2.1. Pháp luật về môi giới bất động sản
2.1.3. Hợp đồng môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong quan hệ giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản59. Đây là những hoạt động trung gian giúp cho các bên trong giao dịch tiến tới giao kết với nhau. Hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận và bắt buộc thể hiện dưới dạng hợp đồng.
Pháp luật về bất động sản chưa nêu ra được khái niệm môi giới bất động sản mà chỉ dừng lại ở việc liệt kê hợp đồng này là một dạng của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản60. Trên cơ sở đó, hợp đồng mơi giới bất động sản là sự thỏa thuận giữa bên môi giới và bên được môi giới bất động sản, bên môi giới phải cung cấp cho bên được môi giới một cơ hội được giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, góp vốn, cung cấp cho khách hàng các dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sản và bên được mơi giới có nghĩa vụ trả thù lao cho bên mơi giới.
Hợp đồng môi giới là hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, do đó hợp đồng này có những đặc điểm cơ bản của một hợp đồng dịch vụ và những đặc điểm đặc thù dưới đây.
2.1.3.1. Hình thức hợp đồng
Một hợp đồng dân sự nói chung có thể có nhiều hình thức khác nhau: văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể61. Khác với hợp đồng dân sự thông thường, hợp đồng môi giới bất động sản phải được lập thành văn bản. Bởi lẽ, hợp đồng môi giới bất động sản liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đối các bất động sản thường có giá trị cao, hợp đồng môi giới bất động sản phải được quy định hình thức cụ thể là văn bản với các nội dung chi tiết nhằm giảm thiểu tối đa khả năng xảy ra tranh chấp hợp đồng. Việc công chứng chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên tự do thỏa thuận62.
2.1.3.2. Chủ thể tham gia hợp đồng
Chủ thể tham gia hợp đồng môi giới bất động sản là các cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với bên sử dụng dịch vụ. Các dịch vụ môi giới bất động sản ghi nhận trong hợp đồng phải do tổ chức, cá nhân được pháp luật cho phép, có đủ năng lực, trình độ chun mơn. Đối tượng của hợp đồng môi giới bất
59 Khoản 2 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014.
60 Điểm a Khoản 1 Điều 61 Luật KDBĐS năm 2014. 61 Khoản 1 Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015. 62 Khoản 2 Điều 61 Luật KDBĐS năm 2014.
động sản là dịch vụ môi giới bất động sản như cung cấp thông tin về bất động sản, làm trung gian để các bên gặp gỡ nhau, tìm hiểu thơng tin bất động sản.
2.1.3.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không đương nhiên là thời điểm hai bên giao kết hợp đồng như trong quy định của pháp luật dân sự63. Căn cứ Luật KDBĐS năm 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng môi giới do hai bên thỏa thuận, trường hợp hợp đồng có cơng chứng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm cơng chứng chứng thực.
Trong trường hợp các bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký hợp đồng64. Nếu các bên có thỏa thuận về việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực65.
Trong trường hợp, nếu các bên khơng có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực và khơng có thỏa thuận về cơng chứng, chứng thực, thì căn cứ theo quy định tại Điều 400 BLDS năm 2015, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm giao kết.
2.1.3.4. Các nội dung của hợp đồng
Các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng là những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực, bao gồm các nội dung cơ bản như Tên, địa chỉ của các bên; Đối tượng và nội dung dịch vụ; Yêu cầu và kết quả dịch vụ; Thời hạn thực hiện dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Giải quyết tranh chấp; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng66.
Ngồi các điều khoản này, khi giao kết các bên có thể thỏa thuận với nhau thêm các điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nhưng không được vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội. Các điều khoản bổ sung này được xem là điều khoản tùy nghi lựa chọn, giúp cho các bên có thể hạn chế thấp nhất các rủi ro cũng như các tranh chấp phát sinh.
Dù là trong hoạt động nào, hợp đồng đều có một vai trị then chốt vơ cùng quan trọng đối với các chủ thể tham gia giao dịch. Bởi lẽ, hợp đồng là nơi ghi nhận sự thỏa thuận của các bên về các quyền và nghĩa vụ của họ, là căn cứ để các bên xác định mức độ vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn để quyền và lợi ích của mỗi bên khơng bị xâm phạm. Hiện nay, thị trường bất động sản là một
63 Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015. 64 Khoản 3 Điều 61 Luật KDBĐS năm 2014. 65 Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014.
thị trường nhiều biến động, nhạy cảm và vơ cùng phức tạp, tính rủi ro cao, do đó việc xác lập hợp đồng bằng văn bản, tuân theo đúng quy định pháp luật là điều quan trọng được quan tâm hàng đầu. Hợp đồng được xem như là chuẩn mực pháp lý có giá trị bắt buộc thi hành để đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.