I. CÁC MỐI LIấN HỆ HỢP ĐỒNG
I.4. Phương phỏp quản lý xõy dựng chuyờn nghiệp
Quản lý xõy dựng chuyờn nghiệp coi cỏc giai đoạn lập kế hoạch, thiết kế và xõy dựng như những cụng việc phối hợp. Nú tạo nờn mối liờn kết tương hỗ, giỳp đỡ nhau và giảm đối khỏng giữa ba bờn trong dự ỏn khi chủđầu tư, tư vấn thiết kế và cụng ty quản lý xõy dựng tạo thành một nhúm thực hiện dự ỏn (cú thể bao gồm cả thầu xõy dựng và cơ quan cấp tiền), giỳp cho chủ đầu tư được tham gia đầy đủ vào quỏ trỡnh xõy dựng. Nhúm thực hiện dự ỏn sẽ làm việc chặt chẽ với
• Một cụng ty duy nhất chịu trỏch nhiệm cả thiết kế và xõy dựng • Nhiều thầu phụ chuyờn về cỏc phần
việc cụ thể
• Hợp đồng xõy dựng theo hỡnh thức giỏ cốđịnh, giỏ trần hoặc giỏ thương lượng
• Một cụng ty duy nhất chịu trỏch nhiệm cả thiết kế và xõy dựng
• Hợp đồng xõy dựng theo hỡnh thức giỏ cố định hoặc giỏ thương lượng với thầu chớnh và thầu phụ
• Hợp đồng xõy dựng theo hỡnh thức giỏ cố định, giỏ trần hoặc giỏ thương lượng với nhà thầu cụng nghệ và xõy dựng
nhau từ khi khởi đầu đến khi kết thỳc dự ỏn với mục đớch chung là vỡ quyền lợi của chủ đầu tư. Những yếu tố quan trọng như chi phớ xõy dựng, chất lượng thi cụng, tỏc động của bờn ngoài và thời gian hoàn thành sẽđược xem xột kỹ lưỡng bởi nhúm thực hiện dự ỏn, do vậy sẽ tối ưu hoỏ lợi ớch cho chủđầu tư. Nhà thầu quản lý xõy dựng là cụng ty cú chuyờn mụn sõu về quản lý trong lĩnh vực xõy dựng. Để giảm bớt cỏc quan điểm bất đồng trong nhúm thực hiện dự ỏn, nhà thầu quản lý xõy dựng thường sẽ khụng tự thực hiện cụng việc thiết kế và xõy dựng bởi nhõn cụng của họ, dẫu rằng cú thể cung cấp một số cụng việc trong giai đoạn chuẩn bị. Mụ hỡnh quản lý xõy dựng chuyờn nghiệp được thể hiện trong Hỡnh 3.10.
Hỡnh 23. Phương phỏp quản lý xõy dựng chuyờn nghiệp
Thụng thường thỡ cỏc hợp đồng quản lý xõy dựng được ký kết theo dạng giỏ thoả thuận với cỏc chi phớ thực tếđược trả bởi chủ đầu tư cựng với quản lý phớ và lợi nhuận. Yờu cầu chớnh trong phương phỏp này là thời gian hoàn thành cụng trỡnh nờn quỏ trỡnh xõy dựng theo giai đoạn thường được ỏp dụng. Để tăng tớnh cạnh tranh thỡ nhúm dự ỏn cú thể sẽ ỏp dụng hỡnh thức đấu thầu tự do cho một số hạng mục cụng việc với giỏ cố định hoặc giỏ trần. Dẫu rằng khụng trực tiếp tiến hành cỏc cụng việc cụ thể, nhúm dự ỏn cần cú chuyờn mụn cụ thể trong nhiều lĩnh vực liờn quan tới dự ỏn như thiết kế kết cấu, giỏm sỏt xõy dựng, kiểm tra chất lượng và dự toỏn chi phớ. Bảng 8 chỉ ra một sốưu điểm và hạn chế của phương phỏp quản lý này.
• Nhúm ba bờn gồm chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và nhà thầu chớnh sẽ đúng vai trũ như một nhà thầu quản lý xõy dựng • Thầu phụ ký hợp đồng giỏ cốđịnh hoặc
giỏ thương lượng qua nhà thầu chớnh • Nhà thầu quản lý xõy dựng đúng vai trũ
là người đại diện của chủ đầu tư với quyền hạn lớn hơn
• Thương lượng cỏc chi phớ cung cấp dịch quản lý xõy dựng và thiết kế
• Nhúm ba bờn gồm chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và nhà thầu chớnh sẽ đúng vai trũ như một nhà thầu quản lý xõy dựng • Nhà thầu ký hợp đồng giỏ cố định hoặc
giỏ thương lượng trực tiếp với chủ đầu tư
• Nhà thầu quản lý xõy dựng đúng vai trũ là người đại diện của chủ đầu tư với quyền lực bị hạn chế
• Thương lượng cỏc chi phớ cung cấp dịch quản lý xõy dựng và thiết kế
Bảng 8. Cỏc ưu điểm và hạn chế trong phương phỏp quản lý xõy dựng chuyờn nghiệp
Ưu điểm Hạn chế
- Cỏc chuyờn mụn xõy dựng cú thể được ỏp dụng trong mọi giai đoạn của dự ỏn mà khụng gõy bất đồng hay xung đột giữa cỏc bờn tham gia.
- Đỏnh giỏ độc lập về chi phớ, tiến độ, chất lượng, ... cho cỏc cụng việc và phỏt sinh giỳp chủđầu tưđưa ra quyết định phự hợp nhất. - Cú sự phối hợp tốt nhất giữa cỏc nhà thầu thiết kế và xõy dựng.
- Giảm được thời gian thiết kế - xõy dựng khi ỏp dụng phương phỏp thi cụng theo giai đoạn. - Cú rất nhiều cơ hội để đưa ra cỏc giải phỏp cải tiến, tăng chất lượng và giảm giỏ thành.
- Do tiến hành theo từng giai đoạn nờn khú xỏc định được tổng chi phớ cho toàn cụng trỡnh.
- Nếu chủ đầu tư cú ngõn sỏch cố định và khụng thể tăng lờn thỡ sẽ khú cú thể chi trả cho cỏc phỏt sinh lớn và chi phớ vượt quỏ dựđịnh.
- Chủđầu tư phải chịu trỏch nhiệm một phần trong quỏ trỡnh xõy dựng cụng trỡnh.
- Sự thành cụng của dự ỏn phụ thuộc nhiều vào cỏc kỹ năng lập kế hoạch, dự toỏn, tiến độ và quản lý của tư vấn quản lý dự ỏn.
- Nhà thầu quản lý dự ỏn khụng thểđảm bảo chắc chắn về chi phớ xõy dựng và cú thể khụng kiểm soỏt nổi toàn bộ chi phớ.
Hỡnh 24. Phương phỏp quản lý cụng trỡnh I.5. Phương phỏp quản lý cụng trỡnh • Sử dụng một số cụng ty tư vấn tư vấn thiết kế • Chủ nhiệm cụng trỡnh chịu trỏch nhiệm cho toàn bộ cụng trỡnh
• Chủ nhiệm cụng trỡnh thường cú vai trũ như tư vấn quản lý xõy dựng
• Hợp đồng xõy dựng theo hỡnh thức giỏ cố định, giỏ đơn vị hoặc giỏ thương lượng
• Sử dụng một số cụng ty tư vấn thiết kế
• Nhúm thực hiện dự ỏn kết hợp chịu trỏch nhiệm cho toàn bộ cụng trỡnh • Nhúm thực hiện dự ỏn kết hợp cú vai
trũ như tư vấn quản lý xõy dựng • Hợp đồng xõy dựng theo hỡnh thức giỏ
cố định, giỏ đơn vị hoặc giỏ thương lượng
Đõy là phương phỏp với những ưu điểm nổi trội khi ỏp dụng cho cỏc cụng trỡnh lớn. Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý cụng trỡnh cú thể khụng thực hiện cỏc cụng đoạn thiết kế hay thi cụng xõy dựng, tuy nhiờn họ sẽ quản lý tổng thể cho nhiều mảng cụng việc của cả dự ỏn. Khi ỏp dụng mụ hỡnh này, chủ đầu tư thường cử người tham gia vào cỏc nhúm quản lý cụng trỡnh cú bao gồm kiến trỳc sư, kỹ sư xõy dựng và đại diện của cỏc cụng ty chuyờn mụn khỏc như thiết kế, xõy dựng, tư vấn và quản lý. Khi đú thỡ nhúm quản lý cụng trỡnh sẽ tự tổ chức đấu thầu và mua sắm nguyờn vật liệu, tự quản lý cụng việc thi cụng hiện trường do cỏc nhà thầu khỏc tiến hành. Khỏc với phương phỏp quản lý xõy dựng chuyờn nghiệp, đơn vị quản lý cụng trỡnh sẽ là đại diện duy nhất của chủđầu tư trong việc điều phối và quản lý cỏc cụng ty tổ chức khỏc nhau trong lập kế hoạch, thiết kế, đấu thầu và mua sắm, và thi cụng xõy dựng (Hỡnh 24).
Hỡnh thức tổ chức của phương phỏp quản lý cụng trỡnh cú thểở dạng cơ cấu tổ chức theo chức năng, phũng ban hoặc phối hợp. Mỗi kiểu cơ cấu tổ chức khi ỏp dụng cho phương phỏp này đều cú ưu điểm và hạn chế riờng, được lựa chọn tựy thuộc theo quan điểm của chủ đầu tư tư nhõn hay nhà nước, nhà thầu, tư vấn thiết kế, cụng ty phỏt triển địa ốc, .... Cú thể núi ưu điểm và hạn chế của phương phỏp quản lý cụng trỡnh là sự kết hợp của phương phỏp quản lý xõy dựng chuyờn nghiệp và phương phỏp chỡa khoỏ trao tay. Hỡnh thức này đó được ỏp dụng thành cụng tại nhiều dự ỏn xõy dựng lớn như sõn bay, khu đụ thị mới, nhà mỏy lọc dầu, và dự ỏn cấp thoỏt nước đụ thị.