Đi đôi với hành lang pháp lý vững mạnh về lý luận cần việc thực thi pháp luật trên thực tế. Q trình này địi hỏi sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia giao dịch. Để thực hiện được nhiệm vụ này, cần phải giải quyết những vấn đề sau:
Thứ nhất, nâng cao năng lực, trách nhiệm của các cán bộ chuyên trách. Các
cán bộ chuyên trách là bộ phận nắm vai trò quan trọng trong việc đảm bảo áp dụng pháp luật hiệu quả. Hệ thống pháp luật được cải thiện thì việc xây dựng đội ngũ cán bộ, cơng chức có năng lực, phẩm chất cũng cần được nâng cao. Trường hợp quá tải dẫn đến việc kiểm tra không hiệu quả, làm thất lạc hồ sơ xảy ra phổ biến khi hàng ngày Sở Xây dựng nhận được rất nhiều hồ sơ dự án. Do vậy, phải quan tâm trong việc bồi dưỡng, đào tạo nguồn nhân lực về cả chuyên môn nghiệp vụ và thực tiễn phù hợp với các nhiệm vụ được giao. Trong đó, việc kiểm tra các điều kiện để nhà ở được đưa vào mua bán, giám sát CĐT trong việc thực hiện thủ tục để lập cam kết bảo lãnh hay kiểm tra tiến độ thực tế cần được chú trọng. Đồng thời, phải phân bổ có hiệu quả nguồn lực đối với từng địa phương, từng bộ phận. Có như vậy, việc áp dụng, giám sát thi hành pháp luật và giải quyết những vấn đề thực tế trong mua bán nhà ở HTTTL mới trở nên dễ dàng, hiệu quả.
Thứ hai, tăng cường công tác thanh kiểm tra để phát hiện vi phạm. Trên thực
tế có rất nhiều vi phạm đã xảy ra, tuy nhiên phải đến khi khách hàng tố cáo, cơ quan chức năng mới phát hiện và vào cuộc. Điều này cho thấy sự quản lý thiếu chặt chẽ, cịn nhiều thiếu sót, tạo điều kiện cho các vi phạm phát sinh. Do đó, cần phải tăng cường kiểm tra để nhanh chóng phát hiện sai phạm, từ đó kịp thời xử lý, đưa ra các biện pháp khắc phục, giải quyết nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho các bên.
Thứ ba, tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao ý thức và hiểu biết pháp luật của người dân. Việc thiếu hiểu biết về pháp luật, ký kết hợp đồng nhanh vội chỉ
dựa trên lời nói của CĐT là việc xảy ra phổ biến. Do đó, cần tăng cường tuyên truyền, thông tin về pháp luật đến người dân để khách hàng nắm rõ các thông tin cơ bản, cần xem xét trước khi quyết định mua nhà ở HTTTL. Mặt khác, người mua nhà cũng phải chủ động trong việc tìm hiểu thơng tin dự án, các quy định của pháp luật về nhà ở HTTTL. Khi xảy ra vi phạm nhanh chóng thơng báo, khiếu nại với cơ quan có thẩm quyền để được hỗ trợ, giải quyết. Pháp luật chỉ có chức năng lường trước và cảnh báo rủi ro để các bên có thể cân nhắc, bởi dù được pháp luật quy định chặt chẽ thì rủi ro vẫn có thể sẽ xảy ra. Sự chủ động, hiểu biết của khách hàng cũng được coi là một biện pháp then chốt để nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật, giảm thiểu các rủi ro phổ biến trong kinh doanh nhà ở HTTTL.
50
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Pháp luật KDBĐS đã dành một khối lượng lớn các điều luật đề điểu chỉnh hoạt động mua bán nhà ở HTTTL, tuy nhiên vẫn gặp phải những hạn chế trong việc thực thi như đã phân tích. Trong chương 3, tác giả đã đưa ra một số kiến nghị để cải thiện hành lang pháp lý theo hướng khắc phục những bất cập còn tồn tại, tăng cường đảm bảo quyền và lợi ích của các bên. Trong đó, tác giả tập trung vào phân tích, đề xuất các quy định mới về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, cụ thể về định nghĩa, hình thức và một số nội dung chính khác; kiến nghị bổ sung và sửa đổi các quy định về thế chấp, bảo lãnh nhà ở HTTTL, chế tài đối với những vi phạm của CĐT. Đồng thời, giải pháp về việc nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật thông qua hoàn thiện năng lực, trách nhiệm cùa cơ quan nhà nước, cán bộ chuyên trách và hiểu biết của người dân cũng được tác giả đề xuất.
Những giải pháp trên góp phần xây dựng hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL ngày càng hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Hệ thống pháp luật đủ mạnh, phù hợp là chìa khóa để xây dựng thị trường bất động sản, trong đó nổi bật là nhà ở HTTTL ngày càng phát triển một cách minh bạch, sôi động.
51
KẾT LUẬN
Trong những năm qua, với sự nỗ lực và cố gắng của Nhà nước, pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL đã từng bước hình thành và hồn thiện. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, xã hội đã dẫn đến nhiều quy định của pháp luật khơng cịn đảm bảo tính hiệu quả trên thực tế. Bài viết đã nghiên cứu và hệ thống hóa các quy định về mua bán nhà ở HTTTL, đánh giá thực trạng của pháp luật và từ đó đề ra những giải pháp hữu ích.
Q trình nghiên cứu và phân tích đã cho thấy mua bán nhà ở HTTTL là một giao dịch dân sự phổ biến, tất yếu hình thành dựa trên sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Chế định mua bán nhà ở HTTTL đã góp phần đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội HTTTL dành cho những người có thu nhập thấp. Đồng thời, phát huy vai trò giúp đỡ các CĐT trong nhu cầu về vốn, phát triển thị trường nhà ở ngày càng đi lên.
Như đã phân tích, nhà ở HTTTL là tài sản đặc thù, có giá trị lớn; do đó được pháp luật điều chỉnh một cách chặt chẽ thông qua các quy định cụ thể về chủ thể, điều kiện tham giao dịch, hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều quy định mâu thuẫn, khó thực hiện, thậm chí là khơng phù hợp đã tạo ra nhiều khó khăn trong việc thực thi. Điển hình là các quy định về hợp đồng góp vốn, thư bảo lãnh, văn bản giải chấp, vốn được xem như quy định cứu cánh thì thực tế lại bộc lộ nhiều khuyết điểm. Bởi lẽ, các quy định này cịn thiếu tính chặt chẽ, thiếu tính đồng bộ và cơ chế kiểm soát thực thi chưa hiệu quả đã tạo nhiều lỗ hổng cho các chủ thể vi phạm. Bên cạnh đó, cơ chế quản lý, xử lý vi phạm cịn lỏng lẻo, đến chính các cơ quan nhà nước cũng tỏ ra lúng túng là một trong những yếu tố ảnh hưởng xấu đến thị trường nhà ở HTTTL. Đây là những nguyên nhân chính làm tăng các giao dịch nhà ở HTTTTL trái phép trên thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà chủ yếu là người mua nhà.
Để giải quyết các vấn đề này, đặt ra yêu cầu phải thực hiện sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy định mới dễ hiểu, dễ thực hiện; đồng thời đề ra các hướng giải quyết trong việc nâng cao trách nhiệm, sự quản lý của cơ quan có thẩm quyền cũng như nâng cao ý thức, hiểu biết của người mua nhà. Có như vậy, thị trường nhà ở HTTTL mới ngày càng phát triển, vừa đảm bảo nhu cầu của người dân trong nước vừa bắt kịp với tiến trình hội nhập kinh tế - xã hội với thế giới.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Văn bản quy phạm pháp luật
A1. Văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam
1. Bộ luật Dân sự (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005; 2. Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015; 3. Luật Nhà ở (Luật số 56/2005/QH11) 29/11/2005;
4. Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 63/2006/QH11) ngày 29/6/2006; 5. Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013;
6. Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014;
7. Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014;
8. Nghị định số 61-CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở;
9. Nghị định số 165/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm;
10. Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng;
11. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm;
12. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2006;
13. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ;
14. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/01/2017);
15. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
16. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
17. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
18. Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm;
19. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;
quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở
20. Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 01/9/2010 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP
21. Thông tư số 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 25/6/2015 về bảo lãnh ngân hàng;
22. Thông tư số 25/2015/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước ngày 09/12/2015 hướng dẫn việc cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015;
23. Thông tư số 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 09/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai;
24. Thơng tư số 13/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.
A2. Văn bản quy phạm pháp luật nước ngoài
1. Luật Nhà ở và Phát triển Singapore 1959 (Housing and Development Act 1959);
2. Luật Phát triển nhà ở (Quản lý và Giấy phép) Singapore 1985 (Housing Developers (control and licensing) Act 1985));
3. Bộ luật Thương mại mẫu Mỹ (Uniform Commercial Code).
B. Tài liệu tham khảo
1. Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 2/2016, tr. 52 - 56; 2. Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, cơ sở pháp lý trong triển khai thực hiện tại Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng, số 24/2018, tr. 31 - 35;
3. Dương Anh Sơn (2013), “Những yêu cầu cần phải được đặt ra khi xây dựng chế định hợp đồng trong bộ luật dân sự”, Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam, số
02/2013, tr. 48 – 52;
4. Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt
Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội;
5. Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường đại học Luật Tp. Hồ
6. Quyết định số 2127/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 30/11/2011 Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030;
7. Trần Kiên và Nguyễn Khắc Thu (2019), “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp, số 2+3/2019, tr. 45 - 55;
8. Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội Luật
gia Việt Nam;
9. Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai - những vấn đề cần hồn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 7/2019, tr. 46-52.
Tài liệu từ Internet Tiếng Việt
1. “Chế tài chưa đủ mạnh, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà”, http://tapchitai chinh.vn / thi-truong-tai-chinh / che-tai-chua-du-manh-chu-dau- tu-cham-ban-giao - nha- 313249.html, truy cập ngày 20/02/2020;
2. Hạnh Nguyễn, “Cư dân Home City xuống đường phản đối chủ đầu tư bịt lối đi xây trường học”, http://vneconomy.vn/cu-dan-home-city-xuong-duong-phan-doi- chu-dau-tu-bit-loi-di-xay-truong-hoc-20190308161738246.htm, truy cập ngày 20/02/2020;
3. Lê Hoài Nam, “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam và một số khuyến nghị”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thuc-trang-phat-trien- thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-va-mot-so-khuyen-nghi-309337.html, truy cập ngày 20/4/2020;
4. “KĐT Đặng Xá: Dân “tố” dịch vụ kém, đơn vị quản lý vẫn “rậm rịch” tăng phí?”, https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/kdt-dang-xa-dan-to-dich-vu-kem-don- vi-quan-ly-van-ram-rich-tang-phi-297235.html, truy cập ngày 20/02/2020;
5. Mai Phong, “Chưa đủ điều kiện đã rao bán tràn lan?”, https:// baove phapluat.vn/kinh-te/do-thi-xay-dung/chua-du-dieu-kien-da-rao-ban-tran-lan-561 32.html, truy cập ngày 20/04/2020;
6. Minh Nghĩa, “Charmington La Pointe: Chưa đủ điều kiện mở bán vẫn thu 55% giá trị hợp đồng”, https://plo.vn/bat-dong-san/charmington-la-pointe-chua-du-dieu- kien-mo-ban-van-thu-55-gia-tri-hop-dong-648642.html, truy cập ngày 20/04/2020; 10. Nguyễn Thị Quỳnh Anh - Trần Ngọc Cương, “Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số nước và thực tiễn Việt Nam”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-
chinh/kinh-nghiem-phat-trien-nha-o-xa-hoi-cua-mot-so-nuoc-va-thuc-tien-viet- nam-143916.html, truy cập ngày 10/01/2020;
7. Phương Linh, “Vì sao hơn 90% hộ gia đình Singapore mua được nhà riêng?”, http://vneconomy.vn/vi-sao-hon-90-ho-gia-dinh-singapore-mua-duoc-nha-rieng- 20180905123513934.htm, truy cập ngày 10/01/2020;
8. “Rủi ro từ hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà”, https://batdongsan.com.vn/loi- khuyen-cho-nguoi-mua/rui-ro-tu-hop-dong-dat-coc-giu-cho-mua-nha-ar20799, truy cập ngày 20/04/2020;
9. Thanh Mạnh, “Lao động nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam là 68.521 người”, http://baodansinh.vn/lao-dong-nuoc-ngoai-dang-lam-viec-tai-viet-nam-la- 68521-nguoi-20200306182440845.htm, truy cập ngày 30/4/2020;
10. Thy Huệ, “Dự án The Park Residence của Phú Hoàng Anh xây trái phép hàng loạt hạng mục”, https://vtc.vn/kinh-te/du-an-the-park-residence-cua-phu-hoang-anh- xay-trai-phep-hang-loat-hang-muc-ar497127.html, truy cập ngày 29/4/2020;
11. Tiến Hưng, “Cần xử nghiêm Green Pearl chưa nghiệm thu đã bàn giao!”, https://baodatviet.vn/bat-dong-san/bao-ve-nguoi-mua-nha/can-xu-nghiem-green- pearl-chua-nghiem-thu-da-ban-giao-3398463/, truy cập ngày 20/02/2020;
12. Toàn Thắng, “Năm 2019, thị trường BĐS phát triển tương đối ổn định”, http://baochinhphu.vn/Thi-truong/Nam-2019-thi-truong-BDS-phat-trien-tuong-doi- on-dinh/383932.vgp, truy cập ngày 10/01/2020;