1.2. Những vấn đề chung về môi giới bất động sản
1.2.5. Các yếu tố tác động đến môi giới bất động sản
Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản đều tác động đến kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Do đó, hoạt động mơi giới bất động sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố, có thể liệt kê các yếu tố đó như sau.
1.2.5.1. Những yếu tố tác động trực tiếp
Những yếu tố có tác động trực tiếp, ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động môi giới bất động sản là: (1) Hệ thống quy phạm pháp luật về KDBĐS và pháp luật khác có liên quan; (2) Q trình hội nhập quốc tế, nhiều cơng ty nước ngồi đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ mơi giới bất động sản; (3) Ngồi ra, mức lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp cũng tác động không nhỏ đến ngành dịch vụ này.
1.2.5.2. Những yếu tố tác động gián tiếp
Bên cạnh những yếu tố trực tiếp, những yếu tố gián tiếp cũng có phần tác động đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Thứ nhất, sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển. Tăng trưởng
cầu về bất động sản là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những nhu cầu đột biến về bất động sản.
Thứ hai, thu nhập của dân cư. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu
không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, nhu cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về những nhu cầu cơ bản. Dần dần nâng lên thành nhu cầu về các bất động sản khác.
Thứ ba, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ. Việc phát triển
mạnh các khu cơng nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngồi vào các đơ thị cũng sẽ làm tăng mức nhu cầu về bất động sản nói chung. Ngồi ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ tăng nhu cầu về bất động sản.
Thứ tư, tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất
động sản, dẫn đến nhu cầu bất động sản tăng. Ngồi ra, cịn phải kể đến một số yếu tố khác như trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
1.2.5.3. Những yếu tố khác tác động đến môi giới
Một số yếu tố khác cũng góp phần khơng nhỏ vào sự chuyển dịch, thay đổi của hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là:
Thứ nhất, sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản. Thị trường
bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế. Ngồi những giai đoạn khủng hoảng, suy thối của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường bất động sản so với chu kỳ kinh tế chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường bất động sản cũng xảy ra chậm hơn.
Thứ hai, công nghệ thông tin phát triển là giải pháp hữu hiệu cho hoạt động
của các văn phịng mơi giới. Với sự trợ giúp của công nghệ thông tin đã giúp cho bản thân văn phịng mơi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hố tất cả các mối quan hệ với mơi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.
Thứ ba, vấn đề đào tạo chun gia mơi giới bất động sản cũng có tác động
rất lớn đối với hoạt động mơi giới. Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ mơi giới bất động sản tại nước ta đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp và đủ điều kiện. Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội ngũ các nhà mơi giới bất động sản là một
trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề mơi giới bất động sản trong nền kinh tế thị trường.
1.2.6. Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động mơi giới bất động sản ở Việt Nam
Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản thì số lượng đội ngũ mơi giới bất động sản cũng tăng lên nhanh chóng. Sức hút về mức thu nhập khủng, thoải mái thời gian và không quá nhiều áp lực đã làm cho ngành nghề này mặc dù phát triển, nhưng lại ln tiềm ẩn những khó khăn, thách thức. Dù là trong giao dịch gì thì vai trị trung gian của người môi giới bất động sản là hết sức cần thiết. Căn cứ vào nghiên cứu trên trang web JobStreet Việt Nam trên cơ sở “Khảo sát lương của người tìm việc năm 2019 tại Việt Nam (VietnamWorks)”, nghề môi giới bất động sản luôn nằm trong top đầu những ngành nghề hấp dẫn nhất35.
Cùng với sự phát triển của kinh tế cũng như công nghệ mà trong những năm qua, nghề môi giới cũng đã có như thay đổi đi kịp với thời cuộc, mỗi giai đoạn lại có những hình thức hoạt động mơi giới khác nhau, chủ thể khác nhau, tốc độ phát triển và chiếm lĩnh thị trường khác nhau.
1.2.6.1. Giai đoạn trước 15/10/1993
Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp ở miền Bắc, bất động sản được phân phối lại, hoạt động mua bán, chuyển nhượng thực tế vẫn diễn ra nhưng không phổ biến, các bên trong giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thỏa thuận giá cả và thực hiện thủ tục theo truyền thống, tập quán từng địa phương. Trong giai đoạn này mặc dù chưa có các quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục mua bán, cho thuê mướn bất động sản và thu lệ phí khi đăng ký quyền sử dụng đất.
Cho đến khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, hoạt động kinh doanh bất động sản chuyển sang giai đoạn mới. Hiến pháp có những quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân và nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất khơng thực hiện được vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và hợp tác xã quản lý. Khơng có quy phạm pháp luật nào về kinh doanh bất động sản và thực tế là thời điểm này khơng có giao dịch mua bán, cầm cố đất đai nào được thừa nhận.
35 VietnamWorks phát hành “Khảo sát lương người tìm việc năm 2019”,
http://hrinsider.vietnamworks.com/kt_chuyen_nganh/vietnamworks-phat-hanh-khao-sat-luong-nguoi-tim- viec-nam-2019, truy cập ngày 18/4/2020
Từ năm 1986 cùng với sự đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường, do yêu cầu sử dụng đất đai để phát triển hạ tầng kỹ thuật, hiện tượng mua bán bất động sản xuất hiện trở lại và sôi động ở các đô thị giai đoạn 1991-1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng đất. Nhà nước đã chú ý đến hoạt động này, cho nên khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đã cho phép: “Người thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được thừa kế nhà ở thì được quyền sử dụng ngơi nhà đó”. Các bên giao dịch mua bán chủ yếu là giao dịch viết tay, hai bên không thông qua sự quản lý của cơ quan nhà nước, đa số là giao dịch đối với bất động sản nhưng cũng rất hạn chế.
Có thể thấy, hoạt động chủ yếu của thị trường bất động sản giai đoạn này mang tính tự phát, người dân chỉ thực hiện giao dịch khi có nhu cầu, cùng với chính sách pháp luật cấm giao dịch đất đai. Do vậy, có thể nói chưa có sự xuất hiện các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản.
1.2.6.2. Giai đoạn từ 15/10/1993 đến 1/7/2007
Hiến pháp năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật”. Nhưng Luật Đất đai năm 1993 ra đời lại quy định: “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và thừa kế”. Tiếp đến BLDS năm 1995, lần đầu tiên có các quy định về hợp đồng dịch vụ36, đây là bản chất của một hợp đồng môi giới. Như vậy, bắt đầu từ năm 1995, nghề môi giới đã dần dần được cơng nhận, hình thành và luật hóa. Mặc dù chưa có những quy định pháp luật cụ thể về hoạt động môi giới bất động sản, nhưng với những quy định chung về hợp đồng dịch vụ như quyền, nghĩa vụ các bên, tiền công dịch vụ, các quy định chấm dứt hoặc tiếp tục thực hiện dịch vụ đã đánh dấu mốc quan trọng sự hình thành và phát triển của dịch vụ này. Luật Doanh nghiệp (LDN) năm 1999 ra đời, cùng với những quy định về tự do kinh doanh, chuyển đổi từ hình thức xin phép sang thành đăng ký kinh doanh, các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản đã có điều kiện phát triển. Tuy nhiên, khi Chính phủ ban hành quy định “…không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở”, tức là cấm phân lô bán nền, đã làm cho thị trường trở nên trầm lắng. Ở giai đoạn này, Nhà nước cho phép giao dịch về bất động sản, nhưng chủ yếu là giao dịch nhà ở, do đó hoạt động mơi giới có xuất hiện nhưng chưa được pháp luật quy định chi tiết. Bên cạnh đó, khu vực làng xã, nơng thơn vẫn cịn những quan niệm rằng “cị đất” là lừa đảo, cho nên hoạt động môi giới bất động sản tuy đã xuất hiện nhưng chưa phát triển cao. Còn ở khu vực đơ thị thì hoạt động này phát triển mạnh mẽ và cải thiện đời sống người dân.
1.2.6.3. Giai đoạn từ 1/7/2007 đến nay
Đặc biệt, sự ra đời của Luật KDBĐS năm 2006, nghề mơi giới đã được nhìn nhận đúng đắn với những quy định cụ thể, rõ ràng. Người môi giới bất động sản phải được đào tạo, quản lý, cấp chứng chỉ đã nâng cao sự tin cậy trong cộng đồng. Để trở thành một người mơi giới có uy tín, có trình độ, kỹ năng và phải tn thủ các nguyên tắc nghề nghiệp, đạo đức và pháp luật kinh doanh bất động sản. Đây được xem là giai đoạn khởi đầu của sự phát triển vượt bậc của nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam. Từ khi được chính thức cơng nhận tại Luật KDBĐS năm 2006, nghề môi giới đã nhận được nhiều sự quan tâm của Nhà nước, bằng sự ra đời của rất nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh nhằm mục đích phát triển thị trường bất động sản cũng như nghề môi giới bất động sản một cách hiệu quả. Đặc biệt, sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 cùng với những quy định bổ sung về hệ thống cơ sở thông tin đất đai đã giúp cho việc đánh giá, quản lý và sử dụng đất đai được cơng khai, minh bạch và ai cũng có thể tiếp cận được. Nhờ như vậy mà người dân cũng như người mơi giới có thêm một kênh thơng tin đáng tin cậy để quan tâm, tìm hiểu và hạn chế những rủi ro khơng đáng có. Nhà mơi giới bất động sản cũng sẽ có thể đảm bảo được những bất động sản mà mình mơi giới có tính chính xác cao, uy tín và tiết kiệm được thời gian, chi phí cho việc tìm hiểu nguồn gốc, thơng tin về đất trong bối cảnh quá nhiều thông tin nhiễu loạn trong xã hội.
Sự ra đời của Luật KDBĐS năm 2014 đã có những quy định chặt chẽ về các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản cũng như nâng cao điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Do đó, Luật KDBĐS năm 2014 đã khắc phục được rất nhiều khiếm khuyết của Luật KDBĐS năm 2006. Tuy nhiên trong thực tiễn vẫn còn những hạn chế nhất định nên việc hoàn thiện những hạn chế đó trong thời gian tới là rất cần thiết.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Nội dung chính trong Chương 1 là phác họa bức tranh tổng quát về môi giới bất động sản. Tác giả đã nghiên cứu, so sánh và phân tích dưới nhiều góc độ, bằng các văn bản pháp luật, một số định nghĩa pháp lý có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản. Từ đó khái quát hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản nói riêng. Tác giả đã đi sâu nghiên cứu đặc điểm, vai trò, nguyên tắc thực hiện, các yếu tố tác động cũng như quá trình hình thành của dịch vụ mơi giới bất động sản nhằm làm sáng tỏ bản chất và ý nghĩa của vấn đề này.
Hiểu một cách khái quát, pháp luật về môi giới bất động sản theo Luật KDBĐS là một cơ sở pháp lý nhằm xác định rõ vị thế của các chủ thể hành nghề môi giới bất động sản trong xã hội, giúp điều chỉnh các quan hệ phát sinh trên thị trường. Môi giới bất động sản là một hoạt động quan trọng giúp cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản nói riêng và thị trường kinh tế nói chung.
Có được những nhận thức đúng đắn bản chất của hoạt động môi giới bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc đánh giá các thực trạng, hạn chế của hoạt động này. Từ đó rút ra được thực trạng tiêu biểu, xác định nguyên nhân, đề xuất những giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc còn tồn đọng. Những kết quả nghiên cứu trên đây là tiền đề quan trọng để tác giả đi vào phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về môi giới bất động sản Việt Nam, nêu ra thực trạng pháp luật và kiến nghị phương hướng giải quyết ở Chương 2.
CHƯƠNG 2. PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
2.1. Pháp luật về môi giới bất động sản
Pháp luật về môi giới bất động sản là tổng thể những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản. Nhờ có hệ thống pháp luật này mà các quan hệ môi giới bất động sản đã có sự thay đổi và phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững.
2.1.1. Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản
Phần lớn hoạt động kinh doanh cần phải đáp ứng những điều kiện kinh doanh nhất định mới được thực hiện, đối với hoạt động môi giới bất động sản cũng vậy. Để kinh doanh mơi giới bất động sản thì tổ chức, cá nhân phải đáp ứng đủ các điều kiện kinh doanh về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, có đăng ký kinh doanh mới được cấp phép tham gia vào lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
2.1.1.1. Điều kiện về chứng chỉ hành nghề
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản như “một tấm vé thông hành”, nếu muốn hành nghề môi giới bất động sản. Yêu cầu chủ thể kinh doanh môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản là quy định nhằm sàng lọc các chủ thể có thể tham gia thực hiện môi giới bất động sản. Bởi thực tế cho thấy ở Việt Nam hiện nay, rất nhiều chủ thể từ người lao động phổ thơng (bán tạp hóa, xe ơm, thu, mua ve chai…) cho đến tầng lớp trí thức (nhân viên văn phịng, cơng chức, viên chức nhà nước…) dường như đều có thể tham gia vào hoạt động giới thiệu mua bán nhà đất cho các chủ thể có nhu cầu. Tuy nhiên, hoạt động của các chủ thể này chỉ