2.1. Pháp luật về môi giới bất động sản
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản
2.1.4.1. Quyền của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Với sự ra đời của Luật KDBĐS và các văn bản liên quan đã cơng nhận tính hợp pháp của nghề mơi giới, nghề mơi giới được xem là bình đẳng với những nghề khác. Do vậy, việc quy định một cách rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các chủ thể môi giới là điều cần thiết giúp các chủ thể có cơ sở để thực hiện các hoạt động môi giới bất động sản đúng tinh thần pháp luật Việt Nam. Bên môi giới là người chắp nối, làm vai trò trung gian cho các bên trong giao dịch bất động sản. Quyền của bên môi giới được quy định tại Điều 66 Luật KDBĐS năm 2014.
Thứ nhất, bên môi giới thực hiện dịch vụ, các nghiệp vụ môi giới bất động
sản theo quy định của Luật KDBĐS. Các dịch vụ, nghiệp vụ mơi giới này bao gồm tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kí kết hợp đồng. Nhà mơi giới có quyền thực hiện các hoạt động này trong phạm vi pháp luật cho phép và không bị giới hạn bởi bất cứ cá nhân hay tổ chức nào khác, đồng thời sẽ được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Bên cạnh đó, họ cũng cần phải chấp hành nghiêm chỉnh những quy định pháp luật đã đề ra để có thể được pháp luật bảo chứng cho những lợi ích chính đáng.
Thứ hai, các chủ thể mơi giới có quyền u cầu khách hàng cung cấp thơng
tin để phục vụ cho các nghiệp vụ môi giới hiệu quả nhất, đáp ứng các yêu cầu của bên được môi giới. Bản thân của các chủ thể sở hữu bất động sản khi tham gia thị trường, họ phải có đầy đủ những thơng tin, giấy tờ pháp lý gốc liên quan tới bất động sản của họ để có thể tham gia vào thị trường một cách hợp pháp, minh bạch giúp cho hoạt động của bên môi giới đạt hiệu quả cao hơn. Sau đó, từ những thơng tin cơ bản này mà nhà môi giới sẽ thu thập thêm các thơng tin khác để hồn chỉnh thông tin về bất động sản đảm bảo độ tin cậy cho bất động sản, giúp đẩy nhanh quá trình tìm kiếm đối tác, khách hàng của mình. Khi thực hiện nghiệp vụ mơi giới, các chủ thể sẽ được hưởng thù lao và hoa hồng theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, các chủ thể mơi giới bất động sản cịn có thể th các chủ thể mơi
giới khác thực hiện công việc của mình trong phạm vi hợp đồng. Đây là một quy định dựa trên cơ sở Luật Thương mại năm 2005 về hợp tác giữa các bên cung ứng dịch
vụ67. Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin trong thời đại 4.0 hiện nay, việc hợp tác và liên kết hoạt động giữa các chủ thể môi giới đã đem lại rất nhiều hiệu quả tích cực. Các chủ thể môi giới thực hiện công việc cho nhau trong phạm vi hợp đồng môi giới ban đầu sẽ giúp các nhà môi giới chủ động và linh hoạt hơn, tiết kiệm thời gian và chi phí thực hiện nghiệp vụ, đơi bên cùng có lợi. Đơi khi các chủ thể mơi giới mới thành lập thường thì ban đầu khó có thể sở hữu những thơng tin hay thực hiện nghiệp vụ nhanh chóng, dễ dàng, thay vì tự thực hiện thì có thể liên kết với các chủ thể khác có năng lực nghiệp vụ đó chất lượng tốt hơn, đảm bảo thành công hơn.
Nhưng quyền này của các chủ thể môi giới không đương nhiên phát sinh mà còn phụ thuộc hợp đồng môi giới ban đầu của nhà môi giới và người sử dụng dịch vụ môi giới. Về vấn đề này BLDS năm 2015 có chế định liên quan về việc thực hiện nghĩa vụ dân sự thông qua người thứ ba nhưng phải đảm bảo các điều kiện nhất định68. Theo đó, việc sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản thường dựa trên sự chuyên nghiệp, uy tín nghề nghiệp. Vì thế chủ thể mơi giới bất động sản phải trực tiếp thực hiện công việc môi giới, nếu như muốn thuê một chủ thể khác thì phải được sự đồng ý của người sử dụng dịch vụ môi giới.
Bên cạnh đó, trong trường hợp khách hàng đồng ý cho việc sử dụng một bên môi giới thứ ba cũng không loại trừ nghĩa vụ của chủ thể môi giới ban đầu. Các chủ thể môi giới ban đầu phải chịu trách nhiệm trước khách hàng nếu phát sinh các vi phạm của bên môi giới thứ ba. Họ bị ràng buộc trách nhiệm và phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng trong trường hợp các chủ thể môi giới thực hiện không đúng nội dung yêu cầu khi đi thuê hoặc thuê các chủ thể không đủ năng lực, nghiệp vụ dẫn đến gây ra thiệt hại. Quy định như vậy để tránh trường hợp các bên đùn đẩy, trốn tránh nghĩa vụ chịu trách nhiệm trong hoạt động thuê môi giới này.
Liên quan đến vấn đề này, Luật bất động sản Mỹ cho phép có sự liên kết, hỗ trợ giữa các Bang trong một mục tiêu xác định để thực hiện môi giới bất động sản69. Đôi khi cùng một lúc các nhà mơi giới có q nhiều thương vụ để xử lý và có những đối tượng giao dịch không thuộc lĩnh vực chuyên sâu của họ thì việc thuê một bên thứ ba thực hiện thương vụ đó để đảm bảo chất lượng dịch vụ cũng như bảo tồn uy tín cho nhà mơi giới và bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.
67 Điều 81 Luật Thương mại năm 2005. 68 Điều 283 BLDS năm 2015,
“Khi được bên có quyền đồng ý, bên có nghĩa vụ có thể ủy quyền cho người thứ ba thay mình thực hiện nghĩa vụ nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm với bên có quyền, nếu người thứ ba không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.”
Thứ tư, các chủ thể mơi giới có các quyền khác trong hợp đồng. Đây là một
điểm mới của Luật KDBĐS năm 2014, mở rộng phạm vi thoải thuận cho các bên, các bên giao kết hợp đồng môi giới tự do thỏa thuận. Các quyền này bao gồm: thu thập thơng tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản; đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện về đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản; các quyền khác theo quy định của pháp luật. Đây là những quy phạm tùy nghi, tùy thuộc vào tình hình cụ thể mà các bên trong giao dịch có thể lựa chọn và thỏa thuận với nhau. Ngồi ra, Luật KDBĐS năm 2014 khơng quy định cụ thể việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, do đó về vấn đề này sẽ căn cứ vào BLDS năm 2015 để giải quyết.
2.1.4.2. Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Với vai trị là một chủ thể mơi giới thì trong q trình hành nghề họ cũng phải ln hỗ trợ tư vấn pháp lý cho khách hàng. Để có thể thực hiện được nghiệp vụ môi giới một cách chất lượng, các chủ thể môi giới phải ln theo sát tiến trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách liên quan tới lĩnh vực mơi giới, nắm bắt các quy định mới hay các quy định cũ khơng cịn hiệu lực. Bên cạnh đó, chủ thể mơi giới cịn có các nghĩa vụ được quy định tại Điều 67 Luật KDBĐS năm 2014.
Thứ nhất, các chủ thể môi giới phải thực hiện đúng hợp đồng đã ký, đây là
nghĩa vụ cơ bản khi giao kết hợp đồng. Hợp đồng môi giới được giao kết khi bên môi giới và bên được môi giới đã ký kết với nhau và tuân theo các quy định của pháp luật thì hợp đồng đó có hiệu lực, các bên phải thực hiện đúng theo những gì đã thỏa thuận.
Thứ hai, các chủ thể môi giới phải cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản
do mình mơi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thơng tin do mình cung cấp70. Trung thực là yếu tố tất yếu đối với bên cung ứng dịch vụ và các chủ thể môi giới phải đảm bảo lợi ích khách hàng thơng qua tính chính xác của hồ sơ cung cấp cho khách hàng. Quy định này nhằm ràng buộc trách nhiệm của nhà môi giới, bắt buộc họ phải cung cấp thơng tin cho khách hàng chính xác, trung thực phịng ngừa rủi ro.
Thứ ba, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Không chỉ hỗ trợ cung cấp thông tin, các chủ thể môi giới phải thực hiện cơng việc của mình, đó là gắn kết các chủ thể lại với nhau, giúp đỡ các công việc liên quan như soạn thảo hợp đồng,
làm việc theo ủy quyền, thương lượng, thúc đẩy cho các bên nhanh chóng thống nhất ý chí và đi tới thỏa thuận, giảm thiểu thời gian và chi phí khơng cần thiết.
Thứ tư, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm
tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền71. Mơi giới bất động sản là một nghề được pháp luật cơng nhận, vì vậy các chủ thể hành nghề môi giới chịu sự điều chỉnh của pháp luật. Đồng thời, như đã phân tích ở trên, nghề mơi giới là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện, có những tính chất đặc thù, có thể gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác nhau. Do đó phải chịu sự giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước và thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật về những hoạt động của mình để đảm bảo sự minh bạch, cơng khai và lành mạnh của thị trường bất động sản.
Thứ năm, bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Quan hệ mơi giới giữa
bên môi giới và bên được môi giới dựa trên cơ sở hợp đồng, do đó, bên mơi giới có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho bên được mơi giới theo hợp đồng là phù hợp. Tuy nhiên, Luật KDBĐS năm 2014 và nghị định hướng dẫn không quy định rõ mức bồi thường, vì vậy khi xảy ra tranh chấp thì việc bồi thường sẽ tuân theo quy định của BLDS năm 2015. Thiệt hại vật chất được bồi thường theo do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng, người có quyền có thể yêu cầu người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại72. Ngồi các căn cứ về xác định bồi thường thiệt hại, BLDS năm 2015 cũng có các quy định khác để đảm bảo quyền lợi chính đáng của chủ thể mơi giới như quy định về trường hợp bất khả kháng, quy định về việc lỗi do nhiều bên gây ra.
Thứ sáu, nhà môi giới bất động sản phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế và
tài chính theo quy định của pháp luật. Đây là trách nhiệm đóng góp xây dựng đất nước được quy định trong Hiến pháp và pháp luật đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh nói chung và nhà mơi giới bất động sản nói riêng. Các chủ thể mơi giới phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế để góp phần đóng góp vào sự phát triển các chính sách xã hội, xây dựng các cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách xã hội. Thơng qua việc thực hiện nghĩa vụ về thuế và nghĩa vụ tài chính, các cơ quan quản lý có cơ sở để nắm bắt được thu nhập thực tế của mỗi cá nhân, từ đó thực hiện việc theo dõi, giám sát hiệu quả hoạt động của chủ thể môi giới, đảm bảo thị trường ổn định.
Thứ bảy, các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Quy định này chính là các nghĩa
vụ khác mà các bên thỏa thuận trong hợp nhằm đảo bảo nguyên tắc tự do, ý chí của
71 Khoản 4 Điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
72 Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học Những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam tr.392.
công dân nhưng đồng thời không trái với quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Phạm vi hoạt động của các chủ thể là vô cùng rộng lớn, các nhà làm luật không thể nào dự liệu được hết các trường hợp có thể xảy ra, vì thế đã giao một phần trách nhiệm tự bảo vệ cho các bên trong giao kết. Các chủ thể mơi giới có thể tự xây dựng một hành lang pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích của mình, từ đó tự ý thức bảo vệ quyền lợi cũng như trách nhiệm của mình trong quá trình hành nghề.