tương lai
3.1.1. Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Để khắc phục tình trạng CĐT đưa nhà ở vào giao dịch khi chưa đủ điều kiện và việc huy động vốn trái phép từ người mua, phải khắc phục những vấn đề sau:
Thứ nhất, quy định cụ thể hơn về các dạng hợp đồng: hợp đồng đặt cọc, thỏa
thuận giữ chỗ, hợp đồng hứa chuyển nhượng theo hướng có một định nghĩa chung nhằm xác định các hợp đồng trên có bản chất là hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc mua bán nhà ở HTTTL sẽ được thực hiện bởi bên đặt cọc và bên nhận cọc. Một số ý kiến cho rằng nên đưa vào quy định các hợp đồng này là một dạng hợp đồng huy động vốn để CĐT tuân thủ các điều kiện huy động vốn, hạn chế hoàn toàn rủi ro. Tuy nhiên theo tác giả, quy định này sẽ làm hạn chế quyền lợi của CĐT và khách hàng. Vì trong nhiều trường hợp, đặt cọc khơng phải là hình thức huy động vốn mà chỉ là thỏa thuận nhằm mục đích tạo điều kiện cho những người có thơng tin về dự án, sẵn sàng bỏ tài sản để giữ chỗ. Việc ký kết các hợp đồng nói trên thực tế sẽ khơng gây bất lợi gì trong trường hợp dự án được hoàn thành đúng hạn. Điều khoản tương tự đã được quy định trong pháp luật Singapore, khi CĐT trao cho người mua nhà quyền ưu tiên mua nhà ở thì dù dưới bất kỳ tên gọi nào cũng được xem là một hình thức đặt chỗ và được điều chỉnh bởi luật72.
Thứ hai, quy định trong các hợp đồng nói trên, khoản tiền này phải được
phong tỏa ở ngân hàng cho đến khi hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL được giao kết. Sau đó, người mua nhà có thể sử dụng số tiền này để cấn trừ vào tiền mua nhà. Ngược lại, nếu bên mua vi phạm hợp đồng đặt cọc, khơng tiếp tục thực hiện giao dịch thì CĐT được sở hữu số tiền này xem như chi phí bồi thường. Trong pháp luật của Mỹ, CĐT không được huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án. Người Mỹ muốn mua một căn hộ có thể đóng 20%, 30% hoặc 50% giá trị của căn hộ đó. Tuy nhiên, nguồn tiền này phải bỏ trong một tài khoản phong tỏa và CĐT không được đụng đến73. Quy định này áp dụng cho hợp đồng huy động vốn, vì thế khơng thích hợp với pháp luật Việt Nam khi cho phép huy động vốn nhằm hỗ trợ nguồn tài chính cho CĐT. Tuy nhiên, tham khảo quy định này để áp dụng cho hợp đồng đặt
72 Điều 8 Luật Phát triển nhà ở (Quản lý và Giấy phép) Singapore 1985: “A purchaser of a unit in a housing
project shall be required to pay for any option or right to purchase the unit, a booking fee or make any other payment by whatever name it is called, which is not less than 5% but not more than 10% of the purchase price of the unit.”, https://sso.agc.gov.sg/SL/HDCLA1965-R1?DocDate=20171101#Sc1-fo4-, truy cập ngày
23/5/2020
73 Trần Phong, “Nỗi sợ khi mua nhà hình thành trong tương lai”, https://cafeland.vn/tin-tuc/noi-so-khi-mua- nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-75338.html, truy cập ngày 05/5/2020
46
cọc là hợp lý, theo đó vừa tơn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên, vừa hạn chế được việc CĐT huy động vốn trái phép.
Thứ ba, quy định giới hạn mức đặt cọc của các hợp đồng này. Luật Phát triển
nhà ở (Quản lý và Giấy phép) Singapore 1985 quy định trong mua bán nhà ở HTTTL, phí đặt cọc mà người mua nhà phải trả là 5% - 10% giá trị căn hộ74. Bản chất của hợp đồng đảm bảo là để giữ chỗ, tạo điều kiện cho sự mua bán của các bên dễ dàng hơn do có thỏa thuận từ trước. Mặt khác, số tiền này được phong tỏa tại ngân hàng nên chỉ cần quy định số tiền này ở một mức phù hợp. Do đó, tác giả kiến nghị quy định trong hợp đồng đảm bảo, số tiền mà CĐT được nhận tối đa từ 5% - 10% giá trị nhà ở HTTTL.
Thứ tư, quy định thống nhất về việc công bố thông tin dự án nhà ở HTTTL
đủ điều kiện đưa vào mua bán. Có thể thiết lập một trang thơng tin chung, theo đó sau khi đã kiểm tra, xem xét hồ sơ dự án của CĐT, Sở Xây dựng có trách nhiệm cơng bố các dự án đáp ứng các điều kiện của pháp luật và được đưa vào mua bán. Cần có quy định về phân công quyền hạn, trách nhiệm của Sở Tài nguyên Môi trường, các Sở ban ngành liên quan trong việc hỗ trợ, thiết lập mạng lưới chung nhằm cập nhật thông tin về các dự án. Điều này sẽ giúp người mua nhà, các bên liên quan dễ dàng trong việc nắm bắt pháp luật, hiểu rõ dự án và hạn chế trường hợp tham gia vào giao dịch không hợp pháp.
3.1.2. Các quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Để việc thế chấp nhà ở HTTTL được thực hiện một cách minh bạch, phù hợp với quy định của pháp luật và không xảy ra các trường hợp thế chấp chồng chéo hay thế chấp sau khi đã bán nhà, tác giả kiến nghị:
Thứ nhất, quy định bắt buộc ngân hàng thực hiện đăng ký thế chấp. Đây là
một kiến nghị quan trọng bởi việc ngân hàng không đăng ký thế chấp thực tế đã dẫn đến nhiều hệ lụy như đề cập tại mục 2.2.2. Nếu được đăng ký thế chấp theo đúng quy định thì nhà ở HTTTL sẽ được đưa vào giao dịch một cách hợp pháp, đảm bảo quyền lợi cho các bên; đồng thời, tạo điều kiện cho việc quản lý của cơ quan chức năng. Để làm được điều này, cần phải xây dựng quy định xử phạt, đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra để phát hiện các trường hợp khơng thực hiện. Đồng thời, cán bộ tín dụng ngân hàng cần phải nắm rõ quy định pháp luật về đăng ký thế chấp để khi thực hiện nhận thế chấp yêu cầu CĐT cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ pháp lý của dự án. Như vậy, việc đăng ký thế chấp của ngân hàng sẽ dễ dàng và nhanh chóng hơn.
47
Thứ hai, thêm vào quy định ngân hàng nhận thế chấp đồng thời là ngân hàng
bảo lãnh cho CĐT. Khi đó ngân hàng đồng thời hỗ trợ cho CĐT với hai tư cách là bên bảo lãnh và bên nhận thế chấp. Trong trường hợp CĐT có năng lực tài chính yếu kém, uy tín thấp trên thị trường hoặc vi phạm pháp luật dẫn đến mất khả năng thanh tốn thì ngân hàng sẽ gặp rủi ro. Điều này bắt buộc ngân hàng trước khi nhận thế chấp và cấp bảo lãnh phải xác định giá trị thực của nhà ở thuộc dự án có đủ để thanh tốn khoản vay và cả bảo lãnh khơng; có cần nhận các tài sản thế chấp khác của CĐT để bảo đảm hay khơng75. Vì vậy, quy định này sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động nghiệp vụ ngân hàng trong việc kiểm tra, đánh giá năng lực, uy tín của CĐT. Mặt khác, việc thế chấp và bảo lãnh tại một ngân hàng sẽ giúp quản lý tốt hơn việc CĐT đưa dự án vào giao dịch. Bởi lẽ, khi bảo lãnh tại ngân hàng đã thế chấp nhà ở, CĐT bắt buộc phải giải chấp, theo đó hạn chế được việc CĐT đưa nhà ở vào mua bán mà không giải chấp.
3.1.3. Các quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai
Sự vi phạm của CĐT trong hoạt động bảo lãnh cùng với sự mâu thuẫn giữa Luật KDBĐS 2014 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN về thời điểm tiến hành bảo lãnh đã gây ra nhiều rủi ro cho việc hoạt động mua bán nhà ở HTTTL trên thực tế. Để hoàn thiện các quy định này, tác giả đề xuất:
Thứ nhất, sửa đổi khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS 2014 theo hướng bảo lãnh
ngân hàng phải thực hiện ngay sau khi đã ký hợp đồng mua bán để tạo nên sự thống nhất.
Thứ hai, quy định thống nhất thêm về thời điểm thực hiện bảo lãnh. Cụ thể,
tác giả kiến nghị bổ sung vào Điều 56 Luật KDBĐS 2014 và sửa đổi điểm c khoản 4 Điều 12 Thơng tư 07/2015/TT-NHNN, theo đó Ngân hàng phải phát hành thư bảo lãnh cho từng bên mua trước khi bên mua thanh toán lần đầu cho CĐT. Đây là khoảng thời gian hợp lý để CĐT có thể kịp thời thực hiện thủ tục với ngân hàng, đồng thời bảo vệ người mua khi họ chưa thanh toán tiền cho CĐT. Đồng thời, quy định trách nhiệm của CĐT trong việc nhanh chóng thực hiện thủ tục với ngân hàng và quy định chế tài trong trường hợp vi phạm.
Thứ ba, quy định rõ ràng quyền của người mua được đơn phương chấm dứt
hợp đồng khi CĐT vi phạm cam kết bảo lãnh. Khi CĐT không thực hiện bảo lãnh ngân hàng đối với dự án thì người mua nhà có quyền chấm dứt hợp đồng, yêu cầu trả lại tiền ứng trước và bồi thường thiệt hại (nếu có).
75 Bùi Đức Giang, tlđd (64), tr. 56
48
Thứ tư, quy định mức trần về bảo lãnh, theo đó giới hạn mức lãi tối đa mà
các ngân hàng được thỏa thuận với CĐT. Như vậy sẽ tạo điều kiện cho CĐT thực hiện bảo lãnh ngân hàng, đồng thời hạn chế trường hợp ngân hàng lợi dụng vị thế để thỏa thuận mức lãi cao. Nhiều ý kiến cho rằng nên có quy định cho phép CĐT và người mua nhà thỏa thuận về việc có nên thực hiện bảo lãnh hay không để giảm bớt giá mua bán. Trường hợp khách hàng đồng ý loại trừ bảo lãnh thì khơng bắt buộc bên bán phải được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên theo tác giả, quy định như vậy lại trở thành kẽ hở để CĐT khơng có uy tín lợi dụng pháp luật cũng như lịng tin của khách hàng để thuyết phục người mua đồng ý không bắt buộc bảo lãnh. Từ đó, các vi phạm của CĐT ngày càng tăng, mục đích của quy định lại khơng đạt được.
3.1.4. Các quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư
Xuất phát từ việc thiếu vốn, sử dụng vốn sai mục đích, từ đó kéo theo các vi phạm về cung cấp thông tin, giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng, thiết kế của CĐT là vấn đề đang xảy ra rất phổ biến. Để khắc phục tình trạng này, cần sửa đổi pháp luật theo hướng:
Thứ nhất, thêm vào quy định bắt buộc CĐT tách bạch giữa nguồn vốn vay,
vốn huy động từ khách hàng và vốn giữa các dự án khác nhau. Để thực hiện được điều này, đòi hỏi ngân hàng phải chung tay để quản lý nguồn vốn của CĐT minh bạch, hiệu quả. Trên thực tế, một số ngân hàng khi thỏa thuận bảo lãnh với CĐT đã yêu cầu được quản lý số tiền thanh toán trước của người mua nhà, tuy nhiên các thỏa thuận này mang tính tự phát, khơng đồng bộ trên phạm vi cả nước. Do đó tác giả kiến nghị quy định tiền huy động vốn từ người mua nhà được gửi tại ngân hàng bảo lãnh dự án.
Thứ hai, cần sửa đổi để có quy định rõ ràng về nghĩa vụ cung cấp thông tin
của CĐT, đặc biệt là việc cung cấp thông tin sau khi ký hợp đồng. Cần phải có hướng dẫn cụ thể trong việc cung cấp thông tin bằng cách nào, thời điểm nào để tạo điều kiện cho việc thực hiện dễ dàng. Đồng thời, xây dựng cơ chế đảm bảo việc kiểm tra thực tế tại cơng trình của người mua. Có thể quy định trách nhiệm của cơ quan địa phương trong việc hỗ trợ người mua trong việc kiểm tra này.
Thứ ba, sửa đổi các quy định xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư theo
hướng tăng mức phạt, tương ứng với giá trị nhà ở HTTTL. Mặt khác, ngoài các quy định xử phạt hành chính, phải xây dựng cơ chế bắt buộc thi hành và khắc phục hậu quả một cách triệt để, tránh trường hợp CĐT nộp phạt nhưng không khắc phục hậu quả.
49