2.1. Pháp luật về môi giới bất động sản
2.1.5. Thù lao và hoa hồng trong môi giới bất động sản
Tổ chức, cá nhân môi giới được hưởng một một khoản tiền do khách hàng chi trả khi sử dụng dịch vụ mơi giới bất động sản. Khoản tiền đó có thể là thù lao hoặc hoa hồng hoặc cả hai.
2.1.5.1. Thù lao môi giới bất động sản
Theo Từ điển tiếng việt thơng dụng: “Thù lao có nghĩa là trả cơng bằng tiền, của để đền bù lại cơng sức cho người đã làm việc gì cho mình73.” Tổ chức, cá nhân môi giới được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả của việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê cho lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba74. Nguyên nhân xuất phát từ việc mức thù lao môi giới do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được mơi giới mà cịn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như công việc người môi giới sẽ thực hiện và thực hiện như thế nào, các khó khăn thực tế, nghiệp vụ đơn giản hay phức tạp, chi phí thực hiện cơng việc, tình hình thị trường bất động sản hiện tại, tiến độ thực hiện công việc hoặc các vấn đề liên quan.
Do vậy, Nhà nước đảm bảo quyền lợi của các chủ thể môi giới trong trường hợp họ đã thực hiện vai trị của mình nhưng kết quả khơng như ý và các bên tham gia giao dịch lấy cớ việc giao dịch không thành để từ chối chi trả khoản thù lao mà họ xứng đáng được hưởng. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp bên môi giới thực hiện khơng đầy đủ nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận, khơng hồn thành vai trị của mình hoặc vi phạm các quy định khác thì cũng có thể khơng được nhận thù lao, căn cứ theo các điều khoản trong hợp đồng môi giới mà các bên đã thỏa thuận.
Về vấn đề này, pháp luật Trung Quốc tiếp cận theo hướng tạo các điều kiện thuận lợi cho việc giao kết hợp đồng dự định, khách hàng phải trả thù lao với hợp đồng môi giới75. Theo đó, ngay cả khi các bên môi giới không giao kết được hợp đồng dự định với bất cứ lý do nào thì bên mơi giới vẫn được coi là hồn thành cơng
73 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr.760. 74 Điều 64 Luật KDBĐS năm 2014.
việc và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Điều này cho thấy, Trung Quốc đã quy định theo hướng bảo vệ chủ thể mơi giới. Bởi vì khi bên được mơi giới đã được người môi giới tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao kết hợp đồng dự định, điều đó có nghĩa hành vi mơi giới đã hồn thành, cịn việc các bên sử dụng dịch vụ đó có đạt được kết quả là giao kết được hợp đồng hay khơng thì khơng phải là trách nhiệm bắt buộc đối với người mơi giới, do đó khơng thể coi đó là điều kiện để người mơi giới được hưởng thù lao hay không.
Tại Việt Nam, Luật KDBĐS năm 2014 cũng không loại trừ trường hợp được hưởng thù lao của bên môi giới. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 153 Luật Thương mại năm 2005 thì “trừ trường hợp có thỏa thuận khác, quyền hưởng thù lao môi giới phát sinh từ thời điểm các bên môi giới đã ký hợp đồng với nhau”. Do đó, thời điểm các bên mơi giới ký kết hợp đồng với nhau, bên mơi giới có quyền được hưởng thù lao tương ứng với công sức và chi phí họ bỏ ra. Quy định này nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên mơi giới, giúp kết nối các bên có nhu cầu phù hợp để họ tiếp xúc, gặp gỡ nhau.
Tuy nhiên, bên mơi giới khơng có nghĩa vụ đảm bảo cho giao dịch của họ thành công bởi sau khi đã kết nối được giữa bên cung cấp và bên có nhu cầu lại với nhau, bên mơi giới đã được coi là hồn thành cơng việc của mình (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Việc hai bên cung - cầu có tìm được tiếng nói chung để đi đến việc giao kết hợp đồng hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố giữa hai bên khách hàng với nhau. Lúc này, trách nhiệm của khách hàng là vận dụng những thông tin mà bên môi giới đã cung cấp để tiến hành giao dịch hiệu quả. Vì vậy quy định quyền hưởng thù lao mơi giới phát sinh từ thời điểm bên môi giới và khách hàng ký hợp đồng với nhau (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) là hợp lý.
Mặt khác, việc pháp luật Việt Nam không quy định mức thù lao là bao nhiêu và mức thù lao không phụ thuộc vào kết quả của giao dịch như vậy là một thiếu sót lớn. Đây là nguyên nhân dẫn đến nhiều nhà mơi giới khơng thực sự nhiệt tình với cơng việc môi giới, không mặn mà với công việc và làm trong chừng mực. Do đó, trong hợp đồng mơi giới nên liệt kê các công việc mà nhà môi giới cần phải làm như là cố gắng tìm kiếm khách hàng hay phổ biến thông tin về bất động sản như thế nào và ở mức độ như thế nào cụ thể hóa các cơng việc để có thể dựa vào đó trả thù lao mơi giới.
Khơng giống như Việt Nam, tại một số quốc gia phát triển, mức thù lao môi giới được quy định cụ thể. Ví dụ như Hàn Quốc là một quốc gia được đánh giá là có quản lý chặt chẽ về thị trường bất động sản, có tính minh bạch trong lĩnh vực kinh
doanh dịch vụ bất động sản đã đưa ra mức phí mơi giới bằng 0,9% số tiền giao dịch trong trường hợp mua bán, trao đổi và 0,8% trong trường hợp thuê mướn76. Còn đối với Trung Quốc, việc xác định khoản phí mơi giới căn cứ vào: (1) đối với trường hợp làm đại lý mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước thì phí mơi giới khơng q 0,3% giá trị hợp đồng; (2) đối với trường hợp làm đại lý thuê nhà, th quyền sử dụng đất của Nhà nước thì phí mơi giới bằng 70% một tháng tiền th nhà; (3) đối với trường hợp làm đại lý mua bán nhà thì phí mơi giới khơng q 1% giá trị hợp đồng; (4) đối với dịch vụ môi giới bất động sản thì phí dịch vụ cho nhà mơi giới và khách hàng tự thỏa thuận77.
2.1.5.2. Hoa hồng môi giới bất động sản
Từ điển Luật học quy định “Hoa hồng là số tiền thù lao mà người ủy thác trả cho người trung gian (làm đại lý hay môi giới) về những dịch vụ đã làm tùy thuộc tính chất và khối lượng cơng việc. Thuật ngữ “hoa hồng” hay “tiền hoa hồng” được sử dụng nhiều trong đời sống dân sự thường ngày78. Có thể hiểu, hoa hồng môi giới là khoản tiền trả cho người môi giới đã thực hiện môi giới các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Mức chi hoa hồng môi giới phải căn cứ vào hiệu quả kinh tế của từng hoạt động môi giới mang lại. Căn cứ theo Luật KDBĐS năm 2014 thì doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản79.
Điểm khác biệt đặc trưng giữa thù lao và hoa hồng ở chỗ, các chủ thể môi giới được nhận thù lao khi hồn thành cơng việc của mình, bất chấp kết quả giao dịch giữa khách hàng và bên thứ ba, còn hoa hồng là khoản tiền mà chủ thể môi giới chỉ thực sự được nhận nếu có sự giao kết hợp đồng giữa khách hàng với bên thứ ba. Hay nói cách khác, hoa hồng chỉ có khi giao dịch thành cơng.
Trước đây, theo Luật KDBĐS năm 2006 thì mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận nhưng lại phụ thuộc vào mức tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.
76 Xem: Tổng hợp kinh nghiệm nước ngoài về Kinh doanh bất động sản, http://duthaoonline.quochoi.vn, 2013. 77 Lưu Đức Hải – Hà Huy Ngọc, “Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định
hướng phát triển ở Việt Nam”, Tạp chí Quản lý kinh tế, ngày 18/01/2011, tr.28.
78 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội, Tr. 51-52, 364-365.
Với mỗi cách thức xác định tỷ lệ để thỏa thuận tính mức hoa hồng mơi giới này đều có những ưu và nhược điểm riêng. (1) Trường hợp dựa vào giá trị của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản, nếu giá trị của hợp đồng này càng cao thì càng kích thích người mơi giới; (2) Trường hợp dựa vào tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được mơi giới đưa ra có thể gặp nhiều rủi ro đối với khách hàng. Với cách thức này, bất động sản có thể sẽ bị “ngâm đợi giá” gây ảnh hưởng đến quá trình tiến hành giao dịch, những nhà mơi giới khơng chân chính sẽ đẩy giá bất động sản lên cao hơn rất nhiều so với mức giá ban đầu người được môi giới đưa ra nhằm hưởng được mức hoa hồng chênh lệch cao nhất có thể. Giá càng cao so với giá trị thực thì bất động sản càng khó bán và cho thuê, kéo theo khách hàng sẽ có tâm lý nản, mong muốn nhanh bán được bất động sản mà giảm giá tiếp. Lúc này nếu như bất động sản được giao dịch với một khoảng chênh lệch quá cao so với mức giá ban đầu thì người mơi giới sẽ được hưởng lợi không xứng đáng. (3) Trường hợp dựa vào một khoản tiền cố định là an toàn, sẽ đốc thúc cả người môi giới và khách hàng. Tuy nhiên, trường hợp này vẫn tiềm ẩn một rủi ro khơng mong muốn là nhà mơi giới vì mong muốn được nhanh chóng hưởng khoản tiền hoa hồng cố định nên họ không quan tâm tìm hiểu kỹ thơng tin về bất động sản để tư vấn, tìm kiếm khách hàng mà dùng mọi cách, thậm chí mọi thủ thuật tiêu cực để có thể tiến hành giao dịch được bất động sản nhanh nhất để hưởng hoa hồng.
Luật KDBĐS năm 2014 đã có những tiến bộ hơn so với Luật KDBĐS năm 2006 bằng cách quy định ngắn gọn, súc tích “mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng80. Điều này giúp cho các bên thuận tiện hơn trong việc giao dịch. Các bên được hoàn toàn tự do thỏa thuận mức hoa hồng phù hợp.