hoàn thiện
2.2.1. Về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới
2.2.1.1. Trường hợp kinh doanh dưới hình thức doanh nghiệp mơi giới bất động sản
Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với quy mô lớn đã mang lại được rất nhiều lợi ích thiết thực cho nền kinh tế của đất nước. Năm 2018, dịch vụ môi giới bất động sản mang về cho 5 doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn trên cả nước khoảng 4.000 tỷ đồng doanh thu, tăng trưởng bình quân 15%; 2.632 tỷ đồng lợi nhuận gộp, tăng trưởng 40%81. Các doanh nghiệp này đã có
80 Khoản 2 Điều 65 Luật KDBĐS năm 2014
81 Bizlive, Top các doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ môi giới bất động sản đang niêm yết,
https://bizlive.vn/doanh-nghiep/top-cac-doanh-nghiep-cung-cap-dich-vu-moi-gioi-bat-dong-san-dang-niem- yet-ho-la-ai-3496071.html, truy cập ngày 18/5/2020.
những thay đổi phương thức bán hàng, đưa ra những giải pháp dịch vụ bất động sản toàn diện đã giúp cho thị trường bất động sản sôi động hơn, giúp gia tăng lợi nhuận.
Theo Tổng Cục Thống kê năm 2018, hoạt động kinh doanh bất động sản của cả nước đóng góp gần 5% GDP, tăng trưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây. Trong đó quý IV/2018, ngành bất động sản tăng trưởng kỷ lục là 4,87%82. Để có được sự tăng trưởng này là nhờ một phần công sức không nhỏ của các doanh nghiệp mơi giới bất động sản góp phần vào việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Tuy vậy, số lượng các doanh nghiệp lớn, chun nghiệp cịn rất ít, do đó mà khả năng đáp ứng và cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân còn hạn chế.
Bên cạnh đó, về điều kiện kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ mơi giới vẫn cịn tồn tại những hạn chế, bất cập. Theo ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh (HoREA), thời gian qua các cơng ty mơi giới bất động sản được lập ra quá dễ dàng, khi luật quy định tối thiểu chỉ cần 2 người có chứng chỉ hành nghề mơi giới là được thành lập công ty. Một công ty 500 người mơi giới nhưng chỉ cần 2 người có chứng chỉ là được hoạt động hợp pháp. Chính vì điều kiện khơng q khó khăn nên nhân viên mơi giới chỉ mới “chân ướt chân ráo” vào nghề cũng đã tự mình thành lập cơng ty mơi giới. Có những cơng ty khơng cần văn phịng, chỉ cần ngồi qn cà phê là có thể hoạt động83. Với những bất cập cịn tồn tại này, các doanh nghiệp kinh doanh môi giới quy mơ nhỏ hoạt động khá mờ nhạt và thiếu tính chuyên nghiệp, các nhân viên của công ty môi giới không được đào tạo bài bản. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng đầu năm 2018, số doanh nghiệp được thành lập mới là 11.637 doanh nghiệp, tăng 6,5%. Trong đó, lĩnh vực bất động sản áp đảo với 6.423 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 41,7%84. Mặc dù được thành lập nhiều nhưng không đảm bảo chất lượng, có đến hàng loạt cơng ty kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bị phanh phui về những chiêu trò câu kéo khách hàng trái luật, hàng nghìn nhà đầu tư, khách hàng bị lừa mua phải dự án chưa được cấp phép gây hoang mang cho cả thị trường.
Trường hợp này, cần có những cơ chế giúp kiểm soát hoạt động doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, bổ sung thêm quy định về người đại diện pháp luật doanh nghiệp này cũng phải có chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản,
82 Tổng cục Thống kê, Số liệu thống kê tình hình kinh tế năm 2018, https://www.gso.gov.vn/, truy cập ngày 02/06/2020.
83 Lưu Đức Hải – Hà Huy Ngọc (2011), Tlđd số (77).
84 Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, https://dangkykinhdoanh.gov.vn/vn/tin-
yêu cầu về tỷ lệ nhân viên có chứng chỉ trong doanh nghiệp. Trên cơ sở này, tác giả kiến nghị bổ sung quy định tại Điều 62 Luật KDBĐS năm 2014 như sau:
“4. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”.
2.2.1.2. Đối với cá nhân môi giới bất động sản độc lập
Nhiều người vẫn có cái nhìn thiếu thiện cảm với mơi giới bất động sản và mặc định đây là “cò đất”. Sự khác biệt là nhân viên mơi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề hoạt động theo một quy chế rõ ràng, còn “cò nhà đất” lại hoạt động trôi nổi trong ngành bất động sản mà không tuân theo một nguyên tắc nào. Không phải tất cả “cị nhà đất” đều xấu nhưng cũng khơng phải ai cũng được trang bị những kiến thức, kỹ năng cần thiết, không tuân thủ đạo đức hành nghề và có những hành vi khơng đúng chuẩn mực. Chính vì vậy, đơi khi nhân viên mơi giới lại bị nhầm với với những “cò nhà đất” và phải nhận những ánh nhìn nghi ngờ từ xã hội.
Pháp luật không yêu cầu các cá nhân môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh. Do đó, có thể xếp các cá nhân mơi giới bất động sản độc lập vào nhóm các cá nhân hoạt động thương mại thực hiện hoạt động cung ứng dịch vụ, thường xuyên và không phải đăng ký kinh doanh theo quy định của Nghị định 39/2007/NĐ- CP85. Tính chất của hoạt động mơi giới bất động sản khác xa với các hoạt động thương mại khác như buôn bán hàng rong, buôn bán quà vặt, bán vé số, đánh giày,… Do đó, quy định họ đều là cá nhân hoạt động thương mại với quyền và nghĩa vụ tương tự nhau như vậy là chưa thực sự phù hợp.
Cùng với đó, các cá nhân mơi giới bất động sản này chịu sự quản lý của Ủy ban nhân dân cấp xã trên địa bàn hoạt động86. Việc quy định như vậy là khó thực hiện trên thực tế. Ngay cả các nghĩa vụ về thuế của các nhà mơi giới này có thể là thuế mơn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân cũng chưa có cơ chế kiểm sốt, quản lý thuế của đối tượng này dẫn đến pháp luật không được thực thi. Dù cho họ có kê khai thuế nhưng các khoản thu sẽ khơng đáng kể vì đối tượng họ thực hiện dịch vụ môi giới vẫn là hộ gia đình, cá nhân, đây là những đối tượng khơng thường chọn hợp đồng môi giới mà thông qua các thỏa thuận chi trả hoa hồng môi giới theo thơng lệ. Do đó, nhà nước sẽ khơng có căn cứ để thu các khoản thu về thuế của các cá nhân.
Nguyên nhân xuất phát từ việc mặc dù pháp luật đã có những quy định về
điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng điều kiện vẫn còn dễ dãi
85 Điểm e Khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP. 86 Điều 8 Nghị định 39/2007/NĐ-CP.
và lỏng lẻo, vẫn chưa có sự kiểm soát và quản lý chặt chẽ hoạt động của các chủ thể tham gia mơi giới thường xun. Hoặc có những cơ chế giám sát nhưng vẫn còn lỏng lẻo, tạo ra “lối mịn suy nghĩ lách luật”, khơng đáp ứng đầy đủ các điều kiện kinh doanh, hoạt động không chuyên nghiệp, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản nói riêng và thị trường kinh tế - xã hội của đất nước nói chung.
Để góp phần giảm thiểu tình trạng trên xảy ra, tác giả kiến nghị là Nhà nước khơng chỉ hồn thiện chính sách pháp luật, quy định thêm các điều kiện hành nghề. Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền cần có các chính sách hậu kiểm, kiểm tra q trình hoạt động động của các cá nhân, tổ chức hành nghề môi giới bất động sản để kịp thời xử lý và ngăn chặn hành vi vi phạm các quy định về điều kiện hành nghề.
Đối với thực trạng này, tác giả kiến nghị các nhà làm luật cân nhắc bỏ quy định cá nhân độc lập hành nghề môi giới. Quy định về cá nhân môi giới độc lập nhưng thực tế xã hội họ không khác gì với “cị đất” bởi vì chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát. Nhưng nếu có kiểm tra cũng khơng thể nào kiểm tra được hết, bởi vì khơng phải dễ dàng để kiểm soát được tất cả các giao dịch trong đời sống xã hội môi giới. Do đó, nên quy định chỉ doanh nghiệp mới được phép hành nghề môi giới, loại bỏ quy định về cá nhân môi giới bất động sản độc lập. Chủ thể mơi giới dưới hình thức hoạt động là doanh nghiệp, Nhà nước sẽ có đầy đủ cơ sở pháp lý và chế tài để ràng buộc, kiểm tra và giám sát hoạt động của các nhà mơi giới. Có vậy, h oạt động môi giới bất động sản sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn.
Như vậy, tác giả kiến nghị Luật KDBĐS năm 2014 nên loại bỏ quy định tại khoản 2 Điều 62 và sửa đổi, bổ sung như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
2.2.2. Về chất lượng người mơi giới, khóa đào tạo người mơi giới
Chất lượng đội ngũ người môi giới cịn chưa thực sự đề cao. Người mơi giới chưa phát huy hết khả năng phục vụ và tư vấn khách hàng, cung cấp thông tin cho khách hàng chưa đầy đủ. Theo Hiệp hội môi giới bất động sản, ở Việt Nam hiện có khoảng 300.000 người tham gia hành nghề. Trong đó: Hà Nội có khoảng 70.000 người, Thành phồ Hồ Chí Minh khoảng 90.000 người, số còn lại ở các địa phương
khác. Với đặc thù nghề nghiệp, tính chuyên nghiệp chưa cao, chỉ có 70% người hoạt động thường xuyên, 20% hoạt động kết với nghề khác87. Số liệu trên cho thấy vẫn cịn 20% người mơi giới hoạt động song song với làm những công việc khác dẫn đến công việc môi giới không đạt được hiệu quả cao.
Theo ơng Trần Minh Hồng, Phó tổng thư ký Hội mơi giới bất động sản Việt Nam: “Nhìn chung mơi giới bất động sản ở Việt Nam có trình độ ở mức thấp, thiếu chuyên nghiệp và còn thiếu quan tâm đến các quy định của pháp luật”. Các sàn giao dịch bất động sản khi tuyển nhân viên mơi giới đều khơng địi hỏi bằng cấp, chuyên môn mà chỉ chú trọng đến kinh nghiệm bán hàng. Các nhân viên môi giới hiện nay chủ yếu coi trọng lợi ích, chạy theo lợi nhuận bằng mọi cách, dễ phản ứng thiếu đạo đức nghề nghiệp dẫn đến cạnh tranh không lành mạnh88. Đây là một thực trạng đáng báo động, yêu cầu bức thiết đặt ra phải có những chính sách và cơ chế phù hợp.
Mặt khác, theo số liệu khảo sát, chỉ có trên dưới 50% các doanh nghiệp trong ngành bất động sản đạt được “sức khỏe lý tưởng”, tỷ lệ các chỉ tiêu tài chính “tốt lên” qua các năm, cao nhất vào năm 2015 với 55,4% và thấp nhất vào năm 2014 với 46,4%. Số lượng chỉ tiêu nhiều nhất được cải thiện của một doanh nghiệp thuộc ngành Bất động sản qua các năm, cao nhất là 18/21 chỉ tiêu (chiếm 86%) vào năm 2015, còn lại là 17/21 chỉ tiêu (chiếm 81%) vào năm 2014 và 201689. Điều này cho thấy các chủ thể tham gia thị trường bất động sản còn nhiều bất cập như năng lực tài chính cịn kém, năng lực quản lý không đồng đều, thiếu thơng tin về cơ chế chính sách mới. Tình hình thị trường, các đội ngũ tổ chức kinh doanh bất động sản đã hình thành nhưng tính chun nghiệp chưa cao, thiếu những tổ chức hỗ trợ cho thị trường bất động sản như các tổ chức tài chính phi ngân hàng, tổ chức nghiên cứu dự báo, tổ chức dịch vụ cơng. Thậm chí có khơng ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường.
Đặc biệt, trong thời gian qua, khi các cơ quan chức năng liên tiếp bắt giữ nhiều lãnh đạo cơng ty địa ốc vì đã lập dự án “ma”, chưa đủ điều kiện pháp lý để bán cho khách hàng, chiếm dụng số tiền lên đến hàng tỷ đồng. Tuy nhiên, trách nhiệm của các cá nhân môi giới ở những dự án này vẫn chưa được nhắc đến.
Điển hình, phải kể đến vụ việc của Cơng ty địa ốc Alibaba. Trong giai đoạn “ăn nên làm ra” của thị trường địa ốc, công ty Alibaba nổi lên là một trong những
87 Báo Viettimes, “Gần 90 môi giới bất động sản ở Việt Nam khơng có chứng chỉ hành nghề”
https://viettimes.vn/gan-90-moi-gioi-bds-o-viet-nam-khong-co-chung-chi-hanh-nghe-351091.html Truy cập
ngày 06/04/2020
88 Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, Tlđd (84).
89 Enternews, Tổng quan về chỉ số kinh doanh - năng lực tài chính ngành Bất động sản,
công ty bán đất nền vùng ven Sài Gòn với giá rẻ và cam kết lợi nhuận lên đến 28%/năm. Khách hàng chỉ cần đặt cọc, ra công chứng giấy tờ và đợi tới vài tháng là có lãi vài chục phần trăm90. Tuy nhiên, thực tế công ty này lừa lấy tiền của người sau để trả lãi cho người trước qua hình thức trá hình là những dự án đất đai ảo. Những bất động sản mà công ty Alibaba rao bán đều chưa đủ điều kiện để mở bán, thực chất là nền đất khơng có thật. Ngun nhân dẫn đến những thực trạng này xuất phát từ thực tiễn xét xử các vụ án liên quan đến bất động sản, cơ quan có thẩm quyền chỉ xử lý đến chủ đầu tư, cịn những người mơi giới tham gia dẫn dắt khách hàng thì chưa có chế tài xử lý cụ thể.
Bên cạnh đó, thực trạng đào tạo tràn lan, chưa có nhiều các trung tâm đào tạo kinh doanh dịch vụ bất động sản uy tín, chuyên nghiệp là một vấn đề đáng quan tâm. Thực tế hiện nay các cơ sở tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề mơi giới được mở ra ở khắp nơi trên tồn quốc với mức học phí dao động từ 1.300.000 đến 3.000.000 đồng91. Khắc phục tình trạng này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành quyết định công nhận các cơ sở đào tạo sau đây là các cơ sở được tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản là Công ty TNHH đào tạo – Tư vấn và Phát triển nguồn nhân lực HaFi; Công ty; Cổ phần Xây dựng Thương mại Căn nhà Mơ ước; Trung tâm Tư vấn Ứng dụng Kinh tế - Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh; Trung tâm nghiên cứu đào tạo và Phát triển kỹ năng quản lý – Hội Hóa học Việt Nam; Viện quản trị Kinh tế - Kỹ thuật (IETM)92.
Ngồi ra cịn có một số cơ sở đào tạo uy tín có thể kể đến như là Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản với 03 cơ sở đào tạo trên toàn quốc, trải dài từ Bắc tới Nam với mức học phí là 3.000.000 đồng, được giảng dạy bởi các các giảng viên, chuyên gia đầu hàng đầu. Hoặc các địa chỉ uy tín khác như Trung tâm đào tạo ngắn hạn của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh93, Trung tâm đào tạo và phát triển xã hội của trường Đại học Tơn Đức Thắng,… Tuy nhiên, thực tế cũng có hàng loạt các cơ sở đào tạo hoạt động chui, không được cấp phép hoạt động, dẫn đến chất lượng các khóa đào tạo mơi giới bất động sản vẫn cịn nhiều hạn chế.
Nguyên nhân là pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý và giám sát hoạt động và kiểm định chất lượng của các cơ sở đào tạo môi giới bất động sản.