4. Bố cục luận văn
2.4 Tình hình quản lý sử dụng đất đai
2.4.1 Tình hình quản lý đất đai
Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, UBND thành phố Chí Minh đã ban hành nhiều văn bản, chính sách cụ thể hƣớng dẫn các quận, huyện trong thành phố thực hiện; các chính sách này đã góp phần đƣa công tác quản lý đất đai dần đi vào ổn định. Công tác quản lý đất đai ở Nhà Bè đã có những bƣớc tiến bộ rõ rệt và từng bƣớc đi vào nề nếp, cụ thể:
2.4.1.1 Ban hành các văn bản về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện
- Theo phân cấp quản lý thì ở cấp huyện không có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai, mà chỉ tổ chức thực hiện các văn bản do cấp trên ban hành.
- Vì vậy, huyện chỉ có ban hành các quyết định về giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định về thu hồi đất và tổ chức thực hiện các văn bản của UBND thành phố về quản lý đất đai có liên quan. Nhìn chung công tác tổ chức thực hiện các văn bản có liên
59
quan đến đất đai đƣợc thực hiện khá tốt, tạo cơ sở, niềm tin cho ngƣời dân yên tâm sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
2.4.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính lập bản đồ hành chính
Huyện Nhà Bè sau khi tách một số xã có tốc độ đô thị hóa cao (để thành lập quận mới – Quận 7) từ năm 1997 theo Nghị định số 03/CP ngày 06/01/1997, còn lại gồm 06 xã và 1 thị trấn.
Về ranh giới hành chính: ranh giới hành chính Huyện Nhà Bè ổn định theo ranh giới 364 đến ngày 01/04/1997 thì tách thành Quận 7 và Huyện Nhà Bè. Do việc tách Huyện nên diện tích của Huyện giảm đi 403ha (chuyển sang Quận 7). Trong khi đó, theo số liệu đo đạc từ việc thực hiện Chỉ thị 364 thì diện tích sông rạch của Huyện tăng 183,58ha. Cơ cấu sử dụng đất theo ranh giới hành chính của Huyện không có sự biến đổi từ năm 2000 – 2004, nhƣng đến năm 2005, tổng diện tích tự nhiên của huyện tăng, do đo đạc lại bản đồ địa chính số, đồng thời đến kiểm kê năm 2010 diện tích của các xã có sự thay đổi nhẹ do xác định lại các thửa đất theo đúng ranh giới 364, đƣợc thể hiện ở bảng sau:
Diện tích tự nhiên theo ranh giới hành chính(Bảng 2.4.1.2)
2.4.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
- Trên cơ sở chỉ thị 02/CT-UB và chỉ thị 48/CT-UB, công tác đo đạc - thành lập bản đồ địa chính kết quả nhƣ sau:
- Đo lập bản đồ địa chính không tọa độ ở tỉ lệ 1/1.000 bằng máy kinh vĩ có độ chính xác, phƣơng pháp này áp dụng trên địa bàn thị trấn Nhà Bè và xã Phú Xuân.
- Đo lập bản đồ địa chính 02, điều vẽ từ ảnh hàng không ở tỉ lệ 1/4.000 và 1/2.000 cho các xã còn lại có độ chính xác thấp hơn đo máy.
- Hiện nay, công tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Nhà Bè đã đƣợc hoàn thành. Qua đó lập đƣợc 404 tờ bản đồ, bao gồm: Thị trấn Nhà Bè: 85 tờ; xã Phú Xuân: 40 tờ; xã Phƣớc Kiển: 54 tờ; xã Phƣớc Lộc: 32 tờ; xã Nhơn Đức: 92 tờ; xã Long Thới: 38 tờ; xã Hiệp Phƣớc: 63 tờ.
60
- Nhìn chung, công tác đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn Huyện đã góp phần rất lớn trong việc quản lý đất đai, nhất là công tác cấp giấy chứng nhận, từ đó có kế hoạch quản lý và phân bổ việc sử dụng đất ngày càng đạt hiệu quả.
- Qua các kỳ kiểm kê đất đai (2000, 2005, 2010), huyện cũng đã lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bộ bản đồ hiện trạng sử dụng đất cũng đƣợc thiết lập đến cấp xã, thị trấn với tỷ lệ thích hợp: cấp huyện (tỷ lệ 1/10.000) và cấp xã, thị trấn (tỷ lệ 1/2.000 và 1/5.000). Trong dự án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất chi tiết 5 năm (2011-2015) và định hƣớng đến năm 2020, bộ bản đồ quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc lập cho cấp huyện tỷ lệ 1/10.000.
2.4.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
- Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006- 2010) huyện Nhà Bè, đƣợc Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt tại quyết định số 518/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2009; thời gian thực hiện quy hoạch quá ngắn (chỉ còn 2 năm là 2009, 2010), nên vai trò của quy hoạch, kế hoạch không có ý nghĩa định hƣớng dài hạn.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của huyện đã góp phần khá quan trọng trong quản lý nhà nƣớc về đất đai. Ngoài quy hoạch sử dụng đất, công tác quy hoạch trên địa bàn huyện khá chú trọng, nhất là các quy hoạch: quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu chức năng, qui hoạch chi tiết đã đóng vai trò rất quan trọng trong việc quản lý đất đai.
- Nhìn chung kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đúng theo xu hƣớng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, nhƣng kết quả chƣa đạt chỉ tiêu đã đề ra, gồm các nguyên nhân sau:
+ Nguồn vốn đầu tƣ vào xây dựng cơ bản của huyện phụ thuộc vào ngân sách thành phố, nên có phần bị động so với kế hoạch đề ra.
+ Do ảnh hƣởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu nên khả năng thu hút đầu tƣ vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh nên chƣa đạt đƣợc kế hoạch ban đầu đề ra.
+ Trong quá trình lập quy hoạch hầu hết các ban ngành đƣa ra nhu cầu của ngành mình vƣợt quá khả năng vốn đầu tƣ của huyện và thành phố, vì vậy khi thực hiện gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện.
61
2.4.1.5 Quản lý việc giao, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất
a. Giao đất
Tính từ năm 2001 đến năm 2013 trên địa bàn huyện Nhà Bè đƣợc Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành quyết định giao đất cho 128 công trình và dự án đƣợc giao đất với diện tích là 1.979,1511ha. Trong đó: có 61 dự án đất ở với 850,04ha; 42 dự án đất phúc lợi công cộng với diện tích 331,54ha và 25 dự án đất sản xuất kinh doanh 797,57ha.
Tình hình giao đất trên địa bàn huyện từ năm 2001-2013(Bảng 2.4.1.5) b. Thu hồi đất
- Thu hồi để thực hiện dự án: Trên cơ sở quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố về việc thu hồi và giao đất để thực hiện dự án, Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè ban hành quyết định thu hồi đến từng thửa đất theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Cụ thể trong thời gian qua huyện Nhà Bè đã ban hành quyết định thu hồi đến từng thửa đất của 15 dự án, bao gồm:
+ Khu đô thị mới Nhơn Đức – Phƣớc Kiển; + Dự án chống sạt lỡ cầu Phƣớc Long; + Dự án chống sạt lỡ cầu Rạch Tôm;
+ Dự án đƣờng điện 500KV Nhà Bè – Ô Môn;
+ Dự án Ngầm hóa đƣờng điện 220KV Nhà Bè – Tao Đàn;
+ Dự án xây dựng khu tái định cƣ phục vụ Khu Công nghiệp Hiệp Phƣớc;
+ Dự án xây dựng khu tái định cƣ phục vụ Khu đô thị mới Nhơn Đức – Phƣớc Kiển (63ha – xã Nhơn Đức, Phƣớc Lộc);
+ Dự án xây dựng khu tái định cƣ phục vụ Khu đô thị mới Nhơn Đức – Phƣớc Kiển (23ha – xã Nhơn Đức);
+ Dự án xây dựng khu tái định cƣ phục vụ Khu đô thị mới Nhơn Đức – Phƣớc Kiển (25,6ha – xã Phƣớc Kiển);
+ Dự án xây dựng khu dân cƣ của Công ty CPPT Nam Sài Gòn (giai đoạn 2); + Dự án xây dựng công viên cây xanh trƣớc UBND huyện;
62
+ Dự án xây dựng đƣờng nối từ Nút giao thông cầu Bà Chiêm đến Khu công nghiệp Hiệp Phƣớc;
+ Dự án xây dựng tuyến ống cấp nƣớc sạch cho huyện Cần Giờ; + Dự án xây dựng cầu Kênh Lộ;
+ Dự án xây dựng cầu Long Kiểng.
- Thu hồi dự án do chủ đầu tƣ không triển khai thực hiện: Đối với những dự án đã đƣợc Thành phố giao đất nhƣng chủ đầu tƣ không tích cực triển khai thực hiện thì Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè kiên quyết xem xét, kiến nghị Thành phố thu hồi đối với những dự án này. Cụ thể Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè đã kiến nghị Thành phố thu hồi 03 dự án, gồm:
+ Dự án khu tái định cƣ xã Nhơn Đức do Trung tâm Phát triển Quỹ đất làm chủ đầu tƣ.
+ Dự án khu tái định cƣ xã Phƣớc Kiển do Trung tâm Phát triển Quỹ đất làm chủ đầu tƣ.
+ Dự án khu tái định cƣ xã Nhơn Đức – Phƣớc Lộc do Trung tâm Phát triển Quỹ đất làm chủ đầu tƣ.
- Nhận xét: Nhìn chung công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nhà Bè trong thời gian qua diễn ra còn chậm so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt là do: Hiện một số dự án đƣợc thuận địa điểm (đã đƣa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm) nhƣng triển khai rất chậm do vƣớng mắc trong công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng mà chủ yếu là đơn giá bồi thƣờng của các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nƣớc và giá thị trƣờng có khoản chênh lệch là rất lớn. Đối với các dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách Nhà nƣớc thì doanh nghiệp tự thỏa thuận với ngƣời sử dụng đất. Tình hình khủng hoảng kinh tế thế giới cũng ít nhiều ảnh hƣởng đến khả năng tài chính của nhà đầu tƣ, làm ảnh hƣởng đến việc triển khai bồi thƣờng giải phóng mặt bằng. Từ đó đã làm cho số lƣợng các dự án kinh doanh nhà ở đƣợc Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quyết định thu hồi và giao đất cho doanh nghiệp để thực hiện dự án còn thấp so với số dự án mà chủ đầu tƣ đã đăng ký trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã đƣợc Thành phố phê duyệt.
63
Nhà Bè đang từng bƣớc chuyển từ huyện nông thôn sang huyện đô thị cảng nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp diễn ra nhanh là phù hợp. Tính từ năm 2004 đến năm 2010 trên địa bàn huyện Nhà Bè có 4.456 trƣờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó chuyển sang đất trồng cây lâu năm là 2879 trƣờng hợp với diện tích 1064.86ha, đất ở là 1577 trƣờng hợp với diện tích 487.86ha.
2.4.1.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSDĐ)
- Hàng năm, công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSDĐ) đƣợc UBND huyện và các ban ngành liên quan rất quan tâm, theo kế hoạch đề ra trong năm 2013 sẽ cơ bản hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công tác cập nhật chỉnh lý biến động trên địa bàn Huyện về cơ bản đã thực hiện và đang hoàn chỉnh.
a. Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, huyện Nhà Bè đã tiến hành lập sổ theo mẫu quy định trong Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 và Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, đạt đƣợc kết quả sau:
- Sổ mục kê: tổng số có 18 quyển, bao gồm thị trấn Nhà Bè: 02 quyển; xã Phú Xuân: 03 quyển; xã Nhơn Đức: 02 quyển; xã Hiệp Phƣớc: 06 quyển; xã Long Thới: 02 quyển; xã Phƣớc Kiển: 02 quyển; xã Phƣớc Lộc: 01 quyển.
- Sổ địa chính: tổng số có 96 quyển, bao gồm thị trấn Nhà Bè: 10 quyển; xã Phú Xuân: 9 quyển; xã Nhơn Đức: 16 quyển; xã Hiệp Phƣớc: 24 quyển; xã Long Thới: 13 quyển; xã Phƣớc Kiển: 18 quyển; xã Phƣớc Lộc: 06 quyển. Sổ địa chính đƣợc thể hiện ở dạng file. Hiện Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè đang phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trƣờng xây dựng chƣơng trình quản lý cơ sở dữ liệu địa chính (Vilis). Cụ thể đơn vị tƣ vấn đang cập nhật các dữ liệu thông tin trƣớc khi Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ có hiệu lực và hƣớng dẫn chuyên viên của phòng Tài nguyên và Môi trƣờng sử dụng phầm mềm Microstation.
64
b. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tài sản
Tính từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành đến năm 2010 trên địa bàn huyện Nhà Bè đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho 2.553 trƣờng hợp.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận đƣợc cấp theo Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ, huyện Nhà Bè đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 2853 trƣờng hợp, cụ thể bao gồm:
- Năm 2004: đã cấp giấy chứng nhận cho 1197 trƣờng hợp. - Năm 2005: đã cấp giấy chứng nhận cho 1045 trƣờng hợp.
- Từ tháng 01 năm 2006 đến tháng 10 năm 2006: đã cấp giấy chứng nhận cho 611 trƣờng hợp.
- GCN đƣợc cấp theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ và Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND ngày 30/3/2007 của Ủy ban nhân dân Thành phố
+ Từ đầu tháng 11 năm 2006 đến cuối tháng 3 năm 2007 tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 90/2006/NĐ- CP đƣợc 287 trƣờng hợp.
+ Đầu tháng 4 năm 2007 thực hiện Quyết định 54/2007QĐ-UBND ngày 30/03/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ&QSDĐƠ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Tính đến cuối năm 2007, đã cấp đƣợc 1054 trƣờng hợp.
+ Năm 2008: đã cấp giấy chứng nhận cho 2746 trƣờng hợp. + Năm 2009: đã cấp giấy chứng nhận cho 2402 trƣờng hợp.
- GCN đƣợc cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ và Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
65
Căn cứ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có hiệu lực từ ngày 10/12/2009 và Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngày 7/12/2009 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành văn bản số 6414/UBND-ĐTMT về tạm thời quy định thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà đất và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động khi có sự thay đổi; những việc thực hiện ở giai đoạn chuyển tiếp, cơ chế phối