2.1. Những nội dung cơ bản của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
2.1.4. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.4.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hinh thành trong tương lai
Khi các giao dịch dân sự hình thành, hợp đồng là cơ sở đóng vai trị quan trọng trong điều chỉnh quan hệ giữa các bên, nhất là các giao dịch về tài sản có giá trị lớn. Tham khảo pháp luật Mỹ, khoản 201 Điều 1 Bộ luật Thương mại mẫu của Mỹ quy định: “"Hợp đồng", để phân biệt với "thỏa thuận", có nghĩa là tồn bộ nghĩa vụ pháp lý xuất phát từ thỏa thuận của các bên được xác định bởi Bộ luật Thương mại mẫu hoặc được bổ sung bởi bất kỳ luật hiện hành nào khác”41. BLDS
2015 quy định tại Điều 385 “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, hợp đồng là sự thỏa
thuận giữa các bên về một vấn đề nhất định. Một thỏa thuận để được coi là hợp đồng, cần là một trong những nguồn gốc phát sinh của nghĩa vụ dân sự (nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ ý chí của chủ thể) cả về mặt chủ quan và khách quan42.
Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL xuất hiện kể từ khi nhà ở HTTTL được ghi nhận là tài sản và được điều chỉnh trong giao dịch mua bán theo Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng và chuyển giao nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh tốn cho bên bán theo tiến độ xây dựng. Về mặt pháp lý, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một chế định mà pháp luật đặt ra để dễ dàng điều chỉnh quan hệ mua bán giữa các bên thông quá các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng. Về mặt chủ quan, hợp đồng là cơ sở để đảm bảo bên mua và bên bán thực hiện, trao đổi cho nhau những lợi ích nhất định đã được thỏa thuận phù hợp với nhu cầu của mỗi bên.
2.1.4.2. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng
BLDS 2015 quy định hình thức hợp đồng có thể bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS 2014 quy định hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải được lập thành văn bản nhưng khác với mua bán nhà ở có sẵn, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực. Có thể lý giải việc pháp luật quy định như vậy là vì xuất phát từ đặc điểm của
41 Khoản 201 Điều 1 Bộ luật Thương mại mẫu Mỹ: “"Contract", as distinguished from "agreement", means
the total legal obligation that results from the parties' agreement as determined by the Uniform Commercial Code as supplemented by any other applicable laws”, https://www.law.cornell.edu/ucc/1/1-201, truy cập ngày 13/4/2020
42 Trần Kiên và Nguyễn Khắc Thu (2019), “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 2+3/2019, tr. 47
28
bên bán trong hợp đồng này là tổ chức có chức năng KDBĐS, kinh doanh xây dựng nhà ở thường xuyên. Việc công chứng hợp đồng sẽ làm tăng thủ tục hành chính cho CĐT khi mỗi dự án có tới hàng trăm, hàng nghìn nhà ở, căn hộ.
“Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên và giá trị pháp lý ràng buộc các bên phải tuân thủ và nghiêm túc thực hiện hợp đồng”43. Khoản 2 Điều 401 BLDS 2015 quy định: “Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền
và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”. Điều này có nghĩa,
kể từ khi hợp đồng phát sinh hiệu lực thì các bên phải tuân thủ nội dung hợp đồng, không được từ chối, hủy bỏ hay rút lại những gì đã cam kết, trừ trường hợp có thỏa thuận hay pháp luật quy định khác.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Nếu hợp đồng được cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng (khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS 2014).
2.1.4.3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL
Hợp đồng phải chứa các thông tin cơ bản quy định tại Điều 18 Luật KDBĐS 2014 bao gồm: tên, địa chỉ các bên; thông tin nhà ở; giá mua bán; thời hạn, phương thức thanh toán; thời hạn giao nhà; bảo hành; quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phạt vi phạm; các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý; giải quyết tranh chấp; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Trong phạm vi bài viết, tác giả chỉ nghiên cứu một số nội dung mà tác giả cho rằng trọng tâm, cần thiết và liên quan tới việc phân tích các vấn đề pháp lý quan trọng của cơng trình.
(1) Thông tin về nhà ở HTTTL. Thông tin về nhà ở HTTTL bao gồm loại
nhà, vị trí, quy mơ, thực trạng nhà ở, hồ sơ pháp lý dự án. Những thơng tin này nhằm mục đích để khách hàng nắm bắt rõ các chi tiết về nhà ở mà mình sẽ sở hữu trong tương lai. Bên cạnh diện tích, thiết kế thì khách hàng cịn được biết về tình trạng pháp lý của nhà ở, có hợp pháp hay khơng, CĐT có phải là đối tượng được thực hiện dự án hay không.
Đối với nhà ở HTTTL pháp luật còn yêu cầu CĐT bổ sung thêm thông tin về cam kết bảo lãnh nhà ở của Ngân hàng và văn bản của Sở Xây dựng về việc cho phép bán nhà. Hợp đồng bảo lãnh là một văn bản quan trọng trong giao dịch mua
43 Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại
29
bán nhà ở HTTTL được pháp luật quy định nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà, theo đó trước khi bán nhà ở HTTTL, CĐT phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng44.
Ngoài ra, tiến độ xây dựng cũng là một thông tin cần thiết trong hợp đồng, theo đó CĐT cung cấp cho bên mua thời gian xây dựng và hoàn thành các hạng mục cụ thể của nhà ở. Thực tế hiện nay, CĐT chỉ cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng trước và khi ký hợp đồng, cịn sau khi ký hợp đồng thì việc cung cấp này rất hạn chế. Thông tin này có vai trị quan trọng khi giúp khách hàng nắm bắt được quá trình, tiến độ xây dựng và thời gian hồn thành; từ đó có những tính tốn phù hợp, góp phần tự bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình.
(2) Giá và phương thức thanh tốn. Trong quan hệ mua bán, giá cả luôn là
vấn đề mà các bên rất quan tâm, CĐT muốn bán nhà với giá cao để thu nhiều lợi nhuận, còn bên mua muốn mua được nhà với giá rẻ. Pháp luật cho phép các bên được tự do thỏa thuận giá cả nhưng phải phù hợp với giá bán tại thời điểm giao kết hợp đồng. Xuất phát từ tính rủi ro của thị trường bất động sản HTTTL, quy định này ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà trước sự biến động liên tục của thị trường. Đối với nhà ở thương mại HTTTL, pháp luật trao cho các bên quyền tự do thỏa thuận khi không giới hạn giá bán. Tuy nhiên với nhà ở xã hội HTTTL, pháp luật giới hạn mức giá bán nhà, theo đó CĐT phải xác định giá bán phù hợp với mức trần mà pháp luật quy định. Trường hợp CĐT muốn tăng giá bán nhà phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền45.
Trong mua bán nhà ở HTTTL, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần thông qua chuyển khoản ngân hàng hoặc thanh toán bằng tiền mặt. CĐT được huy động lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng; trường hợp CĐT là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng. Khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì CĐT khơng được thu q 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh tốn khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua46. Quy định này là hợp lý vì nhà ở chỉ đang hình thành, việc bên mua thanh tốn nhiều lần theo tiến độ xây dựng sẽ hạn chế tối đa rủi ro cho người mua trong trường hợp CĐT khơng hồn thành dự án.
(3) Quyền và nghĩa vụ của các bên, luôn là điều khoản cơ bản của bất kỳ hợp
đồng nào. Ngoài các quyền và nghĩa vụ như được quy định cho mua bán nhà ở có
44 Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
45 Khoản 1 Điều 27 Nghị định 100/2015/NĐ-CP
30
sẵn như bàn giao nhà, nhận nhà, thanh tốn tiền nhà, pháp luật cịn bổ sung thêm các quy định riêng đối với các bên mua bán nhà ở HTTTL.
* Quyền và nghĩa vụ của bên bán – CĐT xây dựng nhà ở HTTTL
Các quyền của bên bán – CĐT được quy định tại Điều 21 Luật KDBĐS 2014 bao gồm: “1. Yêu cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp khơng có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua khơng vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
4. Khơng bàn giao nhà, cơng trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra”.
Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà, thực hiện các thủ tục mua bán theo thỏa thuận là một trong những quyền cơ bản nhất của bên bán. Khi mua bán, nhu cầu của CĐT là nhận được lợi nhuận theo thỏa thuận, do đó pháp luật cho phép CĐT khơng bàn giao nhà khi chưa nhận đủ tiền. Mặc dù trên thực tế có rất ít trường hợp bên mua khơng thanh tốn tiền mua nhà hay từ chối nhận nhà nhưng pháp luật được xây dựng dựa trên sự bình đẳng của mọi chủ thể, do đó quy định của Luật KĐBĐS 2014 là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của CĐT. Đồng thời, pháp luật cũng quy định CĐT có quyền yêu cầu bồi thường trong trường hợp bên mua gây thiệt hại cho CĐT.
Nghĩa vụ của CĐT được quy định chủ yếu trong Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và Điều 22 Luật KDBĐS 2014, theo đó CĐT có nghĩa vụ thơng báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà (nếu có), bảo quản nhà trong thời gian chưa giao cho bên mua. CĐT có trách nhiệm bàn giao nhà, đồng thời làm thủ tục để bên mua được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục. Trong trường hợp giao nhà cho bên mua, CĐT phải đảm bảo giao đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng như diện tích, thiết kế. Trên thực tế đã có rất nhiều dự án CĐT khơng thể hồn thành đúng thời hạn hoặc dự án hoàn thành nhưng không đảm bảo theo đúng hợp đồng về diện tích, thiết kế như dự án Park Vista (huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh) do cơng ty
31
Đơng Mê Kông làm chủ đầu tư, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân – CĐT dự án nhà ở xã hội khu dân cư Bắc Vĩnh Hải (Khánh Hịa)47.
Ngồi những nghĩa vụ nói trên, CĐT cịn có nghĩa vụ cung cấp thơng tin về việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại cơng trình48. Có thể nói đây là một nghĩa vụ quan trọng vì nhà ở đang được xây dựng, có rất nhiều khả năng dẫn đến rủi ro; do đó bên mua phải được hỗ trợ trong việc kiểm tra tiến độ thực hiện cơng trình và giám sát việc sử dụng số tiền ứng trước. Điều này sẽ giúp bên mua có thể biết được thực tế nhà ở được xây dựng ra sao, nguồn tiền sử dụng như thế nào. Nghĩa vụ này được quy định trước hết là vì pháp luật đứng về phía người mua nhà – vốn là bên yếu thế trong quan hệ này để bảo vệ họ trước những rủi ro pháp lý tiềm tàng; sau nữa là bảo vệ sự ổn định, an toàn của thị trường nhà ở.
* Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng hợp đồng song vụ, do đó quyền của bên bán là nghĩa vụ của bên mua và ngược lại. Theo quy định tại Điều 23 Luật KDBĐS 2014, người mua nhà có quyền nhận bàn giao nhà đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là quyền cơ bản và quan trọng nhất của bên mua vì mục đích cuối cùng của bên mua là nhận và sở hữu nhà. Giấy chứng nhận là một giấy tờ pháp quan trọng, có vai trị trong việc khẳng định quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà. Do đó, pháp luật cũng quy định rõ quyền của bên mua được yêu cầu bên bán giao Giấy chứng nhận. Bên mua có quyền yêu cầu CĐT bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn hay chất lượng. Ngồi ra, khoản 1 Điều 58 Luật KDBĐS 2014 cịn trao cho bên mua quyền được yêu cầu CĐT cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại cơng trình.
Một quyền đặc trưng của bên mua trong mua bán nhà ở HTTTL là quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bên mua có quyền tự do chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cho các đối tượng khác. Trong trường hợp này, CĐT có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng49.
47 “Chế tài chưa đủ mạnh, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/che- tai-chua-du-manh-chu-dau-tu-cham-ban-giao-nha-313249.html, truy cập ngày 20/02/2020
48 Khoản 2 Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
32
Tuy nhiên, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL chỉ là quyền của bên mua nhà ở thương mại HTTTL mà không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội HTTTL. Quy định này rất hợp lý bởi lẽ, nhà ở thương mại được mua bán theo cơ chế thị trường thì người mua sau khi ký hợp đồng khơng cịn nhu cầu sử dụng nữa sẽ được tự do chuyển nhượng. Còn nhà ở xã hội chỉ dành cho những người được ưu tiên theo quy định, thực sự có nhu cầu về nhà ở nên nếu quy định cho phép chuyển nhượng sẽ đi ngược với mục đích ban đầu. Mặt khác, khơng