu tập hợp lệ lần thứ hai vắng mặt lý Tại khai ngày 08/8/2018, bị đơn trình bày nhận Thơng báo thụ lý vụ án, đề nghị Toà án gửi văn tố tụng địa 279 Đường B (số 456 Đường V), phường C, Quận M, Tp Hồ Chí Minh, bị đơn khơng cịn làm việc địa Đường TB, Phường M, Quận N, Tp Hồ Chí Minh Bị đơn xin chụp đơn khởi kiện nộp cho Toà án ý kiến yêu cầu khởi kiện nguyên đơn sau vắng mặt Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận phát biểu ý kiến: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Trong trình giải vụ án kể từ thụ lý trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực đầy đủ, thủ tục tố tụng; người tham gia tố tụng thực đầy đủ quyền nghĩa vụ tố tụng họ theo quy định Bộ luật Tố tụng dân Về việc giải vụ án: Dự án hộ Happy Plaza địa Lô A10 đường TN – TK – B – TPHCM (gọi dự án) cấp giấy phép xây dựng với đầy đủ thủ tục pháp lý Việc ký kết hợp đồng mua bán hộ nguyên đơn bị đơn phù hợp luật định, có giá trị pháp lý Căn chứng hồ sơ, thể năm 2013 nguyên đơn ký hợp đồng mua 07 (bảy) hộ số E1, B1 tầng 8; E1, A4, C3 tầng B1, B4 tầng 10 thuộc dự án Thời hạn giao nhà dự kiến quý III năm 2014 Tổng cộng tiền mua nhà nguyên đơn đóng 7.631.681.112 đồng Tuy nhiên hạn giao nhà nhiều năm phía bị đơn khơng thực nghĩa vụ thoả thuận làm ảnh hưởng đến quyền lợi nguyên đơn, vi phạm khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng quy định xử lý chậm bàn giao nhà Do nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng buộc bị đơn trả lại số tiền 7.631.681.112 đồng có chấp nhận Đối với yêu cầu tiền phạt vi phạm 10% giá trị hợp đồng theo thoả thuận khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng, tương ứng số tiền 847.964.568 đồng Xét thấy, theo Điều 418 Bộ luật Dân quy định phạt vi phạm thoả thuận bên hợp đồng, theo bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm, mức phạt vi phạm bên thoả thuận Như vậy, việc bên thoả thuận phạt vi phạm hợp đồng 10% giá trị hợp đồng phù hợp nên có sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Nguyên đơn rút yêu cầu đòi bị đơn phải trả tiền lãi số tiền đóng Xét việc rút yêu cầu tự nguyện, khơng trái pháp luật nên cần đình Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 422, Điều 424, Điều 450, Điều 451 Bộ luật Dân năm 2005, chấp nhận yêu cầu nguyên đơn chấm dứt hợp đồng mua hộ dự án, buộc bị đơn tốn số tiền nhà đóng 7.631.681.112 đồng tiền phạt vi phạm hợp đồng 10% 847.964.568 đồng; đình yêu cầu khởi kiện ngun đơn địi tiền lãi NHẬN ĐỊNH CỦA TỊA ÁN: Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về quan hệ tranh chấp thẩm quyền xét xử: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ ký kết với bị đơn Xét, tranh chấp phát sinh quan hệ giao kết hợp đồng hai bên, bị đơn có địa Quận nên khoản Điều 26, điểm b khoản Điều 35 điểm a khoản Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Quận 1, Tp Hồ Chí Minh [2] Về thủ tục tố tụng: Căn kết cung cấp chứng Sở Kế hoạch Đầu tư Tp Hồ Chí Minh; Cơng an phường C, Quận M Cơng an phường 01, Quận 5, Tp Hồ Chí Minh, có sở xác định bị đơn đăng ký thường trú địa hoạt động Doanh nghiệp tư nhân T số 279 Đường B (nay 456 Đường V), phường C, Quận M, Tp Hồ Chí Minh, đến Doanh nghiệp tư nhân T chưa đăng ký giải thể Tuy nhiên, bị đơn bán nhà từ năm 2018, đâu khơng rõ bị đơn có đề nghị Toà án tống đạt văn tố tụng cho theo địa Bị đơn triệu tập tham gia phiên lần thứ hai vắng mặt khơng có lý Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn theo điểm b khoản Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân Đối với bà Võ Văn Thái P, vợ nguyên đơn Tại khai ngày 02/8/2018, bà Phương trình bày khơng có quyền lợi ích liên quan đến số tiền mà ngun đơn đóng cho bị đơn tranh chấp nên đề nghị Toà án không đưa bà vào tham gia tố tụng vụ án Xét ý kiến bà Phương cho khơng liên quan, khơng có u cầu nên khơng cần thiết đưa bà vào tham gia tố tụng vụ án Trường hợp bà nguyên đơn có xảy tranh chấp số tiền giải vụ án khác Đối với việc nguyên đơn rút phần yêu cầu khởi kiện, khơng địi bị đơn trả tiền lãi phát sinh tạm tính từ tháng 02/2013 đến tháng 12/2017 3.892.157.366 đồng Xét việc nguyên đơn rút yêu cầu tự nguyện không trái quy định pháp luật nên cần chấp nhận Hội đồng xét xử đình giải yêu cầu đòi tiền lãi nguyên đơn theo quy định khoản Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân [3] Về yêu cầu khởi kiện nguyên đơn: Nguyên đơn cho bị đơn vi phạm nghĩa vụ bàn giao không thời hạn nên khởi kiện yêu cầu chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ dự án, yêu cầu bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn tổng cộng số tiền 8.479.645.680 đồng, gồm: hoàn trả số tiền toán 7.631.681.112 đồng, bồi thường vi phạm nghĩa vụ tương ứng 10% giá trị hợp đồng 847.964.568 đồng Hội đồng xét xử xét thấy: Căn văn số 4884/UBND-NCPC ngày 29/10/2018 Uỷ ban nhân dân Tp Hồ Chí Minh, Văn số 10323/SXD-VP ngày 29/8/2018 số 4388/SXD-PTN&TTBĐS ngày 16/4/2019 Sở Xây dựng Tp Hồ Chí Minh cho biết: Uỷ ban nhân dân Tp Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 4448/QĐ-UB ngày 21/10/2008 việc giao đất cho Doanh nghiệp tư nhân T để xây dựng nhà chung cư xã TK, huyện B; Sở Xây dựng ban hành Quyết định số 54/QĐ-SXD-PTN ngày 29/4/2008 phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng cao ốc hộ Hạnh phúc xã TK, huyện B Doanh nghiệp tư nhân T làm chủ đầu tư; Sở Xây dựng chưa nhận hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án Căn chứng cứ, tài liệu 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ E1, B1 tầng 8; E1, A4, C3 tầng B1, B4 tầng 10 Dự án hộ Happy Plaza 1, địa Lô A10 đường TN – TK – B – TPHCM (gọi dự án) nguyên đơn cung cấp nêu trên, có sở xác định giao dịch mua bán hộ xác lập ông Võ Thanh T – Chủ doanh nghiệp tư nhân T chủ đầu tư dự án với nguyên đơn phù hợp quy định pháp luật nên công nhận Khi ký kết 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ, nguyên đơn toán đợt 90% tổng giá trị bảy hợp đồng 7.631.681.112 đồng, thể bảy Phiếu thu tiền có chữ ký dấu chủ doanh nghiệp (Điều HĐ) Tuy nhiên, q trình thực hợp đồng phía bị đơn không thực thoả thuận Điều Hợp đồng, thời hạn bàn giao hộ dự kiến quý III năm 2014 kéo dài đến bị đơn chưa bàn giao không liên hệ với nguyên đơn biết lý chậm trễ vi phạm nghĩa vụ Tại khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng, hai bên thoả thuận: “Nếu thời gian chậm bàn giao hộ vượt q 06 (sáu) tháng bên mua có quyền: chấm dứt hợp đồng Khi bên bán phải hoàn trả lại toàn số tiền mà bên mua toán bồi thường cho bên mua khoản tiền phạt vi phạm tương ứng 10% tổng giá trị hợp đồng…” phù hợp quy định theo Điều 422, khoản Điều 424 Bộ luật Dân năm 2005 Căn khoản Điều 183 Luật Doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp tư nhân ông Võ Thanh T phải tự chịu trách nhiệm toàn tài sản hoạt động doanh nghiệp nên việc nguyên đơn khởi kiện có sở Quá trình chuẩn bị xét xử, nhận Thông báo thụ lý vụ án bị đơn khơng có ý kiến phản hồi cố tình vắng mặt lần Toà án triệu tập xem bị đơn từ bỏ quyền, nghĩa vụ tố tụng Xét đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận phát biểu ý kiến việc tuân theo pháp luật tố tụng đề nghị giải vụ án chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn nêu phù hợp với đánh giá, nhận định Hội đồng xét xử Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ dự án ký kết hai bên, buộc bị đơn phải hoàn trả số tiền 7.631.681.112 đồng bồi thường vi phạm nghĩa vụ 847.964.568 đồng Tổng cộng bị đơn phải toán cho nguyên đơn số tiền 8.479.645.680 đồng (Tám tỷ bốn trăm bảy mươi chín triệu sáu trăm bốn mươi lăm nghìn sáu trăm tám mươi đồng) án có hiệu lực pháp luật [4] Về án phí dân sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện nguyên đơn chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm, hồn trả số tiền tạm ứng án phí nộp cho nguyên đơn theo quy định pháp luật Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn khoản Điều 26, điểm b khoản Điều 35, điểm a khoản Điều 39, khoản Điều 147, điểm b khoản Điều 227, khoản Điều 244 Điều 203, 264, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn Điều 422, khoản Điều 424, Điều 450, Điều 451 Bộ luật Dân năm 2005; Căn khoản Điều 183 Luật Doanh nghiệp; Căn Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định mức án phí, lệ phí Tòa án; Căn Luật Thi hành án dân Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn - Chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán hộ phụ lục đính kèm Hợp đồng số 250113.10B1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.9A4/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.8E1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.8B1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.9E1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 060213.10B4/HĐMB ngày 06/02/2013; số 060213.9C3/HĐMB ngày 06/02/2013 xác lập ông Trần D ông Võ Thanh T – Chủ doanh nghiệp tư nhân T mua bán hộ dự án Happy Plaza xã TK, huyện B, Tp Hồ Chí Minh - Buộc ơng Võ Thanh T phải tốn cho ơng Trần D tổng số tiền: 8.479.645.680 đồng (Tám tỷ bốn trăm bảy mươi chín triệu sáu trăm bốn mươi lăm nghìn sáu trăm tám mươi đồng) án có hiệu lực pháp luật Kể từ ngày ơng Trần D có đơn u cầu thi hành án thi hành xong khoản tiền, ông Võ Thanh T chậm trả số tiền nói hàng tháng ơng Võ Thanh T cịn phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015 Đình giải yêu cầu khởi kiện nguyên đơn đòi bị đơn trả tiền lãi Về án phí dân sơ thẩm: Ơng Võ Thanh T phải chịu án phí dân sơ thẩm 116.479.646 đồng (Một trăm mười sáu triệu bốn trăm bảy mươi chín nghìn sáu trăm bốn mươi sáu đồng) Hồn lại cho ơng Trần D số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm 60.185.902 đồng (Sáu mươi triệu trăm tám mươi lăm nghìn chín trăm lẻ hai đồng) theo Biên lai thu tiền số 0022553 ngày 04 tháng 01 năm 2018 Chi cục Thi hành án dân Quận M Về quyền kháng cáo: Các đương vắng mặt phiên tịa có quyền kháng cáo án thời hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày nhận án hợp lệ Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Điều Điều Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án quy định Điều 30 Luật Thi hành án Dân Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND Quận 1; - Chi cục THADS Quận M; - TANDTP.HCM; - VKSND TPHCM; - Lưu VP, hồ sơ TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tịa Hồng Thị Ánh ... thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH 1.1 THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm nhà. .. trạng pháp luật thực tiễn áp dụng chế định mua bán nhà HTTTL thực tế 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH 2.1 THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Những nội dung pháp luật mua bán nhà hình thành. .. BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm mua bán nhà hình