2.2. Những bất cập trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
2.2.2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Khi tài sản HTTTL được thừa nhận là một loại tài sản thì việc thế chấp nhà ở HTTTL khơng cịn là khái niệm mới mẻ trong pháp luật Việt Nam. Thế chấp nhà ở HTTTL được quy định một cách khái quát kể từ Luật Nhà ở 2005 và tiếp tục được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Theo đó, CĐT dự án xây dựng nhà ở HTTTL có thể sử dụng dự án hoặc nhà ở HTTTL làm tài sản thế chấp để vay tiền tại các ngân hàng. Thế chấp là câu chuyện bình thường đối với các CĐT dự án nhà ở HTTTL vì dự án nhà ở là dự án lớn do đó cần nguồn vốn lớn. Xét về mặt tích cực, quy định cho phép CĐT thế chấp tạo điều kiện cho CĐT vay vốn để thực hiện xây dựng, thậm chí có thể coi là đang góp phần vào việc chứng minh uy tín của CĐT. Vì ngân hàng hay tổ chức tín dụng phải thẩm định kỹ càng để đảm bảo an tồn khi giải ngân và CĐT phải có năng lực, độ tin cậy nhất định thì mới được ngân hàng xem xét cho thế chấp.
CĐT có thể thế chấp nhà ở HTTTL để vay vốn khi đáp ứng các điều kiện: nhà ở đã có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền và đã xây dựng xong phần móng. Để tránh trường hợp CĐT sử dụng một tài sản để thế chấp nhiều lần, quy định tại điểm b khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép CĐT thế chấp nhà ở HTTTL khơng nằm trong phần dự án hoặc tồn bộ dự án mà CĐT đã thế chấp.
Khung pháp lý về thế chấp nhà ở HTTTL cơ bản đã hoàn thiện khi quy định đầy đủ về điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp; phương hướng, cách thức xử lý tài sản thế chấp; tuy nhiên trên thực tế vẫn còn tồn tại một số bất cập.
Thứ nhất, quy định về việc thẩm định hồ sơ thế chấp của Sở Xây dựng còn nhiều bất cập.
Luật Nhà ở 2014 quy định trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, CĐT phải có văn bản gửi Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp dự án (hoặc rút bớt dự án thế chấp) hoặc biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở đó55. Tuy nhiên,
54 Dương Anh Sơn (2013), “Những yêu cầu cần phải được đặt ra khi xây dựng chế định hợp đồng trong bộ luật dân sự”, Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam, số 02/2013, tr. 52
36
biên bản thống nhất giữa các bên về việc khơng giải chấp trên thực tế khơng khả thi vì khi chưa đưa nhà ở vào giao dịch mua bán, hầu hết các CĐT chưa tìm được người mua nhà. Mặt khác, vẫn có nhiều trường hợp CĐT đưa văn bản đơn phương của ngân hàng về việc đồng ý không phải giải chấp và vẫn được Sở Xây dựng chấp thuận. Quy định này có thể bị CĐT và ngân hàng lợi dụng để bắt tay với nhau nhằm đưa nhà ở vào giao dịch trái phép.
Điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định, trường hợp khơng có thế chấp thì CĐT phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi CĐT. Điều khoản này được ban hành tưởng chừng như sẽ làm tốt chức năng hạn chế rủi ro thì thực tế lại lộ rõ nhiều khuyết điểm. Có rất nhiều CĐT đã lợi dụng quy định này để có thể “qua mặt” cơ quan chức năng khi đã thế chấp nhà ở nhưng vẫn vô tư cam kết với Sở Xây dựng để đưa nhà ở vào giao dịch. Như vậy, CĐT vừa có thể vay vốn tại ngân hàng mà khơng cần giải chấp, vừa có thể huy động thêm vốn từ người mua nhà.
Thứ hai, việc đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL chưa phát huy được hiệu quả cần thiết.
Thế chấp nhà ở HTTTL được đăng ký khi có u cầu và thơng tin được cập nhật bởi Văn phịng Đăng ký đất đai, theo đó Sở Xây dựng sẽ có nguồn dữ liệu để kiểm tra hồ sơ của CĐT56. Chi tiết trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp đối với nhà ở HTTTL được quy định tại Nghị định 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên do sự cồng kềnh về trình tự thủ tục đăng ký, những vấn đề chủ quan từ phía ngân hàng mà hàng loạt dự án hay nhà ở HTTTL không được ngân hàng đăng ký thế chấp. Ngoài cơ chế đăng ký thế chấp, pháp luật chưa có cơ chế nào khác để kiểm tra, giám sát việc thực hiện này; do đó nếu nhà ở khơng được đăng ký thế chấp tại Văn phịng Đăng ký đất đai thì Sở Xây dựng chỉ có thể căn cứ vào hồ sơ mà CĐT đã gửi. Chính điều này đã tạo điều kiện cho các CĐT thuận lợi đưa nhà ở vào hoạt động mua bán dù vi phạm pháp luật.
Nhà ở HTTTL đã được thế chấp nhưng vẫn được đưa vào giao dịch đã gây nên nhiều hậu quả trên thực tế. CĐT cam kết nhà ở không bị thế chấp đồng nghĩa với việc người mua nhà không được thông báo về việc nhà ở đã bị thế chấp. Nhà ở HTTTL có thế gánh nhiều thế chấp song song trong trường hợp mang nhà ở này đến thế chấp tại một ngân hàng khác. Hậu quả là khi CĐT hoặc người mua nhà khơng có khả năng thanh tốn thì ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi tài sản để thu hồi nợ, dẫn đến sự đối đầu lợi ích giữa hai ngân hàng và bên mua cũng chịu thiệt hại. Ở một trường hợp khác, nếu chỉ có CĐT thế chấp nhà ở HTTTL và không thể chi trả
56 Điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm
37
khoản vay thì vấn đề đặt ra là ngân hàng hay người mua nhà sẽ sở hữu nhà ở HTTTL. Và trong trường hợp ngân hàng hay người mua sở hữu nhà ở cũng đều tạo nên tranh chấp tốn nhiều thời gian.
Một ví dụ có thể kể đến như Công ty MBland làm CĐT dự án Golden Field (Quận Từ Liêm, Hà Nội) vi phạm pháp luật vì bán căn hộ đã được thế chấp tại ngân hàng Vietcomban. Vụ việc vỡ lở sau khi người mua mang hợp đồng mua bán căn hộ để vay vốn nhưng bị từ chối vì lý do khi tra trên hệ thống, căn hộ của họ vẫn đang bị CĐT thế chấp vay tiền tại ngân hàng57.
Thứ ba, CĐT thế chấp nhà ở HTTTL sau khi đã bán nhà cho khách hàng.
Vi phạm này xảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó có thể kể đến các nguyên nhân sau:
(1) Ngân hàng nhận thế chấp chủ quan trong việc xác minh dự án, nhà ở HTTTL được thế chấp. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó khi tiến hành xác minh, tìm hiểu thơng tin tài sản thế chấp yêu cầu ngân hàng phải hết sức cẩn trọng. Tài sản này không chỉ là căn nhà bị thế chấp mà còn là nhà ở HTTTL thuộc sở hữu hợp pháp của người mua nhà. Do đó, khơng những cần quan tâm đến giá trị tài sản bảo đảm mà ngân hàng cịn phải tìm hiểu tình trạng pháp lý nhà ở và năng lực, uy tín của CĐT.
(2) Chưa có quy định của pháp luật về việc công bố các dự án đã thế chấp của CĐT dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong việc thi hành. Một số địa phương đã thực hiện công bố dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch, trong đó có thơng tin về thế chấp như đã phân tích ở phần 2.2.1. Theo đó, chỉ cần truy cập vào trang web của Sở Xây dựng thì có thể dễ dàng tìm thấy thơng tin về dự án có thế chấp hay khơng. Việc công bố này đã giúp ngân hàng và cả người mua dễ dàng tiếp cận thơng tin, theo dõi tình trạng pháp lý nhà ở, tránh những rủi ro không cần thiết.
CĐT thế chấp nhà ở HTTTL sau khi đã bán nhà là hành vi vi phạm pháp luật và hợp đồng thế chấp này sẽ không được công nhận58. Lý do là vì hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phù hợp quy định của pháp luật đã có hiệu lực, do đó quyền lợi của người mua nhà sẽ được pháp luật ưu tiên bảo vệ. Trường hợp này ngân hàng chỉ có thể lựa chọn phương thức thỏa thuận với CĐT hoặc khởi kiện CĐT để yêu cầu phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại (nếu có).
57 Tuyết Mai, “Chung cư bị "cắm" ngân hàng, cư dân lo mất nhà”, https://vtv.vn/trong-nuoc/chung-cu-bi- cam-ngan-hang-cu-dan-lo-mat-nha-2018100907471478.htm, truy cập ngày 19/4/2020
58 Triệu Vương, “Mua nhà ở hình thành trong tương lai: "Dở khóc" từ dự án thế chấp”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-do-khoc-tu-du-an-the- chap-145246.html, truy cập ngày 19/4/2020
38