2.1. Những nội dung cơ bản của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
2.1.2. Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao
Vì nhà ở HTTTL là tài sản chưa tồn tại, pháp luật đặt ra nhiều điều kiện đối với loại hình nhà ở này để đảm bảo an tồn cho các chủ thể khi tham gia vào giao dịch mua bán. Về cơ bản, điều kiện để tham gia giao dịch giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội HTTTL là giống nhau, bao gồm các quy định về giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế. Nhà ở xã hội HTTTL là tài sản đặc thù hơn nên còn được điều chỉnh bởi một số quy định khác. Điều 55 Luật KDBĐS 2014 quy định nhà ở HTTTL phải đảm bảo các điều kiện:
37 Nguyễn Thị Quỳnh Anh - Trần Ngọc Cương, tlđd (12), truy cập ngày 30/03/2020
38 Phương Linh, “Vì sao hơn 90% hộ gia đình Singapore mua được nhà riêng?”, http://vneconomy.vn/vi-sao- hon-90-ho-gia-dinh-singapore-mua-duoc-nha-rieng-20180905123513934.htm, truy cập ngày 10/4/2020
39 Điểm j khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở và Phát triển Singapore 1959: “The Board may compulsorily acquire
any flat, house or other living accommodation sold subject to the provisions of this Part, whether before or after 2nd June 1975:
…
(j) if the owner thereof has at any time, whether before or after 2nd June 1975, ceased to be a citizen of Singapore or if the owner thereof has, at any time whether before or after 1st May 1982, ceased to be a permanent resident of Singapore”
25
Một là giấy tờ về quyền sử dụng đất. Giấy tờ về quyền sử dụng đất là các loại
giấy tờ nhằm chứng minh CĐT có quyền sử dụng đất hợp pháp để xây dựng nhà ở. Ngoài ra, điểm d khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 còn quy định nhà ở “Khơng
thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền”.
Hai là hồ sơ dự án. Hồ sơ dự án là tất cả các giấy tờ, tài liệu có liên quan đến
dự án có ý định xây dựng. Tùy thuộc vào quy mơ, tính chất của mỗi dự án mà hồ sơ dự án có thể chứa đựng những nội dung khác nhau. Nhìn chung hồ sơ dự án bao gồm: tên dự án, mục tiêu, quy mơ, hình thức đầu tư, phạm vi, thời gian, tiến độ thực hiện, giải pháp bảo vệ môi trường, các nguồn vốn, khả năng cân đối vốn, thu hồi vốn và trả nợ nếu sử dụng vốn vay. Ngoài ra, hồ sơ dự án phải có các quyết định cho phép xây dựng hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đánh giá tính cần thiết, phù hợp với chiến lược hay quy hoạch, kế hoạch phát triển của quốc gia và hiệu quả kinh tế - xã hội.
Ba là thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thiết kế
bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi cơng xây dựng cơng trình40. Thiết kế này có vai trị quan trọng trong các giai đoạn chuẩn bị và thực hiện đầu tư, quyết định đến chất lượng của cơng trình. Pháp luật địi hỏi thiết kế này được phê duyệt là để đảm bảo CĐT sẽ xây dựng phức hợp nhà ở HTTTL đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, xây dựng cơng trình có chất lượng tốt, an tồn.
Bốn là giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp
có mục đích để ở hoặc nhà ở xã hội thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng. Đối với nhà ở xã hội HTTTL, điểm b khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở 2014 quy định CĐT cịn phải hồn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thơng, cấp, thốt nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo hồ sơ đã được phê duyệt.
Năm là giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng.
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời cơng trình được cấp. Đây là một hình thức để Nhà nước thực thi quy hoạch xây dựng, qua đó cơ quan có thẩm quyền kiểm tra CĐT xây dựng đúng hay không đúng quy hoạch.
40 Khoản 43 Điều 3 Luật Xây dựng 2014
26
Sáu là phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Đây là một quy định mới của Luật KDBĐS 2014 so với luật cũ,
nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, ngăn chặn và giải quyết phần nào rủi ro khi CĐT huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng sai mục đích. Khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì ngân hàng sẽ thay CĐT thực hiện nghĩa vụ trả lại tiền cho khách hàng. Quy trình này được quy định cụ thể tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng, Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN.
Bảy là văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đã đủ điều kiện được bán.
Đây là một bước kiểm tra của cơ quan nhà nước đối với dự án xây dựng nhà ở HTTTL, theo đó Sở Xây dựng kiểm tra, phê duyệt và có ý kiến về các giấy tờ pháp lý, điều kiện nhà ở đưa vào giao dịch. Trong một số trường hợp, khi Sở Xây dựng khơng có văn bản trả lời cho CĐT trong thời hạn quy định thì CĐT vẫn có quyền đưa nhà ở vào tham gia giao dịch nhưng phải chịu trách nhiệm về việc mua bán này nếu xảy ra vi phạm.
Ngoài ra, để được đưa vào kinh doanh, nhà ở HTTTL còn phải đáp ứng điều kiện không bị thế chấp hoặc nếu bị thế chấp thì phải được giải chấp. Trường hợp khơng giải chấp thì phải có biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở đó. Thơng tin về việc thế chấp dự án phải được gửi cho Sở Xây dựng để được kiểm tra, xem xét.