2.1. Pháp luật về môi giới bất động sản
2.1.2. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
2.1.2.1. Kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải trải qua quá trình học tập, nghiên cứu về mơi giới bất động sản để hồn thành việc thi cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định. Điều kiện để cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thơng trở lên; đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản47.
Quy định về việc thi sát hạch để lấy chứng chỉ là quy định mới của Luật KDBĐS năm 2014. Trước đây, theo quy định của Luật KDBĐS năm 2006, người mơi giới sau khi hồn thành khóa đào tạo sẽ được cấp giấy chứng nhận đào tạo và họ đem giấy này tới Sở Xây dựng thành phố để làm thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Tuy nhiên, Luật KDBĐS năm 2014 và Thông tư số 11/2015/TT-BXD không quy định về việc phải có Giấy chứng nhận đã hồn thành khóa học về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề mơi giới bất động sản thì mới được tham dự kỳ thi sát hạch48. Với quy định mới này, cho phép ta hiểu rằng cá nhân khơng bắt buộc phải hồn thành khóa học đào tạo hành nghề mơi giới bất động sản mới được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới; khi đáp ứng đủ điều kiện về năng lực
46 Điều 35 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 10/10/2013 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh Bất động sản..
47 Khoản 1 Điều 68 Luật KDBĐS năm 2014.
48 Cổng Thông tin Điện tử Chính phủ, Điều kiện thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản,
http://chinhsachonline.chinhphu.vn/Chi-tiet-cau-hoi/Dieu-kien-thi-chung-chi-hanh-nghe-bat-dong- san/18520.vgp, truy cập ngày 28/04/2020.
hành vi, trình độ học vấn theo quy định tại khoản 1 Điều 68 Luật KDBĐS năm 2014 và vượt qua kỳ thi sát hạch là đủ điều kiện để cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
Căn cứ theo Điều 8 Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định: “Đối tượng dự thi bao gồm: Công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngồi và người nước ngồi có đủ điều kiện dự thi theo quy định…”. Theo đó, người có đủ điều kiện dự thi sát hạch môi giới bất động sản là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, khơng đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; tốt nghiệp từ Trung học phổ thông trở lên; đã nộp hồ sơ đăng ký và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi theo quy định.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 11 Thơng tư số 11/2015/TT-BXD, người có nhu cầu cấp chứng chỉ được đăng ký dự thi sát hạch trên phạm vi toàn quốc. Đồng thời, theo khoản 3, Điều 3 Thông tư này, từ ngày 1/1 hàng năm, Sở Xây dựng các địa phương nhận đơn đăng ký dự thi sát hạch của thí sinh (theo mẫu tại Phụ lục 1 của Thông tư này). Sở Xây dựng căn cứ vào số lượng thí sinh đã đăng ký dự thi và tình hình thực tế của địa phương để tổ chức kỳ thi. Vì vậy, cá nhân muốn đăng ký dự thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thể nộp đơn đăng ký dự thi tại các Sở Xây dựng trên phạm vi toàn quốc49.
Người dự thi sát hạch để được cấp chứng chỉ bắt buộc phải thi các nội dung, bao gồm phần kiến thức cơ sở và kiến thức chuyên môn50. Phần thi kiến thức cơ sở bao gồm các kiến thức về pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản; thị trường bất động sản; đầu tư bất động sản; phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản. Phần thi kiến chuyên môn, bao gồm tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản; quy trình và kỹ năng mơi giới bất động sản; giải quyết tình huống thực tế. Đây là những kiến thức nền tảng và những kỹ năng cơ bản đối với một nhà môi giới bất động sản. Để có thể hành nghề mơi giới bất động sản yêu cầu phải am hiểu kiến thức pháp luật, có kỹ năng đàm phán, tư vấn và tìm kiếm khách hàng và đặc biệt là nắm vững quy tắc đạo đức hành nghề. Do đó, thơng qua những nội dung thi của kỳ thi sát hạch này để có thể đánh giá được nhà mơi giới đủ tiêu chuẩn để hành nghề hay không. Đồng thời kỳ thi cũng giúp đảm bảo chất lượng đầu ra của các nhà môi giới, nâng cao niềm tin của xã hội, khẳng định vị thế của một nhà môi giới bất động sản.
Căn cứ theo quy chế thi mỗi phần thi như vậy kéo dài 120 phút dưới hình thức thi trắc nghiệm, thi viết hoặc kết hợp cả hai hình thức thi trên51. Bài thi của thí sinh đạt 70 trên tổng thang điểm 100 là đạt và đủ kiều kiện đề nghị Giám đốc Sở Xây
49 Lê Lưu Hương (2012), Tlđd số (10).
50 Phụ lục số 01, Mẫu đề thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. 51 Điều 7 Văn bản hợp nhất 06/VBHN/BXD của Bộ Xây dựng.
dựng cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Đối với trường hợp thí sinh xin cấp lại chứng chỉ do chứng chỉ cũ hết hạn và thí sinh có chứng chỉ mơi giới bất động sản do nước ngoài cấp cịn hiệu lực thì chỉ thi phần thi kiến thức cơ sở, không thi phần kiến thức chun mơn. Đối với thí sinh có chứng chỉ mơi giới bất động sản do nước ngồi cấp còn hiệu lực và trường hợp xin cấp lại chứng chỉ do chứng chỉ cũ hết hạn thì chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở, không phải thi phần kiến thức chuyên môn52.
Đối chiếu với các quy định liên quan trong pháp luật Mỹ, để hành nghề môi giới bất động sản tại Mỹ cũng phải có 01 giấy phép do chính quyền bang cấp, phải thi trả lời nhiều câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan đến mua bán bất động sản, phải tham gia một khóa đào tạo từ 60 đến 120 giờ, và phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản từ 01 đến 03 năm. Như vậy để hành nghề môi giới tại Mỹ phải trải qua đợt kiểm tra sát hạch, đáp ứng hàng loạt các quy định chặt chẽ, địi hỏi kinh nghiệm, chính vì thế mà dịch vụ môi giới tại Mỹ rất phát triển và rất chuyên nghiệp. Đặc biệt, tại bang New York, giấy phép hành nghề môi giới và việc sát hạch thi viết để cấp giấy phép do Bộ Nội vụ tổ chức53.
2.1.2.2. Giá trị của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Phạm vi có giá trị
Căn cứ theo khoản 4 Điều 15 Thông tư 11/2015/TT-BXD, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có giá trị pháp lý trên phạm vi cả nước.
Thời hạn có giá trị pháp lý
Trước đây, Luật KDBĐS năm 2006 khơng quy định cụ thể về thời hạn có giá trị pháp lý của chứng chỉ hành nghề môi giới. Khác với Việt Nam, đối với vấn đề này các nước phát triển trên thế giới đều có quy định rất cụ thể. Ví dụ như, ở Trung Quốc chứng chỉ này có giá trị trong thời hạn 02 năm; ở Singapore chứng chỉ này có giá trị trong 01 năm. Hết thời hạn này, nhà môi giới phải thi sát hạch để gia hạn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu ai không vượt qua kỳ thi sát hạch phải đi học lại từ đầu để thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản mới54.
Khắc phục khiếm khuyết này và tiếp thu kinh nghiệm của các nước, tại khoản 2 Điều 68 Luật KDBĐS năm 2014 đã bổ sung quy định chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm nhằm tạo áp lực cần thiết để nhà môi giới không ngừng tự giác học tập, trau dồi kiến thức và cập nhật thông tin để nâng
52 Khoản 2 Điều 6 Văn bản hợp nhất 06/VBHN/BXD.
53 Bộ Xây dựng, Báo cáo “Tổng hợp kinh nghiệm nước ngoài về kinh doanh bất động sản”.
54 Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Thị Nga, Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn
cao trình độ chun mơn. Sau 05 năm, khi chứng chỉ hết hạn thì người mơi giới khơng cịn được phép tiếp tục hành nghề mơi giới bất động sản55. Để có thể tiếp tục hành nghề, các cá nhân có nhu cầu có thể đăng ký thi lại để được cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Pháp luật luôn thay đổi để theo kịp những biến động trên thị trường, nhà môi giới cần phải cập nhật những biến động cũng như trau dồi kiến thức pháp luật liên tục để có thể vượt qua kỳ thi.
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do nước ngoài cấp
Khi nhà mơi giới nước ngồi đã được cấp chứng chỉ hành nghề tại nước sở tại nhưng muốn hành nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam thì cũng cần phải trải qua kỳ thi sát hạch môi giới bất động sản mới được hành nghề một cách hợp pháp tại Việt Nam. Nhóm người đã có chứng chỉ do nước ngồi này chỉ cần phải thi phần thi kiến thức cơ sở. Nhìn chung, khi họ đã được cấp chứng chỉ hành nghề ở nước nào có nghĩa là họ đã được công nhận về năng lực, chuyên môn hành nghề mơi giới bất động sản ở nước đó. Tuy nhiên, quy định pháp luật của mỗi nước là không giống nhau. Việc u cầu các nhà mơi giới nước ngồi vẫn phải trải qua phần thi kiến thức cơ sở của kỳ thi sát hạch môi giới bất động sản ở Việt Nam để giúp cho họ nắm vững kiến thức pháp lý về lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam, giúp họ có thể hành nghề một cách chuyên nghiệp, tránh những rủi ro khơng đáng có khi khơng thực sự am hiểu kiến thức pháp luật ở Việt Nam.
Trường hợp thu hồi, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Đối với trường hợp những người đã được cấp chứng chỉ nhưng bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại do thiên tai hoặc lý do bất khả kháng thì được cấp lại chứng chỉ. Khi có nhu cầu cấp lại chứng chỉ, người được cấp chứng chỉ nộp hồ sơ cho Sở Xây dựng đã cấp chứng chỉ để được cấp lại. Chứng chỉ chỉ được cấp lại 01 lần, số chứng chỉ là số chứng chỉ cũ. Chứng chỉ cấp lại có thời hạn 05 năm kể từ ngày cấp của chứng chỉ cũ56. Quy định này có lợi cho nhà mơi giới bất động sản, nhằm tránh trường hợp sơ suất bị mất chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đồng thời với quy định chỉ cấp lại 01 lần duy nhất này tuy có phần khắc khe nhưng giúp đảm bảo các cá nhân môi giới không lợi dụng để thực hiện các hành vi trái pháp luật.
Nếu như người có chứng chỉ thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 18 Thơng tư số 11/2015/TT-BXD thì chứng chỉ sẽ bị thu hồi. Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết
55 Khoản 1 Điều 11 Văn bản hợp nhất 06/VBHN/BXD, Nghị định về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý phê duyệt đô thị do Bộ Xây dựng ban hành ngày 22/11/2019.
định thu hồi chứng chỉ57. Một trường hợp bị thu hồi chứng chỉ hành nghề được quy định tại điều này có thể kể đến là người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là văn bản do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân có đủ điều kiện hành nghề theo quy định. Không những thế, môi giới bất động sản là nghề liên quan đến giá trị tài sản lớn, thậm chí là cả gia tài, do vậy đây là một nghề rất “nhạy cảm” nên người hành nghề cần có chứng chỉ để chứng minh năng lực của mình, đảm bảo sự tin cậy của giao dịch. Nếu cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề là đã làm xuất hiện hành vi lừa dối, không tuân thủ đạo đức hành nghề, do đó cần phải thu hồi chứng chỉ để hạn chế trường hợp người mơi giới đó tiếp tục lạm dụng giá trị chứng chỉ để thực hiện các hành vi sai lệch, trái với quy định của pháp luật.
2.1.2.3. Cơ quan có thẩm quyền cấp, thu hồi chứng chỉ
Theo Thông tư 11/2015/TT-BXD, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp bởi Sở Xây dựng và chủ thể có thẩm quyền cấp là Giám đốc Sở. Căn cứ theo khoản 2 Điều 18 Luật KDBĐS năm 2014, chứng chỉ do Sở Xây dựng của địa phương nào cấp thì Sở Xây dựng đó có trách nhiệm thu hồi; trường hợp do cơ quan có thẩm quyền khác thu hồi theo quy định của pháp luật thì cơ quan này phải thơng báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng đã cấp chứng chỉ biết để thực hiện theo quy định của pháp luật. Bời theo nguyên tắc, cơ quan có thẩm quyền thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản là Sở Xây dựng đã cấp chứng chỉ đó.
2.1.2.4. Khóa học bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng hành nghề môi giới bất động sản
Trước đây, theo Luật KDBĐS năm 2006, việc tham gia khóa học đào tạo về mơi giới bất động sản là một trong những tiêu chí bắt buộc đủ điều kiện để nộp đơn xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới58. Theo quy định pháp luật hiện hành, các cá nhân có nhu cầu về chứng chỉ hành nghề môi giới không bắt buộc phải trải qua các khóa học bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng mới được tham gia vào kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Quy định này nhằm loại trừ các cơ sở đào tạo chỉ mang tính hình thức, khơng chú trọng chất lượng. Tuy nhiên, quy định này vẫn còn tồn tại một số bất cập như người dự thi sát hạch chỉ học mang hình thức đối phó, để thi, khơng được đào tạo và bồi dưỡng kỹ càng.
57 Khoản 3 Điều 18 Thông tư số 11/2015/TT-BXD.