2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.5.1. Khái quát về hệ thống ựăng ký ựất ựai/bất ựộng sản ở Việt Nam
2.5.1.1. Giai ựoạn 1945 - 1980
Không có một văn bản pháp lý chắnh thức nào làm cơ sở cho công tác ựăng ký. Hoạt ựộng chủ yếu ựược tiến hành là thực hiện các cuộc ựiều tra nhanh về ựất ựai phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã và tập ựoàn sản xuất. Thông tin ựất ựai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tắch, loại ựất, tên người sử dụng), không làm thủ tục kê khai, truy cứu ựến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng ựất. Vì vậy, theo thời gian và sự biến ựộng, các hồ sơ ựất ựai của chế ựộ cũ ựể lại không ựược cập nhật, ựiều chỉnh nên không còn ựược sử dụng.
2.5.1.2. Giai ựoạn 1980 - 1987
Trong năm 1980, có hai quy ựịnh của Hội ựồng Chắnh phủ ựược ban hành. đó là: Quyết ựịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng ựất và tăng cường công tác quản lý ruộng ựất trong cả nước và Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chắnh phủ về công tác ựo ựạc, phân hạng và ựăng ký ruộng ựất trong cả nước.
Trên cơ sở các quy ựịnh của Chắnh phủ, Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựã ban hành Quyết ựịnh số 56/đKTK ngày 05/11/1981 quy ựịnh về thủ tục ựăng ký thống kê trong cả nước. Theo ựó, việc đKđđ ựược tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ắt nhiều kế thừa cách làm của chế ựộ cũ[19].
2.5.1.3. Giai ựoạn từ khi có Luật đất ựai năm 1987 ựến năm 1993
Kể từ khi Luật đất ựai năm 1987 ựược ban hành và có hiệu lực năm 1988, vấn ựề đKđđ, lập HSđC và cấp Giấy chứng nhận QSDđ ựược chắnh thức quy ựịnh là một trong những nội dung của hoạt ựộng quản lý nhà nước ựối với ựất ựai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc Trung ương phải chỉ ựạo các ựịa phương tiến hành.
Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựã có Quyết ựịnh số 201-Qđ/đKTK ngày 14/7/1989 về việc ban hành Quy ựịnh cấp Giấy chứng nhận QSDđ và Thông tư số 302-đKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ựịnh 201- Qđ/đKTK ựã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đKđđ của Việt Nam [19].
2.5.1.4. Giai ựoạn từ khi có Luật đất ựai năm 1993 ựến năm 2003
- Luật đất ựai năm 1993 quy ựịnh: ỘđKđđ, lập và quản lý sổ ựịa chắnh, quản lý các hợp ựồng sử dụng ựất, thống kê, kiểm kê ựất, cấp Giấy chứng nhận QSDđỢ.
- Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Luật đất ựai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy ựịnh về đKđđ của Luật đất ựai năm 1993, công tác đKđđ ựược chấn chỉnh và bắt ựầu có chuyển biến tốt. Chắnh quyền các cấp ở ựịa phương ựã nhận thức ựược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đKđđ ựối với công tác quản lý ựất ựai và ựã tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ựạo sát sao nhiệm vụ nàỵ
2.5.1.5. Giai ựoạn từ khi có Luật đất ựai năm 2003 ựến nay
- Luật đất ựai năm 2003 quy ựịnh cụ thể nhiệm vụ: Ộđăng ký QSDđ, lập và quản lý HSđC, cấp Giấy chứng nhận QSDđỢ. Ộđăng ký QSDđ là việc ghi nhận QSDđ hợp pháp ựối với một thửa ựất xác ựịnh vào HSđC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựấtỢ [26].
Luật đất ựai dành riêng một chương quy ựịnh các TTHC trong quản lý và sử dụng ựất ựai theo phương châm tạo ựiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ựất hợp pháp thực hiện ựầy ựủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ựất của mình.
- Hệ thống đKđđ có hai loại là ựăng ký ban ựầu và ựăng ký biến ựộng: đăng ký ban ựầu ựược thực hiện khi nhà nước giao ựất, cho thuê ựất, cấp Giấy chứng nhận QSDđ cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân; ựăng ký biến ựộng - ựăng
ký những biến ựộng ựất ựai trong quá trình sử dụng do thay ựổi diện tắch (tách, hợp thửa ựất, sạt lở, bồi lấpẦ), do thay ựổi mục ựắch sử dụng, do thay ựổi quyền và các hạn chế về QSDđ.
- Cơ quan đKđđ: ỘCơ quan quản lý ựất ựai ở ựịa phương có VPđKQSDđ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSđC gốc, chỉnh lý thống nhất HSđC, phục vụ người sử dụng ựất thực hiện các quyền và nghĩa vụỢ[26].
Tóm lại, hệ thống đKđđ Việt Nam ựã ựược thiết lập từ cách ựây hơn 5 thế kỷ, ựược chắnh quyền các chế ựộ khác nhau kế thừa và tiếp tục bổ sung, ựiều chỉnh nhằm phục vụ mục ựắch quản lý của mình. Kết quả của nó là sự ra ựời của một hệ thống ựịa bạ về quyền sở hữu ựất ựai tương ựối khoa học vào thời ựiểm lúc bấy giờ. Tuy nhiên, do hoàn cảnh chiến tranh và sự chia cắt ựất nước nên hoạt ựộng ựăng ký có sự phân tán theo ựặc thù của từng miền và từng chế ựộ. Hơn nữa, sau khi thống nhất ựất nước, do sự thay ựổi chế ựộ sở hữu ựối với ựất ựai nên hoạt ựộng đKđđ bị gián ựoạn. Các hồ sơ ựăng ký ựã ựược xây dựng trước ựây, phần vì hư hỏng bởi chiến tranh, phần vì không phù hợp với chế ựộ sở hữu mới (sở hữu toàn dân ựối với ựất ựai) nên không thể kế thừa, sử dụng. Vì vậy, nước ta ựang nỗ lực nhằm xây dựng hệ thống đKđđ ngày càng hoàn thiện hơn.