I. CÁC MỐI LIấN HỆ HỢP ĐỒNG
I.1. Phương phỏp truyền thống
Đõy là phương phỏp đó được ỏp dụng từ lõu trong ngành xõy dựng do vậy được coi là phương phỏp truyền thống mà nhiều chủ đầu tư muốn lựa chọn (Hỡnh 21).Trong phương phỏp này, chủ đầu tư sẽ thuờ cụng ty tư vấn thiết kế (kiến trỳc sư và kỹ sư thiết kế) chuẩn bị bản vẽ thiết kế cụng trỡnh và cỏc yờu cầu kỹ thuật liờn quan. Sau đú cỏc cụng ty này sẽ tiến hành cụng việc giỏm sỏt, kiểm tra và kiểm soỏt trong quỏ trỡnh xõy dựng. Cụng việc xõy dựng sẽđược giao cho một nhà thầu chớnh duy nhất qua hợp đồng trực tiếp với chủđầu tư, tuy nhiờn cú nhiều cụng việc cụ thể sẽđược thực hiện bởi cỏc nhà thầu phụ hoặc nhúm đội thi cụng nhỏ. Chủđầu tư chỉ cú mối liờn hệ phỏp lý trực tiếp với nhà thầu chớnh, chứ khụng cú bất kỳ ràng buộc nào bởi cỏc hợp đồng hay thoả thuận thầu phụ. Với phương phỏp truyền thống thỡ cú hai nhúm hợp đồng thường được sử dụng là hợp đồng theo giỏ đấu thầu và hợp đồng theo giỏ thoả thuận.
Hợp đồng theo giỏ đấu thầu: Với hợp đồng loại này, nhà thầu đồng ý thực hiện cụng việc cú tổng chi phớ được thoả thuận ngay từ đầu, cú bao gồm lợi nhuận. Đõy là dạng hợp đồng được thực hiện truyền thống từ lõu đối với dạng đấu thầu cạnh tranh hoặc đụi khi cú cả trong thương lượng hợp đồng. Núi chung, hầu hết cỏc cụng việc đều được giao cho thầu phụ với cỏc yếu tố
hợp đồng như giỏ cả, chất lượng, khối lượng cụng việc và yờu cầu kỹ thuật đó được xỏc định rừ ràng. Ngoài kiểu hợp đồng cú tổng chi phớ cố định khụng thay đổi thỡ cú một kiểu hợp đồng tương tự là đơn giỏ cho từng hạng mục cụng việc luụn giữ nguyờn nhưng tổng chi phớ sẽ thay đổi khi cú sự thay đổi của khối lượng cụng việc cụ thể. Dạng hợp đồng này là một sự cải tiến để phự hợp với cỏc hoàn cảnh thực tế khi phạm vi cụng việc và cỏc yờu cầu của dự ỏn là rừ ràng nhưng khối lượng cụ thể cú thể thay đổi do sự tỏc động của cỏc yếu tố bờn ngoài. Bảng 3 và 4 chỉ ra cỏc ưu điểm và hạn chế của phương phỏp hợp đồng này theo quan điểm của chủ đầu tư và của nhà thầu.
Hỡnh 20. Phương phỏp truyền thống
Bảng 3. Cỏc ưu điểm và hạn chế theo quan điểm của chủđầu tư Ưu điểm theo quan điểm của chủ
đầu tư Hạn chế theo quan điểm của chủđầu tư
- Phương phỏp này được chấp nhận và ỏp dụng phự hợp với những dự ỏn điển hỡnh cú mối quan hệ hợp đồng và phỏp lý rừ ràng.
- Kiểu tớnh giỏ trọn gúi cho phộp quyết định cỏc chi phớ cụ thể trước khi hợp đồng được ký kết (chỉ trừ khi cú thay đổi với dự ỏn).
- Kiểu tớnh giỏ theo đơn giỏ cố định cho phộp khối lương cụng việc thay đổi và chủ đầu tư trả tiền theo đỳng cụng việc thực tế.
- Chủ đầu tư khụng phải dành nhiều thời gian trong quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn.
- Chủ đầu tư cú thể được hưởng lợi trong quỏ trỡnh đấu thầu cạnh tranh. - Nhà thầu sẽ phải gỏnh chịu mọi rủi ro cho cỏc thay đổi nếu cú hoặc cỏc tỏc động tiờu cực khụng đoỏn trước được.
- Nhà thầu dự muốn hay khụng đều phải cố gắng nõng cao năng xuất, hạ giỏ thành và cải tiến phương phỏp thi cụng.
- Quỏ trỡnh thiết kế khụng nhận được sự trợ giỳp, gúp ý của cỏc chuyờn gia xõy dựng hoặc cỏc bờn liờn quan tới dự ỏn.
- Thời gian toàn bộ thực hiện dự ỏn (thiết kế - xõy dựng) thường kộo dài nhất so với cỏc hỡnh thức hợp đồng khỏc
- Chủ đầu tư thường được đặt ở vị trớ đối khỏng với nhà thầu chớnh.
- Tư vấn thiết kế thường xung đột với nhà thầu chớnh và do vậy chủ đầu tư phải đứng ra giải quyết mõu thuẫn.
- Những yờu cầu thay đổi hay những bất lợi khụng dự đoỏn trước được thường khú được giải quyết dứt điểm giữa cỏc bờn liờn quan và nhiều khi dẫn đến xung đột hay tăng chi phớ xõy dựng lờn rất cao.
- Chủđầu tư cú ớt cơ hội để kiểm soỏt và đỏnh giỏ quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn.
- Kiểu tớnh giỏ theo đơn giỏ cố định đũi hỏi một lượng lao động lớn để tớnh lại khối lượng thực hiện. Những dự tớnh chi phớ ban đầu cú thể khụng chớnh xỏc nếu khối lượng thực hiện cao hơn nhiều so với dự toỏn.
- Nhà thầu chịu ỏp lực cạnh tranh phải chào thấu với giỏ thấp, do vậy dễảnh hưởng tới chất lượng và tiến độ thực hiện dự ỏn.
• Tư vấn thiết kế riờng • Một thầu chớnh duy nhất • Một số thầu phụ khỏc
• Kiểu hợp đồng: hợp đồng theo giỏ đấu thầu và hợp đồng theo giỏ thoả thuận • Thiết kế phớ được xỏc định qua thương
Bảng 4. Cỏc ưu điểm và hạn chế theo quan điểm của nhà thầu
Ưu điểm theo quan điểm của nhà thầu Hạn chế theo quan điểm của nhà thầu
- Nhà thầu cú thểđưa ra giỏ cựng với tỉ số lói phự hợp nhất với họ vào bản chào thầu cho cụng trỡnh dựđịnh.
- Sự can thiệp của chủ đầu tư và cỏc đại điện vào quỏ trỡnh xõy dựng được hạn chế tối đa.
- Những nhà thầu giỏi cú cơ hội thu được lợi nhuận cao nhất bằng cỏch ỏp dụng nhiều biện phỏp cải tiến, tiết kiệm.
- Những yờu cầu về quản lý dự ỏn sẽ dựa vào luật định, điều khoản hợp đồng và quyết định của chớnh nhà thầu.
- Nhà thầu chớnh cú thể giảm bớt rủi ro trong quỏ trỡnh xõy dựng bằng cỏch đẩy chỳng xuống cho cỏc nhà thầu phụ chuyờn nghiệp trong cỏc cụng việc cụ thể. - Để cú được giỏ thấp thỡ thầu chớnh cú thể phải sử dụng những thầu phụ cú năng lực hạn chế, dẫn đến việc ảnh hưởng tới chất lượng cụng trỡnh. - Do đấu thầu tự do nờn sẽ cú quỏ nhiều nhà thầu tham gia, dẫn đến việc đưa ra giỏ thấp nhất để thắng thầu. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của nhà thầu.
- Chủ đầu tư thường kiểm soỏt rất chặt nguồn tiền chi trả cho cỏc cụng việc phỏt sinh. Nhà thầu phải thực hiện cụng việc phỏt sinh nhưng khụng cú đảm bảo sẽđũi được những chi phớ phỏt sinh này. - Nhà thầu phải chấp nhận cỏc rủi ro về mặt kinh tế do tỏc động của điều kiện thời tiết, đỡnh cụng, lạm phỏt... Đõy là những yếu tố ảnh hưởng tới chi phớ xõy dựng nhưng nằm ngoài khả năng kiểm soỏt của nhà thầu.
Hợp đồng theo giỏ thoả thuận: Với hợp đồng loại này, nhà thầu đồng ý thực hiện cụng việc cú tổng giỏ trị, bao gồm lợi nhuận và chi phớ quản lý cụng trường, cốđịnh hoặc thay đổi nhưng toàn bộ cỏc chi phớ trực tiếp tại cụng trường sẽđược chủ đầu tư trả theo phỏt sinh thực tế. Với cỏc phỏt sinh thụng thường thỡ tổng số tiền chủđầu tư phải trả gồm chi phớ trực tiếp cộng thờm một tỉ lệ nhất định cho quản lý phớ và lợi nhuận. Một khoản tiền thưởng cú thể sẽđược đặt ra nếu dự ỏn đạt được những yờu cầu cụ thể về tổng chi phớ, tiến độ thời gian và chất lượng cụng việc. Tiền quản lý phớ sẽ phụ thuộc vào quy mụ và độ phức tạp của dự ỏn, được tớnh theo một khoản trọn gúi hoặc tỷ lệ phần trăm trờn chi phớ trực tiếp hoặc theo một cụng thức được thoả thuõn từ trước. Cựng với tiền quản lý phớ thỡ cỏc bờn cần cú một mức độ hiểu biết và đồng thuận cao về phương phỏp tớnh giỏ, cỏc phần việc phải chi trả và khụng được chi trả.
Đụi khi cỏc dự ỏn sử dụng loại hợp đồng cải tiến với giỏ trần được đảm bảo ở một mức cốđịnh dự cú thờm cỏc phỏt sinh. Khi đú, nhà thầu đồng ý, với một khoản phớ nhất định cho chi phớ quản lý và lợi nhuận cụng ty, sẽ hoàn thành cụng trỡnh với tổng chi phớ khụng vượt quỏ một mức giỏ trần cụ thể. Nếu tổng chi phớ vượt quỏ mức giỏ trần thỡ nhà thầu sẽ phải tự chi trả cho cỏc khoản đú. Nếu tổng chi phớ thấp hơn mức giỏ trần thỡ khoản tiết kiệm được sẽđược phõn chia theo một tỷ lệ nào đú đó được thoả thuận giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Cỏc khoản tiền thưởng hay phạt cũng cú thểđược đặt ra để khớch lệ cỏc bờn thực hiện tốt cụng việc trờn cụng trường. Bảng 5 và Bảng 6 chỉ ra cỏc ưu điểm và hạn chế của phương phỏp hợp đồng này theo quan điểm của chủ đầu tư và của nhà thầu.
Bảng 5. Cỏc ưu điểm và hạn chế theo quan điểm của chủđầu tư Ưu điểm theo quan điểm
của chủđầu tư Hạn chcủa chế theo quan ủđầu tưđiểm
- Phương phỏp hợp đồng này đó được chấp nhận và ỏp dụng thành cụng với cỏc dự ỏn trong quỏ khứ.
- Nú cho phộp giảm thời gian thiết kế-xõy dựng bằng cỏch ỏp dụng cụng việc xõy dựng theo giai đoạn. - Cho phộp nhà thầu xử lý nhanh cỏc thay đổi trong thiết kế và phỏt sinh bất ngờ và do vậy giảm mức độ đối khỏng giữa cỏc bờn.
- Cú khả năng huy động được kinh nghiệm thực tế của nhà thầu trong giai đoạn thiết kế.
- Chủ đầu tư sẽ trả toàn bị chi phớ trực tiếp cộng thờm phớ quản lý theo thoả thuận, do vậy cú thể tiết kiệm được nhiều tiền trong thời kỳ nhu cầu xõy dựng của xó hội lờn cao.
- Dự ỏn vẫn cú thể khoỏn hợp đồng thầu phụ cho cỏc cụng ty cú năng lực chuyờn mụn với giỏ cố định, do vậy giảm bớt rủi ro thuờ phải nhà thầu kộm chất lượng.
- Chủ đầu tư được tham gia hoàn toàn vào quỏ trỡnh quản lý và kiểm soỏt dự ỏn, do vậy sẽ theo dừi được chi phớ thực tế và cú cỏc quyết định chiến lược đối với nhà thầu.
- Nếu sử dụng giải phỏp hợp đồng giỏ trần cốđịnh thỡ chủđầu tư cú thểđó chuyển bớt rủi ro sang nhà thầu.
- Hợp đồng theo giỏ thoả thuận cú thể khụng phải là giải phỏp tối ưu nhất trong thị trường cạnh tranh. - Những nhà thầu khụng tờn tuổi và khụng khả năng cú thể gõy ra những trục trặc lớn cho dự ỏn nếu chủ đầu tư lựa chọn khụng cẩn thận. - Hợp đồng với giỏ trần xỏc định ban đầu cú thể khụng cú tỏc dụng nếu xuất hiện cỏc sự kiện tiờu cực như phạm vi cụng việc khụng rừ ràng, điều kiện thi cụng thay đổi, thiết kế bị chậm hay cú cỏc thay đổi lớn dẫn đến một loạt cỏc yờu cầu phỏt sinh.
- Cỏc chi phớ sẽđược chi trả bởi chủđầu tư như thiết bị mỏy múc của nhà thầu và chi phớ văn phũng rất khú xac định chớnh xỏc và dễ dẫn đến bất đồng giữa cỏc bờn.
- Với kiểu hợp đồng cú giỏ trần thỡ những thay đổi trong thiết kế theo yờu cầu của chủ đầu tư và tỡnh hỡnh thực tế khụng được hưởng ứng bởi nhà thầu.
Bảng 6. Cỏc ưu điểm và hạn chế theo quan điểm của nhà thầu
Ưu điểm theo quan điểm của nhà thầu Hạn chế theo quan điểm của nhà thầu
- Nhà thầu cú thể loại bỏ cỏc rủi ro của hỡnh thức hợp đồng với giỏ cốđịnh.
- Nhà thầu nhận được tiền trả riờng biệt cho giai đoạn chuẩn bị ban đầu như lập kế hoạch, dự toỏn và tiến độ.
- Nhà thầu cú nhiều cơ hội được chọn cho cỏc cụng việc tiếp theo của chủ đầu tư nếu hoàn thành tốt cụng trỡnh được giao. - Chi phớ cụng trường sẽ chi trả bởi chủ đầu tư, do vậy giảm bớt chi phớ cho cụng ty.
- Cỏc trang thiết bị và nhõn cụng của nhà thầu sử dụng trong dự ỏn sẽ được chi trả theo giỏ thị trường.
- Phớ quản lý núi chung là thấp so với cỏc dự ỏn đấu thầu cạnh tranh ở khu vực cú rủi ro cao.
- Quỏ trỡnh giỏm sỏt và quản lý của nhà thầu đều bị phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư và cỏc quyết định của họ do chủđầu tư cú ảnh hưởng nhiều tới dự ỏn. - Việc lập kế hoạch và kiểm soỏt dự ỏn sẽ rất khú khăn do đặc tớnh xõy dựng theo giai đoạn với sự chồng chộo của thiết kế - thi cụng và một loạt cỏc thay đổi khụng lường trước được.
- Uy tớn của nhà thầu cú thể bị ảnh hưởng tiờu cực nếu dự ỏn bị chậm tiến độ, tăng chi phớ và xung đột trờn cụng trường.
- Với hợp đồng giỏ trần thỡ nhà thầu cú thể gặp rủi ro nếu chi phớ vượt qua giỏ trần tối đa cho phộp.