Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI - NGUYỄN THANH PHONG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN SVTH : NGUYỄN THANH PHONG Khóa : 36 MSSV: 1155010268 GVHD : ThS HOÀNG THỊ BIÊN THÙY TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Luật học Hoàng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan TP Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng năm 2015 Tác giả Nguyễn Thanh Phong DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân LĐĐ Luật Đất đai LNƠ Luật Nhà LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Quyền sử dụng đất .5 1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm .6 1.2.2 Đặc điểm 1.3 Vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 CHƯƠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.1.1 Điều kiện chung 14 2.1.2 Điều kiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 2.2 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất .21 2.2.1 Hộ gia đình, cá nhân 21 2.2.2 Tổ chức nước 24 2.2.3 Người Việt Nam định cư nước 26 2.2.4 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 28 2.2.5 Người nước 29 2.3 Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 2.3.1 Hộ gia đình, cá nhân 29 2.3.2 Tổ chức kinh tế 30 2.3.3 Người Việt Nam định cư nước 31 2.3.4 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 31 CHƯƠNG NHỮNG HẠN CHẾ TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 32 3.1 Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất .32 3.1.1 Có Giấy chứng nhận .32 3.1.2 Đất khơng có tranh chấp .34 3.1.3 Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án .38 3.2 Về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất 39 3.3 Về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 3.4 Về chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 KẾT LUẬN 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giao dịch QSDĐ phổ biến có vai trị quan trọng kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Việc chuyển nhượng QSDĐ giải nhu cầu chun mơn hóa sản xuất – kinh doanh, địi hỏi khơng thể thiếu sản xuất hàng hóa theo chế thị trường thông qua việc lưu chuyển đất đai theo chế tự nhiên Từ góp phần củng cố tăng cường chế độ sở hữu toàn dân đất đai, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển bảo vệ lợi ích đáng người sử dụng đất Đặc biệt thị trường QSDĐ nói riêng thị trường bất động sản nói chung, chuyển nhượng QSDĐ loại giao dịch quan trọng nhất, định hình thành phát triển loại thị trường này, thơng qua đó, hàng hóa đất đai lưu thơng đến đối tượng có nhu cầu sử dụng thực sự, khơng phải phân phối theo ý chí chủ quan kinh tế tập trung bao cấp1 Do đó, việc xây dựng hoàn thiện văn pháp luật điều chỉnh giao dịch vấn đề quan trọng Trong thời gian vừa qua, Quốc Hội Việt Nam triển khai cách đồng bộ, nhanh chóng việc ban hành số văn pháp luật Luật Đất đai (LĐĐ) 2013, Luật Nhà (LNƠ) 2014, Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) 2014 Các văn có nhiều tác động tích cực việc giải hàng loạt vấn đề cấp bách phạm vi nước Xét riêng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, LĐĐ 2013 số văn liên quan khác có nhiều quy định sửa đổi mang tính cụ thể, rõ ràng, góp phần giải mâu thuẫn bất cập quy định pháp luật cũ đảm bảo tính phù hợp với đời sống xã hội Pháp luật mở rộng quyền chuyển nhượng, quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ, tháo gỡ số rào cản nhằm đáp ứng nhu cầu tiếp cận đất đai chủ đầu tư, mở rộng quyền tiếp cận đất đai chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngồi Do đó, việc nghiên cứu quy định chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng nhu cầu tiếp cận quy định pháp luật mới, đảm bảo pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tuân thủ triệt để Tuy nhiên, pháp luật hành chuyển nhượng QSDĐ tồn số bất cập, chưa khắc phục triệt để trình xây dựng ban hành LĐĐ 2013 Ví dụ quy định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ chưa chặt chẽ; số rào cản không cần thiết nhận chuyển nhượng QSDĐ hay chưa thật đảm Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr 93 bảo quyền tiếp cận đất đai cách bình đẳng nhà đầu tư nước Ngoài ra, thay đổi quan điểm lập pháp dẫn đến khác biệt quy phạm pháp luật đất đai lĩnh vực pháp luật khác điều chỉnh vấn đề liên quan đến QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ Do đó, vấn đề tiếp tục hồn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng pháp luật đất đai nói chung yêu cầu cấp thiết, cần tiến hành nhanh chóng nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý nhà nước đảm bảo quyền lợi chủ thể xã hội Với hai lý trên, tác giả định lựa chọn vấn đề “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ – thực trạng hướng hồn thiện” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ khơng cịn đề tài xa lạ hoạt động nghiên cứu khoa học pháp lý Từ LĐĐ 1993 ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất, có nhiều cơng trình nghiên cứu đề tài như: Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực trạng pháp luật phương hướng hoàn thiện” năm 2002 tác giả Lê Văn Hiển; Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hồn thiện” năm 2007 tác giả Thái Thanh Hải Gần hơn, kể đến số cơng trình nghiên cứu như: Luận án Tiến sĩ luật học (Đại học Luật Hà Nội) với đề tài “Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn” năm 2011 tác giả Nguyễn Thị Dung; Luận văn Tiến sĩ luật học (Đại học Luật TP Hồ Chí Minh) với đề tài “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – pháp luật hướng hoàn thiện” tác giả Lưu Quốc Thái; sách “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất”, Nxb Lao động TS Đỗ Văn Đại chủ biên; sách “Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật thực tiễn xét xử”, Nxb Thông tin Truyền thông; viết “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung đăng tạp chí Nhà nước pháp luật số 1/2012;… Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng QSDĐ theo quy định LĐĐ 1993 hay LĐĐ 2003 số văn khác có hiệu lực thời điểm Trong đó, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ từ hình thành đến trải qua nhiều lần sửa đổi, từ LĐĐ 1993, LĐĐ 2003 LĐĐ 2013 có hiệu lực Do đó, số nội dung cơng trình có nhiều điểm khơng cịn phù hợp với quy định pháp luật hành Từ ngày 01/7/2014 – ngày LĐĐ 2013 có hiệu lực nay, thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng phát sinh số bất cập cần khắc phục, sửa đổi Trong đó, số lượng cơng trình nghiên cứu cách bao quát quy định chuyển nhượng QSDĐ theo LĐĐ 2013 chưa nhiều Gần nhất, phải kể đến cơng trình nghiên cứu khoa học cấp trường tác giả Lưu Quốc Thái với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện” năm 2014 Đây cơng trình nghiên cứu chun sâu bao qt quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, cơng trình đời vào thời điểm LĐĐ 2013 ban hành chưa phát sinh hiệu lực nên tác giả chủ yếu phân tích quy định LĐĐ 2003, qua so sánh số quy định LĐĐ 2013 Hay luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” năm 2014 tác giả Nguyễn Thị Hạnh Tuy công trình nghiên cứu chuyển nhượng QSDĐ theo LĐĐ 2013 đối tượng nghiên cứu điều kiện có hiệu lực, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, mà không bao quát vấn đề pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Do đó, việc tiếp tục tiếp cận, nghiên cứu quy định pháp luật hành chuyển nhượng QSDĐ cách bao quát với nội dung chung nhất, nhất; tìm bất cập, thiếu sót, mâu thuẫn mang tính cốt lõi quy định pháp luật để có hướng hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cần thiết Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm nghiên cứu quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn áp dụng quy định pháp luật làm nhận xét, đánh giá quy định pháp luật hành Qua đó, tác giả đưa số kiến nghị góp phần khắc phục hạn chế cịn bị bỏ ngỏ trình xây dựng ban hành LĐĐ 2013, hoàn thiện quy định pháp luật đất đai nói chung pháp luật có liên quan đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật Việt Nam thực trạng áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Tác giả khơng có tham vọng nghiên cứu tất quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ khn khổ đề tài khóa luận tốt nghiệp này, mà lựa chọn nội dung chuyển nhượng QSDĐ như: điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, chủ thể chuyển nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng, số trường hợp cấm, hạn chế chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng QSDĐ Về phạm vi nghiên cứu, tác giả phân tích dựa quy định pháp luật Việt Nam hành Trong đó, LĐĐ 2013 văn hướng dẫn thi hành văn pháp luật quan trọng mà tác giả sử dụng để phân tích đề tài nghiên cứu Phương pháp tiến hành nghiên cứu đề tài Trong đề tài này, tác giả vận dụng phương pháp nghiên cứu khoa học phân tích, tổng hợp, bình luận khoa học, giải thích, chứng minh, so sánh thống kê Cụ thể sau: Đối với phương pháp phân tích, tổng hợp bình luận khoa học: phương pháp vận dụng xuyên suốt nội dung đề tài nghiên cứu Đối với phương pháp giải thích: phương pháp áp dụng chủ yếu Chương 2, nhằm giải thích quy định định pháp luật hành chuyển nhượng QSDĐ Đối với phương pháp chứng minh: phương pháp áp dụng Chương 3, nhằm đưa chứng minh bất cập, hạn chế quy định pháp luật đất đai hành, tiền đề cho kiến nghị hoàn thiện pháp luật Đối với phương pháp so sánh: phương pháp áp dụng chủ yếu Chương 3, thông qua việc so sánh, đối chiếu quy định pháp luật đất đai với quy định pháp luật khác luật dân sự, thi hành án, nhà ở, kinh doanh bất động sản,… liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ; hay so sánh quy định pháp luật hành với thực tiễn nhằm làm bật mâu thuẫn, bất hợp lý quy định pháp luật Đối với phương pháp thống kê: phương pháp áp dụng Chương 3, nhằm đưa số liệu thực tế số vấn đề phân tích đề tài tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, tình hình xây dựng phát triển mơ hình kinh tế trang trại Việt Nam Bố cục tổng quát khóa luận Nội dung khóa luận thiết kế gồm 03 chương: Chương Lý luận chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương Pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương Những hạn chế pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiến nghị hoàn thiện pháp luật đảm bảo tính cụ thể, rõ ràng nội hàm khái niệm này, sở xác định trình tự, thủ tục thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Thứ hai, pháp luật chưa có quy định thời điểm đất có tranh chấp Trong thời gian LĐĐ 2003 có hiệu lực, tồn nhiều quan điểm khác thời điểm xác định “đất có tranh chấp” Có quan điểm cho thời điểm đất có tranh chấp thời điểm mà bên phát sinh tranh chấp thực tế bên cho QSDĐ thuộc mà khơng phải bên tranh chấp cịn lại Tuy nhiên, quan điểm khác cho thời điểm đất có tranh chấp thời điểm bên nộp đơn yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã Lại quan điểm cho thời điểm đất có tranh chấp thời điểm bên nộp đơn khởi kiện đến Tịa án UBND có thẩm quyền Sự thiếu sót pháp luật vấn đề nguyên nhân dẫn đến áp dụng tùy tiện việc xác định thời điểm “đất có tranh chấp” tạo tâm lý lúng túng, e ngại việc công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch QSDĐ công tác giải tranh chấp đất đai, gây thiệt hại cho quyền lợi ích đáng người sử dụng đất hợp pháp Trong đó, vấn đề dường bị bỏ ngỏ trình xây dựng ban hành LĐĐ 2013 Bằng chứng LĐĐ 2013 không tồn quy định để xác định thời điểm đất có tranh chấp Tuy thực tế nay, quan nhà nước thường dựa vào thời điểm nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai UBND cấp xã làm xác định thời điểm “đất có tranh chấp” Thế nhưng, pháp luật đất đai cần phải bổ sung quy định để đảm bảo rõ ràng, mạch lạc quy định pháp luật đất đai tạo sở pháp lý vững cho việc áp dụng pháp luật thực tế Thứ ba, thông tin đất có tranh chấp chưa gửi đến tổ chức hành nghề công chứng Một thực tế nay, công chứng viên khơng có thơng tin tình trạng “đất có tranh chấp” họ tiến hành cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Bởi lẽ, thông tin liên quan đến tranh chấp đất đai từ bên gửi đơn yêu cầu hòa giải UBND cấp xã không gửi đến tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Mãi đến bên tiến hành thủ tục đăng ký đất đai bị ngăn chặn đất thuộc diện có tranh chấp Do khơng có thơng tin nên xem xét hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, công chứng viên xác định QSDĐ đối tượng chuyển nhượng hợp đồng có đáp ứng điều kiện “đất không tranh chấp” hay không Trên thực tế, công chứng viên thường phải làm đơn yêu cầu gửi đến UBND cấp xã để xin giấy xác nhận tình trạng quyền sử dụng đất có hay khơng có tranh chấp nhằm đảm bảo tính xác tiến hành công chứng hợp 37 đồng chuyển nhượng QSDĐ Như vậy, tiêu tốn nhiều thời gian, chi phí q trình cơng chứng hợp đồng chuyển QSDĐ nói chung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Để giải vấn đề này, thiết nghĩ sau thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, thơng tin đất đai có tranh chấp phải gửi đến Sở Tư pháp Sau đó, Sở Tư pháp hệ thống lại thơng tin liên quan đến đất có tranh chấp gửi đến tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở phạm vi tỉnh, thành phố Như vậy, tiêu tốn nhiều thời gian, công sức để xác minh diện tích đất chuyển nhượng có thuộc diện có hay khơng có tranh chấp, đảm bảo thủ tục cơng chứng phát huy vai trị 3.1.3 Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Như phân tích, “kê biên QSDĐ” để đảm bảo thi hành án biện pháp cưỡng chế thi hành án nhằm đảm bảo án thực thi thực tế bảo vệ quyền lợi người thi hành án Do đó, QSDĐ bị kê biên không phép chuyển nhượng cho người khác Tuy điều kiện hợp lý cần thiết khơng hồn tồn đầy đủ Bởi lẽ, ngồi biện pháp “kê biên QSDĐ” để đảm bảo thi hành án, người sử dụng đất không chuyển nhượng QSDĐ số trường hợp khác theo quy định pháp luật có liên quan Cụ thể, theo quy định Điều 99 “Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời” Bộ luật Tố tụng dân năm 2004 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2011), Tồ án giải vụ án dân có quyền áp dụng nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời “để tạm thời giải yêu cầu cấp bách đương sự, bảo vệ chứng cứ, bảo tồn tình trạng có, tránh gây thiệt hại khơng thể khắc phục bảo đảm việc thi hành án Cụ thể Tồ án định kê biên tài sản tranh chấp; cấm chuyển dịch quyền tài sản tài sản tranh chấp; cấm thay đổi trạng tài sản tranh chấp Bên cạnh đó, Điều 718 BLDS 2005 quy định trường hợp người sử dụng đất dùng QSDĐ làm tài sản đảm bảo thực nghĩa vụ dân hình thức chấp họ khơng thể thực giao dịch khác QSDĐ chưa Văn phịng đăng ký đất đai cấp huyện xóa chấp theo quy định pháp luật, trừ trường hợp bên nhận chấp đồng ý Điều 117 Luật Thi hành án dân 2008 có quy đinh biện pháp cưỡng chế chuyển QSDĐ cho người thi hành án Theo đó, người sử dụng đất bị áp dụng biện pháp phải có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế cho người thi hành án Ngồi ra, Điều 118 LNƠ 2014 cịn quy định trường hợp không phép chuyển nhượng QSDĐ bị kê biên để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Do đó, bất cập phát sinh QSDĐ người sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp kê biên để 38 đảm bảo thi hành án thuộc biện pháp nhằm đảm bảo thực nghĩa vụ người sử dụng đất người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ không Nếu điều kiện quy định Điều 188 LĐĐ 2013, người sử dụng đất hồn tồn có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người khác QSDĐ họ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Đây thiếu sót quy định LĐĐ 2013 điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Để đảm bảo tính thống hệ thống pháp luật, tác giả kiến nghị pháp luật đất đai nên bổ sung tất trường hợp điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nói riêng điều kiện giao dịch QSDĐ nói chung Ngồi ra, quy định pháp luật trình tự kê biên QSDĐ để thi hành án thực tế hạn chế Điều Nghị định 164/2004/NĐ-CP quy định trước tiến hành kê biên QSDĐ, chấp hành viên “tạm thời” xác định diện tích đất kê biên Sau kê biên quan thi hành án tiến hành định giá, đấu giá QSDĐ để thi hành án Do đó, thực tế xảy trường hợp diện tích đất bị kê biên có giá trị cao nhiều so với nghĩa vụ mà người có QSDĐ bị kê biên phải thi hành theo án Thực trạng ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi người có QSDĐ bị kê biên để thi hành án phần diện tích vượt q họ khơng quyền tự định đoạt bị kê biên Để xóa bỏ hạn chế trên, pháp luật thi hành án nên quy định thủ tục định giá bắt buộc phải tiến hành trước định kê biên QSDĐ Dựa vào văn định giá QSDĐ, quan thi hành án định kê biên với diện tích đất có giá trị cao nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thi hành theo tỷ lệ phần trăm (%) định để đảm bảo thi hành án Quy định đảm bảo quyền lợi người thi hành án người phải thi hành án, tránh tùy tiện định kê biên QSDĐ để thi hành án 3.2 Về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Theo LĐĐ 2013, “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đăng ký đất đai thủ tục nhằm xác lập QSDĐ bên nhận chuyển nhượng, chấm dứt hoàn toàn quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng diện tích đất chuyển nhượng Hay nói cách khác, thời điểm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hoàn thành Quy định thể thống hệ thống pháp luật thời điểm chuyển QSDĐ nói riêng thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nói chung Tuy nhiên, thực tế phát sinh vấn đề dựa vào thời điểm đăng ký vào sổ địa để làm chuyển QSDĐ 39 Ví dụ, Ơng A chuyển nhượng 100m2 đất cho bà B với giá 300 triệu đồng Hai bên thỏa thuận hợp đồng nghĩa vụ toán tiền bà B sau: Nghĩa vụ toán tiền bà B chia thành đợt: đợt toán 250 triệu đồng vào ngày công chứng, chứng thực hợp đồng; đợt 2: vòng tháng kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, bà B phải toán hết 50 triệu đồng cịn lại Nếu bà B khơng tốn theo thỏa thuận ơng A có quyền hủy hợp đồng Sau công chứng hợp đồng, bà B tốn cho ơng A 250 triệu đồng thỏa thuận Sau đó, bà B tiến hành thủ tục đăng ký QSDĐ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phù hợp với quy định pháp luật đất đai Nhưng sau cấp giấy chứng nhận, bà B khơng tiếp tục tốn 50 triệu cịn lại theo thỏa thuận cho ông A nên hai bên phát sinh tranh chấp Ơng A kiện bà B Tịa với yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, yêu cầu bà B phải trả lại đất cho ông A Vấn đề đặt vụ tranh chấp liệu u cầu ơng A có chấp nhận khơng? Có ý kiến cho bên có thỏa thuận bà B khơng hồn thành nghĩa vụ tốn tiền ơng A có quyền hủy hợp đồng Đây thỏa thuận không trái quy định pháp luật nên hiển nhiên ưu tiên áp dụng để giải tranh chấp Vì vậy, u cầu ơng A phải chấp nhận Nhưng có ý kiến khác lại cho yêu cầu ông A không chấp nhận Bởi bà B xác lập QSDĐ với chứng bà cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp Như vậy, giao dịch hoàn thành phù hợp với quy định pháp luật nên ông A không quyền yêu cầu hủy hợp đồng Vả lại, chấp nhận u cầu ơng A dẫn đến việc hủy Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất mà UBND huyện cấp cho bà B giấy cấp phù hợp với quy định pháp luật Ơng A u cầu bà B tiếp tục thực hợp đồng, tốn tồn số tiền cịn lại Từ ví dụ trên, thấy bất cập liên quan đến việc xác định thời điểm chuyển QSDĐ dựa vào thời điểm đăng ký QSDĐ vào sổ địa Theo quan điểm tác giả, pháp luật đất đai nên quy định thời điểm chuyển QSDĐ cách linh hoạt Cụ thể bên hoàn thành xong nghĩa vụ hợp đồng chưa tiến hành thủ tục đăng ký đất đai thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm đăng ký vào sổ địa Trường hợp người nhận chuyển nhượng QSDĐ hoàn thành thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận chưa hoàn thành xong nghĩa vụ với bên chuyển nhượng thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm bên nhận chuyển nhượng thực toàn nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng 40 Tương ứng ví dụ trên, nên xác định thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm bà B tốn xong 50 triệu đồng cịn lại cho ông A, mà không phụ thuộc vào việc bà B cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.3 Về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo LĐĐ 2013, người nước ngồi khơng phải người sử dụng đất, nên khơng thể có quyền chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, LNƠ 2014 lại quy định người nước có quyền sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ Việt Nam Tương tự quyền người Việt Nam định cư nước quy định LĐĐ 2013, người nước ngồi có quyền bán nhà gắn liền với việc chuyển nhượng QSDĐ Việt Nam có nhu cầu Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ quyền tất yếu phát sinh người nước bán nhà Việt Nam theo quy định LNƠ 2014 Đây bất cập hay mâu thuẫn quy định pháp luật mà thay đổi quan điểm sách pháp luật Việt Nam Bởi vào thời điểm ban hành LĐĐ 2013, pháp luật chưa cho phép người nước ngồi có QSDĐ Việt Nam mà quyền sở hữu hộ chung cư Đến LNƠ 2014 có hiệu lực, Nhà nước thức thừa nhận người nước ngồi quyền sở hữu nhà thông qua mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà (nhà chung cư, nhà riêng lẻ) dự án kinh doanh nhà thương mại Việt Nam gắn với QSDĐ họ có quyền bán nhà gắn liền với việc chuyển QSDĐ cho chủ thể khác Để đảm bảo tính rõ ràng, thống hệ thống pháp luật, thiết nghĩ nên bổ sung quy định người nước ngồi có quyền bán nhà gắn liền với việc chuyển nhượng QSDĐ lần sửa đổi luật đất đai 3.4 Về chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Liên quan đến chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ, quy định LĐĐ 2013 số vấn đề không đảm bảo rõ ràng, hợp lý Theo tác giả, cần phải xem xét lại số quy định sau: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa để sử dụng vào mục đích trồng lúa Như phân tích Chương I, quy định nhằm bảo vệ diện tích đất trồng lúa, đảm bảo điều kiện phát triển nông nghiệp lúa nước Tuy nhiên, LĐĐ 2013 trì điều kiện lại gây tác động ngược lại với nhu cầu, mục tiêu phát triển nông nghiệp Bởi lẽ, chủ thể hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế họ chủ thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp từ ban đầu họ có đủ điều kiện nhân lực, vốn đầu tư, đặc biệt khả ứng dụng 41 khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp lúa nước, tạo xuất cao, chất lượng tốt, đáp ứng khả cạnh tranh với thị trường lúa gạo giới Nếu pháp luật cho phép chủ thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa để thực dự án đầu tư sản xuất lúa thực mục tiêu bảo vệ diện tích đất trồng lúa mà cịn thúc đẩy kinh tế nơng nghiệp lúa nước phát triển đại nhanh chóng Vậy, lý mà khơng cho phép họ nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa Bên cạnh đó, sách phát triển nông nghiệp tăng cường xây dựng phát triển mơ hình kinh tế trang trại ngày quan tâm khoảng thời gian gần Việc phát triển kinh tế trang trại nhằm khai thai, sử dụng có hiệu đất đai, vốn, khoa học kỹ thuật, kinh nghiệm quản lý góp phần phát triển nơng nghiệp bền vững; tạo việc làm, tăng thu nhập; phân bổ lại lao động, dân cư xây dựng nông thôn mới, thúc đẩy tiến trình cơng nghiệp hóa nơng nghiệp nông thôn Theo kết tổng hợp sơ Ban đạo Tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp thủy sản Trung ướng, đến năm 2011 nước có 20.065 trang trại, có 8.642 trang trại trồng trọt, chiếm 43% tổng số trang trại Tuy kinh tế trang trại nước ta có bước phát triển nhanh thời gian gần đây, tồn vấn đề cần sớm khắc phục, là: kinh tế trang trại chủ yếu hộ gia đình nơng thơn gia đình cán bộ, công nhân viên nghỉ hưu, tham gia thành phần kinh tế chưa nhiều; trang trại với quy mô nhỏ, lẻ mức hạn điền; vốn đầu tư chủ yếu vốn tự có vốn bay cộng đồng, vốn vay tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng nhỏ; nhiều trang trại áp dụng phương pháp truyền thống, chưa ý tới việc áp dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến vào trình sản xuất, tìm hiểu thị trường đầu cho sản phẩm, dẫn đến xuất, chất lượng sản phẩm đầu chưa cao, khó tiêu thụ44 Từ hạn chế cho thấy việc đầu tư phát triển nông nghiệp lúa nước cách bản, chuyên nghiệp, vốn đầu tư lớn, dài hạn ứng dụng khoa học kỹ thuật việc lai tạo giống lúa có xuất cao, chất lượng tốt mục tiêu, định hướng việc phát triển kinh tế trang trại, đặc biệt trang trại trồng lúa Nhưng ngược lại, pháp luật không cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực có điều kiện sản xuất trồng lúa nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa để đầu tư phát triển nông nghiệp lúa nước Quy định cho thấy Nhà nước pháp luật chưa thật có nhìn đắn mục tiêu bảo vệ đất nông nghiệp nhu cầu phát triển nông nghiệp 44 “Kinh tế trang trại – mơ hình phát triển bền vững sản xuất nông nghiệp”, http://www.molisa.gov.vn/vi/Pages/chitiettin.aspx?IDNews=19555, ngày truy cập 16/6/2015 42 Theo quan điểm tác giả, pháp luật nên cho phép hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có điều kiện sản xuất nơng nghiệp quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch, dự án đầu tư phát triển nông nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, với điều kiện chủ thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải dùng vào mục đích trồng lúa với kế hoạch, dự án quan nhà nước phê duyệt mà khơng quyền chuyển mục đích sử dụng đất Theo đó, LĐĐ 2013 nên bỏ điều kiện “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” hộ gia đình, cá nhân khơng cấm tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nhằm sử dụng vào mục đích trồng lúa Phương án góp phần mở rộng khả tiếp cận đất đai chủ thể xã hội, thu hút nguồn nhân lực có chất lượng cao, vốn đầu tư lớn khoa học kỹ thuật lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, đặc biệt trồng lúa nước; ngăn chặn nguy diện tích đất trồng lúa bị thu hẹp, sử dụng bừa bãi mà thúc đẩy phát triển kinh tế nông nghiệp theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa Bên cạnh đó, phương án cịn góp phần giải vấn đề việc làm cho người lao động, giảm tỉ lệ thất nghiệp xã hội, hồn thành mục tiêu xây dựng nơng thơn theo định số 800/QĐ-TTg ngày 04 tháng năm 2010 Phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn giai đoạn 2010 – 2020 Thứ hai, người Việt Nam định cư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng QSDĐ bên ngồi khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Tuy Điều 18 Hiến pháp 2013 quy định “người Việt Nam định cư nước ngồi phận khơng thể tách rời cộng đồng dân tộc Việt Nam”, quy định pháp luật đất đai tồn rào cản định chủ thể này, có vấn đề liên quan đến quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai hành Cụ thể người Việt Nam định cư nước ngồi khơng quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ bên ngồi khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao để thực dự án đầu tư Việt Nam Theo tác giả, quy định chưa hợp lý khơng tạo bình đẳng cá nhân nước người Việt Nam định cư nước Bởi lẽ, pháp luật cho phép cá nhân nước nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm mục đích sinh hoạt, sản xuất nông nghiệp, kinh doanh phi nông nghiệp mà không bị giới hạn phạm vi, diện tích nhận chuyển nhượng (trừ nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp theo hạn mức) Nhưng người Việt Nam định cư nước nhận chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ dự án kinh doanh nhà thương mại nhận chuyển nhượng QSDĐ phạm vi khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để thực dự án đầu tư Việt Nam 43 Xét thấy, cho phép người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng QSDĐ ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để thực dự án đầu tư hồn tồn khơng ảnh hưởng đến hoạt động quản lý đất đai Nhà nước Bởi thực dự án đầu tư, người Việt Nam định cư nước ngồi phải sử dụng đất mục đích, phù hợp với dự án đầu tư phê duyệt Nếu họ không thực dự án cam kết Nhà nước có quyền thu hồi đất Nếu họ khơng tiếp tục thực dự án chuyển nhượng dự án gắn với QSDĐ phải đáp ứng điều kiện pháp luật quy định Và người nhận chuyển nhượng dự án phải tiếp tục thực dự án theo tiến độ đề Do đó, đất sử dụng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ngoài ra, cho phép người Việt Nam định cư nước ngồi nhận chuyển nhượng QSDĐ ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao cịn biện pháp mở rộng quyền tiếp cận đất đai người Việt Nam định cư nước ngoài, thể đối xử bình đẳng cá nhân nước người Việt Nam định cư nước việc tiếp cận QSDĐ để thực dự án đầu tư Đây cách thức để thu hút Việt kiều nước đầu tư, thu hút nguồn ngoại tệ vào Việt Nam, qua thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển động, sôi Dựa vào trên, thiết nghĩ pháp luật đất đai nên mở rộng phạm vi nhận chuyển nhượng QSDĐ người Việt Nam định cư nước ngồi Theo đó, người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực dự án đầu tư mà không bị giới hạn phạm vi khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Thứ ba, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực dự án đầu tư Theo pháp luật đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực dự án đầu tư mà nhận chuyển nhượng QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng dự án đầu tư từ chủ thể khác Quy định gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận QSDĐ để thực dự án đầu tư Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng tự thực dự án đầu tư mà muốn thực mà phải chịu bó buộc phải thực theo dự án mà họ nhận chuyển nhượng Ngồi trường hợp trên, LĐĐ 2013 cịn quy định chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ Theo Điều 169 LĐĐ 2013, trường hợp nhận QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Đây quy định nhằm mở rộng quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Tuy nhiên, “chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ” cụm từ 44 mập mờ, chưa có cách hiểu rõ ràng thống Liệu có phải trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ hay không? Thông qua chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ có thật xác lập QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hay khơng? Theo TS Lưu Quốc Thái, quy định cho thấy LĐĐ 2013 mở rộng cách tiếp cận QSDĐ nhà đầu tư nước ngồi cịn dè đặt sử dụng ngôn từ Tuy nhiên, cụm từ “nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ” khiến không khỏi băn khoăn tư cách pháp lý nhà đầu tư nước loại “vốn đầu tư” nhận chuyển nhượng này, mà Nghị định 43/2014/NĐ-CP đặt điều kiện “giá trị quyền sử dụng đất phải vốn hóa vào vốn đầu tư doanh nghiệp” mà nhận chuyển nhượng (khoản Điều 39) Và việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư “giá trị QSDĐ” khơng có khác so với việc nhận chuyển nhượng loại vốn đầu tư khác: nhà đầu tư trở thành chủ thể sử dụng đất khơng nhận chuyển nhượng tồn vốn đầu tư (trong có giá trị QSDĐ doanh nghiệp) 45 Tác giả đồng ý với quan điểm đánh giá chưa trường hợp nhận chuyển QSDĐ Bởi, thực tế doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận giá trị QSDĐ khơng phải QSDĐ, trừ trường hợp nhận chuyển nhượng toàn vốn đầu tư Thực chất QSDĐ tài sản doanh nghiệp chuyển nhượng giá trị QSDĐ mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận tỷ lệ % vốn doanh nghiệp chuyển nhượng vốn Từ trên, thiết nghĩ pháp luật đất đai nên cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực dự án đầu tư Việt Nam thay cho họ nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ hay nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn với nhận chuyển nhượng dự án đầu tư Hướng sửa đổi mở rộng quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo nguyên tắc đối xử bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Tương tự người Việt Nam định cư nước ngoài, việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi không ảnh hưởng đến hoạt động quản lý đất đai Nhà nước mà cịn góp phần thu hút nhà đầu tư nước đầu tư vào Việt Nam, thu hút ngoại tệ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Thứ tư, chưa ghi nhận quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ người nước 45 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 1(86)/2015, tr 34 45 Tương tự phân tích mục 3.3 Chương này, người nước thừa nhận chủ thể sử dụng đất cách gián tiếp thông qua quy định LNƠ 2014 Theo đó, chủ thể có quyền mua nhà gắn liền với nhận chuyển nhượng QSDĐ Việt Nam Thực chất, trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ phái sinh từ quyền mua nhà gắn với QSDĐ Việt Nam Tuy nhiên, LNƠ 2014 đời sau với thay đổi quan điểm sách pháp luật Việt Nam nên quy định không ghi nhận trước LĐĐ 2013 Tác giả kiến nghị nên ghi nhận người nước chủ thể sử dụng đất ghi nhận quyền mua nhà gắn với nhận chuyển nhượng QSDĐ chủ thể lần sửa đổi LĐĐ nhằm đảm bảo thống quy định pháp luật 46 KẾT LUẬN Chuyển nhượng QSDĐ hoạt động tất yếu khách quan điều kiện chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý đất đai yêu cầu kinh tế hàng hóa vận động theo chế thị trường nước ta Chuyển nhượng QSDĐ có vai trị quan trọng, góp phần đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chủ thể khác xã hội, tạo điều kiện hình thành phát triển thị trường bất động sản, phát triển kinh tế, ổn định đời sống xã hội Để đảm bảo hoạt động chuyển nhượng QSDĐ phát huy vai trị đặt quản lý Nhà nước, yêu cầu đặt quy định pháp luật phải phù hợp với vận động, phát triển kinh tế - xã hội Với nội dung nghiên cứu trình bày đề tài “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ – thực trạng hướng hoàn thiện” giải cách vấn đề mang tính lý luận pháp lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Về phương diện lý luận, khóa luận phân tích khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng QSDĐ vai trị phát triển kinh tế, xã hội Về phương diện pháp lý, khóa luận phân tích quy định pháp luật Việt Nam hành chuyển nhượng QSDĐ Trong đó, bật lên điều kiện chuyển nhượng, chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, trường hợp cấm chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện sở kết hợp phân tích, so sánh Luật Đất đai 2013 với văn pháp luật có liên quan LNƠ 2014, LKDBĐS 2014,… Trên sở phân tích vấn đề liên quan đến lý luận pháp lý chuyển nhượng QSDĐ, khóa luận phân tích bất cập, hạn chế quy định pháp luật hành đưa đề xuất mang tính định hướng nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ số vấn đề điều kiện chuyển nhượng, thời điểm chuyển QSDĐ, chủ thể chuyển nhượng chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ Với khả nghiên cứu hạn chế, hẳn khóa luận cịn tồn thiết sót định Những kết đạt khóa luận ngồi cố gắng tác giả cịn có giúp đỡ tận tình Thầy, Cô Giảng viên hướng dẫn Tác giả xin trân trọng cảm ơn 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Bộ luật dân (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Công chứng (Luật số 53/2014/QH13) ngày 20/6/2014 Luật Hơn nhân gia đình (Luật số 52/2014/QH13) ngày 19/6/2014 Bộ luật Tố tụng dân (Luật số 24/2004/QH11) ngày 24/6/ 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 Luật Thi hành án dân (Luật số 26/2008/QH12) ngày 14/11/2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 10 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định thi hành chi tiết số điều Luật Đất đai 2013 11 Nghị đinh số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai 2003 12 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/10/2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 31/12/2014 quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Hơn nhân gia đình năm 2014 14 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 16/02/2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch 15 Nghị định số 164/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 14/9/2004 kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm thi hành án 16 Nghị đinh số 64-CP Chính phủ ngày 27/09/1993 việc ban hành quy định việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dàu vào mục đích sản xuất nông nghiệp 17 Nghị định số 60-CP Chính phủ ngày 05/7/1994 quyền sử dụng nhà quyền sử dụng đất đô thị 18 Nghị đinh số 14/1998/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/3/1998 quản lý tài sản Nhà nước 19 Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK Tổng Cục quản lý ruộng đất ngày 14/07/1989 việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 Quyết định số 399-TC/QLCS Bộ Tài ngày 17/5/1995 việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà làm việc quan hành nghiệp 21 Quyết đinh số 20/1999/QĐ-BTC Bộ Trưởng Bộ Tài ngày 25/02/1999 việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà làm việc quan hành nghiệp 22 Quyết định số số 24/2004/QĐ-BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường ngày 01/11/2004 việc ban hành quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 23 Quyết định số 755/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 20/5/2013 phê duyệt sách hổ trợ đất ở, đất sản xuất, nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo hộ nghèo xã, thơn, đặc biệt khó khăn 24 Quyết định số 800/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 04/6/2010 phê duyệt Chương trình mục tiêu Quốc gia xây dựng nông thôn giai đoạn 2010 – 2020 25 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường ngày 21/10/2009 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 26 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường ngày 19/5/2014 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 27 Thông tư số 03/2008/TT-BTP Bộ Tư pháp ngày 25/8/2008 hướng dẫn thi hành số điều Nghị đinh 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 cấp từ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký 28 Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 03/12/2012 hướng dẫn thi hành số quy định Phần thứ hai “Thủ tục giải vụ án Tòa án cấp sơ thẩm” Bộ luật Tố tụng dân 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 B Tài liệu tham khảo Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu: pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin Truyền thông Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao động Trần Thị Huệ, Lê Thị Giang (2013), “Bàn hình thức thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, số (256)/2013, tr – Thái Thanh Hải (2007), “Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hoàn thiện”, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Lê Văn Hiển (2002), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực trạng pháp luật phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Bùi Thị Thanh Hiếu (2007), “Tài sản quyền sử dụng đất bị kê biên khó bán theo thủ tục bán đấu giá”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề tháng 11/2007, tr 30 Trần Thị Lịch (2013), “Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ & pháp luật, số 5/2013, tr 39 – 41 Nguyễn Tiến Lập, “Chế độ sở hữu toàn dân vấn đề sở hữu đất đai”, https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/che-do-so-huu-toan-dan-vavan-de-so-huu-dat-dai.aspx, truy cập ngày 09/5/2015 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 10 Lưu Quốc Thái (Chủ nhiệm đề tài) (2014), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 11 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 1(86)/2015, tr 30 – 36 12 Lê Văn Tứ (2003), “Chế độ sở hữu đất tồn dân: số suy nghĩ”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 10/2003, tr – 11 13 Châu Hồng Thân, “Bất cập quy định diện tích tối thiểu tách Cần Thơ”, http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=77&id=162417, truy cập ngày 23/5/2015 14 Nguyễn Văn Vẻ (2013), “Thực trạng công chứng hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất số kiến nghị”, Tạp chí Dân chủ & pháp luật, số 4/2013, tr – 15 “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”, duthaoonline.quochoi.vn/ /tong_hop_kinh_nghiem_nuoc_ngoai.doc, truy cập ngày 10/5/2015 16 “Kinh tế trang trại – mơ hình phát triển bền vững sản xuất nông nghiệp”, http://dangcongsan.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=30066&c n_id=519137 , truy cập ngày 16/6/2015 17 “Mù mờ khái niệm sở hữu toàn dân”, http://www.bbc.com/vietnamese/vietnam/2013/09/130924_luat_dat_dai_sua _doi_khong_giai_quyet_duoc_khieu_kien, truy cập ngày 09/5/2015 ... chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương Pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương Những hạn chế pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiến nghị hoàn thiện pháp luật. .. CHƯƠNG NHỮNG HẠN CHẾ TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 32 3.1 Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất .32 3.1.1 Có... 31 CHƯƠNG NHỮNG HẠN CHẾ TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 3.1 Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.1 Có Giấy chứng nhận