3. Yêu cầu của đề tài
1.2.2. Xác định vùng giá trị đất đai
1.2.2.1.Tìm vùng giá trị đất đai
Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa trên chúng ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai.
Phương pháp 1: Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay giảm nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng từ t1đến t2 tại khu vực đó.
Nhận xét: Phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá đất kết hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như GIS, đặc biệt là các thông tin trợ giúp từ bản đồ địa chắnh và thông tin đăng ký đất đai. Khi hình thành những vùng tác động mới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2 bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có. Công nghệ GIS sẽ trợ giúp thực hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng.
Phương pháp 2: Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ của các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó.
Nhận xét: Chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tắch với phương pháp 1, với sự trợ giúp của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lập được các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
vùng tác động. Công nghệ GIS cho phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai, khi có tác động mới sẽ xử lý như nhận xét ở phương pháp 1.
Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa phạm trù định giá nếu ta tiến hành phân hạng định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghiã, đó là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tắnh kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đắch xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng, ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất.
Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai.
1.2.2.2. Tắnh giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai
Nếu chúng ta đã có được các vùng giá trị đất đai, thì việc tắnh giá đất hàng loạt sẽ được tắnh dựa vào các phương pháp định giá khác để xác định được giá đất trung bình của một số thửa đất thuộc vùng cần tắnh đó và có thể coi rằng đó là giá đất đơn vị của cả vùng đó.
Nhận xét:
- Về nguyên tắc bản chất hai cách tắnh là tương đương, tuy nhiên lời giải theo cách tắnh thứ nhất khi áp dụng cho định giá hàng loạt đòi hỏi phải thực thi trên một cơ sở dữ liệu đồng bộ, trình độ của người thực hiện phải đạt ở mức chuyên gia. Như vậy giải pháp này ở điều kiện nước ta hiện nay là khó thực hiện, sẽ được thực hiện trong tương lai.
- Tìm vùng giá trị phục vụ cho việc tắnh giá đất hàng loạt: trong lời giải này nếu đồng loạt xác định tất cả các yếu tố tác động từ đó tìm miền giao để ra các vùng giá trị.
Ưu điểm của giải pháp này so với giải pháp 1 ở hai điểm: không cần xác định trong giá trị pi và wi. [16]. Các vùng ảnh hưởng có tắnh ổn định tương đối, do vậy có thể thực hiện trong khoảng thời gian nhất định và có đủ thời gian để cập nhật sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
biến động kể cả chi tiết hoá các vùng tuỳ theo yêu cầu về mức độ chắnh xác của công tác định giá đòi hỏi.
Khi một vùng tác động nào đó thay đổi ta chỉ cần cập nhật riêng yếu tố vùng thay đổi, công nghệ GIS dễ dàng tạo lại các vùng giá trị. Đây cũng là ưu điểm nổi trội có tắnh khả thi cao khi thực thi công tác định giá hàng loạt.
Nhược điểm: Vùng giá trị phải kết hợp với các phương pháp khác để hoàn thiện quy trình định giá.
1.1.2.3. Phương pháp và quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai Việt Nam Giải pháp phân vùng tại Việt Nam
Quá trình nghiên cứu, cần chỉ ra và phân tắch để lựa chọn giải pháp phân vùng phù hợp với nước ta hiện nay. Để thực hiên được nội dung phân vùng cần tổng hợp các lưu ý khi thực hiện phân vùng thông qua các nhận xét dưới đây:
Nhận xét 1: Xem xét và và thực hiện phân tắch các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá đất và giá trị như thế nào.
Phân tắch một cách kỹ hơn các vùng ảnh hưởng của các yếu tố đã nêu đến giá đất chúng ta sẽ thấy có những vùng chi phối trên diện rộng, có vùng chi phối cục bộ, có vùng chi phối theo tuyến, có vùng chi phối theo các vòng đồng tâm, hình giẻ quạt, có vùng chi phối theo những đường được vẽ trực tiếp từ thực tế. Có các vùng có mức độ ảnh hưởng rất lớn và mức độ ảnh hưởng ắt, hoặc bị chi phối, hoặc bị lấn át bởi các vùng khác. Mức độ chắnh xác của các vùng này phụ thuộc vào chất lượng của các dữ liệu nền, các thông tin thuộc tắnh thu được. Để các vùng giá trị mang yếu tố thực tiễn cần phải có một cụ thể hoá và các vùng giá trị càng cần phải chi tiết. Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chắnh khả năng thể hiện chi tiết các yếu tố thông tin. Thắ dụ có khả năng xác định được các thửa đất có cùng loại vị trắ cho toàn bộ khu phố, sẽ có tập dữ liệu về các vùng các thửa đất có cùng loại vị trắ, nếu chọn ra các đường bao chúng ta mới có được các vùng giá trị theo vị trắ.
Phân tắch các tác động nêu trên vào vùng giá trị chi tiết cần sử dụng các dữ liệu điều tra các tác động. Có thể sử dụng phương pháp phân tắch nhân tố. Hoặc xác định điểm giống nhau khi xác định với từng tuyến phố trong vùng cấp 2.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Nhận xét 2: Nghiên cứu hệ thống phân vùng phát triển kinh tế xã hội theo đơn
vị hành chắnh cấp quận, huyệ ủa nó với giá đất - phù hợp với sự phân
chia vùng cấp 2 - cấp quận, huyện.
Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/09/2006 do Chắnh phủ ban hành quy định về trách nhiệm và trình tự lập thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cả nước. Trong đó điều 4 của Nghị định, quy định. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội bao gồm:
1. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cả nước.
2. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội vùng, vùng kinh tế trọng điểm; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cấp tỉnh; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cấp huyện.
3. Quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực cấp quốc gia; quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực cấp tỉnh; quy hoạch phát triển các sản phẩm chủ yếu cấp quốc gia; quy hoạch phát triển các sản phẩm chủ yếu cấp tỉnh.
Như vậy có thể thấy ngoài vai trò tác động của 7 vùng kinh tế trong cả nước, vai trò của tỉnh, thành phố thì vai trò quan trọng của cấp quận, huyện trong phát triển kinh tế xã hội tại địa phương. Chắnh đây là yếu tố quan trọng quyết định đến giá đất tại đây. Điều này cũng cho thấy vùng hành chắnh cấp huyện sẽ là đơn vị hành chắnh tác động khá toàn diện đến giá đất.
Nhận xét 3: Khi sử dụng phương pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai.
Trong phương pháp này có thể phân hạng định cấp đất đai các bước: - Trên toàn bộ thành phố xác định tương quan của các vùng cấp quận. Các trung tâm có thể theo nguyên tắc khu trung tâm cấp quận, huyện cần xác định mối tương quan của các vùng giá trị. Theo nhận xét 2: vùng hạt nhân là vùng cấp quận, huyện. Từ vùng này việc phân chia các trung cấp thấp hơn trong cấp quận, huyện.
- Phân chia đơn nguyên thành các lô và tiến hành phân cấp hạng theo lô đơn nguyên. Giải pháp này thắch hợp với các ô phố hình bàn cờ, các ô phố có quy chuẩn...
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Tiến hành điều tra phân cấp theo tuyến và từ đó phân vùng chi tiết. Giải pháp này phù hợp cho các tuyến dân cư nằm phân bố theo các tuyến phố không theo các điều kiện vừa nêu trên.
- Nếu đặt vùng dân cư theo các tuyến đường phố là vùng cơ sở thì không thể hiện được chi phối sự liên kết tổng hợp trên mô cấp quận (huyện) đặc biệt trong chương 1 đã phân tắch khá nhiều về nhân tố giao thông, hạ tầng kỹ thuật - yếu tố cơ bản có trọng số lớn nhất đến vùng giá trị đất đai. Do vậy khi phân đơn nguyên vùng theo ranh giới hành chắnh cấp phường, cần tạo ra thông tin cơ bản cho vùng cấp trên (vùng cấp quận- đó chắnh là vùng dân cư theo các tuyến đường phố). Sự phân chia này, các đơn nguyên cơ bản là của vùng cấp phường sẽ phải xét dựa trên các tuyến đường phố thuộc khối phường đang xét. Như vậy các loại đường phố đồng thời cũng là vùng hạt nhân cơ bản của vùng cấp phường. Phân tắch này cho thấy nhân tố giao thông, hạ tầng kỹ thuật cần được xem xét định cấp trong phạm vi cấp quận để có thể xét đến tương quan giữa các tuyến đường khi định cấp, nó cũng cần được xem xét đến các tương quan với các tuyến đường khác trong thành phố. Nó đồng thời nó lại đóng vai trò quan trọng khi xét đến vùng chi tiết.
- Nếu khi phân đơn nguyên vùng cơ bản và chi tiết, cần tạo ra thông tin cơ bản, đó chắnh là vùng dân cư theo các tuyến đường phố. Nếu các đơn nguyên cơ bản là của vùng cấp phường sẽ phải xét dựa trên các tuyến đường phố thuộc khối phường đang xét. Như vậy vùng đường phố đồng thời cũng là vùng hạt nhân cơ bản của cùng cấp 3.
Để sát với điều kiện quản lý hành chắnh, việc phân chia đơn nguyên theo từng tuyến phố có thể được phân khúc theo đơn vị hành chắnh phường, quận. Dựa vào đơn vị hành chắnh phường và các đường phố tiếp tục điều tra để tìm ra các đơn nguyên cùng cấp hạng - theo vùng giá trị chi tiết.
Nhận xét 4: Vai trò của hệ thống giao thông. Thực tế khi phân tắch các yếu ảnh hưởng đến giá đất cho thấy các yếu tố hạ tầng kỹ thuật trong đó tác động của hệ thống giao thông có vai trò đặc biệt với giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Để có được các vùng chi phối giá đất theo hệ thống giao thông, ta cần phải xây dựng chi tiết hệ thống giao thông thành lớp thông tin chuyên đề riêng. Lớp thông tin này cần chi tiết hoá, đóng khép các ngõ, phố theo đúng địa danh; đây là nhiệm vụ quyết định cho quá trình xác định chắnh xác vùng giá trị, yếu tố dữ liệu quan trọng để xác định giá trị bất động sản.
Nhận xét 5: Như đã phân tắch trong phần các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị, ngoài các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, còn rất nhiều tác động khác. Chúng ta đã sử dụng phương pháp phân tắch tầng bậc - phương pháp AHP để phân các tầng - nếu lấy các vùng trung tâm lớn, các vùng trung tâm này đã gói được trong nó nhiều tổ hợp các tác động ở diện rộng. Các tác động chi tiết ảnh hưởng cũng rất đáng kể nhưng mang tắnh cục bộ. Giải quyết các tác động được đề cập khi sử dụng các vùng vị trắ từ đó tiếp tục được phân thành các vùng giá trị ở mức chi tiết hơn.
Nhận xét 6: Cơ sở dữ liệu và công nghệ đóng vai trò quan trọng, vì vậy cần đặt ra là phải lựa chọn, xây dựng cơ sở dữ liệu bảo đảm thuận lợi cho việc thể hiện các tác động của các yếu tố: kinh tế, xã hội, môi trường, văn hoá, địa lý, hạ tầng, quy hoạch và các yếu tố khác đến vùng giá trị đất. Xây dựng như thế nào để phản ánh được các mối quan hệ này và thể hiện chúng trên các vùng giá trị.
Nhận xét 7: Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chắnh khả năng trợ giúp việc thể hiện chi tiết các yếu tố vùng tác động. Thắ dụ có khả năng xác định được các thửa đất có cùng loại vị trắ cho toàn bộ khu phố, sẽ có tập dữ liệu về các vùng các thửa đất có cùng loại vị trắ; nếu chọn ra các đường bao chúng ta có các vùng giá trị.
Một số quy trình phân vùng giá trị đất đai kết hợp công nghệ GIS
- Các bước trong quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp xây dựng vùng giá đất
Điều kiện để thực hiện phương pháp và quy trình này là:
- Giá đất phải tuân theo quy luật của thị trường không bị méo mó do các tác động chủ quan.
- Các vùng giá đất (vùng địa lý) của hai thời điểm phải cùng tăng hoặc giảm theo các tỷ lệ tương ứng, không vượt quá trị số được coi là khác biệt (VD sự khác biệt của tỷ lệ tăng không quá 10%).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Khi đó quy trình thực hiện tìm vùng giá trị theo giải pháp này như sau:
+ Tập hợp các dữ liệu cơ bản:
Bước 1: Thu thập dữ liệu phục vụ xây dựng CSDL nền cấp quận, huyện. Bước 2: Thu thập và thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông trong đơn vị hành chắnh cấp Quận, huyện.
+ Điều tra thu thập dữ liệu trên cấp Quận, thị xã:
Bước 3: Điều tra giá theo các tuyến phố trong phạm vi quận (ắt nhất tại hai thời điểm từ t1 đến t2 - khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai).
Bước 4: Xây dựng các vùng giá đất theo hệ thống giao thông cấp Quận. Khoanh các vùng có tác động trực tiếp đến giá đất theo các dữ liệu điều tra theo tuyến phố trong phạm vi Quận.
+ Điều tra thu thập dữ liệu trên cấp Phường:
Bước 5: Xây dựng hệ thống giao thông chi tiết trên bản đồ địa chắnh; xây dựng vùng dân cư theo vị trắ đường phố, ngõ.
Bước 6: Trên cơ sở vùng dân cư theo vị trắ đường phố, ngõ; điều tra bổ sung các yếu tố giá và các hệ số suy giảm giá.
Bước 7: Dựa vào các vùng vùng dân cư theo vị trắ đường phố đã lập bản đồ địa chắnh và sự trợ giúp của công nghệ GIS, phân tắch các vùng tác động đã điều tra và tổng hợp phục vụ xây dựng vùng giá đất (ắt nhất tại hai thời điểm từ t1 đến t2 - khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai).
Bước 8: Phân tắch các vùng giá đất và tổ hợp xây dựng hoàn chỉnh vùng giá đất và giá trị.
+ Quản lý dữ liệu vùng giá trị:
Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý.
Các bước trong quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp tổ hợp các