Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hƣớng dẫn : TS Nguyễn Thành Đức Sinh viên thực : Đoàn Văn Khánh Đãn MSSV : 1411270571 Lớp : 14DLK08 TP Hồ Chí Minh, năm 2018 LỜI CẢM ƠN Kết thúc bốn năm học đại học giảng đƣờng Đại Học Công Nghệ Tp.HCM đợt thực tập cuối khóa, đến tơi hồn thành báo cáo khóa luận mình, tơi thật muốn bày tỏ lịng biết ơn đến q thầy truyền đạt kiến thức, dìu dắt tơi suốt thời gian qua Và hết xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo – T.S Nguyễn Thành Đức tận tình hƣớng dẫn tơi để tơi hồn thành báo cáo khóa luận Tiếp đến, xin cảm ơn ban lãnh đạo anh chị quý đơn vị thực tập CÔNG TY CỔ PHẦN ĐÀU TƢ KHƢƠNG THỊNH REAL, đặc biệt trƣởng phòng kinh doanh Phan Trọng Bách tạo điều kiện cho đƣợc thực tập bƣớc đầu áp dụng kiến thức đƣợc học vào thực tế Bài khóa luận tốt nghiệp đƣợc hồn thành cịn nhờ giúp đỡ bạn khoa luật HUTECH cung cấp cho quy cách tài liệu liên quan đến báo cáo khóa luận tốt nghiệp Một lần xin chân thành cảm ơn gửi đến quý thầy cô, anh chị lời chúc tốt đẹp sống cơng tác, kính chúc q cơng ty phát triển thịnh vƣợng vững mạnh Với thời gian cho phép, khả nghiên cứu kinh nghiệm thực tế hạn chế nên khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận đƣợc bảo quý thầy cô và bạn TP Hồ Chí Minh, tháng 04 năm 2018 Sinh viên Đồn Văn Khánh Đãn LỜI CAM ĐOAN Tơi tên: Đồn Văn Khánh Đãn, MSSV: 1411270571, Lớp: 14DLK08 Tơi xin cam đoan số liệu, thông tin sử dụng khóa luận tốt nghiệp đƣợc thu thập từ nguồn thực tế Đơn vị thực tập, sách báo khoa học chun ngành (có trích dẫn đầy đủ theo qui định) ; Nội dung khóa luận kinh nghiệm thân đƣợc rút từ trình nghiên cứu thực tế Cơng Ty Cổ Phần Đầu Tƣ Khƣơng Thịnh KHƠNG SAO CHÉP từ nguồn tài liệu, báo cáo khác Nếu sai sót Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm theo qui định Nhà Trƣờng Pháp luật (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) Đoàn Văn Khánh Đãn MỤC LỤC Lời Mở Đầu CHƢƠNG I KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái Quát Về Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.1.1 Khái Niệm Về Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.1.2 Đặc Điểm Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.1.3 Phân Loại Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.1.4 Vai trị mua bán nhà hình thành tƣơng lai 1.2 Khái Niệm Và Đặc Điểm Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.2.1 Khái Niệm Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.2.2 Đặc Điểm Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 10 1.3 Khái Niệm Và Đặc Điểm Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 13 1.3.1 Khái Niệm Về Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 13 1.3.2 Đặc Điểm Của Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng lai 13 1.3.3 Điều Kiện Để Xem Là Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 14 1.3.4 Vai Trò Và Ý Nghĩa Của Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 15 KẾT LUẬN CHƢƠNG I 19 CHƢƠNG II: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 20 2.1 Chủ Thể Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 20 2.1.1 Bên Bán Nhà Ở 22 2.1.2 Bên Mua Nhà Ở 23 2.2 Đối Tƣợng Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 24 2.2.1 Đối Tƣợng Của Hợp Đồng 24 2.2.2 Phân Loại Đối Tƣợng Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 25 2.3 Nội Dung Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 26 2.3.1 Quyền Và Nghĩa Vụ Bên Bán 27 2.3.2 Quyền Và Nghĩa Vụ Của Bên Mua Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 33 2.3.3 Thanh Toán Trong Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 39 2.3.4 Thời Điểm Chuyển Quyền Sở Hữu Trong Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 41 2.3.5 Hình Thức Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 42 KẾT LUẬN CHƢƠNG II 43 CHƢƠNG III MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 44 3.1 Một Số Bất Cập Các Quy Định Của Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 44 3.2 Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 46 KẾT LUẬN CHƢƠNG III 51 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà ln gắn liền với sống ngƣời nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Chính quyền nhà ln đƣợc ghi nhận hiến pháp hầu hết quốc gia Cùng với tăng trƣởng dân số đất nƣớc nhu cầu nhà ngƣời dân ngày tăng Nhà vừa đối tƣợng giao dịch kinh doanh thƣơng mại doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực Xét tính chất quan trọng cần thiềt việc công nhận tài sản hình thành tƣơng lai đƣợc tham gia với tƣ cách đối tƣợng số giao dịch dân nên cần phải ban hành quy định cụ thể để điều chỉnh vấn đề Bên cạnh bối cảnh giao dịch nhà hình thành tƣơng lai tình trạng có cung có cầu nhƣng sở pháp lý để thực cịn nhiều bất cập Bài khóa luận tổng hợp cách tổng quan để thể pháp lý mua bán nhà hình thành tƣơng lai Đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật lĩnh vực mua bán nhà hình thành tƣơng lai xu phát triển loại hình nhà hình thành tƣơng lai Phân tích đánh giá cảnh báo rủi ro xảy cho ngƣời tham gia giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai Nhận diện bất cập pháp luật thực tiễn giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai Vời thời gian thực tế ngắn kiến thức chƣa đủ nhiều, viết cịn nhiều thiếu sót cịn đánh giá cịn mang tính phiến diện chủ quan Tơi mong nhận đƣợc lời góp ý thầy để hồn thiện kiến thức Xin chân thành cảm ơn Mục đích nghiên cứu Mục đích cáo cáo phân tích đánh giá tổng quan có hệ thống mặt lý luận quy phạm pháp luật có tác động quy định q trình thực giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai bên bán bên mua Kiến nghị quan nhà nƣớc có liên quan việc soạn thảo ban hành mới, sửa đổi bổ sung quy định pháp luật để phù hợp với tình hình thực tiễn hồn thiện hệ thống văn pháp luật để điều chỉnh lĩnh vực Nhiệm vụ báo cáo Đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật lĩnh vực mua bán nhà hình thành tƣơng lai xu phát triển quan hệ xã hội làm sở cho việc đề xuất sửa đổi bổ sung số văn pháp luật Phân tích đánh giá cảnh cáo rủi ro xảy cho ngƣời tham gia giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai Nhận diên bất cập pháp luật thực tiễn giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai Đối tƣợng nghiên cứu Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà ở, văn pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch mua bán nhà tƣơng lai So sánh quy định hành quy định đƣợc ban hành trƣớc Thực tiễn việc thi hành pháp luật việc mua bán nhà hình thành tƣơng lai Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu mặt pháp luật Nghiên cứu thực tiễn Nghiên cứu đối tƣợng giao dịch Nghiên cứu hình thức giao dịch Quy định pháp luật điều chỉnh mua bán nhà hình thành tƣơng lại Việt Nam đƣợc điều chỉnh nhiều đạo luật khác Tuy nhiên luận văn chủ yếu nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam mua bán nhà hình thành tƣơng lai theo quy định luật kinh doanh bất động sản năm 2014 nhƣ áp dụng thực tiễn pháp luật đời sống để có nhìn khách quan đề tài Phƣơng pháp nghiên cứu Bài báo cáo đƣợc sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác bao gồm chủ yếu : Phân tích, tổng hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn tƣ logic Đây phƣơng pháp nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng phục vụ cho cơng tác nghiên cứu thân với đề tài, cụ thể chƣơng sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ sau: Chƣơng 1: Áp dụng nghiên cứu tổng hợp, so sánh quy định pháp luật giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai để làm rõ pháp luật Việt Nam có Luật, văn dƣới luật hƣớng dẫn áp dụng, đồng thời sử dụng phƣơng pháp so sánh luật với Từ quy định chung nhƣ khái niệm nhà hình thành tƣơng lai, trình tự thủ tục quy định điều kiện đƣa dự án kinh doanh chủ đầu tƣ, sở pháp lý khẳng định quy định pháp luật đáp ứng đƣợc yêu cầu thực tiễn sống đặt với lĩnh vực Chƣơng 2: Sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, bình luận vấn đề trình áp dụng pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai quy định cụ thể pháp luật với chủ thể, quyền nghĩa vụ bên bình luận số tình xảy thực tiễn Chƣơng 3: sử dụng phƣơng pháp quy nạp dẫn chứng đƣa vƣớng mắc hạn chế thực trạng mua bán nhà hình thành tƣơng lai để từ đƣa đƣợc đề xuất sửa đổi bổ sung để hoàn thiện số quy định pháp luật Kết cấu báo cáo Ngoài phần I, Lời mở đầu kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung báo cáo gồm chƣơng: Chƣơng I Khái quát vấn đề mua bán nhà hình thành tƣơng lai Chƣơng II Thực tiễn quy định định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai Chƣơng III Một số bất cập đề xuất hoàn thiện số quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai CHƢƠNG I KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái Quát Về Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.1.1 Khái Niệm Về Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai Nhà nhu cầu thiết yếu đáng đời sống ngƣời, khơng chỗ mà cịn nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tạo sức lao động thực tổ ấm gia đình Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác mà có khái niệm nhà khách Dƣới góc độ xây dựng: nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên đƣợc ngăn cách với mơi trƣờng bên ngồi để Dƣới góc độ pháp luật nhà ở1: nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh họa hộ gia đình, cá nhân Dƣới góc độ kinh doanh thƣơng mại: nhà tài sản có giá trị hàng hóa để họat động đầu tƣ kinh doanh Nhà tiếp cận dƣới góc độ pháp lý đối tƣợng điều chỉnh nhiều ngành luật ngành luật có cách hiểu khác nhìn từ nhiều khía cạnh khác Theo luật nhà năm 2014 nhà ở: “ cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Nhà hình thành tƣơng lai khái niệm có nội hàm loại tài sản hình thành tƣơng lai Nói đến nhà hình thành tƣơng lai ngƣời ta hiểu cách đơn giản nhà thời điểm chƣa đƣợc hình thành có điều kiện, sở định để thấy nhà đƣợc xây dựng hồn thành tƣơng lai Theo luật kinh doanh bất động sản 20142 “Nhà, cơng trình xâydựng hình thành tƣơng lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng” 1.1.2 Đặc Điểm Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai Nhà hình thành tƣơng lai tài sản gắn liền với đất, đƣợc xây dựng đất đƣợc hình thành tƣơng lai Sự gắn liền với đất vị trí đƣợc phân bố mảnh đất Mà giao dịch thị trƣờng mua bán nhà Khoản Điều Luật Nhà Ở 2014 Khoản Điều Luật kinh Doanh Bất Động Sản 2014 vụ theo hợp đồng Nếu bên mua gian dối để thực hành vi vi phạm pháp luật bên mua tự chịu trách nhiệm dân sự, hành chính, hình trách nhiệm khác trƣớc quan có thẩm quyền bên chịu thiệt hại hành vi vi phạm pháp luật bên mua gây Yêu cầu bên bán cung cấp thông tin hợp lý tiến độ đầu tƣ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trƣớc kiểm tra thực tế cơng trình Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật quy định hợp đồng 2.3.3 Thanh Toán Trong Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai Đối với hợp đồng mua bán thông thƣờng, sau thỏa thuận xong nội dung hợp đồng mua bán, bên bán chuyển quyền sở hữu cho bên mua , bên mua giao tiền cho bên bán Tuy nhiên, với tính chất đặc biệt đối tƣợng hợp đồng, phƣơng thức toán hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai có khác biệt lớn Việc toán hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai đƣợc quy định luật kinh doanh bất động sản năm 2014 nhƣ sau27: “ Việc thành toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tƣơng lai đƣợc thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng Những lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhƣng tổng số không 70% giá trị hợp đồng chƣa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng, trƣờng hợp bên bán bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi tổng số khơng 50% giá trị hợp đồng Trƣờng hợp bên mua, bên thuê mua chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho thuê mua không đƣợc thu 95% giá trị hợp đồng, giá trị lại hợp đồng đƣợc tốn quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua” Việc nhà làm luật quy định phƣơng thức toán thành nhiều đợt nhằm mục đích bảo vệ cho ngƣời mua, tránh trƣờng hợp chủ đầu tƣ huy động lƣợng vốn khổng lồ khách hàng chiếm đoạt chủ đầu tƣ huy động nhận tiền góp vốn 27 Điều 57 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Năm 2014 39 nhƣng không thực theo thỏa thuận Đồng thời việc toán nhƣ giảm bớt gánh nặng tài cho ngƣời mua, để họ toán khoản tiền mua nhà xây dựng dễ dàng Phƣơng thức tốn : Dự án riverside 228 RIVERSIDE PHƢƠNG THỨC THANH TOÁN BLOCK B Kèm bảng giá, ký hợp đồng tháng 5/2018 Trích Phƣơng thức Thanh Toán Của Dự Án Tại Quận PHƢƠNG THỨC 1: Thanh toán: Đợt Sổ hồng PHƢƠNG THỨC 2: Chiết khấu 5% trƣớc thuế Ký hợp đồng 05/2018 95%+ VAT Nhận sổ hồng 5% Ký hợp đồng 05/2018 70%+VAT Chiết khấu 3% trƣớc thuế Thanh toán: Đợt Đợt Bàn giao nhà (từ quí I/2019) 25%+VAT Sổ hồng Nhận sổ hồng 5% Thời gian Thanh toán Ký hợp đồng 05/2018 10%+VAT III PHƢƠNG THỨC Diễn Giải TT Thanh toán: Đợt Đợt Tháng 7/2018 30%+VAT Đợt Bàn giao nhà (từ quí I/2019) 55%+VAT Sổ hồng Nhận sổ hồng 5% Thời gian Thanh toán Ký hợp đồng 05/2018 15%+VAT IV PHƢƠNG THỨC Diễn Giải TT 28 Thanh tốn : Đợt Trích Từ Hợp Đồng Mua Bán Tại Dự Án Quận 40 Đợt Tháng 7/2018 10%+VAT Đợt Tháng 9/2018 10%+VAT Đợt Tháng 11/2018 10%+VAT Đợt Tháng 01/2018 10%+VAT Đợt Bàn giao nhà (từ quí I/2019) 40%+VAT Sổ hồng Nhận sổ hồng 5% Ghi chú: Chỉ có gói hồn thiện (khơng có gói giao nhà thơ) Mỗi hợp đồng đƣợc áp dụng phƣơng thức toán VAT thu theo đợt tốn HĐMB, phí bảo trì thu trƣớc nhận nhà Phƣơng thức toán thay đổi đƣợc áp dụng tùy theo thời điểm 2.3.4 Thời Điểm Chuyển Quyền Sở Hữu Trong Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai Theo luật nhà 2014, ta có thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai nhƣ sau:29 Trƣờng hợp mua bán nhà mà không thuộc diện quy định khoản điều trƣờng hợp thua mua nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trƣờng hợp bên có thỏa thuận khác Trƣờng hợp mua bán nhà chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà với ngƣời mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tƣ Đối với nhà thƣơng mại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu đƣợc thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Nhƣ Vậy thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai thời điểm bên bán chuyển giao nhà cho bên mua thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho bên bán Trƣờng hợp bên có thỏa thuận khác mà thỏa thuận khơng trái pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà đƣợc áp dụng theo thỏa thuận 29 Khoản Khoản Điều 12 Luật Nhà Ở Năm 2014 41 2.3.5 Hình Thức Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai theo quy định luật dân 2015 nghị định 76/2015/NĐ-CP :30 “thì hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà phải đƣợc lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực trừ trƣờng hợp khác pháp luật quy định” Theo pháp luật thực định hầu hết giao dịch nhà hình thành tƣơng lai phải lập thành văn chứng nhận, chứng thực quan nhà nƣớc có thẩm quyền Hợp đồng mua bán nhà đƣợc thành lập văn có chứng nhận cơng chứng nhà nƣớc chứng thực ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền Vấn đề đặt việc công chứng chứng thực quan nhà nƣớc có thẩm quyền có tác dụng nhƣ Cơ chế đảm bảo giảm bớt thời gian không cần thiết bên mua bán thủ tuc nhanh gọn lẹ 30 Luật Dân Sự 2015 Nghị Định 76/2015/NĐ-CP 42 KẾT LUẬN Sau trình bày chƣơng khái quát chung cụ thể pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai cụ thể ngắn gọn nhƣ sau: Thứ chủ thể gồm có bên bán, bên mua hai chủ thể phải đáp ứng đƣợc điều kiện theo quy định luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Thứ hai quyền nghĩa vụ bên: luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên đƣợc quy định cụ thể điều 21 đến điều 24 viết lồng ghép quyền nghĩa vụ hợp đồng theo mẫu số thực tiễn Thứ ba phƣơng thức toán nhà hình thành tƣơng lai theo phƣơng thức trả chậm, làm giảm tải áp lực tài cho khách hàng, toán theo tiến độ, xây đến đâu tốn đến có phƣơng thức tốn cụ thể Thứ tƣ hình thức phải đƣợc lập thành văn kiến nghị tất nên công chứng chứng thực để đảm bảo quyền lợi ích bên Từ kết luận chƣơng I Chƣơng II ngƣời viết trình bày chƣơng thứ bất cập kiến nghị nên bổ sung thay đổi xóa bỏ số nội dung bất cập thực tiễn nhằm hƣớng tới hệ thống pháp luật hoàn thiện để đảm bảo quyền lợi cho bên tham gia vào giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai 43 CHƢƠNG III MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 3.1 Một Số Bất Cập Các Quy Định Của Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai Thứ nhất31 phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Theo quy định Luật Nhà 2014:32 “thì vốn sử dụng cho phát triển nhà thƣơng mại gồm bốn loại, có vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tƣ, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân” Việc huy động vốn góp nhƣ đƣợc thể thơng qua hợp đồng góp vốn Trong giai đoạn dự án chƣa đáp ứng điều kiện để bán nhà hình thành tƣơng lai (thƣờng chƣa có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng) chủ đầu tƣ tổ chức bán hàng với phƣơng thức nhƣ ký kết huy động vốn góp đủ điều kiện mua bán tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai thức Thứ hai điều kiện chủ đầu tƣ đƣợc giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Về vấn đề đƣợc quy định rõ hƣớng dẫn thi hành luật nhà ở:33 theo thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ đề nghị chủ đầu tƣ, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định điểm sở xây dựng phải có văn thông báo nhà đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tƣ; hồ sơ chƣa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn nêu rõ lý Trƣờng hợp chủ đầu tƣ gửi hồ sơ nhƣng thời hạn quy định điểm mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua chủ đầu tƣ đƣợc quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tƣơng lai nhƣng phải chịu trách nhiệm việc bán, cho thuê mua nhà sở xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thơng báo khơng có văn thông báo nhà đủ điều kiện đƣợc bán, cho thuê mua sau nhận đƣợc hồ sơ đề nghị chủ đầu tƣ 31 Luận Văn Thạc Sĩ PHẠM HOÀNG ANH Khoản Điều 69 Luật Nhà Ở 2014 33 Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị đĐịnh 99/2015/NĐ-CP 32 44 Thứ ba, mâu thuẫn việc quy định hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:34 “thì việc phạt bồi thƣờng thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhƣợng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhƣợng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải đƣợc ghi rõ hợp đồng” Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải có, nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thƣờng thiệt hại khơng “phải có” Nhƣ vậy, thấy nội Luật Kinh doanh bất động sản có mâu thuẫn Phạt bồi thƣờng thiệt hại hai hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng khác có tính chất khác Nếu bồi thƣờng thiệt hại trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp tổn thất gây phạt hợp đồng việc bên vi phạm phải trả khoản tiền cho bên cịn lại có vi phạm hợp đồng Về chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe “phịng ngừa”, mục đích để bên ý thức nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, đó, bồi thƣờng thiệt hại mang tính chất đền bù tổn thất gây Thứ tƣ vấn đề quy định tài khoản toán hợp đồng mua bán tài sản hình thành tƣơng lai Theo quy định hành luật kinh doanh bất động sản năm 2014:35 quy định chủ đầu tƣ dự án bất động sản trƣớc bán nhà hình thành tƣơng lai phải đƣợc ngân hàng thƣơng mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tƣ khách hàng chủ đầu tƣ không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Cũng cần lƣu ý rằng, bảo lãnh thực tế chủ yếu bảo lãnh đối vật, có nghĩa chủ đầu tƣ phải có tài sản để bảo đảm cho việc ngân hàng bảo lãnh Thực tế cho thấy chủ đầu tƣ thƣờng chấp dự án xây dựng để đƣợc bảo lãnh từ ngân hàng thƣơng mại Thứ năm cần có quy định cụ thể việc xử lý biến động, đảm bảo lợi ích cho khách hàng chủ đầu tƣ 34 35 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Khoản Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 45 Nhìn dƣới góc độ bên bán, thị trƣờng bất động sản luôn biến động biến đổi giá vật liệu, nhân cơng, sách nhà nƣớc khó tránh khỏi cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng bất lợi cho chủ đầu tƣ mà vấn đề không đƣợc giải cách tốt 3.2 Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai Để hoàn thiện đƣợc chế định pháp luật nhà hình thành tƣơng lai trƣớc hết phải đƣợc hoàn thiện đƣợc chế định tài sản tƣơng lai Chế định tài sản hình thành tƣơng lai phải đƣợc quy định thành hệ thống quy định riêng, cụ thể áp cho tất khâu giao dịch bảo đảm nhƣ việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Các quy định cần bổ sung luật dân Điều tạo tiền đề để có đƣợc khung pháp luật rành mạch cho chế định tài sản hình thành tƣơng lai Chế định tài sản hình thành tƣơng lai có hiệu lực thi hành tránh đƣợc chồng chéo Chế định phải bao hàm đƣợc nội dung chủ yếu nhƣ là:36 Một là: Tài sản hình thành tƣơng lai tài sản chƣa đƣợc hình thành đầy đủ nhƣng hình thành chuẩn tƣơng lai, quyền sở hữu thuộc bên mua tài sản tƣơng lai Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng cách phổ biến để phòng ngừa giao dịch giả Vì vậy, khơng bao hàm tài sản có giấy chứng nhận sở hữu chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có cơng chứng, chứng thực nhƣng chƣa hoàn thành thủ tục sang tên theo quy định pháp luật Hai là: Giao dịch bảo đảm tài sản tƣơng lai loại giao dịch có điều kiện Điều kiện đặt quyền sở hữu bên mua đƣợc xác lập toàn tài sản mua sau “ Đủ điều kiện” giao dịch có hiệu lực pháp luật Ba là: Chế định phải phân biệt nhiều trƣờng hợp khác nhau: Với trƣờng hợp bên mua tài sản nộp đủ tiền mua tài sản theo điều khoản toán hợp đồng, tài sản hữu đầy đủ, hợp đồng mua bán tài sản đƣợc lý, nhà ở, 36 Luận Văn Thạc Sĩ PHẠM HOÀNG ANH 46 tài sản tƣơng lai bàn giao nhƣng chƣa có giấy chứng nhận sở hữu Trong trƣờng hợp này, có sở khẳng định quyền sở hữu bên mua đối tài sản mua Cịn trƣờng hợp này, có sở khẳng định quyền sở hữu bên mua tài sản mua Còn trƣờng hợp bên mua nộp phần tiền tài sản trình hình thành Quyền sở hữu bên mua đƣợc xác lập đến đâu hoàn toàn tùy thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản tƣơng lai tiến độ toán tiền mua Bốn việc đăng ký giao dịch đảm bảo hợp đồng chuyển nhƣợng nhà hình thành tƣơng lai khơng thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tƣơng lai Năm hợp đồng chấp tài sản tƣơng lai Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu tài sản, tức tài sản hình thành từ vốn vay Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản Sau hồn thiện đƣợc chế định tài sản hình thành tƣơng lai luật dân đƣợc coi sở để hoàn thiện quy phạm pháp luật giao dịch liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai luật kinh doanh bất động sản Cụ thể giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho giao dịch nhà hình thành tƣơng lai nhƣ sau: Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành áp dụng vào thực tiễn đƣợc đáp ứng yêu cầu thực tế đặt ra, nhiên điểm hạn chế cần đƣợc khắc phục để hoàn thiện Do cần sửa đổi quy định sau để điều chỉnh chặt chẻ hơn, đáp ứng đòi hỏi thực tế đặt ra.37 Cần sửa đổi điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hƣớng “ hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm hợp đồng mua bán, th, th mua cơng trình xây dựng phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực” quy định phù hợp với luật nhà năm 2014 Bởi vì, loại hợp đồng có giá trị tài sản lớn liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất nên cần có quan chức xác nhận đảm bảo mặt pháp lý, 37 Luận Văn Thạc Sĩ PHẠM HỒNG ANH 47 bảo vệ lợi ích ngƣời mua, giảm thiểu rủi ro tài sản nhƣng chủ sở hữu bán cho nhiều ngƣời, biện pháp hạn chế giao dịch tài sản thị trƣờng phi thức Sửa đổi quy định khoản điều 56 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể hơn” Ngân hàng thƣơng mại nƣớc, ngân hàng liên doanh, ngân hàng vốn 100% vốn nƣớc chi nhánh ngân hàng nƣớc 38 chủ thể bảo lãnh Đảm bảo thống quy định luật phạm vi điều chỉnh, vừa đảm bảo ngun tắc thị trƣờng khơng có ƣu hay phân biệt doanh nghiệp nƣớc với doanh nghiệp nƣớc ngoài, chủ thể doanh nghiệp kinh doanh phải thực bình đẳng sân chơi Mặc dù luật kinh doanh bất động sản năm 2014 không bắt buộc việc giao dịch bất động sản phải qua sàn, đồng thời quy định điều kiện vốn, chủ thể thành lập khó thành lập sàn giao dịch mục đích khai thác hàng loạt giao dịch kinh doanh không hiệu để kiểm soát hoạt động sàn chặt chẽ Những quy định khơng bắt buộc giao dịch qua sàn điều làm cho giao dịch ngầm tăng, Ngƣời dân có quyền lựa chọn trực tiếp giao dịch với chủ đầu tƣ sàn giao dịch nhiên trình độ am hiểu pháp luật cịn hạn chế nên họ thơng qua ngƣời quen để giao dịch phổ biến Do để khắc phục nhƣợc điểm địi hỏi nhà nƣớc phải có sách bắt buộc tất giao dịch bất động sản phải đăng ký với quan quản lý đƣa thông tin công khai ngƣời mua, ngƣời bán biết để họ lựa chọn trƣớc giao dịch vấn đề giao dịch ngầm khơng cịn sở để tồn Luật nhà định nghĩa nhà hình thành tƣơng lai theo khoản 19 điều nhƣng phạm vi điều chỉnh “ giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê nhà thƣơng mại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực quy định pháp luật kinh doanh bất động sản”39 không cần thiết loại giao dịch nêu luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh Vì cần bỏ định nghĩa khoản 19 điều nhà hình thành tƣơng lại quy định nhƣ thừa trùng với luật kinh doanh bất động sản Bởi vấn đề nhà hình thành tƣơng lai nhƣng luật chung luật chuyên ngành điều chỉnh không hợp lý, vấn đề luật 38 39 Theo khoản 8,9 Điều luật tổ chức tín dụng Điều 11 Luật Nhà Ở Năm 2014 48 chuyên ngành điều chỉnh luật chung khơng nên tiếp tục điều chỉnh, nhƣ vừa thừa vừa dễ gây nhầm lẫn trình áp dụng pháp luật thực tế Bổ sung khoản điều 122 Luật nhà năm 2014 theo hƣớng:40 “ hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chuyển nhƣợng hợp đầu mua bán nhà thƣơng mại điều phải công chứng, chứng thực hợp đồng, nhà hình thành tƣơng lai thực theo luật kinh doanh bất động sản” Bởi vì, đối tƣợng giao dịch khác luật chuyên ngành điều chỉnh luật chung không điều chỉnh để luật không chồng chéo lần vấn đề mà nhiều luật áp dụng dẫn đến không thông cách hiểu khác Điều phù hợp giao dịch nhà hình thành tƣơng lai chủ sở hữu tài sản chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhƣng giao dịch họ giao dịch dân tài sản nhà hình thành tƣơng lai nên cần có quan có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực đảm bảo tính pháp lý hợp đồng để chủ đầu tƣ có trách nhiệm với tài sản bán dó luật kinh doanh bất động sản quy định vấn đề phù hợp Khi nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc áp giá bồi thƣờng theo quy định thƣờng giá trị thấp nhiều lần so với giá thị trƣờng, lẽ chủ sở hữu thực có quyền bán hay khơng với giá thƣơng lƣợng phù hợp, điều diễn thực tế câu chuyện ngƣời dân bị thu hồi đất bồi thƣờng không thỏa đáng tiếp tục khiếu nại, khởi kiện vịng luẩn quẩn khơng có lối đất đai sở hữu toàn dân giai đoạn Mặc dù, Luật đất đai năm 2013 không quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất tài sản hình thành tƣơng lai nhƣng lâu dài cần quy định cụ thể vấn đề tài sản đƣợc giao dịch thực tiễn dùng đảm bảo việc thực nghĩa vụ Do cần quy định bắt buộc đăng ký bất động sản để thông tin đƣợc công khai cho bên tham gia giao dịch biết, giúp ngƣời mua nhà ở, nhận chuyển quyền sử dụng đất nắm đƣợc đầy đủ thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản để định việc mua bán hay không Việc đăng ký Cơ quan nhà nƣớc quản lý đƣợc giao dịch thị trƣờng đồng thời có biện pháp xử lý việc mua bán bất động sản sang tay, thị trƣờng khơng thức để có sách điều chỉnh làm tốt việc sở pháp lý đảm bảo môi trƣờng cạnh tranh lành mạnh cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 40 khoản điều 122 Luật nhà năm 2014 49 Theo quan điểm cá nhân cần có quy định “ Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hình thành tƣơng lai khu chung cƣ” ngƣời mua để khơng có mục đích mua bán, nhà chung cƣ thiết kế theo mẫu chung khơng có thay đổi mẫu hộ riêng lẽ đến hộ đƣợc nghiệm thu chủ sở hữu cần nộp cho quan có thẩm quyền bổ sung vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận sở hữu ghi ngày có hiệu lực vào giấy chứng nhận phù hợp Ngƣời dân không tốn nhiều thời gian chờ đợi, khu chung cƣ đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng hàng loạt ngƣời dân làm thủ tục cấp giấy chứng nhận nội dung cấp giấy chứng nhận tải cho quan cấp giấy chứng nhận nội dung cấp hộ giống khác vị trí tên ngƣời sử dụng nhƣ không quản lý đƣợc việc chuyển nhƣợng trƣớc nhƣ nào, đồng thời nhà nƣớc khơng thu đƣợc thuế Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu phù hợp với quy định Bộ luật dân đƣợc xem tài sản đƣợc giao dịch dung đảm bảo thực nghĩa vụ dân dự nên nhà hình thành tƣơng lai đƣợc xem tài sản loại tài sản phải đăng ký để quan có thẩm quyền cơng nhận, phải có cơng nhận quan nhà nƣớc có thẩm quyền chủ sở hữu loại tài sản 50 KẾT LUẬN Nhà tài sản quan trọng đời sống cá nhân gia đình Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà hình thành tƣơng lai có vấn đề phức tạp liên quan khơng chủ thể tham gia hợp đồng mà cịn có vấn đề phức tạp liên quan đến đối tƣợng giá cả, hình thức thủ tục chuyên giao quyền sở hữu nhà hình thành tƣơng lai Nghiên cứu chế định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai nhằm hệ thống hóa văn pháp luật đánh giá hiểu điều chỉnh văn pháp luật hành vấn đề Qua đề xuất kiến nghị việc ban hành áp dụng xử lý hành vi vi phạm pháp luật Nhìn cách tổng thể pháp luật giao dịch bất động sản nói riêng nhà nói chung đƣợc nhà nƣớc quan tâm Cho đến giao dịch liên quan đến bất động sản nhà có giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai đƣợc quy định chi tiết Các quy định góp phần đảm bảo cho giao dich dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao hơn, an toàn bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp bên có liên quan Pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai pháp lý nhằm chuyển dịch nhà quyền sở hữu nhà từ ngƣời bán sang ngƣời mua nhà Nhà tƣ tiệu tài sản có giá trị khơng kinh tế mà cịn có nếp sống văn hóa, truyền thống văn hóa cộng đồng Quan hệ mua bán diễn sôi động phức tạp vài năm gần tăng trƣởng kinh tế, gia tăng dân số, nhu cầu nhà môi cá nhân, gia định nhu cầu đáng Nhƣng quy định pháp luật nhà nói chung nhằm điều chỉnh quan hệ mua bán nhà hình thành tƣơng lại phù hợp với trình độ phát triển kinh tế- xã hội việt nam Nhƣng quy định chủ thể, đối tƣợng, hình thức, thủ tục, nội dung hợp đồng đƣợc ban hành sửa đổi bổ sung ngày phù hợp với nhu cầu xã hội Nghiên cứu pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai việc làm cần thiết nhằm đánh giá hiệu điều chỉnh pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai để qua có sở nhằm hồn thiện quy định pháp luật mua 51 bán nhà tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia hợp đồng Hạn chế tối đa quy định có tính chất rào cản, kìm hãm thị trƣờng bất động sản phát triển theo quy luật cung cầu xã hội Vời thời gian thực tế ngắn kiến thức chƣa đủ nhiều, viết nhiều thiếu sót cịn đánh giá cịn mang tính phiến diện chủ quan Tơi mong nhận đƣợc lời góp ý thầy để hồn thiện kiến thức Xin chân thành cảm ơn 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật xây dựng Luật dân năm 2015 Luật doanh nghiệp năm 2014 Luật đất đai năm 2013 Luật đầu tƣ năm 2014 Nghị định 01/2017/NĐ-CP phủ sửa đổi bổ sung số nghị định quy định chi tiết luật đất đai Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều luật nhà 10 Tài liệu học tập luật kinh doanh bất động sản Hutech 11 Giáo trình luật kinh doanh bất động sản đại học Luật 12 Luận Văn Thạc Sĩ HUỲNH THANH ĐẾN- Pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai 13 Luận Văn Thạc Sĩ PHẠM HOÀNG ANH- Pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai 14 Quy định cơng ty cổ phần đầu tƣ khƣơng thịnh 15 Hợp đồng mua bán nhà Số 16 http://luatsuphamtuananh.com/bai-viet -tin-tuc/mua-ban-nha congtrinh-xay-dung-hinh-thanh-trong-tuong-lai/ 17 http://cafef.vn/thi-truong/3-dieu-kien-chuyen-nhuong-hop-dong-mua-bannha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-20150914145239551.chn 18 https://nganhangphapluat.thukyluat.vn/tu-van-phap-luat/bat-dongsan/nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-la-gi-129350 19 http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/quy-dinh-moi-ve-baolanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-403810.html 20 https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/giao-dich-nha-o-hinh-thanhtrong-tuong-lai-duoi-goc-do-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2014.aspx 53 ... Quát Về Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.1.1 Khái Niệm Về Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.1.2 Đặc Điểm Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.1.3 Phân Loại Nhà Ở Hình Thành Trong. .. 13 1.3.1 Khái Niệm Về Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 13 1.3.2 Đặc Điểm Của Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng lai 13 1.3.3... Hình Thành Trong Tƣơng Lai 1.2.2 Đặc Điểm Của Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai 10 1.3 Khái Niệm Và Đặc Điểm Pháp Luật Về Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tƣơng Lai