3. Yêu cầu của đề tài
3.8.3. xuất giải pháp
Để làm hoàn thiện công tác xây dựng vùng giá trị đất đai, giải quyết vấn đề tồn đọng, tôi đề xuất một số giải pháp như sau:
+ Giải pháp chắnh sách
- Bổ sung, hoàn thiện hệ thống chắnh sách pháp luật về đất đai, đặc biệt cơ chế quản lý tài chắnh đất đai, quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản. Từ đó, hạn chế các hoạt động giao dịch bất động sản ngầm làm ảnh hưởng tới thị trường bất động sản cũng là ảnh hưởng phân vùng giá trị đất đai.
- Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị đất đai và triển khai xây dựng bản đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, cơ sở dữ liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước và phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai trong thị trường bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Đẩy mạnh hợp tác và nghiên cứu kinh nghiệm trong và ngoài nước về quản lý đất đai. Từ đó tranh thủ sự hỗ trợ tài chắnh và học hỏi kinh nghiệm trong quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên quý giá này.
+ Giải pháp quản lý
- Tổ chức các lớp đào tạo tăng cường năng lực, chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chắnh.
- Tăng cường giám sát đánh giá và điều chỉnh các quy hoạch, dự án trên địa bàn phường diễn ra đúng thời gian tiến độ.
- Tăng cường nghiên cứu khoa học ứng dụng, hỗ trợ tài chắnh cho việc thực hiện điều tra cơ bản tiềm năng đất đai.
- Tổ chức việc quản lý, khai thác, cập nhật, chỉnh lý kịp thời các dữ liệu địa chắnh của phường.
+ Giải pháp kỹ thuật
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tắnh đất đai dạng file số và hệ thống bản đồ địa chắnh cập nhật bổ sung biến động thường xuyên.
- Hoàn thiện điều tra cơ bản, đánh giá tiềm năng và chất lượng tài nguyên đất đai trên địa bàn phường để làm cơ sở khoanh vùng giá trị đất đai.
- Tăng cường trang thiết bị chuyên dụng, đầu tư, đổi mới công nghệ hiện đại để phục vụ công tác xây dựng dữ liệu làm cơ sở thành lập vùng giá trị đất đai. Hướng tới tương lai có dữ liệu đồng bộ phục vụ đa mục tiêu trong ngành quản lý đất đai.
- Kết hợp điều tra phân tắch yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất của vùng, từ đó xác định giá trị tiềm năng của đất đai để xây dựng vùng giá trị đất đai sử dụng lâu dài có khả năng dự báo được giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Qua thực hiện nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và tương quan đường phố phục vụ định giá đất hàng loạt tại khu vực phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn".Cho thấy:
Việc nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt các thửa đất cho những mục đắch nhất định hoặc định giá hàng loạt đến từng thửa có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai như ban hành giá đất của các địa phương, tắnh giá đất phục vụ tắnh thuế quyền sử dụng.
- Qua kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường có mối quan hệ biện chứng với nhau và các yếu tố về nhận thức của người dân ảnh hướng lớn đến giá đất tại phường cùng với các yếu tố về khoảng cách của thửa đất đến đường, dịch vụ dân sinh, vị trắ thửa đất đã ảnh hưởng lớn đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu. Trong khi đó, diện tắch của thửa đất, độ rộng ngõ (đường), và các yếu tố pháp lắ đã tác động nhỏ tới giá.
- Xây dựng bản đồ giá đất hàng năm dựa vào vùng giá trị đất đai xây dựng trên cơ sở dữ liệu địa chắnh, được coi là giải pháp tối ưu. Việc xác định vùng giá trị đất đai là cơ sở để xây dựng vùng giá đất tắnh giá đất trong trường hợp cần định giá hàng loạt phục vụ công tác tắnh thuế đất, đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế. Vùng giá trị đất đai là thông tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá, kể cả với công tác định giá các thửa đất đơn lẻ, đồng thời là dạng thông tin nền quan trọng trong công tác quản lý đất đô thị. Để giải quyết vấn đề này cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện xây dựng cơ sở dữ liệu địa chắnh, từ đó mở rộng các dữ liệu trong cơ sở dữ liệu giá đất như trong đó có việc xác định các vùng giá đất.
- Việc xây dựng ma trận tương quan giá đất có ý nghĩa thực tiễn, cho phép sử dụng được các kết quả giá đất điều tra trong một khoảng thời gian dài mà không cần các phép quy đổi giá đất về một thời gian; giúp tổ chức quản lý ra quyết định giá đất có cơ sở để ra quyết định về bảng giá khi số lượng mẫu thu được là rời rạc.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Mô hình thử nghiệm có thể đưa vào triển khai trên địa bàn thị xã Bắc Kạn. - Quá trình thử nghiệm xây dựng vùng giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn cho thấy sự gắn kết giữa CSDL địa chắnh và cơ sở dữ liệu giá đất, đây chắnh là hạt nhân của CSDL đất đai, không những tạo ra khả năng hiện đại hóa công tác quản lý đất đai mà còn đáp ứng được những yêu cầu của thực tiễn.
2. Kiến nghị
- Cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện về mặt lý luận và quy trình công nghệ để sớm đưa vào áp dụng. Nghiên cứu sâu hơn về ứng dụng tương quan giá đất và tương quan giá trị đất đai; mô hình thử nghiệm có thể đưa vào triển khai rộng hơn.
- Đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện xây dựng cơ sở dữ liệu địa chắnh trên toàn tỉnh để phục vụ công tác thành lập cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai và định giá đất hàng loạt trong tương lai.
- Nghiên cứu phát triển một số phần mềm chuyên dụng và mô hình sử dụng, xã hội hóa thông tin từ cở sở dữ liệu địa chắnh đa mục tiêu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2010), Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trắ phục vụ thị trường bất dộng sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đã Nẵng, Đại học Nông Lâm Huế. 2. Ch-ểng trừnh hĩp tịc Viỷt Nam - Thôy ệiÓn vÒ ệữi mắi hỷ thèng ệỡa chÝnh
(CPLAR) (2001), TẺp bội giờng vÒ ệỡnh giị ệÊt:- ậỡnh giị ệÊt vộ bÊt ệéng sờn
khịc, Viện Nghiên cứu địa chắnh -Tổng cục Địa chắnh, 2001.
3. Chắnh phủ nước CNXHCN Việt Nam (2004). Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
4. Chắnh phủ nước CNXHCN Việt Nam (2007). Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
5. Chắnh phủ nước CNXHCN Việt Nam (2009). Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
6. Chắnh phủ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Luật đất đai. 7. Chắnh phủ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chắnh phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP): Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chắnh phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).
8. Chắnh phủ Thông tư 145 /2007/TT-BTC Hà Nội, ngày 06 tháng 12 năm 2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
9. Nguyễn Văn Hậu (2009). Xác định và phân tắch các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Mỹ Xuyên thành phố Long Xuyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
10. Hoàng Văn Hùng, Tạ Ngọc Long, Trịnh Hữu Liên (2013). Xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chắnh số phục vụ công tác định giá và quản lý đất đai phường Ngô quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Tạp chắ Khoa Học Đất. 5: 56-62.
11. Nguyễn Vũ Kiên (2005). Tìm hiểu và đánh gái các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh Ờ tỉnh Bắc Ninh. Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp.
12. Vũ Thị Ngọc Lan (2007). Nguyên tắc định giá bất động sản.
Phuockien.com.vn, ngày 11 tháng 10 năm 2007
13. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất và quản lý đất đai, 2013, NXB- Nông nghiệp.
14. Trịnh Hữu Liên, Trần Văn Điền, Hoàng Văn Hùng (2013). Lý luận và thực tiễn phân vùng cấp hạng đất đô thị theo giá đất trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS thử nghiệm trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên. Tạp chắ Khoa học đất. 42: 101-105.
15. Trịnh Hữu Liên (2013). Lý luận và thực tiễn xây dựng vùng giá trị đất đai ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất.Tạp chắ Khoa học Đất số 41.
16. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013). Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở dữ liệu địa chắnh, công nghệ GIS và ảnh viễn thám.
Tạp chắ Nông nghiệp và PTNT.8:85-94.
17. Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
18. Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chắnh và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên. Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
19. Trương Văn Long, Phạm Thị Kim Ngân (2011). Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn thành phố Cần Thơ. Luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
20. Lâm Anh Ngạn Định giá Bất động sản , 1995 (ở Đài Loan) người dịch: Tôn Gia Huyên, Mai Văn Cầu (Dịch từ tiếng Trung Quốc) - (Sách lưu hành nội bộ).
21. Lê Phương Thỏa (2007). Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Luận văn thạc sỹ khoa hoc nông nghiệp.
22. Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2013). Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011. Tạp chắ Khóa học và Công nghệ ĐHTN. Số 97.
23. Mã Khắc Vĩ và tập thể tác giả, Lý luận và phương pháp định giá đất - Cục định giá Quốc gia Trung Quốc, người dịch: Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), (Bản dịch từ tiếng Trung Quốc).
2 4 . Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Luật đất đai 2003.
2 5 . R.O.Rost, H.G.CoLins, Định giá đất và đền bù thiệt hại về đất ở ÔXTRALIAỜ Học viện Định giá và kinh tế đất Ờ ÔXTRALIA, Người dịch Mai Mộng Hùng, Hiệu đắnh Tôn Gia Huyên, 2003.
2 6 . Viện Nghiên cứu Địa chắnh 2002.Tập bài giảng về Định giá đất và Bất động sản. Ch-ểng trừnh hĩp tịc Viỷt Nam - Thôy ệiÓn vÒ ệữi mắi hỷ thèng ệỡa chÝnh (CPLAR-
2 7 . Quyết định số 2345/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Kạn Về việc ban hàng bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn Bắc Kạn. 2 8 . quyết định số 2222/2012/QĐ-UBDN ngày 25 tháng 12 năm 2012 về việc ban
hành bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
2 9 . Kamal T.Azar, Joseph Ferreira, Jr (1994), Using GIS for eatimating the spatial distribution of Land value in metropolitan Beirut, Faculty of Engineering and Architecture, American University of Beirut.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ PHỤ LỤC 1 Số TT Tên đơn vị hành chắnh / Vị trắ Mức giá năm 2013 Mức giá thực tế năm 2013 (1) (2) (3) A THỊ XÃ BẤC KẠN PHƢỜNG ĐỨC XUÂN I Đƣờng Thành Công
1 Từ ngã tư chợ Bắc Kạn đến ngã tư đường Hùng Vương 18.000
2 Từ ngã tư đường Hùng Vương đến cầu Bắc Kạn 17.000
3 Từ nhà bà Nguyễn Thị Nga đến cầu thư viện cũ 18.000
II Đƣờng Trƣờng Chinh Từ ngã tư Điện lực tỉnh đến ngã tư giao với đường
Nguyễn Văn Thoát
17.000
III Đƣờng Hùng Vƣơng 16.000
IV Đƣờng Trần Hƣng Đạo 16.000
V Đƣờng Kon Tum
1 Đoạn từ ngã ba nối đường Trần Hưng Đạo đến đường rẽ N3
8.000
2 Đoạn từ đường rẽ N3 đến đường Hùng Vương 7.000
3 Đoạn từ đường Hùng Vương đến sau đường vào Trung tâm cai nghiện
5.500
4 Đoạn từ sau đường vào Trung tâm cai nghiện đến đầu cầu Huyền Tụng
3.000
5 Đoạn từ ngã ba đường Trần Hưng Đạo đến hết địa phận phường Đức Xuân (về phắa Nam)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
VI Các trục đƣờng phụ phƣờng Đức Xuân 1 Đường rẽ đi Mỹ Thanh: Đoạn từ điểm cách lộ giới đường
Kon Tum là 20m đến hết đất Tổ 1A phường Đức Xuân
1.000
2 Tuyến đường đi Ngầm Bắc Kạn
2.1 Đoạn từ điểm cách lộ giới đường Thành Công là 20m đến Ngầm Bắc Kạn
3.000
2.2 Từ Ngầm Bắc Kạn đến Ngã ba Vịnh Ông Kiên (Cách lộ giới đường Kon Tum là 20m)
1.900
3 Tuyến đường Bản Áng
3.1 Từ điểm cách lộ giới đường Kon Tum 20m đến hết đất nhà ông Hoàng Ngọc Hải
2.000 x
3.2 Từ giáp đất nhà ông Hoàng Ngọc Hải đến hết đất nhà ông Nguyễn Quang
1.500 x
3.3 Từ hết đất nhà ông Nguyễn Quang đến ngã ba bãi rác (cũ) 1.000 x 4 Tuyến đường lên Bộ chỉ huy quân sự tỉnh: Từ cách lộ giới
đường Thành Công là 20m đến cổng Bộ chỉ huy quân sự tỉnh
5.000
5 Tuyến đường cầu Thư viện
5.1 Từ cầu Thư viện đến giáp lộ giới của đường Trần Hưng Đạo 2.300 x 5.2 Từ nhà bà Trương Thị Mỹ đến gặp đường Bộ chỉ huy quân
sự tỉnh (ngõ nhà nghỉ Cường Hiền)
2.500 x
6 Đƣờng phố Đức Xuân: Từ cách lộ giới đường Thành Công là 20m đến cách lộ giới đường Trường Chinh 20m
6.500
7 Đƣờng N5: Từ cách lộ giới đường Trường Chinh là 20m đến cách lộ giới đường Kon Tum là 20m.
4.500
8 Đường song song với đường Trường Chinh 4.500
9 Các tuyến Dân cư và Tổ 1B, 2, 3 Đức Xuân 1.000
10 Đường vào khu tập thể các cơ quan Tỉnh (tập thể Xưởng trúc cũ)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
11 Tuyến đường Hầm thông tin: Từ nhà bà Hà Thị Minh đến Hầm thông tin (cáchlộ giới đường Trường Chinh là 20m)
1.100
12 Các tuyến đường trong khu dân cư Đức Xuân I
12.1 Các trục đường nội bộ có lộ giới 11,5m 4.000
12.2 Các trục đường nội bộ có lộ giới 13,5m 4.500
12.3 Trục đường N3 từ hết đất nhà ông Bùi Văn Hưởng đến Công ty phát hành sách
4.500
12.3 Đường 11,5m bao quanh chợ Đức Xuân 5.500
13 Các tuyến đường trong khu dân cư Đức Xuân II
13.1 Trục đường nội bộ có lộ giới 15m 3.500
13.2 Các trục đường nội bộ còn lại 2.500
14 Khu vực còn lại của khu dân cư Sở Giao thông cũ 2.500
15 Đường nội bộ Khu dân cư Đức Xuân III 3.000
16 Khu đô thị phắa Nam thuộc địa phận phường Đức Xuân
16.1 Đường Nguyễn Văn Thoát 10.000
16.2 Đường nội bộ khu dân cư có lộ giới 11,5m 5.000