Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản thực trạng và hướng hoàn thiện

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI ĐOÀN THỊ THU HIỀN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN SINH VIÊN THỰC HIỆN: ĐỒN THỊ THU HIỀN Khóa: 41 MSSV: 1653801011090 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS HỒNG THỊ BIÊN THÙY TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Hoàng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2020 Tác giả ĐOÀN THỊ THU HIỀN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT KDBĐS Kinh doanh bất động sản BLDS Bộ luật dân TT-BXD Thông tư Bộ xây dựng NĐ - CP Nghị định – Chính phủ LDN Luật Doanh nghiệp Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định 39/2007/NĐ-CP Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Nghị định 39/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 16/03/2007 quy định việc cá nhân hoạt động thương mại thường xuyên đăng ký kinh doanh Thông tư 11/2015/TT-BXD Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề chung kinh doanh bất động sản .5 1.1.1 Bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.2 Kinh doanh bất động sản 1.2 Những vấn đề chung môi giới bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm môi giới bất động sản .12 1.2.2 Đặc điểm môi giới bất động sản 14 1.2.3 Vai trị mơi giới bất động sản kinh doanh bất động sản .16 1.2.4 Nguyên tắc đạo đức hành nghề môi giới bất động sản 18 1.2.5 Các yếu tố tác động đến môi giới bất động sản 20 1.2.6 Quá trình hình thành phát triển hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 22 CHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN .26 2.1 Pháp luật môi giới bất động sản 26 2.1.1 Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản 26 2.1.2 Chứng hành nghề môi giới bất động sản 30 2.1.3 Hợp đồng môi giới bất động sản 35 2.1.4 Quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 37 2.1.5 Thù lao hoa hồng môi giới bất động sản 41 2.2 Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam hướng hoàn thiện .44 2.2.1 Về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới 44 2.2.2 Về chất lượng người mơi giới, khóa đào tạo người mơi giới .47 2.2.3 Về đạo đức hoạt động môi giới bất động sản 51 2.2.4 Về chế độ thù lao hoa hồng 52 2.2.5 Xử lý vi phạm 53 KẾT LUẬN 56 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Bất động sản loại tài sản vô quan trọng quốc gia, tiềm lực để phát triển kinh tế - xã hội đất nước Sự đời phát triển lĩnh vực bất động sản đóng vai trị quan trọng chiến lược phát triển kinh tế quốc dân Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) phương thức kinh doanh thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư nước lẫn giới, góp phần thúc đẩy sản xuất, nâng cao đời sống người dân ảnh hưởng lớn tới thị trường nhiều ngành nghề khác Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút tham gia nhiều lực lượng xã hội với mức thu nhập hấp dẫn1 Tuy nhiên, hình thức kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro Để góp phần giảm thiểu rủi ro tạo liên kết cung cầu, thị trường xuất bên thứ ba chủ thể môi giới bất động sản, giúp khách hàng kiểm tra tính hợp pháp hàng hóa, hạn chế rủi ro giao dịch Mặc dù hoạt động môi giới bất động sản non trẻ cơng nhận thức khơng thể phủ nhận hoạt động mơi giới bất động sản góp phần không nhỏ vào thành công giao dịch bất động sản Hoạt động trở thành đòn bẩy thúc đẩy thị trường, đóng góp vào việc hồn thiện, ổn định xã hội phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, trình thực thi, tồn số hạn chế lĩnh vực môi giới bất động sản cần tiếp tục khắc phục cịn mang tính tự phát, giao dịch diễn hoạt động môi giới ngầm, không thông qua kiểm soát nhà nước Vấn đề xuất phát từ việc hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản chưa thật hiệu phát huy tối ưu hóa vai trị nó, hệ thống quản lý hoạt động pháp luật chưa dự liệu hết tình phát sinh Bên cạnh đó, nghề mơi giới Việt Nam cịn thiếu tính minh bạch yếu tố đạo đức nghề nghiệp chưa tôn trọng đề cao, chưa đủ xứng tầm khu vực giới Điều khiến cho nhà môi giới nước có phần thua thiệt cạnh tranh nhà mơi giới nước Nhu cầu thiết đặt ngành mơi giới bất động sản phải hồn thiện nâng cao chất lượng cho nghề How much can you earn as a Real Estate Agent? https://thecollegeinvestor.com/22356/real-estate-agentsmoney/, truy cập ngày 19/5/2020 “Tại Hoa Kỳ, mức hoa hồng phổ biến 3% cho nhà mơi giới Ví dụ, bán nhà với giá 250.000 đô la, mơi giới mong đợi kiếm 7.500 đô la Tại Việt Nam, mức hoa hồng tùy thuộc vào cách thức tổ chức vận hành cơng ty bất động sản nói riêng, có công ty dành cho môi giới mức hoa hồng từ 15-30%” Vì vậy, việc nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật Việt Nam để làm sáng tỏ vấn đề môi giới bất động sản vấn đề cấp thiết Đồng thời phân tích, đánh giá vai trị hạn chế, bất cập phát triển thị trường nước ta giai đoạn Trên sở đó, kiến nghị giải pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật môi giới bất động sản, góp phần cải thiện mơi trường làm việc tâm lý người dân Xuất phát từ lý nói trên, tác giả định lựa chọn đề tài: “Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam – Thực trạng hướng hồn thiện” để làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản hình thành phát triển lâu đời Qua tìm hiểu tác giả nhận thấy có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài khóa luận Những cơng trình nghiên cứu tiêu biểu kể đến sau: - Doãn Hồng Nhung (2019), Sách Pháp luật Môi giới bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Tư pháp Tác giả có phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thị trường Bên cạnh có đề xuất giải pháp giúp phát triển nâng cao hoạt động môi giới bất động sản - Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Thị Nga (2011), Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị hồn thiện, Tạp chí luật học, số 06 Bài viết phân tích đưa tồn tại, hạn chế pháp luật môi giới bất động sản xuất phát từ nguyên nhân chủ yếu như: “hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung quy định mơi giới bất động sản nói riêng q trình xây dựng hồn thiện nên khơng tránh khỏi thiếu đồng bộ, hoàn chỉnh Vấn đề cần phải có thời gian khắc phục được” Bên cạnh tài liệu sách, báo, tạp chí, văn pháp luật nhà nước, tác giả thực đề tài nghiên cứu tài liệu khác luận văn, luận án, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ có trình bày vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản như: - Đặng Văn Được (2005), “Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Quốc Gia Hà Nội Tại cơng trình nghiên cứu này, tác giả nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến pháp luật mơi giới bất động sản Tác giả có phân tích vấn đề lý luận chung, thực trạng đề xuất giải pháp, đóng góp tích cực vào việc xây dựng hệ thống pháp luật môi giới bất động sản Tuy nhiên, đề tài viết trước có đời quy phạm pháp luật lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa có phân tích cách sâu sắc quy định pháp luật - Phan Nữ Khánh Linh (2008), Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Tại cơng trình nghiên cứu này, tác giả nghiên cứu tổng quan vấn đề lý luận pháp luật thực định liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản quy định Luật KDBĐS năm 2006 Ngoài ra, tác giả nêu lên thực trạng đề xuất giải pháp Nhìn chung, vấn đề dịch vụ môi giới bất động sản nêu phân tích tư liệu quý giá để tác giả thực đề tài khóa luận tốt nghiệp Tuy nhiên, thời điểm chưa có cơng trình nghiên cứu cách chuyên sâu toàn diện vấn đề pháp lý thực trạng thi hành vấn đề Chính vậy, luận văn tác giả cơng trình giúp hồn thiện vấn đề dịch vụ mơi giới bất động sản Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài khóa luận tập trung nghiên cứu quy định liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam số quốc gia khác với mục đích sau: Thứ nhất, tiến hành phân tích quy định pháp luật môi giới bất động sản Từ đó, rút vướng mắc, bất cập liên quan đến vấn đề cụ thể Thứ hai, đề xuất giải pháp, kiến nghị hoàn thiện Luật KDBĐS chế định mơi giới bất động sản, góp phần cung cấp nhìn tồn diện đầy đủ, làm sáng tỏ tảng sở lý luận hoạt động dựa học hỏi kinh nghiệm từ số quốc gia phát triển giới cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu đề tài Để tìm hiểu pháp luật môi giới bất động sản, tác giả lựa chọn đối tượng nghiên cứu sau: - Nghiên cứu phân tích số nội dung có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản: khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản, bất động sản - Phân tích vấn đề chung môi giới bất động sản: khái niệm, đặc điểm, vai trị, yếu tố tác động đến hoạt động mơi giới, vấn đề đạo đức nghề nghiệp trình hình thành phát triển mơi giới bất động sản Việt Nam - Phân tích quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản: điều kiện kinh doanh, hợp đồng kinh doanh, quyền nghĩa vụ chủ thể môi giới thực kinh doanh - Phân tích thực trạng môi giới bất động sản đưa hướng hoàn thiện cho vấn đề cụ thể 4.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài Với phạm vi Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật với yếu tố thời gian số lượng trang hạn chế nên tác giả chủ yếu nghiên cứu phân tích hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam sở quy định pháp luật hành: Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành, văn pháp luật khác có liên quan Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015, Luật Thương mại 2005 văn hướng dẫn thi hành Đồng thời, nội dung nghiên cứu tác giả tập trung vào hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cá nhân kinh doanh môi giới độc lập doanh nghiệp kinh doanh mơi giới bất động sản Bên cạnh tác giả kết hợp tìm hiểu số báo khoa học, chế định nước ngồi nhằm có so sánh làm sáng tỏ vấn đề Phương pháp tiến hành nghiên cứu Để giải yêu cầu đề tài đặt ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu phương pháp phân tích nhằm nghiên cứu vấn đề pháp luật kinh doanh bất động sản môi giới bất động sản, đánh giá điểm bất cập đưa hướng sửa đổi, giải pháp hỗ trợ ngành nghề này, từ khái quát hóa hệ thống pháp luật mơi giới bất động sản Bên cạnh sử dụng phương pháp thống kê nghiên cứu tính quy luật yếu tố tác động tới dao động thị trường bất động sản năm gần nhằm tạo đổi tích cực hai bên giao dịch bất động sản Kết hợp với phương pháp so sánh tổng hợp để nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm từ quốc gia khác Bố cục tổng quát khóa luận Khóa luận bao gồm hai chương: - Chương 1: Những vấn đề chung kinh doanh bất động sản môi giới bất động sản - Chương 2: Pháp luật môi giới bất động sản – Thực trạng hướng hoàn thiện CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề chung kinh doanh bất động sản 1.1.1 Bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo Từ điển tiếng Việt, bất động sản danh từ có nghĩa tài sản khơng thể dời Trong đó, theo từ điển investorwords.com bất động sản (real estate) mảnh đất, bao gồm khơng khí phía mặt đất bên nó, tịa nhà cơng trình đó2 Pháp luật Việt Nam chưa có quy định bất động sản mà tiếp cận góc độ phận tài sản theo phương thức liệt kê Cụ thể, theo BLDS năm 2015 bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật3 Nghiên cứu so sánh với pháp luật giới, thấy tương đồng hệ thống pháp luật nhiều quốc gia việc phân chia tài sản thành động sản bất động sản Việc phân chia tài sản hình thành từ thời Principat (năm 27-TCN) theo Luật cổ La Mã4 Theo đó, bất động sản đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Ngồi ra, bất động sản cịn bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai Hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại riêng để phân biệt động sản bất động sản Nhưng, điểm chung bất động sản mà hầu hết quốc gia ghi nhận coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất5 http://www.investorwords.com/4057/real_estate.html “A piece of land, including the air above it and the ground below it, and any buildings or structures on it Real estate can include business and/or residential properties, and are generally sold either by a relator or directly by the individual who owns the property (for sale by owner) In most situations in the United States, real estate is a legal designation, and is subject to legislation, also called realty.” Khoản Điều 107, Bộ Luật Dân 2015 (Luật số 33/2015/QH11) ngày 14/6/2015 Trang Thông tin pháp luật dân sự, “Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại bất động sản” “Luật La Mã Luật La Mã hệ thống luật cổ, xây dựng cách khoảng 2000 năm (449 TCN), áp dụng cho thành Roma sau Đế quốc La Mã Một luật cổ đại với lý thuyết vật quyền, lý thuyết tảng luật dân sự.” Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức Phụ lục 02: Hợp đồng mẫu - Được nhận ………….% (phần trăm) số tiền đặt cọc khách hàng chấp nhận cọc khách hàng bị cọc vi phạm cam kết; - Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực công việc môi giới mua/bán bất động sản phạm vi hợp đồng môi giới mua/bán bất động sản với Bên B phải chịu trách nhiệm trước Bên B kết môi giới b) Nghĩa vụ: - Thực công việc Điều hợp đồng theo quy định pháp luật; - Thường xuyên báo cho bên B biết tiến độ thực công việc phối hợp với bên B để giải vướng mắc phát sinh q trình thực cơng việc; - Chịu chi phí liên quan đến phạm vi cơng việc mà thực 5.2 Quyền nghĩa vụ Bên B: a) Quyền: - Khơng chịu chi phí khác cho bên A ngồi phí dịch vụ mơi giới giao dịch thành công; - Được nhận …………% (phần trăm) số tiền đặt cọc khách hàng chấp nhận cọc khách hàng bị cọc vi phạm cam kết; - Được bên A thực miễn phí: Dịch vụ chuyển quyền sở hữu (chi phí giao dịch ngồi loại phí, lệ phí có phát sinh bên B chịu), trung gian tốn qua cơng ty ……… giao dịch môi giới thành công b) Nghĩa vụ: - Cung cấp đầy đủ kịp thời cho bên A giấy tờ liên quan - Hợp tác với bên A trình thực hợp đồng - Ký hợp đồng mua/bán bất động sản trực tiếp với người bán/người mua bên B giới thiệu Chịu tất chi phí liên quan đến thủ tục mua bán bất động sản theo quy định nhà nước theo thỏa thuận với người mua - Thanh tốn phí mơi giới cho bên A theo Điều hợp đồng; ĐIỀU 6: VI PHẠM HỢP ĐỒNG - Trường hợp Bên B khơng tốn tốn khơng đủ khơng phí mơi giới cho Bên B theo thỏa thuận Điều hợp đồng Bên B phải chịu lãi chậm toán số tiền số ngày chậm toán với lãi suất …… Phụ lục 02: Hợp đồng mẫu %/tháng Việc chậm tốn tốn khơng đủ khơng vượt …… (…… ) ngày, ……… (………) ngày Bên A quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Bên B phải trả phí dịch vụ cho bên A trường hợp bên A môi giới thành công - Trường hợp Bên A không tiến hành thực dịch vụ thực dịch vụ khơng thỏa thuận Bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà khơng phải trả cho Bên A khoản phí đồng thời Bên A phải trả cho Bên B khoản tiền phạt tương đương với số tiền phí thực dịch vụ quy định Điều hợp đồng - Nếu hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái với thỏa thuận trong hợp đồng bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải chịu khoản tiền phạt tương đương với số tiền phí dịch vụ quy định Điều hợp đồng ĐIỀU 7: THỎA THUẬN CHUNG 7.1 Trong trình thực dịch vụ môi giới bên B bỏ khoản chi phí Tất chi phí liên quan đến việc quảng cáo rao bán sản phẩm bên A chịu 7.2 Giao dịch coi thành công khách hàng ký hợp đồng mua bán bất động sản (hoặc hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, giấy thỏa thuận mua bán ký loại hợp đồng, giấy thỏa thuận khác có liên quan đến bất động sản) bên A thực hoạt động môi giới 7.3 Trong thời gian thực dịch vụ, khách hàng bên A giới thiệu đặt cọc bị cọc vi phạm hợp đồng chịu cọc lý bên hưởng ……… % (…………… phần trăm) số tiền đặt cọc 7.4 Khách hàng bên A người nhân viên bên A người bên A giới thiệu khách hàng bên A giới thiệu khách hàng khác đến bên B để ký hợp đồng, đặt cọc giữ chỗ hay tìm hiểu để sau ký hợp đồng mua bán với bên B Nếu trước ký hợp đồng mua bán bất động sản mà khách hàng yêu cầu thay đổi người đứng tên hợp đồng xem khách hàng bên A Phụ lục 02: Hợp đồng mẫu 7.5 Giá bán bất động sản theo Điều nêu theo thỏa thuận bên A bên B (Gọi giá bán ban đầu) 7.6 Trường hợp bên A giới thiệu khách mua cho bên B khách mua trả giá theo giá bán ban đầu bên B khơng mua coi bên A thực xong hợp đồng, bên B phải toán cho bên A:……% (……………… phần trăm) giá bán thực tế (Việc không bán bao gồm xác nhận không bán văn Bên B sau ……… (………… ) ngày kể từ ngày người mua xác nhận mua Bên B không nhận tiền đặt cọc) 7.7 Trong thời gian thực hợp đồng sau ngày chấm dứt hợp đồng khách hàng bên A giới thiệu khách hàng giới thiệu khách hàng khác đến mua bất động sản Bên A hưởng phí mơi giới mức phí môi giới thỏa thuận Điều hợp đồng ĐIỀU 8: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Các bên cam kết thực hợp đồng Nếu q trình thực có phát sinh vướng mắc bên trao đổi tinh thần hợp tác, trường hợp hai bên khơng thỏa thuận việc tranh chấp phán tòa án Hợp đồng lập thành ……… (……… ) bản, bên giữ có giá trị ĐẠI DIỆN BÊN A Chức vụ (Ký tên đóng dấu) ĐẠI DIỆN BÊN B Chức vụ (Ký tên đóng dấu) Phụ lục 02: Hợp đồng mẫu BIÊN BẢN THANH LÝ HỢP ĐỒNG …………………… - Căn vào hợp đồng số …………………… ký ngày ………………….; - Căn theo nhu cầu khả hai bên Hôm nay, ngày ………… tháng ………… năm …………… , Tại ………………………………………… Chúng tơi gồm có: BÊN MÔI GIỚI (BÊN A): ………………………………………………………………………………………… Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………… ……… Điện thoại: …………………………………………………………………………………………………… …… Fax: …………………………………………………………………………………………………… …………… Phụ lục 02: Hợp đồng mẫu Mã số thuế: …………………………………………………………………………………………………… …… Tài khoản số: …………………………………………………………………………………………………… …… Do ông (bà): …………………………………………………………………………………………………… …… Chức vụ: ……………………………………………………………………………………………… làm đại diện BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI (BÊN B): a) Trường hợp cá nhân: …………………………………………………… Ông/bà: Năm sinh: …………………………………………… CMND số: …………………… Ngày cấp ……………… Nơi cấp ……………………………………………… Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………………… ………… Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………… …………… Điện thoại: …………………………………………………………………………………………………… ……… Là chủ sở hữu bất động ……………………………………………………………………………………… b) Trường hợp đồng chủ sở hữu: sản: Phụ lục 02: Hợp đồng mẫu ……………………………………………………Năm Ông: sinh: ………………………………………………… CMND số: …………………… Ngày cấp ……………… Nơi cấp ……………………………………………… Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………………… ………… Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………… …………… Điện thoại: …………………………………………………………………………………………………… ……… Và ……………………………………………………Năm Bà: sinh: …………………………………………………… CMND số: …………………… Ngày cấp ……………… Nơi cấp ……………………………………………… Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………………… ………… Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………… …………… Điện thoại: …………………………………………………………………………………………………… ……… Là đồng sở hữu bất động sản: ……………………………………………………………………………………… Các chứng từ sở hữu tham khảo bất động sản quan có thẩm quyền cấp cho Bên B gồm có: Phụ lục 02: Hợp đồng mẫu …………………………………………………………………………………………………… …………………… …………………………………………………………………………………………………… …………………… …………………………………………………………………………………………………… …………………… Sau bàn bạc, hai bên ký lý hợp đồng số ……………… ký ngày…………… ĐIỀU 1: NỘI DUNG THANH LÝ HỢP ĐỒNG - Hai bên đồng ý lý hợp đồng số ……………… ký ngày…………… - Hai bên chấm dứt quyền nghĩa vụ quy định hợp đồng số ……………… ký ngày…………… kể từ ngày biên lý hợp đồng ký ĐIỀU 2: ĐIỀU KHOẢN CHUNG - Biên lý hợp đồng sở để hai bên toán chấm dứt nghĩa vụ hai bên hợp đồng số ……………… ký ngày…………… - Việc lý không ảnh hưởng đến khoản 7.7 Điều hai bên thỏa thuận hợp đồng Biên lý hợp đồng lập thành …… bản, Bên A giữ …… (…… ) bản, Bên B giữ …… (……….) bản, có giá trị có hiệu lực kể từ ngày ký ĐẠI DIỆN BÊN A Chức vụ (Ký tên, đóng dấu) Ghi chú: (1) Gồm thù lao hoa hồng: ĐẠI DIỆN BÊN B Chức vụ (Ký tên, đóng dấu) Phụ lục 02: Hợp đồng mẫu - Thù lao môi giới không phụ thuộc vào kết giao dịch mua/bán BĐS bên B người thứ ba; Mức thù lao bên thỏa thuận, không phụ thuộc vào giá giao dịch - Hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bên B ký hợp đồng mua/bán BĐS; Mức hoa hồng môi giới theo tỷ lệ % giá trị trị hợp đồng mua/bán BĐS chênh lệch giá mua/bán giá bên B đưa số tiền cụ thể bên thỏa thuận hợp đồng môi giới Phụ lục 03: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp QUY TẮC ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP CỦA NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN1 Quy tắc Tuân thủ nguyên tắc chung nghề Nhà môi giới bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc chung nghề: công khai, minh bạch, trung thực tuân thủ pháp luật Nhà môi giới Bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Quy tắc Trang phục phong cách Trang phục phải lịch sự, phải đeo thẻ (có đầy đủ thơng tin cá nhân văn phịng làm việc) làm việc giao tiếp với khách hàng Khi giao tiếp nhà mơi giới phải giới thiệu đơn vị làm việc Ngơn ngữ giao tiếp phải rõ ràng, sáng, ngắn gọn, tập trung vào nội dung cơng việc Khơng nói tục, khơng nói tiếng lóng, khơng lịch với khách hàng đồng nghiệp Quy tắc Đảm bảo lực chuyên môn hành nghề Nhà môi giới phải thực quy trình nghiệp vụ làm việc Nhà môi giới phải đảm bảo nghiệp vụ lực chuyên môn Khi tiến hành giao dịch phải có cẩn trọng cao làm việc với tinh thần trung thực, tận tâm, trách nhiệm với khách hàng Nhà môi giới phải cập nhật thay đổi tình hình thị trường quy định pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ Quy tắc Trung thực, tận tâm công việc Nhà môi giới phải cung cấp thông tin bất động sản thật, không phép tạo hiểu biết sai lệch bất động sản cho khách hàng người liên quan Nhà môi giới phải tận tâm, trách nhiệm trình tư vấn cung cấp thông tin chi tiết cho khách hàng Đảm bảo cho khách hàng hiểu biết rõ ràng, thông suốt sản phẩm hợp đồng giao dịch bất động sản Chỉ cung cấp dịch vụ phạm vi, chức năng, thẩm quyền Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARs) thức cơng bố “Quy tắc đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới bất động sản” vào sáng ngày 20/11, TP Hồ Chí Minh Phụ lục 03: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp Nhà môi giới khơng nhận lợi ích vật chất hay tinh thần từ phía khách hàng (hoặc đối tác) để ảnh hưởng tới đạo đức nghề nghiệp ngưịi làm việc Khơng cam kết vấn đề khả cá nhân doanh nghiệp tham gia Tiền thu từ dịch vụ phải xác định cách độc lập, theo quy định công khai doanh nghiệp hợp đồng, không phụ thuộc vào kết quả, ý chí chủ quan bên Quy tắc Giao tiếp ứng xử với khách hàng Phải đặt quyền lợi ích khách hàng mà đại diện lên hết suốt trình tư vấn cung cấp dịch vụ Trong giao tiếp ứng xử với khách hàng phải có thái độ lịch sự, nhã nhặn, lắng nghe ý kiến, tư vấn, giải thích rõ ràng, cụ thể dịch vụ thắc mắc khách hàng Khơng có thái độ hách dịch, nhũng nhiễu, gây khó khăn, phiền hà làm việc với khách hàng Thông tin cung cấp cho khách hàng phải đảm bảo công với khách hàng Không thành kiến, thiên vị hành vi Quy tắc Trách nhiệm làm người đại diện mua bán bất động sản Nhà môi giới làm người đại diện phải cam kết bảo vệ đề cao quyền lợi khách hàng, phải lấy qyền lợi khách hàng làm trọng Nhà môi giới phải trung thực với khách hàng người liên quan quan hệ giao dịch Nhà môi giới không cố ý hướng dẫn khách hàng sai lầm giá trị thị trường, lợi ích khơng trực tiếp có giao dịch Nhà mơi giới phải thông báo rõ ràng làm đại diện cho hai bên giao dịch, phải đồng ý họ Có trách nhiệm khuyến cáo khách hàng cần thiết tư vấn pháp lý trước đưa định, có nghi vấn hợp đồng Phải tuyệt đối bảo vệ bí mật thơng tin khách hàng cung cấp để không gây bất lợi cho khách hàng Có trách nhiệm chu đáo tài sản khách hàng giữ hay quản lý Phụ lục 03: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp Cung cấp cho khách hàng thơng tin sách doanh nghiệp tham gia hợp đồng, thù lao, lệ phí, giá chào mua, chào bán Quy tắc Mọi thỏa thuận với khách hàng phải lập thành văn Mọi thoả thuận bên giao dịch phải lập thành văn Trong phải nêu rõ tên đơn vị Sàn giao dịch Bất động sản (nếu có), tên mã số, số chứng hành nghề nhà môi giới bất động sản Nhà môi giới phải giải thích rõ nội dung điều khoản hợp đồng trước đưa cho bên thỏa thuận ký kết Quy tắc Giao tiếp ứng xử với đồng nghiệp Trong giao tiếp ứng xử với đồng nghiệp, phải có thái độ lịch sự, tôn trọng, trung thực, thân thiện, hợp tác tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh Nhà môi giới phải cộng tác với nhà môi giới khác phải đảm bảo nguyên tắc quyền lợi tốt cho khách hàng Sự hợp tác phải vơ tư khơng động chia sẻ quyền lợi Tôn trọng quyền lựa chọn nhà môi giới khách hàng, trường hợp khách hàng không muốn tiếp tục làm việc với có nhu cầu chuyển sang làm việc với nhà mơi giới khác khơng có thái độ trừ, bất hợp tác hay hành vi không tốt với nhà môi giới mà khách hàng lựa chọn, ngoại trừ việc yêu cầu khách hàng tuân thủ việc lý Hợp đồng ký Quy tắc Cạnh tranh lành mạnh tôn thỏa thuận độc quyền Nhà môi giới không cố ý hay cẩu thả xác nhận điều gian dối, không đối thủ cạnh tranh, việc kinh doanh hay hành nghề kinh doanh họ Không kiện, khiếu nại người cạnh tranh vô Không cố ý đưa ý kiến gây hiểu sai bất lợi cho người cạnh tranh Không chào hàng phá giá để chiếm quyền phân phối sản phẩm Nhà môi giới hành nghề không thực hoạt động xâm phạm thoả thuận độc quyền đại diện độc quyền liên hệ với khách hàng, doanh nghiệp tham gia mà người khác, doanh nghiệp tham gia khác ký kết Trước ký hợp đồng dịch vụ với khách hàng Nhà môi giới phải hỏi kỹ xác minh xem khách hàng có hợp đồng độc quyền với người khác dịch vụ chưa Trường hợp có khách hàng (cần mua, thuê, hợp tác ) phải liên hệ với nhà môi giới đăng thông tin trước để thực giao dịch thống phân chia hoa hồng Phụ lục 03: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp Quy tắc 10 Giao tiếp ứng xử với đối thủ cạnh tranh Thực cạnh tranh lành mạnh lực (chun mơn, tài chính, ngoại giao ) doanh nghiệp tham gia Khơng chào hàng theo khiểu phá giá Không thực hành vi không lành mạnh để ngăn cản đối thủ ký kết hợp đồng dịch vụ Khơng tung tin, nói xấu, vu cáo đối thủ cạnh tranh Trân thành chúc mừng thắng lợi đối thủ cạnh tranh sẵn sàng hợp tác có hội mời tham gia Vượt qua mặc cảm, hợp tác chuyên nghiệp với đối thủ cạnh tranh để phát triển tạo lợi ích chung cho thân cộng đồng Quy tắc 11 Ứng xử với doanh nghiệp làm việc Trong hoạt động tiếp thị quảng cáo nhà môi giới không làm ảnh hưởng tới hình ảnh uy tín doanh nghiệp tham gia Mà ngược lại, phải có trách nhiệm xây dựng, bảo vệ phát triển hình ảnh, thương hiệu cho doanh nghiệp Không cung cấp thông tin Doanh nghiệp làm việc cho đối tác khác sử dụng cho mục đích cá nhân riêng mà khơng phải lợi ích Doanh nghiệp Trường hợp chuyển công tác làm việc doanh nghiệp khác, tuyệt đối không sử dụng thông tin doanh nghiệp cũ để làm lợi cho doanh nghiệp Không ung cấp thông tin không công việc dịch vụ mà cá nhân doanh nghiệp tham gia làm Khơng nói xấu đưa thơng tin sai lệch doanh nghiệp tham gia Quy tắc 12 Công khai đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản Nhà môi giới phải công khai đầy đủ, rõ ràng kịp thời thông tin liên quan bất động sản cho khách hàng Không hư cấu, lừa gạt, thao túng thông tin, cung cấp sai thật tài sản Không che dấu kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản giao dịch Nhà môi giới phải công khai liên quan quyền lợi tài sản giao dịch (nếu có) Quy tắc 13 Bảo mật thông tin Phụ lục 03: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp Nhà môi giới không tiết lộ thông tin khách hàng bất động sản chưa đồng ý khách hàng thơng tin nằm ngồi phạm vi cơng việc thỏa thuận với khách hàng hợp đồng Không đưa thông tin khách hàng bất động sản nhà môi giới khác làm đại diện giao dịch mà chưa đồng ý Quy tắc 14 Khơng nhận khoản thù lao ngồi hợp đồng Nhà môi giới không nhận khoản thù lao hay ưu đãi lợi ích khác khoản thoả thuận với khách hàng hợp đồng Không gợi ý cung cấp cho khách hàng dịch vụ khác có quyền lợi liên nhằm hưởng thù lao mà không thông báo công khai từ đầu Nhà môi giới nhận thù lao từ bên giao dịch Nếu Nhà môi giới bất động sản nhận thù lao hai bên bên thứ ba trở lên giao dịch phải thoả thuận hợp đồng Quy tắc 15 Những việc nhà môi giới bất động sản không làm Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định pháp luật Không công khai công khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản Gian lận, lừa dối thực công việc môi giới Huy động, chiếm dụng vốn trái phép khách hàng Thu phí, hoa hồng khoản thu khác trái với quy định pháp luật Không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ tài với nhà nước Tự ý thay đổi mức phí dịch vụ so với mức quy định doanh nghiệp tham gia mà chưa có đồng ý hay định người có thẩm quyền Tranh giành khách hàng hay có hành vi tương tự gây đồn kết nội đơn vị thành viên Không sử dụng thông tin nội để mua, bán nhằm thu lợi cho riêng 10 Cung cấp thơng tin gây bất lợi cho doanh nghiệp tham gia 11 Làm hợp đồng giấy tờ tài sản doanh nghiệp tham gia khách hàng (trừ trường hợp rủi ro bất khả kháng cháy nổ, thiên tai, cắp ) 12 Đề nghị, yêu cầu khách hàng đưa tiền để cung cấp sản phẩm tốt nhằm mục đích tư lợi cá nhân gây ảnh hưởng xấu cho doanh nghiệp tham gia Phụ lục 03: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp 13 Thái độ hành vi không nghiêm túc, không lịch với khách hàng đồng nghiệp 14 Sử dụng thời làm việc tài sản doanh nghiệp tham gia vào việc riêng 15 Cố ý tư vấn không trung thực cho khách hàng sản phẩm bán 16 Sử dụng thông tin có nhà mơi giới khác (trên mạng phương tiện thông tin đại chúng) để môi giới cho khách hàng mà khơng thơng qua nhà môi giới đăng tin 17 Những quy định không làm quy tắc khác Quy tắc 16 Ngăn ngừa xung đột lợi ích Trong q trình hướng dẫn khách hàng sử dụng dịch vụ doanh nghiệp tham gia, có xung đột lợi ích doanh nghiệp tham gia với khách hàng nhân viên với khách hàng mà ảnh hưởng đến kết dịch vụ doanh nghiệp tham gia nhà mơi giới phải công bố rõ thông tin liên quan đến xung đột cho người quản lý khách hàng Công khai liên quan quyền lợi mình, người thân gia đình, thành viên doanh nghiệp tham gia (nếu có) bất động sản giao dịch Không tự mua, bán, hưởng lợi từ giao dịch che dấu liên quan tới bất động sản giao dịch Khơng đại diện cho người thân mình, người doanh nghiệp tham gia mua bán bất động sản không công khai liên quan họ tới bất động sản giao dịch Quy tắc 17 Trách nhiệm trước pháp luật Nhà môi giới không tiến hành hoạt động vi phạm pháp luật, phải có nghĩa vụ thơng báo cho khách hàng cần thiết tư vấn pháp lý quyền lợi họ Nhà mơi giới có trách nhiệm thực thi quy định pháp luật sẵn sàng hợp tác với quan nhà nước có thẩm quyền vụ việc liên quan tới hoạt động Quy tắc 18 Trách nhiệm với xã hội, thị trường Bất động sản với tổ chức nghề nghiệp Không thực hành vi làm ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản hình ảnh nghề Nhà mơi giới có trách nhiệm tham gia hoạt động chung Hội nghề nghiệp (Hội Môi giới bất động sản Việt Nam) Phụ lục 03: Quy tắc đạo đức nghề nghiệp Có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, thời gian số liệu giao dịch bất động sản thực nắm theo quy định Hội để tổng hợp phân tích tình hình thị trường nhận tin tổng hợp tình hình thị trường để phục vụ cho hoạt động Quy tắc 19 Ứng xử tranh chấp Nhà môi giới phải ưu tiên giải tranh chấp hình thức hồ giải Chỉ đưa tịa tranh chấp thơng qua hịa giải Hội khơng thành Quy tắc 20 Cam kết thi hành Hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có nghĩa vụ hiểu rõ các quy tắc đạo đức cam kết thực nghiêm chỉnh Quy tắc đạo đức Hội viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam vi phạm quy tắc đạo đức chịu hình thức kỷ luật tuỳ theo mức độ vi phạm, đồng thời có trách nhiệm đền bù thiệt hại (nếu có) theo quy định pháp luật hành vi vi phạm quy tắc đạo đức gây ... doanh bất động sản môi giới bất động sản - Chương 2: Pháp luật môi giới bất động sản – Thực trạng hướng hoàn thiện CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN... – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN 2.1 Pháp luật mơi giới bất động sản Pháp luật môi giới bất động sản tổng thể quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động môi giới thị trường bất. .. định hoạt động mơi giới bất động sản đời Sự đời hoạt động môi giới bất động sản tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội giao dịch bất động sản từ đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản