2.2. Những bất cập trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
2.2.3. Bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở HTTTL là một loại bất động sản đặc thù mà khi mua bán khách hàng phải thanh toán theo tiến độ xây dựng. Việc thanh toán này dễ gặp rủi ro nếu vì lý do nào đó mà dự án khơng được xây dựng, CĐT không bàn giao nhà ở. Để đảm bảo dự án sẽ diễn ra theo đúng tiến độ và hạn chế rủi ro cho khách hàng, pháp luật quy định trước khi bán nhà ở HTTTL, CĐT phải được ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh59. Trong trường hợp CĐT không bàn giao nhà đúng tiến độ cho khách hàng mà khơng hồn lại hoặc hồn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua nhà ở đã ký kết thì ngân hàng sẽ thay CĐT thực hiện nghĩa vụ tài chính60. Hiện nay chủ thể được thực hiện bảo lãnh đã được mở rộng, theo đó mọi ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh nếu được Ngân hàng nhà nước cho phép hoạt động bảo lãnh trong Giấy phép thành lập và hoạt động. Quy định này đã rộng mở cho các ngân hàng thực hiện nghiệp vụ và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, góp phần xây dựng thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở minh bạch, sôi động. Tuy nhiên, quy định về bảo lãnh vì nhiều lý do mà trên thực tế chưa thể hiện hết ý nghĩa được đề ra.
Thứ nhất, CĐT dù chưa được bảo lãnh bởi ngân hàng nhưng vẫn bán nhà cho khách hàng.
Điều này có thể xuất phát từ các nguyên nhân:
(1) Việc bảo lãnh làm phát sinh thêm chi phí. Khi được ngân hàng đồng ý bảo lãnh, CĐT phải chi trả phí bảo lãnh và trên thực tế, chi phí này thơng thường được đưa vào giá bán. Mức phí này giao động từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh và được xem như một gánh nặng về tài chính cho phía bên mua nhà61. Từ năm 2019, Ngân hàng nhà nước đã ban hành các quy định giới hạn tỷ lệ bảo đảm an toàn của tổ chức tín dụng, yêu cầu các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, đồng thời nâng hệ số rủi ro cho vay từ 150% lên 200%62. Vì vậy, đã có khơng ít các trường hợp CĐT tự mình đưa nhà ở vào giao dịch khi chưa được bảo lãnh nhằm bán nhà với giá rẻ hơn so với thị trường. Mặt khác, cũng xuất hiện nhiều trường hợp CĐT thỏa thuận với khách hàng về việc không tiến hành thực hiện bảo lãnh khi ký hợp đồng để giảm gánh nặng cho người mua.
(2) Dự án của CĐT không đáp ứng các điều kiện để ngân hàng cấp bảo lãnh. Trong nghiệp vụ của ngân hàng, để đi đến bước cuối cùng là chấp nhận bảo lãnh,
59 Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
60 Điều 12 Thông tư 13/2017/TT-NHNN
61 Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, cơ sở pháp lý trong triển khai thực hiện tại Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng, số 24/2018, tr.33
62 Lê Hoài Nam, “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam và một số khuyến nghị”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thuc-trang-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-va-mot- so-khuyen-nghi-309337.html, truy cập ngày 20/4/2020
39
ngân hàng phải thực hiện q trình thẩm định kỹ càng. Các thơng tin liên quan như cơ sở pháp lý của dự án, năng lực về vốn của CĐT, kinh nghiệm xây dựng dự án. Điều kiện để CĐT được ngân hàng đồng ý cấp tín dụng trên thực tế khơng đơn giản và địi hỏi CĐT phải có năng lực thực sự. Những vụ việc trên thực tế cho thấy, có khơng ít các CĐT vốn ít so với dự án, tỉ lệ nợ còn cao tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở HTTTL không đáp ứng được các điều kiện trên.
Thứ hai, các quy định về cấp thư bảo lãnh chưa phù hợp, còn chứa đựng nhiều rủi ro.
Khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS 2014 quy định CĐT phải được ngân hàng cấp bảo lãnh trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Trái lại, trong hoạt động tín dụng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh chỉ sau khi các bên đã ký hợp đồng mua bán. Mâu thuẫn giữa hai quy định này khiến CĐT có phần hoang mang khi thực hiện thủ tục này. Theo khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT- NHNN về bảo lãnh ngân hàng (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT- NHNN), CĐT và ngân hàng ký một thỏa thuận cấp bảo lãnh khung về việc ngân hàng sẽ bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của CĐT. Sau đó, khi các bên đã ký hợp đồng mua nhà thì ngân hàng mới chính thức phát hành cam kết bảo lãnh. Cam kết bảo lãnh này phải được phát hành theo đúng hình thức của cam kết bảo lãnh ngân hàng, in trên ấn chỉ bảo lãnh của ngân hàng và phát hành cho người mua nhà cụ thể với đầy đủ thông tin của người mua63. Sở dĩ ngân hàng quy định như vậy là vì về nghiệp vụ ngân hàng, việc bảo lãnh phải có đối tượng cụ thể. “Nếu các bên chỉ cung cấp cho ngân hàng dự thảo hợp đồng mua bán hay thuê mua và ngân hàng phát hành bảo lãnh trên cơ sở dự thảo này, thì ngân hàng có thể gánh chịu rủi ro là phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh có thể sẽ thay đổi khi các bên chính thức ký hợp đồng”64. Tuy nhiên, chính quy định này lại là điểm hở giúp CĐT giao dịch trái pháp luật, chiếm dụng vốn của khách hàng. CĐT sử dụng thỏa thuận cấp bảo lãnh khung của ngân hàng như thư bảo lãnh chính thức để thuyết phục khách hàng - vốn là những người không hiểu biết về pháp luật ký hợp đồng mua nhà. Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHHH (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT- NHNN), ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua bán do CĐT gửi đến. Thực tế, sau khi nhận tiền, nếu CĐT sử dụng mà không tiếp tục thực hiện các thủ tục cần thiết với ngân hàng thì ngân hàng cũng khơng có cơ sở để phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua. Thỏa thuận cấp bảo lãnh chỉ là một thỏa thuận mang tính
63 Đặng Văn Dân, tlđd (61), tr. 34
64 Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”,
40
nguyên tắc, quy định những điều khoản chung; trong đó điều khoản thường được ngân hàng đưa vào là “về nguyên tắc ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh”. Thỏa thuận này không chỉ ra đối tượng thụ hưởng cụ thể là ai, số tiền là bao nhiêu, chi trả cho căn hộ hay nhà ở nào. Khi CĐT khơng hồn thành dự án hay bỏ trốn, khách hàng tìm đến ngân hàng để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thì bị từ chối vì khơng có cơ sở để địi bảo lãnh từ ngân hàng. Các cam kết bảo lãnh mang tính chất chung chung như thỏa thuận cấp bảo lãnh khung thường không được chấp nhận nếu có tranh chấp xảy ra.