Khoá luận tốt nghiệp pháp luật về quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tại công ty TNHH luật việt

Điển hình là hàng loạt các côngtrình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biếnnhư: Nguyễn Quang Học 2004, Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nh

TÓM LƯỢC

Trên cơ sở nghiên cứu một cách đầy đủ, có hệ thống các quy định của pháp luật

về quyền sử dụng đất, luận văn đã làm rõ, làm sáng tỏ được những vấn đề lý luận vềquyền sử dụng đất, những điểm chung và những điểm đặc thù của quyền sử dụng đất.Đồng thời, bằng việc phân tích, đánh giá thực trạng tình hình áp dụng các quyđịnh pháp luật hiện hành về điều chỉnh quyền sử dụng đất để thông qua đó đề xuất một

số ý, kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về quyền sử dụngđất và nâng cao hiệu quả xét xử của Tòa án về những tranh chấp quyền sử dụng đất.Bài luận luận văn phản phân tích quá trình thực hiện, thực thi pháp luật về quyền

sử dụng đất ở thực tại hiện nay nói chung, tại công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt nóiriêng đểphản ánh thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất và đưa ra hướng hoànthiện để giải quyết những vướng mắc trong quy định của pháp luật về quyền sử dụngđất Dựa trên những phân tích này, luận văn đề xuất một số kiến nghị có giá trị thựctiễn nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập tại Trường Đại học Thương mại, được sự nhiệt tìnhgiảng dạy của các thầy cô trong trường nói chung và trong Khoa Kinh tế - Luật nóiriêng, em đã được trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống làmhành trang vững chắc cho cuộc sống sau này Xuất phát từ long kính trọng và biết ơnsâu sắc, em xin chân thành cám ơn tới các Quý thầy cô Trường đại học Thương mạicũng như Quý thầy cô Khoa Kinh tế Luật, những người đã trực tiếp giảng dạy, truyềnđạt những kiến thức bổ ích cho em

Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS Tạ Thị Thùy Trang, người đãtận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình làm bài khóa luận tốt nghiệp

Qua đây, em cũng xin chân thành gửi lời cảm ơn tới ban lãnh đạo công ty LuậtTNHH Ánh Sáng Việt, cùng toàn thể các anh, chị trong công ty đã tạo điều kiện vàgiúp đỡ em hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này

Trong quá trình làm bài khóa luận tốt nghiệp, do kinh nghiệm thực tế chưa cónhiều nên bài viết chắc chắn không tránh khỏi những sai sót Kính mong nhận được sựgóp ý, nhận xét từ phía giáo viên hướng dẫn, các Quý thầy cô để kiến thức của emngày càng hoàn thiện hơn và có được những kinh nghiệm qúy báu để áp dụng trongthực tiễn làm việc sau này

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Phạm Thị Thu

MỤC LỤC

TÓM LƯỢC 1

LỜI CẢM ƠN 2

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 5

LỜI MỞ ĐẦU 6

1.Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài khóa luận: Pháp luật về quyền sử dụng đất – Thực tiễn thực hiện tại công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt 6

2.Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan 7

3.Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu 7

4.Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu 8

5 Phương pháp nghiên cứu 9

6 Kết cấu đề tài 10

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11

1.1Một số vấn đề cơ bản liên quan đến quyền sử dụng đất 11

1.1.1 Về quyền sử dụng đất 11

1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất 16

1.2 Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất 17

1.2.1 Cơ sở ban hành 17

1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất 18

1.3 Nguyên tắc pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất 20

1.3.1 Nguyên tắc điều chỉnh quyền sử dụng đất phải từ nhu cầu thực tế của các bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất 20

1.3.2 Nguyên tắc điều chỉnh quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật 20

1.3.3 Nguyên tắc điều chỉnh quyền sử dụng đất phải đúng mục đích, đúng thời hạn, tiết kiệm, hợp lý 20

1.3.4 Nguyên tắc thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 21

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH ÁNH SÁNG VIỆT 22

2.1 Tổng quan tình hình và các nhân tố ảnh hưởng đến pháp luật điều chỉnh vềquyền sử dụng đất 22

2.1.1 Quyền sử dụng đất đai giai đoạn sau năm 1980 (Giai đoạn Hiến Pháp 1980; Luật Đất Đai 1987) 22

2.1.3 Quyền sử dụng đất đai giai đoạn Luật Đất đai 2003 23

2.1.4 Quyền sử dụng đất đai giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 24

2.2 Thực trạng các quy phạm pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất 252.2.1 2.2.1 Về điều kiện, nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 25

2.2.2 Về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất 27

2.3 Thực trạng thực hiện các quy phạm pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất 33

2.3.1.Đánh giá chung 33

2.3.2 Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về điều chỉnh quyền sử dụng đất tại Công ty TNHH Ánh Sáng Việt 34

2.4 Các kết luận và phát hiện qua nghiên cứu 41

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP ( KIẾN NGHỊ ) HOÀN THIỆNQUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 45

3.1 Phương hướng hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất 45

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất đảm bảo tương quan với việc hoàn thiện pháp luật về đất đai và cả pháp luật dân sự 45

3.1.2 Đảm bảo mối tương quan hợp lý giữa lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của Nhà nước 45

3.1.3 Đơn giản hóa các thủ tục khi tiến hành thực hiện các quyền của người sử dụng đất 45

3.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền sử đất 46

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46

3.2.2 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính 46

3.2.3 Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân 47

3.3 Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu 47

KẾT LUẬN 49

TÀI LIỆU THAM KHẢO 50

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài khóa luận.

Đất đai là một tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bànphân bổ các khu dân cư, của các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốcgia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống…Với những giá trị thấyđược, trong mặt tích cực, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên

để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống của mình Sau khi Luật đấtđai 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai tròquản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn lực vàvốn đầu tư nước ngoài trong khai thác, sử dụng đất Đất đai có vai trò vô cùng quantrọng đối với cuộc sống của chúng ta, nhất là khi nhu cầu về đất đai ngày càng lớn màdiện tích đất lại có hạn Nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc độ phát triển nhanh vềmọi mặt của đất nước, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đãdiễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạnh mẽ và những phát dinhtrong quá trình quản lý diễn ra phức tạp, với việc dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu sửdụng đất ngày càng cao trong khi đất đai chỉ có giới hạn về cả mặt số lượng cũng nhưchất lượng Khi nước ta bước vào nền kinh tế thị trường, thì sự thay đổi chuyển dịch

về quyền sử dụng đất là một sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên trongcuộc sống Chính vì vậy mà mong muốn bảo vệ quyền sử dụng đất của mình luôn làniềm mong mỏi của người dân Ngay từ năm 1993, Luật Đất Đai đã xác lập nămquyền của người sử dụng đất, đã thừa nhận về mặt pháp lý của quyền sử dụng đất thìhàng loạt các vấn đề về giao dịch quyền sử dụng đất diễn ra một cách phổ biến vàphức tạp như: đầu cơ đất đai, sử dụng đất không mục đích, chuyển nhượng, chuyểnđổi,…trái phép, giao dịch đất không có các giấy tờ hợp lệ,…dẫn đến tranh chấp, khiếunại tố cáo về đất đai ngày càng nhiều Trong khi quản lý Nhà nước về đất đai nóichung, quyền sử dung đất nói riêng vẫn còn yếu kém

Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai, nó gắn liềnvới quyền và lợi ích của người dân Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu của toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý những hộ gia đình, cá nhân, tổchức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi Vì vậy,quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất trong chừng mực nhất định cũng đượcluận giải tương đương như quyền sở hữu hạn chế về đất đai Cũng như những đốitượng sở hữu các bất động sản khác, quyền sử dụng đất chứa đựng trong mình nhữngquyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hàng năm Bộ nhận đượcgần 10.000 lượt đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo thuộc lĩnh vực tài nguyên và môitrường của công dân 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó đơn thuộclĩnh vực đất đai chiếm 98,6% tổng số đơn Các địa phương có nhiều đơn gửi đến BộTài nguyên và Môi trường là thành phố Hồ Chí Minh, An Giang, Cần Thơ, BìnhDương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Tháp, Bến Tre, Bình Thuận, Đồng Nai,Kiên Giang và Tây Ninh (bình quân mỗi địa phương có gần 500 lượt đơn thư/năm).Theo đó, có thể thấy vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phứctạp, với mật độ “ phổ biến” (mặc dù đó là tài sản toàn dân, tài sản quốc gia) Đây cũng

là lú do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý củaquyền sử dụng đất Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về pháp luật quyền sửdụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụngpháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa án

Vì vậy, để có cái nhìn tổng quan về chế định này cũng như đi sâu phân tích, tác

giả đã chọn đề tài : “Pháp luật về quyền sử dụng đất – Thực tiễn thực hiện tại công

ty TNHH Ánh Sáng Việt”trong đó chủ yếu tìm hiểu quy định của pháp luật về

chuyển quyền sử dụng đất

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan

Chế định quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng trong Luật Đất đai, tuynhiên hiện nay vẫn chưa có công trình nghiên cứu nào đi sâu phân tích được hết cáckhía cạnh của chế định này mà chỉ mới dừng lại ở nghiên cứu một mặt của chế định.Việc nghiên cứu về chế định quyền sử dụng đất thường được tiến hành dưới dạng cácbài viết tạp chí, tham luận hội thảo hoặc những chuyển đề nhỏ trong các công trìnhnghiên cứu chung

Năm 2000, tác giả Nguyễn Văn Mạnh, Đại học Quốc gia Hà Nội nghiên cứu vấn

đề thừa kế quyền sử dụng đất theo luật đất đai 1993 (và các Luật sửa đổi bổ sung LuậtĐất đai năm 1993) và BLDS 1995 Tuy nhiên từ năm 2000 đến nay quy định về quyền

sử dụng đất đã có nhiều thay đổi bằng việc Nhà nước ban hành các văn bản pháp luậtmới: Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, BLDS 2005, BLDS 2015 (có hiệu lực thihàng 01/01/2017) và các văn bản hướng dẫn liên quan khác

Cho đến nay, pháp luật quyền sử dụng đất được giới nghiên cứu khoa học pháp línghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các côngtrình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biếnnhư: Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân(2011), Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011…Ngoài ra có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vựccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lýngười sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩluật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; T.S Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đaiViệt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chíluật học, số 8/2009; Ths Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số 3/2005; Báo cáo

số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóaluận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoànthiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý cácvướng mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn

Mạnh Khởi (2009), pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ởViệt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư(2009), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm

2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội

Những công trình đã công bố còn thể hiện tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đềquyền sử dụng đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễnchưa được đầu tư nghiên cứu sâu Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết

và có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của phápluật hiện hành về quyền sử dụng đất Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật vềvấn đề này trong thời gian tới

So với các quy định về quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 1993 và BLDS

1995 thì các quy định về quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành được quy địnhtheo hướng mở rộng quyền tự định đoạt cho các chủ thể trong quan hệ pháp luật sửdụng đất Vì vậy các vấn đề mới này cần phải được nghiên cứu một cách toàn diện trên

cơ sở Luật đất đai 2013 kết hợp với các quy định về quyền sử dụng đất trong BLDS

2015 để thấy được những mặt tích cực cũng như những điểm còn chưa phù hợp vớithực tế cuộc sống từ đó góp phần bảo vệ một cách hài hòa giữa lợi ích của xã hội, Nhànước và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về quyền sử dụngđất

Như vậy, luận văn là công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu về pháp luậtquyền sử dụng đất ở Việt Nam, không trùng lặp với các công trình nghiên cứu khoahọc đã được công bố tại nước ta

3 Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lýnghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền

sử dụng đất, qua đó đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi,

bổ sung các quy định pháp luật về đất đai nói chung và về chuyển quyền sử dụng đấtnói riêng Dựa trên cơ sở đó, bài viết có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu mộtcách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về cácquy định pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất ở nước ta Đồng thời qua đó nêu nênthực tiễn thực thi, áp dụng pháp luật của công dân Việt Nam nói chung, và tại công tyLuật TNHH Ánh Sáng Việt nói riêng

Từ việc đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và thựctiễn áp dụng diễn ra như đã nói ở trên, ta có thể thấy rằng từ việc nghiên cứu và phân

tích một cách có hệ thống đó về các quy định của việc chuyển quyền sử dụng đất để cóthể đưa ra phương hướng, biện pháp hoàn thiện nó và có ý nghĩa, đúng với thực tế hơntrong tình hình hiện nay.

4 Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:

Một là, hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học về quyền sử dụng đất;

Hai là, hệ thống quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự;

Ba là, tiến hành phân tích tình huống thực tế tại công ty Luật TNHH Ánh SángViệt Đồng thời đánh giá các hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trongviệc quản lý sử dụng đất đai và các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất cònhạn chế khiếm khuyết tạo nên “lỗ hổng” pháp lý

4.2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích pháp luật về quyền sử dụng đất, đểnắm chắc những quy định của Nhà nước về quyền sử dụng đất Qua đó, phân tích,đánh giá quá trình thực tiễn thực hiện tại công ty luật TNHH Ánh Sáng Việt nhằm pháthiện những tồn tại và hạn chế về vấn đề pháp luật về quyền sử dụng đất nói trên Sosánh giữa lý luận và thực tiễn để rút ra những việc làm được và chưa làm được trên cơ

sở đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung, pháp luật vềquyền sử dụng đất nói riêng để khắc phục những mặt tồn tại hạn chế đó, giúp phát huyđược những mặt tích cực trong vấn đề này

4.3 Phạm vi nghiên cứu

Về không gian: nghiên cứu các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất theo cácquy định tại Luật Đất đai, BLDS, và một số các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hànhLuật Đất đai

Về thời gian: sử dụng Luật Đất đai 2013 – có so sánh với các Luật Đất đai đượcban hành những năm về trước Nghiên cứu đồng thời cùng vấn đề là BLDS 2005, sosánh, nghiên cứu cùng với BLDS 2015(có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm2017)

Về nội dung: Quyền sử dụng đất là một vấn đề liên ngành, phức tạp, có liênquan mật thiết đến nhiều lĩnh vực: chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật Mặt khác,pháp luật về quyền sử dụng đất có nhiều vấn đề liên quan như: Đăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sửdụng đất,…Trong những vấn đề vừa nêu trên, ta có thể thấy rằng việc chuyển quyền

sử dụng đất là một trong những hoạt động đang diễn ra khá phổ biến trong đời sống

pháp lý hàng ngày hiện nay Để bài nghiên cứu được làm rõ và đi sâu vào vấn đề, luậnvăn chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh những nội dung cơbản về chuyển quyền sử dụng đất - thực tiễn thực hiện tại công ty Luật TNHH ÁnhSáng Việt.

5 Phương pháp nghiên cứu

Một số phương pháp nghiên cứu chính được sử dụng xuyên suốt toàn bài khóaluân:

Một là, phương pháp duy vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật về quyền sửdụng đất một các toàn diện trong mối tương quan với các quy định pháp luật Việt NamHai là, phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân chia các vấn đề lớn, phức tạpthành những vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể hơn Sau khi phân tích thì tổng hợp lại và kháiquát để đưa tới sự nhận thức tổng thể về vấn đề quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ba là, phương pháp quy nạp và diễn dịch: đề tài đi từ nhưng vấn đề chung đếnnhững vấn đề riêng, từ những hiện tượng riêng lẻ đến những cái chung

Bốn là, phương pháp thống kê: đây là phương pháp quan trọng, được sử dụngxuyên suốt trong bài khóa luận Khóa luận tập hợp những văn bản pháp luật liên quanđến vấn đề quyền sử dụng đất, thực tiễn quyền sử dụng đất làm cơ sở khoa học, lý luậnchung để nghiên cứu làm rõ mục đích nghiên cứu của đề tài

Trong đó, các chương trong bài khóa luận được sử dụng các phương pháp nghiêncứu chính như sau:

Chương I: sử dụng phương pháp nghiên cứu chính là phương pháp lý luận,phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh và phương pháp phân tích, thống kê,…Chương II: sử dụng phương pháp nghiên cứu chính là phương pháp phân tích,phương pháp tổng hợp và phương pháp thống kê,…

Chương III: sử dụng phương pháp nghiên cứu chính là phương pháp phân tích,phương pháp liệt kê, phương pháp tổng hợp và phương pháp thống kê,…

6 Kết cấu đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và một số các danh mục khác như danh mục từ viếttắt, danh mục tài liệu tham khảo,… nội dung của bài khóa luận được chia làm bachương như sau:

Chương I: Những lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất.Chương II: Thực trạng pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất – Thực tiễnthực hiện tại công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt

Chương III: Một số giải pháp (kiến nghị) hoàn thiện pháp luật về quyền sửdụng đất

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU

CHỈNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề cơ bản liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.1 Về quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một khái niệm pháp lý được hiểu theo nhiều nghĩa khácnhau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật đất đai: Với ý nghĩanày thì quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật đất đai bao gồm hệ thống các quyphạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vựcthực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thứ hai,quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật về đất đai: Quan hệ phápluật này được thể hiện trên ba phương diện sau: Quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu(Nhà nước) với người sử dụng đất được thể hiện trong mối quan hệ giữa các quyền:chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất Quyền của chủ sở hữu đối với đấtđai là quyền mang tính tuyệt đối còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ làquyền phái sinh, chịu sự lệ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai; Quan hệ giữanhững người sử dụng đất với nhau Quan hệ này được thực hiện thông qua các giaodịch mang tính dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sửdụng đất …; Quan hệ giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý Nhà nước như

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường; Phòng Tài nguyên vàMôi trường và Ủy Ban Nhân Dân (UBND) các cấp trong quan hệ: giao đất, cho thuêđất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thu hồi đất… Dưới góc độ

là một chế định pháp luật đất đai và một quan hệ pháp luật đất đai như được phân tích

ở trên thì quyền sử dụng đất chính là một phương thức thực hiện quyền sở hữu toàndân về đất đai

Thứ ba,quyền sử dụng đất là một quyền năng chủ quan của chủ sở hữu và củangười sử dụng đất Theo nghĩa này, quyền sử dụng đất là cách xử sự của người sửdụng đất trong việc thực hiện các quyền mà Nhà nước trao cho họ Những quyền chủquan này xuất hiện trên cơ sở các quy phạm pháp luật khách quan đã nói ở trên và docác quy phạm đó quyết định

Thứ tư, quyền sử dụng đất là một tài sản sản đặc biệt, chính vì thế quyền sử dụngđất vừa là đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa là đối tượng của quan hệ phápluật dân sự

Là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ các quyền năngcủa một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đất đai Tuy

nhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai củamình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ cácquyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhànước Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách

là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắmquyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ

đó đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý đểngười sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợppháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao

Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội phân tích quyền sử dụngđất với tư cách là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu Theo đó, “quyền sửdụng đất” được hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụcho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” Bên cạnh đó, các tác giảphân biệt sự khác nhau giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước và của người sử dụngđất về mặt lý luận, biểu hiện trên những khía cạnh cơ bản sau: Quyền sử dụng đất đaicủa Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nênquyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế Còn quyền sửdụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chophép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụthuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diệntích, thời hạn và mục đích sử dụng ; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mangtính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lạimang tính trực tiếp và cụ thể

Cuốn sách “Giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân sự vàthực tiễn xét xử” của TS.TP Nguyễn Văn Cường và TS Nguyễn Minh Hằng cho rằng,không thể đồng nhất quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất theo ý kiến của một sốchuyên gia và quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khaithác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sảnmột cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật”

Trong luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanhbất động sản ở Việt Nam”, TS Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quanđiểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phậncấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuêđất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giaođất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối

tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” Các quan điểm trênnhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý Dưới góc độkinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộgia đình, cá nhân sử dụng đất Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là nhữngquyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổchức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình

sử dụng đất

Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định về sở hữu đất đai: “ Đất đai thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sỡ hữu và thống nhất quản lý Nhà nước traoquyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này ”

Khác với nhiều nước trên thế giới, nước ta không thừa nhận quyền sở hữu sở hữu

tư nhân về đất đai Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhànước là đại diện chủ sở hữu Các cá nhận, tổ chức trong xã hội chỉ có quyền sử dụngđất, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trường, trởthành hàng hóa đặc biệt Người sử dụng đất có quyền sử dụng, được thực hiện các giaodịch về đất đai gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Xét về nội hàm, quyền sử dụng đất ở Việt Nam có nhiều điểm khá tương đồngvới quyền sở hữu đất của nhiều quốc gia trên thế giới Ngay cả các nước công nhậnchế độ sở hữu tư nhân về đất đai, thì quyền sở hữu cũng sẽ bị hạn chế bởi yêu cầu đảmbảo sự phát triển bền vững của kinh tế, xã hội và môi trường Ví dụ, trong bài viết

“Who owns America - Land use Planning for Sustainability” của John Ikerd, tác giảđưa ra quan điểm: “Người sở hữu đất không phải là người “sở hữu” nước Mỹ, họ chỉ

có quyền sử dụng đất mà thôi Không ai là người chủ sở hữu thực sự đối với đất đai vàmỗi chúng ta cần phải có trách nhiệm và đều có quyền công bằng trong việc đánh giá,xem xét đất đai đã được sử dụng một cách “thông minh” hay chưa Điều đó cũng đồngnghĩa với việc, mỗi người dân nước Mỹ đều có quyền lên tiếng và quyết định cáchthức sử dụng đất đảm bảo phát triển bền vững, đó chính là tương lai của nước Mỹ vàngười dân nước Mỹ Chúng ta không phải chủ sở hữu nước Mỹ, nhưng chúng ta cótrách nhiệm đảm bảo đất đai của nước Mỹ được sử dụng cho mục đích phát triển bềnvững” Trong bài viết “Rights of ownership or rights of use? – The need for a newconceptual basis for land use policy”, tác giả Lynton K.Caldwell lại phân tích hệ thốngpháp luật của một số quốc gia về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và sự cần thiết phảiđưa ra một khái niệm mới về quyền sở hữu đất đai Bài viết cũng cho chúng ta nhậnthấy có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất của Việt Nam với hệ thống án lệ củaVương quốc Anh, đó là “chế độ sở hữu nhân dân” Còn ở Mỹ, quốc gia tôn trọng chế

độ tư hữu gần như tuyệt đối, thì pháp luật cũng khó có thể quy định dựa vào bản chấtthật sự và cơ bản về cái gọi là “sở hữu đất” mà chủ yếu dựa trên “các điều kiện đượcpháp luật cho phép thông qua việc thực hiện quyền” Hay nói các khác, trên thực tế,mỗi người chỉ thực sự sở hữu “các quyền” đối với đất chứ không phải sở hữu đất.Pháp luật Liên bang Nga, Chương 17 Bộ luật Dân sự năm 1997 (sửa đổi, bổ sungvào các năm 1997, 1999, 2001, 2002, 2003), Điều 262 quy định: “Trừ trường hợp khácđược quy định trong luật, quyền của chủ sở hữu đối với đất sẽ được mở rộng đối vớilớp bề mặt đất, mạch nước ngầm, cây lâu năm và các loại thực vật khác, được đặttrong phạm vi ranh giới của mảnh đất đó Chủ sở hữu đất được quyền sử dụng đất theo

ý muốn của mình, quyền sử dụng này bao hàm cả quyền đối với khoảng không và dướilòng đất theo chiều thẳng đứng, trừ các quy định khác trong luật về tài nguyên khoángsản và sử dụng không gian, đồng thời, quyền đó không được ảnh hưởng đến quyền củanhững người khác” Điều 264 quy định: “Đất và các tài sản gắn liền với đất, có thểđược chủ sở hữu chuyển giao cho người khác sử dụng lâu dài hoặc tạm thời, bao gồm

cả việc thuê Người sử dụng mà không phải chủ sở hữu đất phải tuân thủ các nghĩa vụtheo luật và theo thỏa thuận với chủ sở hữu, không được quyền định đoạt đối với đất,trừ trường hợp luật định hoặc có thỏa thuận” Đối với các chủ thể có quyền sử dụngđất lâu dài, thì pháp luật cho phép họ có quyền sử dụng một cách độc lập (trừ nhữngtrường hợp quy định trong luật), xây dựng các công trình trên đất và được quyền sởhữu các công trình, tài sản này

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu khoa học trong nước đều có quan điểmtiếp cận quyền sử dụng đất với tư cách là quyền phái sinh của quyền sở hữu đất Trên

cơ sở quyền nguyên thủy là quyền sở hữu, các chủ thể sử dụng đất được chủ sở hữutrao quyền năng cụ thể, trong một số trường hợp, quyền sử dụng đất có sự “hóa thân”vào quyền sở hữu đất mà các nhà nghiên cứu gọi là “quyền sở hữu kép” trong quan hệđất đai Còn pháp luật các quốc gia lại nghiên cứu quyền sở hữu đất theo hướng “sởhữu các quyền đối với đất” Với các cách tiếp cận trên, chúng ta có thể nhận thấyquyền sở hữu tư nhân đối với đất đai ở nhiều nước trên thế giới và quyền sử dụng đấttại Việt Nam đang có sự tiệm cận rất gần nhau, giao dịch thể hiện rõ nét nhất sự tươngđồng này chính là giao dịch “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Cũng theo các quy định Khoản 7, Khoản 8, Khoản 9 và Khoản 20 tại Điều 3 Luậtnày quy định: Nhà nước giao quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là Nhà nước giao đất ) làviệc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng

có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước trao quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụngđất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông quaviệc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất xác

định cho người đó Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đấtđối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Là đại diện chủ sở hữu và chủ thể quản lý thống nhất đất đai, Nhà nước có quyềnquyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thuhồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất theo quy hoạch;quyết định về giá đất trên nguyên tắc phù hợp với giá đất hình thành trên thị trường;điều tiết các giá trị đất gia tăng do không người sử dụng đất tạo ra…

Tóm lại, ta có thể hiểu, quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởnghoa lợi, lợi tức từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặcchuyển quyền đó cho người khác Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng củangười sử dụng đất, nó được phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đây là loạiquyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một các đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu vàyếu tố quyền lực nhà nước Hay nói cách khác, quyền sử dụng tài sản (đất) là quyềnkhai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (đất) một cách hợp pháp thôngqua các hành vi sử sụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác

Quyền định đoạt là hệ dẫn của quyền chiếm hữu, bao gồm: thừa kế, hiến tặng,thế chấp, mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê…

Quyền sử dụng có thể được chủ sở hữu khai thác hoặc chuyển cho người haypháp nhân khác, nhưng họ hoàn toàn không có quyền chiếm hữu và định đoạt Nhờ 2quyền trên, tài sản sở hữu mới có thể thoả mãn nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu, hoặcsinh lợi, và luôn được bảo tồn Như vậy nghĩa là, quyền sở hữu đất đai có thể chia nhỏ

ra thành các quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thu lợi, quyền địnhđoạt Những quyền năng này thường là thống nhất, quy về một chủ thể, nhưng trongtình huống đặc biệt cũng có thể bị phân ly Nói cách khác, quyền sử dụng là một quyềnnăng nhỏ thuộc quyền sở hữu đất đai

Sở dĩ việc tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu đất đai là nhằm mục đíchduy trì được chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường,người sử dụng đất có nhiều quyền, lợi ích thực sự trên đất, đảm bảo sử dụng đất đượcchủ động, sang tạo, phát huy hiệu quả cao của việc sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo Điều 181 BLDS 2005: “ làquyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” Quyềnnăng quan trọng này được Nhà nước chuyển giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cánhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoàidưới các hình thức như giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụngđất và công nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nếu trong quan hệ dân sự, người chủ

sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình, đặc biệt là định đoạt

số phận pháp lý của tài sản thông qua nhiều hình thức pháp lý khác nhau, có thể là tàisản cho thuê cho mượn, để lại thừa kế, tặng cho tài sản phù hợp với các quy định củapháp luật Đối với đất đai, quyền sử dụng do Nhà nước trao cho tuy là tài sản củangười sử dụng đất, song là quyền tài sản đặc biệt Bởi lẽ, quyền sử dụng đất khôngđược thực hiện bởi người đại diện đó chuyển giao nó cho người sử dụng đất cụ thể,qua đó quyền của người đại diện chủ sở hữu mới được thực hiện trên thực tế Do vậy,quyền sử dụng đất ở Việt Nam có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, với đặc thù “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu”, ở nước ta có sự tách bạch giữa chế định quyền sở hữu đất đai với chế địnhquyền sử dụng đất đai Chủ sở hữu đất đai ở Việt Nam dưới góc độ pháp lý là một tậpthể lớn với tên gọi “toàn dân” nhưng tập thể đó không thể vận hành được quyền sởhữu của mình nếu như không thông qua người đại diện Trong khi đó, người đại diệnkhông ai có đủ tư cách hơn Nhà nước Thực chất, người chủ sở hữu đất đai (toàn dân)không thể thực hiện quyền của mình mà chuyển giao nó cho người đại diện là Nhànước Tuy quyền sử dụng đất là một trong các quyền năng cơ bản của người đại diệnchủ sở hữu, song người đại diện lại giao quyền năng đó cho người sử dụng đất trựctiếp và qua đó quyền sử dụng đất mới thực hiện được

Thứ hai, tuy quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh dựa trên cái gốc của chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai nhưng lại là một quyền năng độc lập, tính độc lập của nóthể hiện từ việc hình thành, thay đổi đến chấm dứt quyền sử dụng đất đều là nhữngtrinh tự pháp luật Dĩ nhiên, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu có quyền thu lạiquyền sử dụng đất, có quyền phân phối và phân phối lại cho các chủ thể sử dụng đấtkhác nhau Song không vì thế mà họ có quyền lấy lại quyền sử dụng đất bất cứ lúc nào

và bất luận hoàn cảnh nào ( Nhà nước chỉ thu hồi đất sử dụng cho mục đích công cộng,lợi ích quốc gia, mục đích quốc phòng an ninh và mục tiêu phát triển kinh tế)

Thứ ba, tuy tài sản do Nhà nước chuyển giao hoặc công nhận, song việc nhậnquyền sử dụng đất phải thể hiện bằng một lượng giá trị nhất định Thông thường,người sử dụng phải trả tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí từ đất đai, tiền thuêđất nếu sử dụng đất thuê Khoản tiền đó được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất đượctiền tệ hóa

Thứ tư, trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng, Nhànước có quyền đặt ra các điều kiện và yêu cầu người sử dụng đất phải tuân thủ nó kháchẳn với việc khai thác sử dụng các tài sản thông thường như trong quan hệ dân sự Ví

dụ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước,Nhà nước không cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận quyền sửdụng đất từ người nông dân hoặc khi hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đấtthì người nhận tặng cho phải là người thừa kế theo quy định của pháp luật

Từ những đặc điểm trên có thể thấy rằng việc chuyển giao quyền sử dụng đất chongười sử dụng bằng các hình thức pháp lý khác nhau chính là việc thực hiện hóa cácquyền của người đại diện chủ sở hữu đồng thời cũng là đưa quan hệ đất đai hòa nhậpthị trường, coi quyền sử dụng đất là một hàng hóa trong thị trường bất động sản ởnước ta Thông qua việc tiền tệ hóa giá trị quyền sử dụng đất, Nhà nước thực hiệnchính sách tài chính của mình, đảm bảo sự bình đẳng trong cư xử đối với mọi thể nhậnnhân và pháp nhân trong quan hệ sử dụng đất đai

1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất.

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyểnquyền này cho người khác ( là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng vàxác lâp quyền sử dụng đất đó cho người khác ) theo quy định của pháp luật thông quabằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sửdụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp tronghành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng đất cho chủ thể mới Hay nói cáchkhác, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất đượcđịnh đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật

Chuyển quyền sử dụng đất cũng như nhận chuyển quyền sử dụng đất không phảiđược áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước.Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặtchẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệchuyển quyền sử dụng đất

1.1.2.2 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất.

Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đấtthuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu.Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịchphải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quyđịnh Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quyhoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích màNhà nước đã xác định

Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khácvới các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiếnhành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vây, trong các giao dịch về đất đai

hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, côngkhai, minh bạch

1.2 Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất

1.2.1.Cơ sở ban hành

1.2.1.1 Cơ sở chính trị

Nước ta đã trải quan thời gian chiến tranh lâu dài với sự thay đổi của nhiều chế

độ chính trị, biến động về đất đai cũng như chủ sử dụng rất phức tạp, lịch sử quan hệđất đai để lại cũng rất phức tạp Việc thống nhất quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiệnthiết lập một nền chính trị ổn định, cải thiện hệ thống hành chính công , tạo công bằng

xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường và đảm bảo an ninh – quốc phòng Nhànước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ các quyền năngcủa một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đất đai Tuynhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai củamình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ cácquyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhànước Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách

là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắmquyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ

đó đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý đểngười sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợppháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao Toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhànước ban hành trong đó quy định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức và

cá nhân được Nhà nước giao đất cho sử dụng tạo thành quyền sử dụng đất (hay chế độ

sử dụng đất đai)

1.2.1.2 Cơ sở kinh tế

Nền kinh tế ở nước ta đang ngày một phát triển, gắn liền với nó là thành phần đấtđai Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đaiđược tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó Từ nhu cầu thực tế của nền kinh

tế đòi hỏi pháp luạt điều chỉnh quyền sử dụng đất là vô cùng cần thiết Đối với đất đai

ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầuvào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Quy hoạch sử dụng đất hợp lý

có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyếtnhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảmđiều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững

1.2.1.3 Cơ sở xã hội

Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gầnđây thì tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tínhchất, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa nhanh Các dạng tranh chấp đất đai phổbiến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp do lấn chiếm đất, tranh chấp quyền sử dụngđất và tài sản gắn liền với đất,…Do đó, Nhà nước phải hoàn thiện hệ thống các vănbản pháp luật đất đai

1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Các nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất

Thứ nhất, chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp phápmới được phép chuyển quyền sử dụng đất Luật pháp không thừa nhận dung đất lấn,chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền.Thứ hai, đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyếnkhích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả Quản

lý chặt chẽ và hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp vào các mục đích khác

Thứ ba, đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn phải

sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụnghết thời hạn đó

Thứ tư, phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

Thứ năm, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị

sử dụng – khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên

1.2.2.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng để

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thừa nhận tính hợp pháp của việc chuyển quyền giữa

hộ gia đình và cá nhân, đồng thời thực hiện các thủ tục cần thiết cho phép việc chuyểnquyền được chuyển giao trên thực tế Nếu các điều kiện đặt ra không được thỏa mãnthì không được phép chuyển quyền, trong trường hợp không lưu ý đầy đủ các điềukiện mà vẫn chuyển quyền thì như vậy sẽ là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và đượccoi là chuyển quyền trái pháp luật quy định.

Các điều kiện bao gồm:

Thứ nhất, các hộ gia đình và cá nhân phải có GCNQSDD

Thứ hai, hộ gia đình và cá nhân chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất trongthời hạn còn được sử dụng đất Như vậy, đối với đất nông nghiệp trồng cây hằng nămthì trong thời hạn hai mươi năm và đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là năm mươinăm Đây là quy định dự liệu các khả năng chuyển quyền ngoài thời hạn mà pháp luậtđất đai đã quy định

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩmquyền cho chuyển quyền sử dụng đất

Thứ tư, đất không có tranh chấp Trong trường hợp đất đang có tranh chấp thì saukhi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn và các tồn tại trong quan hệ tranh chấpthì mới được phép chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.3 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 691 Bộ luật dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất đấtgiữa hộ gia đình và cá nhân với nhau phải thành lập văn bản có chứng thực của cơquan Nhà nước có thẩm quyền Như vậy việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê vàthế chấp giữa hộ gia đình và cá nhân phải thức hiện thông qua hợp đồng, về mặt hìnhthức thì đây là điều kiện bắt buộc

Sau khi được phép của cơ quan Nhà nước, hộ gia đình và cá nhân phải làm cácthủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai

Riêng về thừa kế quyền sử dụng đất thì đây được coi như một dạng đặc biệt củaviecj chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có khác chăng thì đó là việc chuyển quyền từngười đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật Cho nên, mọi cánhân có quyền sử dụng đất có quyền lập di chúc để định đoạt di sản của mình là quyền

sử dụng một mảnh đất cụ thể hoặc để lại quyền sử dụng đất cả mình cho người thừa kếtheo quy định của pháp luật trên cơ sở một quyết định của tòa án

1.2.2.4 Giá chuyển quyền sử dụng đất

Giá chuyển quyền sử dụng đất được quy định theo Luật thuế chuyển quyền sửdụng đất Đây là nghĩa vụ vật chất của người sử dụng đất khi họ tiến hành chuyểnquyền sử dụng đất của mình cho người khác

Căn cứ để tính loại thuế này là khung giá các loại đất được Chính phủ ấn địnhđới với từng khu vực, từng vùng và từng thời gian nhất định.

Trị giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất xác định như sau: Trị giá đất tínhthuế Diện tích đất chuyển quyền sử = thực tế chuyển x Giá đất tính thuế dụng đấtquyền sử dụng

Trường hợp bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thì đốitượng chịu thuế là phân giá trị đất chuyển quyền sử dụng đất, không tính phần trị giánhà chuyển quyền sở hữu

Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau có phát sinh chênh lệch về trị giá thì đốitượng chịu thuế là là phần chênh lệch về trị giá đất

1.2.2.5 Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật

Theo quy định pháp luật đất đai, nhà nước nghiêm cấm việc chuyển quyền sửdụng trái pháp luật Trong trường hợp các hợp đồng chuyển quyền sử dụng vi phạm vềđiều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đấtđai thì hợp đồng đó vô hiệu Các bên vi phạm là hộ gia đình và cá nhân sẽ bị xử lýtheo pháp luật, đất đai có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bịtịch thu

1.2.2.6 Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.6.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi nàychỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giaođất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phụctình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cần lưu ý tới những điểm chính sau đây:Một là, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là xuất phát từ nhu cầu sản xuất vàđời sống, đồng thời góp phần khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất

Hai là, đối tượng được phép chuyển đổi là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nướcgiao đất để sử dụng

Ba là, đất được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, lâmnghiệp trồng rừng và đất ở

Bốn là, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng ruộng đất lấy ruộngđất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mụcđích khác

Năm là, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạnđược giao đất

Sáu là, người nhận đất phải sử dụng đất đúng mục đích được chuyển đổi

Bảy là, việc chuyển đổi thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện.

Tám là, hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Ủy ban nhândân xã, phường, thị trấn nới có đất để chuyển đến cho Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất

1.2.2.6.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá; trong trườngnày người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền tương ứng vớimọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có được quyền sử dụng đất cũng như chi phí đầu tưlàm tăng giá trị của đất đai Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cần chú ý tới vấn đềsau:

Một là, đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cánhân được Nhà nước giao đất để sử dụng

Hai là, đất được phép sử dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng vàđất ở

Ba là, chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi hạn điền

Bốn là, chỉ được phép chuyển nhượng trong thời hạn được giao quyền sử dụngđất

Năm là, đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hộ đóđược giao thì phải có sự bàn bạc, thoả thuận giữa các thành viên trong hộ

Sáu là, hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nông thôn thì nộptại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất

Bảy là, chỉ sau khi làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mớiđược chuyển giao đất trên thực tế

Tám là, người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, phảithực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước và được hưởng các quyền mà Nhànước quy định cho người sử dụng đất đối với đất đó

1.2.2.6.3 Cho thuê quyền sử dụng đất

Là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế về thời gian và trongcác điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn của gia đình và bản thân

Một là, đối tượng được phép cho thuê đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất với những điều kiện sau đây:

Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối

Do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn không có sức lao động hoặc không cònkhả năng lao động.

Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định, đời sống gia đình gặp khókhăn do chuyển nghề

Do thiếu sức lao động mà không đủ khả năng canh tác hết diện tích được Nhànước giao

Hai là, việc cho thuê đất phải được tiến hành trực tiếp giữa người cho thuê vàngười có khả năng, điều kiện sử dụng đất

Ba là, người thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng thời hạn và mục đích sửdụng của đất này

1.2.2.6.4 Cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cũng là hình thức giống như thuê đất nhưng khác ở chỗ là những quyền lợi củangười thuê lại quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều hơn so với thuê đất do người chothuê cố tình cắt bớt đi nhằm thu được lợi nhuận cao hơn so với lợi nhuận mà Nhà nước

đã cho họ thuê

Quyền thuê lại quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở tự nguyện, không ép buộc

1.2.2.6.5 Thế chấp quyền sử dụng đất và bão lãnh quyền sử dụng đất

Thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy địnhmới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ Việc quy định người sử dụng đất

có quyền thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất đã giải quyết được một số vấn đề cơbản sau đây:

Một là, tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn đểphát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động

Hai là, tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũngnhư người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo được quyền lợi của họ.Luật Đất đai quy định:

Ba là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồngrừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tíndụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất

Bốn là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống đượcthế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước

1.2.2.6.6 Thừa kế quyền sử dụng đất

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung củaquan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang ý nghĩa chính trị - xã hội Nội dungthừa kế quyền sử dụng đất như sau:

Một là, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,nuôi trồng thủy sản, sau khi chết thì quyền sử dụng đất của họ được để lại cho nhữngngười thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế.

Hai là, hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,nuôi trồng thủy sản, nếu trong hộ có thành viên chế thì các thành viên khác trong hộđược quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà Nhà nước đã giao cho hộ Trường hợptrong hộ gia đình không có thành viên nào thì Nhà nước thu hồi đất

Ba là, cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp trồng câylâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, sau khi chết, quyền sử dụng đất của họđược để lại cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế

1.3 Nguyên tắc pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất

1.3.1 Nguyên tắc điều chỉnh quyền sử dụng đất phải từ nhu cầu thực tế của các bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

Nguyên tắc này xuất phát từ bản chất “của dân, do dân và vì dân” nên việc điềuchỉnh quyền sử dụng đất của Nhà nước phải phù hợp với hoàn cảnh thực tế và phảiđảm bảo quyền lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Luật Đất đai 1993 ra đời vớiviệc thừa nhận năm quyền năng của người sử dụng đất (quyền chuyển đỏi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đã khẳng định tư tưởng đổimới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Do đó, việc tôntrọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tôi đa cácquyền đó là nguyên tắc quan trọng của quyền sử dụng đất Thực tế đã chứng minh, nếulợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thểmang lại hiệu quả kinh tế cao Đó cũng chính là các nguyên tắc cơ bản trong quá trìnhgiải quyết tranh chấp đất đai

1.3.2 Nguyên tắc điều chỉnh quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật

Đối với tất cả các quan hệ xã hội nói chung và quan hệ về quyền sử dụng đấtnói riêng đều đòi hỏi phải tuân thủ các quy định của pháp luật Khi áp dụng pháp luật

về quyền sử dụng đất phải chú ý tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền

mà pháp luật đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đấtđai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng đến tâm lý và lợi íchcủa người dân

1.3.3 Nguyên tắc điều chỉnh quyền sử dụng đất phải đúng mục đích, đúng thời hạn, tiết kiệm, hợp lý

Khi xây dựng pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất , nhà làm luật phải đặt racác quy định sử dụng đất hợp lý, đúng mục đích, đúng thời hạn Vừa qua, Bộ Tài

nguyên Môi trường cho biết, tổng hợp số liệu báo cáo của 63 tỉnh thành phố trực thuộcTrung ương đến ngày 30/06/2013, có 8.161 tổ chức vi phạm, sử dụng đất lãng phí vớidiện tích hơn 128.000 ha Do vậy, lãng phí đất là một thực trạng nhức nhối hiện nay vàcần được thực hiện đầy đủ và chính xác tinh thần của nguyên tắc này nhằm nâng caohiệu quả sử dụng đất Để đảm bảo nguyên tác này phải tuân theo những điều kiện sau:

Sử dụng đất trước hết phải tuân theo quy hoạch và kế hoạch chung; Đất đai phải

sử dụng đúng mục đích mà cơ quan có thẩm quyền quyết định; Tận dụng mọi đất đaivào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất đai có hiệu quả, khuyến khích mọi tổ chức, cánhân tận dụng đất trồng, đồi núi trọc để sử dụng vào mục đích nông nghiệp; Tăngcường hiệu suất sử dụng đất, thâm canh tăng vụ, bố trí lại cây con hợp lý trong sảnxuất, phân công lại lao động, dân cư,…

1.3.4 Nguyên tắc thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nguyên tắc này đảm bảo rằng các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đấtphải đảm bảo thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Tất cả cáchoạt động giao dịch trong khuôn khổ pháp luật đều yêu cầu người sử dụng đất thựchiện theo đúng địa vị pháp lý của mình Thực hiện tốt nguyên tắc này giúp cho việcquản lý của Nhà nước sẽ dễ dàng hơn và người dân cũng nắm rõ hơn về quyền lợi củamình

Kết luận chương 1:

Quyền sử dụng đất ở Việt Nam có những điểm đặc thù, khác biệt so với đất đai ởcác nước trên thế giới Sự khác nhau này bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đấtđai Điều đó cũng lý giải vì sao pháp luật hiện hành điều chỉnh quyền sử dụng đất mộtmặt ghi nhận và bảo đảm quyền tự do thỏa thuận và bình đẳng cho các bên trong quan

hệ quyền sử dụng đất nhưng mặt khác vẫn có những chế định riêng, thể hiện sự chiphối, can thiệp sâu của Nhà nước và quá trình thiết lập thực hiện và chấm dứt các giaodịch về quyền sử dụng đất với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY LUẬT TNHH ÁNH

SÁNG VIỆT 2.1 Tổng quan tình hình và các nhân tố ảnh hưởng đến pháp luật điều chỉnh vềquyền sử dụng đất

2.1.1.Quyền sử dụng đất đai giai đoạn sau năm 1980 (Giai đoạn Hiến Pháp 1980; Luật Đất Đai 1987)

Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa làngười chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý đối với đất đai Tuy nhiên, trong giai đoạn từnăm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủquyền sở hữu của mình với đất đai, đặc biệt là đất đai thuộc quyền chiếm hữu, sử dụngcủa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều Đây

là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đạidiện chủ sở hữu về đất đai và sử dụng đất Bắt đầu từ thời điểm này các văn bản pháp

lý từ luật trở xuống bắt đầu ghi nhận quyền sở hữu toàn dân của nhà nước với đất đai

và nhà nước giữ vai trò là người đại diện chủ sở hữu Mang tính chất của thời kỳ quá

độ lên chủ nghĩa xã hội, luật đất đai 1987 đã hạn chế tối đa quyền định đoạt của nhữngngười có đất, điều này khiến tình hình hàng hóa của đất đai bị triệt tiêu, người có đấtkhông được tặng, cho, mua, bán đất dưới mọi hình thức Tuy nhiện, do sự tác động của

cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi nhà nướcvừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bánchuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động ,chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước

2.1.2 Quyền sử dụng đất đai giai đoạn Luật Đất đai năm 1993

Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quantrọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tụckhẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nha nước thống nhất quản lý, thừanhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, phápluật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sửdụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyểnnhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việcthực hiện các quyền này không phải hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điềukiện do Nhà nước đặt ra Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất cóquyền chuyển nhượng sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 6 đã cụ thể hóa việc “Nhànước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong

Hiến pháp năm 1992 bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổchức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộgia đình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất Sau đó,lần sửa đổi năm 1998, 2001, Luật Đất đai đã mở rộng hình thức giao đất (có giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), hình thức cho thuê đất(cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất nhiều năm màthời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê đất 1lần cho cả thời gian thuê).

Để bảo đảm tâm lý sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất, Nhà nướctuyên bố các đảm bảo về mặt pháp lý về quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất; cụ thể, Luật Đất đai năm 1993 quy định 7 sự bảo đảm với 3 nội dung chínhlà: (1) Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2)Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quátrình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chínhphủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam

2.1.3 Quyền sử dụng đất đai giai đoạn Luật Đất đai 2003

Luật đất đai 2003 chính thức ghi nhận chuyển – tặng – cho quyền sử dụng đất(tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng

có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa)

Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó đượcphát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sởkết hợp một các đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu đối với yếu tố quyền lực Nhànước Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định về vai trò củaNhà nước; theo đó, Nhà nước không chỉ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước màcòn là đại diện của chủ sở hữu đất đai và có quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiếtcác nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Hơn nữa,Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ các cơ quan trong bộ máy nhà nước được thựchiện vai trò này ; chỉ ra phương thức trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân(giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất); quy định quyền và nghĩa vụ chongười sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung 2 hình thức xác lập quyền sử dụng đất nữa là:(3) Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn địnhbằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; (4) Nhà nước bảo đảm việc

sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất