Việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư

2.2. Những bất cập trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành

2.2.4. Việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư

Trong quan hệ hợp đồng, nguyên tắc Pacta Sunt Servanda (phải tôn trọng nội dung giao ước) được coi là nguyên tắc nền tảng và là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất; và pháp luật hợp đồng phản ánh trung thực nguyên tắc này65. Ngoài việc cho phép các bên thỏa thuận các vấn đề mà luật không quy định, Luật KDBĐS 2014 còn quy định các nghĩa vụ cụ thể đối với CĐT. Tuy nhiên, dù đã phần nào dự liệu sự vi phạm của CĐT, các nhà làm luật vẫn chưa lường hết được thiếu sót của các quy định này. Những bất cập còn xảy ra trên thực tế hiện nay vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Thứ nhất, nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư

(1) Thông tin về dự án là những thông tin cơ bản, là cơ sở để khách hàng lựa chọn đầu tư. Để thu hút lượng khách hàng mua nhà, có rất nhiều CĐT dự án đã không cung cấp đầy đủ thông tin hoặc quảng cáo những tiện ích sai lệch. Những thơng tin này có thể là quy hoạch dự án, hệ thống giao thông, cơ sở vật chất xung quanh hay những tiện ích mà dự án sẽ xây dựng. Trong dự án Home City (Hà Nội), CĐT luôn mập mờ thông tin quy hoạch dự án dẫn đến tranh chấp với khách hàng. Trong hợp đồng mua bán, tất cả các căn hộ đều có chung địa chỉ đường vào là 177 Trung Tín. Tuy nhiên, sau khi nhận bàn giao nhà, cư dân dự án mới vỡ lẽ về việc cổng chính 177 Trung Tín thực chất thuộc phần đất dự án của một trường tiểu học khác. Vụ việc kéo dài từ năm 2017 đến nay vẫn chưa được giải quyết triệt để66.

(2) Điều 58 Luật KDBĐS 2014 quy định CĐT có nghĩa vụ cung cấp thơng tin về tiến độ đầu tư xây dựng và việc sử dụng tiền ứng trước cho khách hàng. Quy định này trên thực tế khơng mấy khả thi vì CĐT thường chỉ cung cấp thơng tin về dự án trước khi ký hợp đồng mua bán và không thông tin về việc sử dụng nguồn vốn được huy động. CĐT càng tỏ ra không mặn mà với việc thực hiện nghĩa vụ này

65 Dương Anh Sơn, tlđd (54), tr. 48

66 Hạnh Nguyễn, “Cư dân Home City xuống đường phản đối chủ đầu tư bịt lối đi xây trường học”, http://vneconomy.vn/cu-dan-home-city-xuong-duong-phan-doi-chu-dau-tu-bit-loi-di-xay-truong-hoc-

41

sau khi hợp đồng đã được ký kết. Nhiều CĐT đã sử dụng vốn huy động từ khách hàng cho nhiều dự án khác, mục đích khác khơng đúng như cam kết; dự án không đủ nguồn vốn để xây dựng dẫn đến chậm triển khai, thậm chí dừng triển khai. Khi được khách hàng yêu cầu cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng hay đề nghị cho kiểm tra cơng trình thì CĐT lần lữa, hứa hẹn mà khơng thực hiện.

Thứ hai, nghĩa vụ bàn giao nhà đúng thời hạn

Pháp luật quy định CĐT phải bàn giao nhà khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Để bàn giao nhà đúng thời hạn, CĐT phải cân đối vốn để thực hiện dự án phù hợp với tiến độ dự kiến. Tuy nhiên, vì sử dụng vốn sai mục đích như phân tích trên dẫn đến dự án chậm tiến độ, CĐT không kịp xây dựng nhà hoặc thậm chí khơng đủ vốn để tiếp tục xây dựng và bàn giao cho khách hàng. Hậu quả là khách hàng không nhận được nhà dù đã đến hạn bàn giao.

Trong bản án dân sự sơ thẩm số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 của Tòa án nhân dân Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông Trần D và ông Võ Thanh T – Chủ Doanh nghiệp Tư nhân T, nguyên đơn mua căn hộ HTTTL của CĐT là bị đơn và đã thanh toán 90% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, quá thời hạn nhưng bị đơn vẫn chậm trễ bàn giao nhà cho nguyên đơn. Tòa án nhận định “…bị đơn vẫn chưa bàn giao và không liên hệ với nguyên đơn để cho biết lý do của sự chậm trễ là vi phạm nghĩa vụ”. Do đó, Tịa án đã tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ, buộc bị đơn phải trả lại tiền, đồng thời bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn67.

Ngoài ra, một số CĐT khi đến hạn giao nhà, vì để tránh bị phạt do vi phạm hợp đồng hoặc trục lợi từ việc ngừng thi cơng đã bàn giao nhà dù chưa hồn thành việc xây dựng. Dự án The Park Residences (Tp. Hồ Chí Minh) do Cơng ty cổ phần Phú Hoàng Anh làm CĐT là một ví dụ về việc CĐT ép khách hàng nhận bàn giao nhà dù dự án chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trước sai phạm này, CĐT đã bị xử phạt số tiền 285 triệu đồng. Các ví dụ tương tự xảy ra ở Hà Nội như: dự án chung cư Green Pearl, dự án chung cư Lâm Viên Complex68.

Thứ ba, nghĩa vụ bàn giao nhà đúng diện tích, chất lượng và thiết kế theo thỏa thuận

CĐT có nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng đúng diện tích, chất lượng và thiết kế theo thỏa thuận. Nhà ở HTTTL là nhà ở đang được xây dựng, đòi hỏi phải

67 Bản án số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 của TAND Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh tại Phụ lục 2

68 Tiến Hưng, “Cần xử nghiêm Green Pearl chưa nghiệm thu đã bàn giao!”, https://baodatviet.vn/bat-dong- san/bao-ve-nguoi-mua-nha/can-xu-nghiem-green-pearl-chua-nghiem-thu-da-ban-giao-3398463/, truy cập ngày 20/02/2020

42

có sự quản lý toàn diện từ trước khi ký hợp đồng đến sau khi bàn giao nhà cho khách hàng. Dù vậy, hiện nay vẫn chưa có sự giám sát chặt chẽ, chưa có cơ chế để kiểm tra về các nội dung được yêu cầu. Thậm chí, hiện nay chưa có quy định về việc xử phạt hành chính nếu CĐT có các hành vi vi phạm liên quan đến vấn đề này. CĐT có thể vì nhiều lý do mà trong q trình xây dựng đã tự ý thay đổi thiết kế, thay đổi nguyên vật liệu làm giảm chất lượng nhà ở. Các vụ việc về những vi phạm này đã khơng cịn xa lạ với những ai quan tâm đến lĩnh vực bất động sản. Dự án nhà ở xã hội Đặng Xá của Tổng công ty Viglacera từng làm bất ngờ dư luận khi được vinh danh “nhà ở xã hội chất lượng tốt nhất” dù có nhiều vi phạm về chất lượng. Các vết nứt tường, bong tróc, rêu mốc xuất hiện ngày càng dày đặc xung quanh các khu nhà này. Trần thạch cao tại nhiều vị trí bị bục, sập hoặc hoen ố do đường ống cấp thốt nước phía trên bị rị rỉ. Nhiều căn hộ cịn xảy ra tình trạng thấm dột nghiêm trọng khi có mưa lớn dù mới đưa vào sử dụng chưa lâu69.

Sự vi phạm các nghĩa vụ trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân:

(1) Chưa có quy định buộc CĐT tách bạch vốn huy động từ người mua nhà và nguồn vốn khác để đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn đúng mục đích. CĐT sử dụng vốn vào mục đích gì, bao nhiêu, như thế nào khơng có sự kiểm sốt của bên thứ ba hay khách hàng.

(2) Các quy định về thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin sau khi ký hợp đồng cịn rất mờ nhạt, chưa có nhiều ý nghĩa. Thực tế, việc cung cấp thông tin dự án theo từng đợt thanh toán cũng chưa được kiểm soát chặt chẽ. Pháp luật chỉ quy định chung về quyền được thông tin về tiến độ xây dựng của bên mua mà chưa xây dựng được kênh thông tin, cơ chế cụ thể để phát huy quyền kiểm tra, theo dõi của người mua nhà. Ngoài ra, Luật KDBĐS 2014 quy định bên mua có nghĩa vụ nhận nhà nhưng lại không dự liệu trường hợp bên bán giao nhà không đúng chất lượng, thiết kế thì người mua có được từ chối nhận nhà hay khơng.

(3) Các quy định xử phạt hành chính đối với CĐT chưa có hiệu quả. Chẳng hạn, trường hợp CĐT bàn giao nhà cho khách hàng khi chưa hồn thành việc xây dựng thì bị phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng70. Dự án The Park Residences (Tp. Hồ Chí Minh) từng bị Thanh tra Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính do xây dựng sai thiết kế và yêu cầu CĐT khôi phục lại hiện trạng ban đầu nhưng CĐT vẫn không thực hiện. Dự án tiếp tục

69 “KĐT Đặng Xá: Dân “tố” dịch vụ kém, đơn vị quản lý vẫn “rậm rịch” tăng phí?”, https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/kdt-dang-xa-dan-to-dich-vu-kem-don-vi-quan-ly-van-ram-rich-tang- phi-297235.html, truy cập ngày 20/02/2020

70 Điểm đ khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

43

được thực hiện sau khi bị cưỡng chế thi hành. Tuy nhiên, khoảng giữa năm 2019 CĐT lại tiếp tục bị phạt 285.000.000 đồng do bàn giao nhà khi chưa hoàn thành việc xây dựng71. Số tiền của một căn nhà thường dao động từ 1-4 tỷ đồng, và mỗi dự án có số lượng nhà ở CĐT xây dựng lên đến hàng trăm căn. Do đó, số tiền mà CĐT thu từ khách hàng cho mỗi dự án có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Mức phạt này khơng có ảnh hưởng nhiều, thậm chí khơng có ảnh hưởng đối với CĐT khi số tiền huy động được gấp hàng nghìn lần mức phạt. Do đó, nhiều CĐT bất chấp vi phạm vì dù có bị xử phạt thì mức phạt cũng khơng đáng kể.

(4) Ở một khía cạnh khác, nhà ở HTTTL là thị trường ngày càng phát triển, mỗi địa phương có nhiều dự án dẫn đến việc quản lý của chính quyền cũng trở nên phức tạp, khó khăn hơn. Sự quản lý lỏng lẻo, thiếu chuyên nghiệp của cơ quan nhà nước cũng góp phần tạo điều kiện cho các CĐT vi phạm pháp luật.

(5) Việc khơng tìm hiểu kỹ thơng tin dự án, cả tin vào CĐT, mong muốn mua dự án giá rẻ của khách hàng cũng khiến cho các tranh chấp về nhà ở HTTTL ngày càng phổ biến.

71 Thy Huệ, “Dự án The Park Residence của Phú Hoàng Anh xây trái phép hàng loạt hạng mục”, https://vtc.vn/kinh-te/du-an-the-park-residence-cua-phu-hoang-anh-xay-trai-phep-hang-loat-hang-muc- ar497127.html, truy cập ngày 29/4/2020

44

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Nhà ở HTTTL là lĩnh vực chiếm tỉ phần quan trọng trong KDBĐS, hoạt động mua bán nhà ở HTTTL nhờ đó mà phát triển sơi động, đặc biệt là khi nền kinh tế nước ta đang là nền kinh tế mở, ngày càng hội nhập sâu rộng với thế giới. Chế định về mua bán nhà ở HTTTL vì thế ngày càng phát huy vai trị quan trọng trong việc điều chỉnh và xây dựng thị trường nhà ở.

Trong chương 2, tác giả đã phân tích các quy định về điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch như hồ sơ dự án, giấy tờ về quyền sử dụng đất, cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại và các yếu tố cần thiết khác. Về chủ thể, tác giả đã phân tích chủ thể là tổ chức, cá nhân nói chung tham gia mua bán nhà ở HTTTL và chủ thể trong mua bán nhà ở thương mại, nhà ở xã hội HTTTL nói riêng để thấy được sự khác biệt. Nội dung chương cũng đã phân tích các quy định về nguyên tắc mua bán, hình thức, hiệu lực và nội dung hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các bên. Thông qua những nội dung cơ bản của pháp luật, có thể thấy được sự nỗ lực của Nhà nước trong việc xây dựng hệ thống pháp luật hoàn thiện.

Tuy nhiên, vẫn tồn tại những quy định chưa rõ ràng, không phù hợp với thực tế đã dẫn đến nhiều bất cập; trong đó điển hình là các quy định về hợp đồng mua bán, quy định về cấp bảo lãnh, thế chấp nhà ở HTTTL và việc thực hiện nghĩa vụ của CĐT. Tác giả đã chỉ ra những bất cập còn tồn tại, đưa ra các ví dụ cụ thể, các bản án trên thực tế để phân tích và bình luận. Sự bất cập và thiếu đồng bộ của pháp luật là nguyên nhân dẫn làm giảm tính thực thi trên thực tiễn. Việc chỉ ra các bất cập này sẽ giúp các chủ thể khi tham gia mua bán nhà ở HTTTL nắm bắt, hình dung được các rủi ro có thể gặp phải. Đây cũng là cơ sở quan trọng để đánh giá pháp luật trong thực tiễn, từ đó đề ra những kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn, hồn thiện và xây dựng pháp luật vững mạnh, bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

45

CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI