Khoá luận tốt nghiệp pháp luật về quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tại công ty TNHH luật việt

TÓM LƯỢC Trên sở nghiên cứu cách đầy đủ, có hệ thống quy định pháp luật quyền sử dụng đất, luận văn làm rõ, làm sáng tỏ vấn đề lý luận quyền sử dụng đất, điểm chung điểm đặc thù quyền sử dụng đất Đồng thời, việc phân tích, đánh giá thực trạng tình hình áp dụng quy định pháp luật hành điều chỉnh quyền sử dụng đất để thông qua đề xuất số ý, kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất nâng cao hiệu xét xử Tòa án tranh chấp quyền sử dụng đất Bài luận luận văn phản phân tích trình thực hiện, thực thi pháp luật quyền sử dụng đất thực nói chung, công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt nói riêng đểphản ánh thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất đưa hướng hoàn thiện để giải vướng mắc quy định pháp luật quyền sử dụng đất Dựa phân tích này, luận văn đề xuất số kiến nghị có giá trị thực tiễn nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập Trường Đại học Thương mại, nhiệt tình giảng dạy thầy cô trường nói chung Khoa Kinh tế - Luật nói riêng, em trang bị kiến thức chuyên môn lối sống làm hành trang vững cho sống sau Xuất phát từ long kính trọng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cám ơn tới Quý thầy cô Trường đại học Thương mại Quý thầy cô Khoa Kinh tế Luật, người trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức bổ ích cho em Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS Tạ Thị Thùy Trang, người tận tình giúp đỡ em suốt trình làm khóa luận tốt nghiệp Qua đây, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới ban lãnh đạo công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt, toàn thể anh, chị công ty tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Trong trình làm khóa luận tốt nghiệp, kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều nên viết chắn không tránh khỏi sai sót Kính mong nhận góp ý, nhận xét từ phía giáo viên hướng dẫn, Quý thầy cô để kiến thức em ngày hoàn thiện có kinh nghiệm qúy báu để áp dụng thực tiễn làm việc sau Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực Phạm Thị Thu MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt/ Ký hiệu TNHH BLDS GCN GCNQSDD TAND TANNTC UBNN BLTTDS QSDĐ Cụm từ đầy đủ Trách nhiệm hữu hạn Bộ luật Dân Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Tòa án nhân dân tối cao Ủy ban nhân dân Bộ luật tố tụng dân Quyền sử dụng đất LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài khóa luận Đất đai tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống…Với giá trị thấy được, mặt tích cực, người mong muốn tác động vào thường xuyên để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống Sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai, thu hút nguồn lực vốn đầu tư nước khai thác, sử dụng đất Đất đai có vai trò vô quan trọng sống chúng ta, nhu cầu đất đai ngày lớn mà diện tích đất lại có hạn Nhất giai đoạn với tốc độ phát triển nhanh mặt đất nước, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa - đại hóa diễn trình chuyển đổi cấu đất đai cách mạnh mẽ phát dinh trình quản lý diễn phức tạp, với việc dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày cao đất đai có giới hạn mặt số lượng chất lượng Khi nước ta bước vào kinh tế thị trường, thay đổi chuyển dịch quyền sử dụng đất vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên sống Chính mà mong muốn bảo vệ quyền sử dụng đất niềm mong mỏi người dân Ngay từ năm 1993, Luật Đất Đai xác lập năm quyền người sử dụng đất, thừa nhận mặt pháp lý quyền sử dụng đất hàng loạt vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất diễn cách phổ biến phức tạp như: đầu đất đai, sử dụng đất không mục đích, chuyển nhượng, chuyển đổi,…trái phép, giao dịch đất giấy tờ hợp lệ,…dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo đất đai ngày nhiều Trong quản lý Nhà nước đất đai nói chung, quyền sử dung đất nói riêng yếu Quyền sử dụng đất chế định quan trọng pháp luật đất đai, gắn liền với quyền lợi ích người dân Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thông quản lý hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Vì vậy, quyền sử dụng đất người sử dụng đất chừng mực định luận giải tương đương quyền sở hữu hạn chế đất đai Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, quyền sử dụng đất chứa đựng quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt Theo báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường, hàng năm Bộ nhận gần 10.000 lượt đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường công dân 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đơn thuộc lĩnh vực đất đai chiếm 98,6% tổng số đơn Các địa phương có nhiều đơn gửi đến Bộ Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, An Giang, Cần Thơ, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Tháp, Bến Tre, Bình Thuận, Đồng Nai, Kiên Giang Tây Ninh (bình quân địa phương có gần 500 lượt đơn thư/năm) Theo đó, thấy vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp, với mật độ “ phổ biến” (mặc dù tài sản toàn dân, tài sản quốc gia) Đây lú chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý quyền sử dụng đất Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định pháp luật quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Tòa án Vì vậy, để có nhìn tổng quan chế định sâu phân tích, tác giả chọn đề tài : “Pháp luật quyền sử dụng đất – Thực tiễn thực công ty TNHH Ánh Sáng Việt”trong chủ yếu tìm hiểu quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Tổng quan công trình nghiên cứu liên quan Chế định quyền sử dụng đất chế định quan trọng Luật Đất đai, nhiên chưa có công trình nghiên cứu sâu phân tích hết khía cạnh chế định mà dừng lại nghiên cứu mặt chế định Việc nghiên cứu chế định quyền sử dụng đất thường tiến hành dạng viết tạp chí, tham luận hội thảo chuyển đề nhỏ công trình nghiên cứu chung Năm 2000, tác giả Nguyễn Văn Mạnh, Đại học Quốc gia Hà Nội nghiên cứu vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất theo luật đất đai 1993 (và Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1993) BLDS 1995 Tuy nhiên từ năm 2000 đến quy định quyền sử dụng đất có nhiều thay đổi việc Nhà nước ban hành văn pháp luật mới: Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, BLDS 2005, BLDS 2015 (có hiệu lực thi hàng 01/01/2017) văn hướng dẫn liên quan khác Cho đến nay, pháp luật quyền sử dụng đất giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu nhiều với nhiều khía cạnh khác Điển hình hàng loạt công trình, bài viết, sách chuyên khảo tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn khái niệm đăng kí đất đai Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011… Ngoài có số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai”, luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; T.S Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số 8/2009; Ths Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số 3/2005; Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 phủ tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bối cảnh phải xử lý vướng mắc đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn Mạnh Khởi (2009), pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội Những công trình công bố thể tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề quyền sử dụng đất chỉnh thể thống nhất, toàn diện, khía cạnh thực tiễn chưa đầu tư nghiên cứu sâu Vì vậy, đề tài nghiên cứu tác giả cần thiết có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ tồn tại, bất cập pháp luật hành quyền sử dụng đất Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật vấn đề thời gian tới So với quy định quyền sử dụng đất Luật Đất đai 1993 BLDS 1995 quy định quyền sử dụng đất theo pháp luật hành quy định theo hướng mở rộng quyền tự định đoạt cho chủ thể quan hệ pháp luật sử dụng đất Vì vấn đề cần phải nghiên cứu cách toàn diện sở Luật đất đai 2013 kết hợp với quy định quyền sử dụng đất BLDS 2015 để thấy mặt tích cực điểm chưa phù hợp với thực tế sống từ góp phần bảo vệ cách hài hòa lợi ích xã hội, Nhà nước lợi ích hợp pháp chủ thể quan hệ pháp luật quyền sử dụng đất Như vậy, luận văn công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu pháp luật quyền sử dụng đất Việt Nam, không trùng lặp với công trình nghiên cứu khoa học công bố nước ta Xác lập tuyên bố vấn đề nghiên cứu Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển quyền sử dụng đất, qua đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đất đai nói chung chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Dựa sở đó, viết có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất nước ta Đồng thời qua nêu nên thực tiễn thực thi, áp dụng pháp luật công dân Việt Nam nói chung, công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt nói riêng Từ việc đánh giá thực trạng pháp luật chuyển quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng diễn nói trên, ta thấy từ việc nghiên cứu phân tích cách có hệ thống quy định việc chuyển quyền sử dụng đất để đưa phương hướng, biện pháp hoàn thiện có ý nghĩa, với thực tế tình hình Đối tượng, mục tiêu phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài là: Một là, hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học quyền sử dụng đất; Hai là, hệ thống quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân sự; Ba là, tiến hành phân tích tình thực tế công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt Đồng thời đánh giá hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền việc quản lý sử dụng đất đai quy định pháp luật quyền sử dụng đất hạn chế khiếm khuyết tạo nên “lỗ hổng” pháp lý 4.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài phân tích pháp luật quyền sử dụng đất, để nắm quy định Nhà nước quyền sử dụng đất Qua đó, phân tích, đánh giá trình thực tiễn thực công ty luật TNHH Ánh Sáng Việt nhằm phát tồn hạn chế vấn đề pháp luật quyền sử dụng đất nói So sánh lý luận thực tiễn để rút việc làm chưa làm sở đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung, pháp luật quyền sử dụng đất nói riêng để khắc phục mặt tồn hạn chế đó, giúp phát huy mặt tích cực vấn đề 4.3 Phạm vi nghiên cứu Về không gian: nghiên cứu quy định pháp luật quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai, BLDS, số văn hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai Về thời gian: sử dụng Luật Đất đai 2013 – có so sánh với Luật Đất đai ban hành năm trước Nghiên cứu đồng thời vấn đề BLDS 2005, so sánh, nghiên cứu với BLDS 2015(có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm 2017) Về nội dung: Quyền sử dụng đất vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực: trị, kinh tế, xã hội pháp luật Mặt khác, pháp luật quyền sử dụng đất có nhiều vấn đề liên quan như: Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất,…Trong vấn đề vừa nêu trên, ta thấy việc chuyển quyền sử dụng đất hoạt động diễn phổ biến đời sống pháp lý hàng ngày Để nghiên cứu làm rõ sâu vào vấn đề, luận văn tập trung nghiên cứu khuôn khổ pháp luật điều chỉnh nội dung chuyển quyền sử dụng đất - thực tiễn thực công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt Phương pháp nghiên cứu Một số phương pháp nghiên cứu sử dụng xuyên suốt toàn khóa luân: Một là, phương pháp vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật quyền sử dụng đất toàn diện mối tương quan với quy định pháp luật Việt Nam Hai là, phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân chia vấn đề lớn, phức tạp thành vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể Sau phân tích tổng hợp lại khái quát để đưa tới nhận thức tổng thể vấn đề quyền sử dụng đất Việt Nam Ba là, phương pháp quy nạp diễn dịch: đề tài từ vấn đề chung đến vấn đề riêng, từ tượng riêng lẻ đến chung Bốn là, phương pháp thống kê: phương pháp quan trọng, sử dụng xuyên suốt khóa luận Khóa luận tập hợp văn pháp luật liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, thực tiễn quyền sử dụng đất làm sở khoa học, lý luận chung để nghiên cứu làm rõ mục đích nghiên cứu đề tài Trong đó, chương khóa luận sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Chương I: sử dụng phương pháp nghiên cứu phương pháp lý luận, phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh phương pháp phân tích, thống kê,… Chương II: sử dụng phương pháp nghiên cứu phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp phương pháp thống kê,… Chương III: sử dụng phương pháp nghiên cứu phương pháp phân tích, phương pháp liệt kê, phương pháp tổng hợp phương pháp thống kê,… 10 Toà án tống đạt hợp lệ giấy báo phiên cho ông Báu, bà Loan, bà Lân Mặc dù Toà án cấp phúc thẩm nhận định: “Ông Báu, bà Loan, bà Lân tống đạt hợp lệ giấy báo phiên lần thứ hai song ông Báu, bà Loan, bà Lân vắng mặt phiên lý do” Đây điểm thiếu sót tòa án cấp phúc thẩm Với thiếu sót phân tích, thấy TAND thành phố Hà Nội có thiếu sót nghiêm trọng thủ tục tiến hành xét xét xử phúc thẩm vụ án Thứ hai, Toà án cấp phúc thẩm xác định chưa xác diện tích đất chuyển nhượng nguyên đơn bị đơn: Về diện tích đất chuyển nhượng: Có không thống lời khai nguyên đơn bị đơn: Bà Mậu anh Hiển khai diện tích đất vườn chuyển nhượng 240 m 10 thước Trong đó, vợ chồng anh Chiến cho diện tích đất chuyển nhượng 380 m Rõ ràng lời khai không thống nhất, nhiên, trình giải vụ án, anh Hiển thừa nhận chữ “10T khoảng 240m 2” giấy chuyển nhượng đề ngày 14-1-1993 anh Hiển điền thêm vào Lời khai hoàn toàn phù hợp kết luận giám định Viện Khoa học hình - Bộ Công an Nguyên đơn tự ý sửa chữa, thêm bớt nội dung giấy chuyển nhượng đất: anh Chiến khẳng định giấy chuyển nhượng đề ngày 14-1-1993 anh Hiển cung cấp giấy chuyển nhượng hai bên lập không thừa nhận gạch xoá, sửa chữa viết thêm nội dung giấy chuyển nhượng Như vậy, có đủ sở xác định việc hai bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể giấy chuyển nhượng đề ngày 14-1-1993 (Giấy nhượng quyền sở hữu đất vườn); giấy chuyển nhượng không ghi cụ thể diện tích chuyển nhượng tứ cận mảnh đất chuyển nhượng Có chứng chứng minh bị đơn biết rõ diện tích đất chuyển nhượng thuộc hai đất hai chủ nhận chuyển nhượng: chuyển nhượng đề ngày 141-1993 không ghi cụ thể diện tích tứ cận mảnh đất chuyển nhượng có nội dung bà Mậu “nhượng lại quyền sở hữu mảnh vườn” mà bà Mậu “đang chủ sở hữu” cho anh Chiến Nhưng theo anh Chiến khai thời điểm chuyển nhượng, anh Chiến biết toàn 380 m2 đất thuộc hai hai chủ (bà Tuất bà Mậu) nhận chuyển nhượng hai đất nói Trong nội dung giấy chuyển nhượng đất nêu lại chuyển nhượng phần đất thuộc quyền sử dụng bà Tuất Trong trình giải vụ án, bà Mậu anh Hiển thống khai chuyển nhượng cho anh Chiến 240m2 đất vườn có 190m2 thuộc quyền sử dụng bà Mậu 50m2 thuộc quyền sử dụng bà Tuất Anh Chiến không xuất trình 44 chứng có ghi rõ diện tích đất chuyển nhượng 380m có nhận chuyển nhượng phần đất thuộc quyền sử dụng bà Tuất Với phân tích trên, có sở xác định diện tích đất mà bà Mậu chuyển nhượng cho anh Chiến 240m2 Toà án cấp sơ thẩm xác định diện tích đất hai bên chuyển nhượng 240m2 xác Còn Toà án cấp phúc thẩm Toà dân TANDTC xác định diện tích chuyển nhượng 380m có 190m2 thuộc quyền sử dụng bà Tuất Thứ ba, Toà án cấp phúc thẩm định buộc bị đơn giao lại toàn diện tích đất vườn tranh chấp cho nguyên đơn chưa phù hợp với tài liệu, chứng có hồ sơ vụ án: Đối với 190m2 đất vườn thuộc quyền sử dụng bà Mậu: bà Mậu chuyển nhượng cho anh Chiến nhận tiền; anh Chiến trực tiếp quản lý, sử dụng, anh Chiến có vi phạm sử dụng phần đất bà Tuất mà bà Mậu chưa chuyển nhượng Vì thế, bà Mậu – bên chuyển nhượng xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn bà phải chịu 100% lỗi gây Toà án cấp phúc thẩm buộc bà chịu 100% lỗi việc chuyển nhượng 190m đất thuộc quyền sử dụng bà hoàn toàn hợp lý Toà dân TANDTC giữ nguyên phần có sở Đối với phần đất 50m2 thuộc quyền sử dụng bà Tuất: phần đất bị bà Mậu chuyển nhượng cho anh Chiến Bà Mậu cho chuyển nhượng sang phần đất bà Tuất 50m 2, anh Chiến biết phần đất thuộc quyền sử dụng bà Tuất nhận chuyển nhượng; nên hai bên có lỗi việc chuyển nhượng nhận chuyển nhượng 50 m này, đó, bà Mậu anh Chiến người phải chịu 50% lỗi gây Ngoài ra, số 380m2 đất vườn tranh chấp có 190m thuộc quyền sử dụng bà Mậu; 190m2 lại thuộc quyền sử dụng bà Tuất Bà Tuất chết năm 1995, bà Tuất người hưởng thừa kế quyền sử dụng phần đất có tham gia tố tụng với tư cách người có quyền, nghĩa vụ liên quan Tuy nhiên, án dân phúc thẩm số 92/DSPT ngày 28-4-2004 Toà án cấp phúc thẩm buộc anh Chiến chị Thành phải giao lại toàn diện tích đất vườn 380m (trong có 190m2 thuộc quyền sử dụng bà Tuất) cho bà Mậu chưa có thoả thuận vấn đề bà Mậu bà Tuất chưa đảm bảo quyền lợi bà Tuất Vụ án xét xử giám đốc thẩm: Sau phiên tòa phúc thẩm, anh Nguyễn Huy Hiển có đơn khiếu nại án phúc thẩm nêu 45 Tại Quyết định 05/KN-VKSTC-V5 ngày 02-02-2005, Viện trưởng VKSNDTC kháng nghị án phúc thẩm nêu với lý do: Toà án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Mậu với anh Chiến lập ngày 14-11993 vô hiệu xác định diện tích đất chuyển nhượng 380m sở việc xác định lỗi bên chưa Đề nghị Hội đồng xét xử Toà dân TANDTC xử huỷ phần án dân phúc thẩm nêu để xét xử phúc thẩm lại Tại Quyết định giám đốc thẩm số 49/GĐT-DS ngày 24-2-2005,Toà dân TANDTC định: không chấp nhận kháng nghị 05/KN-VKSTC-V5 ngày 02-022005 Viện trưởng VKSNDTC; Giữ nguyên án dân phúc thẩm số 92/DSPT ngày 28-4-2004 TAND thành phố Hà Nội vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Lê Thị Mậu với anh Nguyễn Khắc Chiến Như vậy, án dân phúc thẩm số 92/DSPT ngày 28-4-2004 TAND thành phố Hà Nội có sai sót nội dung tố tụng Toà dân TANDTC giữ nguyên định án phúc thẩm nêu không pháp luật Vì vậy, cần huỷ Quyết định giám đốc thẩm án dân phúc thẩm nêu để TAND thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm lại theo quy định pháp luật.Vì vậy, sau có Quyết định giám đốc thẩm nêu trên, anh Nguyễn Huy Hiển tiếp tục có đơn khiếu nại Tại Quyết định 103/QĐKNGĐT-V5 ngày 14-12-2005, Viện trưởng VKSNDTC kháng nghị Quyết định giám đốc thẩm 49/GĐT-DS ngày 24-2-2005 Toà dân TANDTC đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC huỷ Quyết định giám đốc thẩm nêu án dân phúc thẩm số 92/DSPT ngày 28-4-2004 TAND thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm lại Tại phiên giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao giữ nguyên quan điểm nêu kháng nghị TANDTC vào quy định Bộ luật tố tụng dân sự: khoản Điều 291 quy định thẩm quyền giám đốc thẩm, khoản Điều 297 quy định thẩm quyền Hội đồng giám đốc thẩm, khoản Điều 299 quy định để hủy án, định có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại xét xử phúc thẩm lại đưa định định: Huỷ Quyết định giám đốc thẩm số 49/GĐT-DS ngày 24-2-2005 Toà dân TANDTC án dân phúc thẩm 92/DSPT ngày 28-4-2004 TAND thành phố Hà Nội xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Lê Thị Mậu anh Nguyễn Khắc Chiến Giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm lại vụ án theo quy định pháp luật 46 Ta thấy, Hội đồng thẩm phán TANDTC huỷ định giám đốc thẩm án phúc thẩm lý sau: Thứ nhất, tài liệu chứng minh Toà án cấp phúc thẩm tống đạt hợp lệ giấy triệu tập cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan; Thứ hai, Toà án cấp phúc thẩm Toà dân TANDTC xác định chưa xác diện tích đất chuyển nhượng nguyên đơn bị đơn; Thứ ba, Toà án cấp phúc thẩm định buộc bị đơn giao lại toàn diện tích đất vườn tranh chấp cho nguyên đơn chưa phù hợp với tài liệu, chứng có hồ sơ vụ án Như vậy, Hội đồng thẩm phán TANDTC vào khoản Điều 299 BLTTDS quy dịnh để hủy án, định có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại xét xử phúc thẩm lại là: “Kết luận án, định không phù hợp với tình tiết khách quan vụ án có sai lầm nghiêm trọng việc áp dụng pháp luật” đưa định hủy Quyết định giám đốc thẩm số 49/GĐT-DS ngày 24-2-2005 Toà dân TANDTC án dân phúc thẩm 92/DSPT ngày 28-4-2004 TAND thành phố Hà Nội hoàn toàn hợp lý 2.4 Các kết luận phát qua nghiên cứu Luật Đất đai Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2014 Luật Đất đai đời có ý nghĩa quan trọng đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý có hiệu nguồn lực đất đai; bảo vệ quyền người sử dụng đất Sau 01 năm triển khai thực hiện, nhìn chung, quy định Luật Đất đai vào sống, nhiều quy định Luật Đất đai 2013 thực tiễn kiểm nghiệm đắn phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam, đảm bảo tính thống đồng Luật Đất đai văn hướng dẫn luật tạo sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực quyền đất đai, Tuy nhiên, qua 01 năm thực hiện, quy định Luật Đất đai 2013, đặc biệt quy định quyền sử dụng đất bộc lộ số bất cập, vướng mắc ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh tổ chức, cá nhân liên quan Kết luận chương 2: Với sửa đổi, bổ sung ban hành cách thường xuyên kịp thời thời gian qua, pháp luật quyền sử dụng đất dần hoàn thiện hơn, phù hợp với nhu cầu nguyện vọng chủ thể tham gia quan 47 hệ pháp luật quyền sử dụng đất Bên cạnh thành tựu đạt được, pháp luật quyền sử dụng đất hành bộc lộ nhiều bất cập hạn chế, gây nên khó khăn, vướng mắc rào cản lớn cho trình xác lập thực giao dịch quyền sử dụng đất thực tế 48 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP ( KIẾN NGHỊ ) HOÀN THIỆNQUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Quan điểm, định hướng hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất đảm bảo tương quan với việc hoàn thiện pháp luật đất đai pháp luật dân Luật đất đai có mối quan hệ thiết với ngành luật khác luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng Trong mối quan hệ này, quy phạm pháp luật, ngành luật cso mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Do vậy, đổi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật 3.1.2 Đảm bảo mối tương quan hợp lý lợi ích người sử dụng đất lợi ích Nhà nước Quyền sử dụng đất quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trưng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Mọi áp đặt cứng nhắc thiếu tính thực hiệu lực Nội dung kinh tế pháp luật quyền sử dụng đất thể quy định ché độ, điều kiện cho thuê đất giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Các quy định phải xuất phát từ quan điêm đất dai thuộc sở hữu toàn dân, việc phân phối lợi ích phải ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trung hóa quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số 3.1.3 Đơn giản hóa thủ tục tiến hành thực quyền người sử dụng đất Hiện nay, thủ tục hành liên quan đến lĩnh vực đất đai đặc biệt quyền sử dụng đất rườm rà, phức tạp, gây khó khăn cho người dân Do đó, pháp luật cần xem xét bỏ bớt quy định thủ tục để tạo điều kiện cho người dân trình làm thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất mình; đồng thời đảm bảo quyền lợi ích đáng công dân Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Đây công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất Các thủ 49 tục phải thực hiên theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai mặt khác vừa bảo đảm thuận tiện cho bên chuyển quyền sử dụng đất Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực 3.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử đất Trên sở phân tích thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất phạm vi thực công ty TNHH Ánh Sáng Việt, hạn chế công tác quản lý đất đai quản lý hoạt động quyền sử dụng đất, tác giả xin đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội sau: 3.2.1 Các giải pháp quy định pháp luật quyền sử dụng đất 3.2.1.1 Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận QSDĐ cấp nhiều giai đoạn khác mẫu giấy chứng nhận quan quản lý đất đai thời kỳ khác phát hành Theo Luật đất đai 2003, giấy chứng nhận QSDĐ cấp theo mẫu thống loại đất Bộ Tài nguyên môi trường phát hành thực thông từ ngày 01/01/2014 nước Do đó, cần thống mẫu giấy chung tránh gây nhầm lẫn cho nhân dân Bên cạnh cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ Theo Tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa: “Đầy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho loại đất sách hoàn toàn đắn, bước đôỵ phá xác lâp trật tự vè quyền sử dụng đất Phải cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho loại đất với đối tượng Chấp nhận sai sót hệ năm buông lỏng quản lý, phải loại bỏ tất thủ tục phức tạp khác thực tế cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất Về quy định cấp GCN vợ, chồng thời kỳ hôn nhân: cần có quy định cụ thể cấp GCN tài sản vợ, chồng thời kỳ hôn nhân, để xác định tài sản tài sản riêng hay tài sản chung vợ (chồng) thời kỳ hôn nhân Đồng thời, Luật Đất đai không nên có quy định cấp GCN cho hộ gia đình mà nên cấp GCN cho vợ, chồng Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện công tác cấp GCNQSDD sau: Để nâng cao chất lượng dịch vụ hành công theo chế “một cửa” nhằm hoàn thiện công tác cấp GCNQSDD phận “một cửa” quan hành huyện Di Linh cần: Đảm bảo trang bị ngày đầy đủ sở vật chất, phương tiện phục vụ cho phận “một cửa” ngày tốt như: phòng chờ có ghế ngồi, quạt máy lạnh, bàn ghế để viết, công khai quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết, trang web để tra cứu, khu vệ sinh công cộng, nước rửa, nước uống, phương tiện kỹ thuật phục vụ chuyên môn cho cán bộ, công chức… Luôn tạo cho người dân có cảm 50 giác gần gũi, thân thiện, quan tâm đến người dân, động viên chia sẻ, giúp đỡ người dân gặp khó khăn Tạo tin cậy thời gian, độ xác hồ sơ, thông tin cần cung cấp cho người dân đến làm việc phận “một cửa” Phải thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, văn hóa công sở để nâng cao trách nhiệm, lực, tinh thần, thái độ phục vụ cán bộ, công chức nhân dân Thường xuyên bổ sung, sửa đổi để hoàn thiện quy trình, thủ tục cải cách hành chính, thủ tục, quy trình cấp GCNQSDD theo hướng đơn giản, công khai, minh bạch, nhằm thuận tiện, giảm bớt phiền hà hạn chế tiêu cực, tham nhũng cán bộ, nhân dân Xây dựng hệ thống sở liệu thông tin lưu trữ đất đai đồng từ huyện đến địa phương theo hướng thương mại hóa thông tin đất đai, tiến tới thực tự chủ tài Tăng cường đạo quan chuyên trách tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cần quan tâm đến sách, pháp luật đất đai, quy trình, quy định hoạt động phận “một cửa’’ UBND huyện để cán bộ, nhân dân biết chấp hành giám sát phận “một cửa” huyện Đối với Nhà nước: Cần tiếp tục xây dựng, bổ sung ngày hoàn thiện hệ thống pháp luật; xây dựng luật phải sử dụng từ nghĩa, dễ hiểu, dễ thực hiện, phù hợp với thực tiễn (có xem xét đến yếu tố lịch sử, tính dân tộc), tránh chồng chéo, hiểu dẫn đến thực sai bị lợi dụng; thường xuyên tuyên truyền giáo dục pháp luật đến tầng lớp nhân dân để người dân biết chấp hành giám sát công chức nhà nước thực thi pháp luật Tăng cường công tác tra, kiểm tra, thường xuyên rà soát thủ tục hành lạc hậu, không phù hợp để kịp thời loại bỏ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân đến làm việc với quan quản lý hành Nhà Nước; nâng cao ý thức trách nhiệm, đạo đức công vụ ý thức phục vụ nhân dân cho cán bộ, công chức, hạn chế, ngăn chặn tình trạng tham ô, tham nhũng, gây phiền hà cho nhân dân 3.2.1.2 Về số hình thức chuyển quyền sử dụng đất Vấn đề cần giải chung hình thức chuyển quyền sử dụng đất tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: Các quan Nhà nước có thẩm quyền cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành rườm rà, phức tạp Hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính, công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Bên cạnh Nhà nước cần phài tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Cần xây dựng hệ thống thông tin minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai… 51 Cụ thể số hình thức chuyển uyền sử dụng đất sau: Thứ nhất, chấp quyền sử dụng đất: Điều 326 BLDS 2005 quy định: “Cầm cố tài sản việc bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”; Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Như vậy, theo quy định trên, cầm cố chấp tài sản phân biệt thông qua việc bên bảo đảm giao tài sản không giao tài sản (chỉ giao giấy tờ) cho bên nhận bảo đảm mà không phân biệt tài sản cầm cố phải động sản tài sản chấp bất động sản quy định BLDS 1995 Từ quy định này, kể từ BLDS 2005 có hiệu lực thi hành, bên tham gia giao dịch có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất lựa chọn hình thức cầm cố (mà không chấp) quyền sử dụng đất Vì theo quy định Điều 12 Nghị định 163, việc chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, việc cầm cố quyền sử dụng đất không bắt buộc Do đó, quy định Luật Đất đai BLDS cần bổ sung quy định thống hình thức bảo đảm Thứ hai, mô hình quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất có 02 cấp (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện) phân chia thẩm quyền đăng ký chấp theo đối tượng sử dụng đất (Văn phòng đăng ký cấp tỉnh thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp tổ chức, cá nhân nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp hộ gia đình, cá nhân nước) Ngoài ra, Bộ Tài nguyên môi trường cần nghiên cứu xây dựng sở liệu đăng ký quyền sử dụng đất thống nước, tạo điều kiện thuận tiện cho tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm Thứ ba, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành việc ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin hoạt động quan nhà nước Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực hoạt động đăng ký chấp, Nhà nước cần đầu tư phát triển, tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp chủ động tiếp cận với hệ thống đăng ký Thứ tư, tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất Pháp luật hành chấp 52 quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hoạt động tín dụng, giúp cho tăng trưởng kinh tế, xã hội Tuy nhiên, nhìn chung hạn chế định Do đó, quy định pháp luật cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu chỉnh sửa cho hoàn thiện Ví dụ: chưa phân định rõ trách nhiệm quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng; có lẫn lộn quan hệ hành với quan hệ dân người dân thực quyền liên quan đến quyền sử dụng đất Thứ hai, thừa kế QSDĐ người Việt nam định cư nước ngoài: Luật Đất Đai cho phép người Việt Nam định cư nước (thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với QSDĐ Việt Nam) nhận thừa kế QSDĐ lại không quy định họ để lại thừa kế QSDĐ đơn Theo quan điểm tôi, pháp luật cho phép người Việt Nam định cư nước (thuộc diện mua nhà gắn liền với QSDĐ Việt Nam) thừa kế QSDĐ nên thừa nhận cho họ quyền để thừa kế QSDĐ bình đẳng cá nhân người Việt Nam khác 3.2.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi 3.2.2.1 Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân Hiện tranh chấp quyền sử dụng đất phần nhiều liên quan đến thiếu hiểu biết pháp luật đất đai điều kiện có hiệu lực hợp đồng người dân, người dân phần thói quen ngại phiền hà đến quan để yêu cầu công chứng, chứng thực phần thiếu hiểu biết pháp lyataj khiến cho việc xử lý giao dịch vô hiệu hay giải tranh chấp phức tạp gây nhiều khó khăn cho quan chức cho người dần Vì với hoàn thiện đơn giản thủ tục hành cần phải tăng cường tuyên truyền pháp luật xuống đến người dân để nâng cao trình độ pháp luật người dân, gốc đê hạn chế tranh chấp 3.2.2.2 Hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Trước định thực giao dịch liên quan quyền sử dụng đất, cá nhân, tổ chức cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp, tranh chấp đất vấn đề liên quan khác có,…Ngoài cần tư vấn, hộ trợ rõ ràng quy trình, thủ tục thực hiện,…Vì vậy, cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người phép tiếp cận tự công khai Thông tin quy hoạch địa chính, thông tin giá Thông tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau hàng loại cải cách quan trọng thể chế thị trường quyền sử dụng đất Thực đa dạng 53 hóa, công khai, minh bạch thông tin đất đai lên tất phương tiện, thông tin đại chúng 3.3 Những vấn đề đặt cần tiếp tục nghiên cứu Thứ nhất, mô hình quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất có 02 cấp (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện) phân chia thẩm quyền đăng ký chấp theo đối tượng sử dụng đất (Văn phòng đăng ký cấp tỉnh thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp tổ chức, cá nhân nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp hộ gia đình, cá nhân nước) Ngoài ra, Bộ Tài nguyên môi trường cần nghiên cứu xây dựng sở liệu đăng ký quyền sử dụng đất thống nước, tạo điều kiện thuận tiện cho tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm Thứ hai, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành việc ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin hoạt động quan nhà nước Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực hoạt động đăng ký chấp, Nhà nước cần đầu tư phát triển, tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp chủ động tiếp cận với hệ thống đăng ký Thứ ba, tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền người sử dụng đất Pháp luật hành quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy quan hệ xã hội, giúp cho tăng trưởng kinh tế, xã hội Tuy nhiên, nhìn chung hạn chế định Do đó, quy định pháp luật cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu chỉnh sửa cho hoàn thiện Ví dụ: chưa phân định rõ trách nhiệm quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng; có lẫn lộn quan hệ hành với quan hệ dân người dân thực quyền liên quan đến quyền sử dụng đất Kết luận chương 3: Mặc dù pháp luật hành điều chỉnh quyền sử dụng đất có nhiều chuyển biến tích cực việc tạo môi trường pháp lý an toàn cho chủ thể thiết lập quan hệ quyền sử dụng đất Tuy nhiên, qua trình vận hành quyền sử dụng đất, bên gặp nhiều trở ngại vướng mắc, theo quyền lợi ích bên quan hệ quyền sử dụng đất chưa đảm bảo hiệu Vì vậy, thời 54 gian tới pháp luật cần thiết phải rà soát, bãi bỏ quy định không phù hợp, ban hành quy định điều chỉnh quan hệ quyền sử dụng đất mà thực tiễn đòi hỏi Tuy nhiên giải pháp cần phài thực bước, phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội nước ta thời kỳ 55 KẾT LUẬN Pháp luật quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhương quyền sử dụng đất, nghĩa vụ chủ thể quan hệ liên quan đến quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội Hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa cá thủ tục hành liên quan đến quyền sử dụng đất gắn liên với việc đào tao, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm công tác địa 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Lynton K.Caldwell, Đại học Chicago, Rights of ownership or rights of use? - The need for a new conceptual basis for land use policy, 1974, đăng http://scholarship.law.wm.edu Jawed Khan Tamara Powell, “Land use in the UK”, đăng www.ons.gov.uk/ons/guide /user /land-use-in-the-uk The National Assembly of Thailand, Land Code Promulgating Act, B.E.2497 (1954), As amended until Land Code Amendment Act (No.12), B.E.2551 (2008), Website: http://www.samuiforsale.com/law-texts/law-text-land-codeact- 1954.html Luật đất đai (1993), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân (1995), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Xem Bộ luật Dân Nga năm 1997 (sửa đổi, bổ sung vào năm 1997, 1999, 2001, 2002, 2003) Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước- Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Tổng cục Địa Hà Nội- 2000, trang 118 Parliament of the United Kingdom, The Land Registration Act 2002 (2002),website: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2002/9/schedule/5/enacted Luật đất đai (2003), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 Bộ luật dân (2005), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Nguyễn Thị Thu Hằng, Thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn Ths, Khoa Luật – ĐH Quốc gia Hà Nội, 2006 12 Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb CAND, 2008, Hà Nội 13 Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên họ, tên vợ họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, 2(203), tr.50-53 14 Đỗ Văn Đại, Tuyển tập án, định Tòa án Việt Nam quyền sử dụng đất, Nxb Lao động 2010 15 Chính phủ (2011), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 17/6/2011 lệ phí trước bạ, Hà Nội 16 TS.TP Nguyễn Văn Cường, TS Nguyễn Minh Hằng, Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin Truyền thông, 2011, tr.19, 20 57 17 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai ngày 06/9/2012, Hà Nội 18 TS Nguyễn Thị Hồng Nhung, Luận án “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, 2012, tr 16 19 TS Trần Quang Huy (chủ biên), Giáo trình Luật Đất đai, 2013, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, tr 95, 96 20 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2013/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội 21 Sở Tài nguyên Môi truwờng (2013), Báo cáo tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Hà Nội năm 2013, ngày 28/11/2013, Hà Nội 22 Quốc hội (2013), Hiến pháp nước ngày 28/11/2013 Quốc hội khóa XIII, kỳ hợp thứ 6, Hà Nội 23 Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6, Hà Nội 24 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 Chính phủ thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 25 Trần Quang Huy (2014), “Giám sát, tra xử lý vi phạm pháp luật đất đai”, Tạp chí Luật Học, (11), tr.21-32 26 Nguyễn Thị Nga (2014), “Thủ tục hành Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật Học, (11), tr.43-52 27 Bộ luật dân (2015), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 58 [...]... pháp luật về quyền sử dụng đất 11 CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề cơ bản liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.1 Về quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một khái niệm pháp lý được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau: Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật đất đai: Với ý nghĩa này thì quyền. .. đại diện chủ sở hữu đối với đất đai 26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH ÁNH SÁNG VIỆT 2.1 Tổng quan tình hình và các nhân tố ảnh hưởng đến pháp luật điều chỉnh v quyền sử dụng đất 2.1.1 .Quyền sử dụng đất đai giai đoạn sau năm 1980 (Giai đoạn Hiến Pháp 1980; Luật Đất Đai 1987) Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn... Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng đất cho chủ thể mới Hay nói cách khác, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật Chuyển quyền sử dụng đất cũng như nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối... các văn bản pháp luật đất đai 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất 1.2.2.1 Các nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất Thứ nhất, chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được phép chuyển quyền sử dụng đất Luật pháp không thừa nhận dung đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền Thứ hai, đảm bảo quyền lợi chính... của đất nước 2.1.2 Quyền sử dụng đất đai giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nha nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực. .. kết luận và một số các danh mục khác như danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo,… nội dung của bài khóa luận được chia làm ba chương như sau: Chương I: Những lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất Chương II: Thực trạng pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất – Thực tiễn thực hiện tại công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt Chương III: Một số giải pháp (kiến nghị) hoàn thiện pháp. .. đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Trong luận án Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, TS Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là bộ phận... tượng chịu thuế là là phần chênh lệch về trị giá đất 1.2.2.5 Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật Theo quy định pháp luật đất đai, nhà nước nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng trái pháp luật Trong trường hợp các hợp đồng chuyển quyền sử dụng vi phạm về điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai thì hợp đồng đó vô hiệu Các bên... nhuận mà Nhà nước đã cho họ thuê Quyền thuê lại quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở tự nguyện, không ép buộc 1.2.2.6.5 Thế chấp quyền sử dụng đất và bão lãnh quyền sử dụng đất Thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ Việc quy định người sử dụng đất có quyền thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất đã giải quyết được một số vấn... đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước trao quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất xác 15 định cho người đó Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất