Hỡnh 25 chỉ ra một sơđồ tương đối phổ biến về thứ tự cỏc hoạt động sẽđược tiến hành khi chủ đầu tư muốn tỡm kiếm những nhà thầu để thực hiện cụng trỡnh xõy dựng của họ. Chủđầu tư, sau khi lựa chọn kiểu của cỏc mối liờn hệ hợp đồng cho phự hợp nhất với yờu cầu xõy dựng cụng trỡnh của họ, sẽ cần phải tiếp tục cõn nhắc tới kiểu hợp đồng hợp lý và phự hợp với cỏc mối liờn hệ hợp đồng. Hợp đồng xõy dựng là một thỏa thuận cú tớnh ràng buộc, cú giỏ trị phỏp lý, bao gồm những điều khoản cụ thể quy định cỏch để cụng trỡnh xõy dựng được thực hiện và hoàn thành. Nú là kết quả của một cụng việc được thực hiện bởi một cỏ nhõn / tổ chức đối với một cỏ nhõn / tổ chức khỏc để thực hiện cụng việc xõy dựng đó được ghi nhận trong hợp đồng. Cỏc kiểu hợp đồng xõy dựng thường dựa chủ yếu và bị chi phối bởi cỏch mà nhà thầu sẽ nhận tiền như thế nào cho cụng việc họ sẽ phải hoàn thành. Trong thực tế thỡ khụng cú một kiểu hợp đồng nào cú thể ỏp dụng phự hợp và chớnh xỏc cho tất cả cỏc loại cụng trỡnh xõy dựng, mà chỉ phự hợp với một số loại cựng với một số thời điểm nhất định. Thụng thường trong ngành xõy dựng sẽ phõn chia hợp đồng xõy dựng thành ba loại chớnh sau:
Hỡnh 25. Sơđồ về thứ tự cỏc hoạt động trong dự ỏn xõy dựng II.1. Hợp đồng theo khối lượng thực tế
Hợp đồng theo khối lượng thực tế dựa vào việc tớnh toỏn khối lượng hoàn thành thực tế khi cụng việc được tiến hành với giỏ đơn vịđó được thống nhất trong giai đoạn đấu thầu. Giỏ hợp đồng cuối cựng sẽ chỉđược xỏc định chớnh xỏc khi cụng việc hay dự ỏn xõy dựng hoàn thành toàn bộ. Loại hợp đồng này thường được sử dụng khi khụng thể xỏc định chớnh xỏc được khối lượng xõy dựng trong giai đoạn đấu thầu. Vớ dụ như khi mới hoàn thành xong bộ bản vẽ cơ sở và đang tiến hành triển khai bộ bản vẽ chi tiết thỡ cỏc nhà thấu khụng thể xỏc định chớnh xỏc được khối lượng yờu cầu cho cụng trỡnh, mặc dự họ cú thểđó biết được cỏc phạm vi cụng việc cần hoàn thành. Khi đú thỡ nhầ thầu sẽđược yờu cầu trỡnh nộp một bảng khối lượng cú giỏ đơn vị hoặc một bảng liệt kờ giỏ đơn vị trong hồ sơ nộp thầu. Cỏc giỏ đơn vị sẽ là chớnh xỏc và khụng thay đổi, trong khi đú thỡ cỏc khối lượng cụ thể cú thể thay đổi trong quỏ trỡnh thi cụng, dẫu rằng chỳng sẽ bao gồm phần lớn cỏc cụng việc dựđịnh sẽđược tiến hành.
Người cố vấn lựa chọn và bổ nhiệmcho nghiờncứu
khả thi Quan niệm của thủ tụcchủđầu tư Quyết định đi đến tiến hành những chọn lựa hợp đồng đó chọn Nhà tư vấn lựa chọn Hợp đồng được ký Thứ tựđịa điểm Việc chi trả tạm thời Tiện nghi nhiệm vụ Chi trả cuối cựng Nghiờn cứu khả thi và bỏo cỏo
Chuẩn bị bản vẽ thiết kế và những tài liệu đấu thầu Sự lựa chon của nhà thầu tỡm kiếm bỏ thầu Đỏnh giỏ việcbỏ thầu và giới thiệu Nhà thầu tỡm kiếm lời mời đấu thầu Chuần bị và đệ trỡnh bỏ thầu Cụng trỡnh xõy dựng
Lợi ớch của loại hợp đồng theo khối lượng thực tế là việc chủ đầu tư cú thểđẩy nhanh tiến độ đấu thầu và thi cụng dự ỏn khi mà thiết kế chưa hoàn thành. Tuy nhiờn điều này cũng gõy ra mặt bất lợi cho chủđầu tư về rủi ro phỏt sinh chi phớ và khụng xỏc định rừ được tổng số tiền phải chi trả cho dự ỏn trước khi bắt đầu cụng trỡnh.
II.2. Hợp đồng trọn gúi
Hợp đồng trọn gúi là loại mà giỏ trị hợp đồng đó được xỏc định và thỏa thuận trước khi tiến hành cụng trỡnh. Loại hợp đồng này được sử dụng khi chủđầu tưđó biết toàn bộ thụng tin về việc dự ỏn xõy dựng sẽ như thế nào, hay núi cỏch khỏc là khi thiết kếđó hoàn chỉnh. Do đặc tớnh này cho nờn sẽ khụng cú nhiều khỏc biệt, thay đổi về giỏ trị hợp đồng khi đầu thầu và khi kết thỳc dự ỏn, trừ khi chủ đầu tư đưa ra cỏc thay đổi khỏc trong quỏ trỡnh thi cụng xõy dựng. Tiền trả cho nhà thầu ở hầu hết cỏc hợp đồng trọn gúi sẽ theo nhiều giai đoạn khỏc nhau, tựy thuộc và tiến độ thực hiờn dự ỏn thực tế.
Hợp đồng trọn gúi cú thế mạnh là giỳp chủđầu tư biết được chớnh xỏc tổng số tiền hợp đồng mà họ phải chi trả, đồng thời họ khụng phải quan tõm nhiều tới quỏ trỡnh xõy dựng thực tế và họ cũng cú thể dễ dàng tổ chức hỡnh thức đầu thầu cạnh tranh để tỡm ra nhà thầu cú giỏ chào thầu thấp nhất. Một lợi thế nữa là toàn bộ cỏc rủi ro của dự ỏn đó được chủ đầu tư đẩy sang cho nhà thầu chịu trỏch nhiệm mà khụng phải trả thờm cỏc chi phớ phỏt sinh nếu cú bất lợi xảy ra trong quỏ trỡnh xõy dựng.
Bất lợi của hợp đồng trọn gúi là việc kộo dài thời gian của dự ỏn do phải đợi đủ thụng tin cần thiết và rừ ràng. Ngoài ra khi cú những thay đổi về phạm vi cụng việc hoặc khi cú cỏc bất lợi xảy ra thỡ sẽ cú xung đột giữa chủđầu tư và nhà thầu, dễ dẫn tới việc tăng giỏ trị hợp đồng. Ngoài ra chủđầu tư cũng cú ớt ảnh hưởng tới dự ỏn trong quỏ trỡnh xõy dựng, mặc dự điều này rất cần thiết để tăng hiệu quả xử dụng cụng trỡnh và hạn chế cỏc trục trặc xảy ra trong quỏ trỡnh vận hành khỏi thỏc dự ỏn.
II.3. Hợp đồng theo chi phớ thực tế
Hợp đồng theo chi phớ thực tế là loại mà nhà thầu sẽ ghi nhận lại toàn bộ cỏc chi phớ xuất hiện trong quỏ trỡnh triển khai xõy dựng cụng trỡnh, như vật liệu, mỏy múc và nhõn cụng, sau đú cộng thờm một khoản phớ (lợi nhuận, quản lý phớ và cỏc khoản tiền khỏc) đó được thỏa thuận trước để tạo nờn tổng giỏ trị hợp đồng. Loại hợp đồng này thường được ỏp dụng khớ khụng thể xỏc định rừ phạm vi dự ỏn và tớnh chất cụng việc trước khi bắt đầu thi cụng xõy dựng. Khi đú nhà thầu sẽ rất
khú khăn, hoặc nhiều khi là khụng thể, dự toỏn được giỏ đấu thầu hợp lý, dẫu rằng cú ỏp dụng theo Hợp đồng theo khối lượng thực tế hay Hợp đồng trọn gúi. Vớ dụ như những cụng việc khẩn cấp khắc phục hậu quả lũ lụt cần phải được triển khai khi nước vẫn chưa rỳt hết khỏi thành phố, hay cụng việc gia cố một tũa nhà mà khụng cú cỏc tài liệu rừ ràng vềđịa chất, thiết kế, kết cấu, tải trọng và cỏc thụng tin khỏc liờn quan. Cú thể ỏp dụng một số cỏch trong loại hợp đồng theo chi phớ thực tế như sau:
- Hợp đồng chi phớ cộng thờm phớ phần trăm khụng đổi: giỏ trị hợp đồng sẽ là tổng của toàn bộ chi phớ cộng thờm một khoản phần trăm khụng đổi phớ cho nhà thầu. Dẫu rằng chi phớ cú cao hay thấp thỡ tỷ lệ phần trăm phớ cho nhà thầu sẽ khụng thay đổi và luụn giữở mức cốđịnh.
- Hợp đồng chi phớ cộng thờm phớ phần trăm thay đổi: giỏ trị hợp đồng sẽ là tổng của toàn bộ chi phớ cộng thờm một khoản phần trăm thay đổi phớ cho nhà thầu. Khi chi phớ cú sự thay đổi thỡ tỷ lệ phần trăm phớ cho nhà thầu cũng sẽ thay đổi tựy theo thỏa thuận hợp đồng, cú thể tăng tỷ lệ phần trăm hoặc giảm tỷ lệ phần trăm.
- Hợp đồng chi phớ cộng thờm phớ cố định: giỏ trị hợp đồng sẽ là tổng của toàn bộ chi phớ cộng thờm một khoản phớ khụng thay đổi cho nhà thầu. Dẫu rằng chi phớ cú cao hay thấp thỡ tổng số phớ cho nhà thầu sẽ khụng thay đổi và luụn giữở mức cốđịnh.
- Hợp đồng chi phớ dự tớnh cộng thờm phớ: giỏ trị hợp đồng sẽ là tổng của toàn bộ chi phớ dự định cộng thờm một khoản phớ thay đổi cho nhà thầu. Chi phớ dựđịnh ởđõy sẽ quyết định đến số tiền phớ mà chủđầu tư sẽ trả cho nhà thầu. Một sốđiều khoản khuyến khớch nhằm tăng phớ cho nhà thầu nếu chi phớ dự định được giảm xuống hoặc giảm phớ của nhà thầu nếu chi phớ dựđịnh bị tăng lờn cú thểđược chủ đầu tư ỏp dụng để nhà thầu hạn chế chi phớ trong khi cố gắng ỏp dụng cỏc biện phỏp làm giảm chi phớ.
Lợi thế của loại hợp đồng này là cú tớnh linh động cao để cho phộp nhà thầu chủđộng cụng việc của họ, đặc biệt là khi liờn hệ thụng tin giữa chủđầu tư và nhà thầu khú khăn hay bị giỏn đoạn. Tuy nhiờn mặt bất lợi là việc định ra một mức trần cho giỏ trị hợp đồng và nhiều nhà thầu cú thể lợi dụng để tăng giỏ lờn rất cao. Do vậy cỏc biện phỏp quản lý và ghi nhận chi phớ thực tế phải được ỏp dụng liờn tục và sõu sỏt, làm cho chi phớ quản lý hành chớnh sẽ tăng cao.
CHƯƠNG 4 – CÁC Mễ HèNH QUẢN Lí XÂY DỰNG
PHỔ BIẾN TẠI VIỆT NAM