3. Yêu cầu của đề tài
3.5.1.Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các
đường phố
Việc ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các đường phố đường phố kết hợp dữ liệu điều tra xây dựng bản đồ giá đất theo giá đất thực tế.
(1). Việc xây dựng ma trận tương quan giá đất cho phép sử dụng được các kết quả giá đất điều tra trong một khoảng thời gian dài mà không cần các phép quy đổi giá đất về một thời gian.
(2). Điều chỉnh ma trận tương quan: Ma trận hệ số tương quan này sẽ được tắnh và điều chỉnh hàng năm theo thời gian để về các giá trị tương quan trung bình đại diện cho mối quan hệ giá đất thực giữa các vùng giá đất.
Để giải quyết các nội dung yêu cầu từ thực tiễn quản lý, cần thực hiện một số bước trong tiến trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất. Các đường được mã hóa: theo đường và các đoạn đường (kết quả dưới đây sử dụng là đoạn 1, vị trắ 1 của các tuyến). Dưới đây là giá đất được quy định cho một số tuyến chắnh.
G1: giá đất đường Thành Công; G1=18tr.đ/m2
G2: giá đất đường Trường Chinh G2=17tr.đ/m2
G3: giá đất đường Hùng Vương G3(đ1)=16tr.đ/m2
G4: giá đất đường Trần Hưng Đạo G4(đ1)=16tr.đ/m2
G5: giá đất đường KonTum_đ1 G5(đ1)=8tr.đ/m2
Ầ.
G19: giá đất đoạn bảo hiểm đến NVH tổ 7 G19 =3tr.đ/m2
Bảng 3.2. Tƣơng quan giá đất theo quy định năm 2013
G1 G2 G3 G4 G5 .. G19 G1 1 0.94 0.89 0.89 0.44 0.17 G2 1 0.94 0.94 0.47 0.18 G3 1 1 0.5 0.19 G4 Ầ 1 0.5 0.19 G5 1 0.38 G19 1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
(3). Căn cứ vào kết quả điều tra giá đất trùng với các tuyến phố đã lập tương quan giá đất thực tế điều tra. Giá đất đường Kon Tum điều tra được tháng 12 năm 2013 là G5 = 9 tr.đ/m2). Giá đất đoạn bảo hiểm đến NVH tổ 7, G điều tra được tháng 12 năm 2013 là G19 = 3.3tr.đ/m2.
Các số liệu điều tra cuối năm 2013 đầu 2014 giúp ta giải quyết quan hệ tương quan như sau:
(a). Tương quan (G5/G1) = G5/G1 = 0.38 (theo bảng 4) do vậy tắnh được thực tế G1 năm cuối năm 2013 đầu 2014 là:
G1=G5/ Tương quan (G5/G1)={9/0.44}tr.đ/m2 = 20.45 tr.đ/m2 => G1(5)=20.45 tr.đ/m2
(b). Tương quan (G19/G1) = G19/G1 = 0.17 (theo bảng 4) do vậy tắnh được thực tê G1 năm cuối năm 2013 đầu 2014 là:
G1=G19/ Tương quan (G19/G1)={3.3/0.17} G1 =19.41 tr.đ/m2
=> G1(19)=19.41 tr.đ/m2
Ở đây có sự khác nhau giữa kết quả giá đất của G1 tắnh theo tương quan. Để giải quyết sự khác biệt này nếu giá đất giữa các đường phố thực sự có các tương tác, khi đó phương án tinh giá đất G1 theo trung bình từ hai kết quả trên để từ đó sử dụng G1 trung bình tiến hành giá đất của các đường phố khác.
Khi đó: G1(TB)= (20.45 tr.đ/m2+19.41 tr.đ/m2)/2=> G1(TB)=19.93 tr.đ/m2.
Giá trị tương quan trong bảng 4 sẽ được tắnh lại:
Tương quan (G5/G1)=0.45.
Tương quan (G19/G1)=0.166 =0.17 Tương quan (G5/G19)=0.366=0.37
Bảng 3.3: Bảng tƣơng quan giá đất theo dự kiến năm 2014
G1 G2 G3 G4 G5 .. G19 G1 1 0.94 0.89 0.89 0.45 0.17 G2 1 0.94 0.94 0.47 0.18 G3 1 1 0.5 0.19 G4 Ầ 1 0.5 0.19 G5 1 0.37 G19 1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 3.4: Giá đất thực tế 2014 dự kiến tắnh theo G5
Đơn vị tắnh: triệu đồng/m2
G1 G2 G3 G4 G5 G19
(i) 19.93 19.22 18.2 18.2 9.0 Ầ 3.45
Từ bảng tương quan và giá đất đường Kon Tum điều tra được năm 2013 là G5= 9tr. đ/m2
). Ta tắnh được giá đất của các đường có quan hệ như bảng 6.
Bảng 3.5 Giá đất thực tế 2014 dự kiến tắnh theo G5
Đơn vị tắnh triệu đồng/m2
G1 G2 G3 G4 G5 G19
G(i) 19.93 18.73 17.74 17.74 9.0 Ầ 3.30
Trong các trường hợp còn lại cần xem xét tương tác quan hệ thực giữa các vùng giá đất.
Khi có kết quả này, dựa vào vùng giá trị đất đai ta thiết lâp được bản đồ giá đất dự kiến năm 2014. Với việc có được kết quả dự kiến dữ liệu vùng giá đất chi tiết năm 2014 phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. Việc xây dựng ma trận tương quan giá đất sẽ được từng bước hoàn thiện theo thời gian. Việc kết hợp với bảng tương quan giá trị có ý nghĩa thực tiễn cao. Có thể sử dụng được các kết quả giá đất điều tra trong một khoảng thời gian dài mà không cần các phép quy đổi giá đất về một thời gian. Kết quả này sẽ hỗ trợ các tổ chức quản lý ra quyết định giá đất có sở để quyết định về bảng giá khi số lượng mẫu thu được là rời rạc. Cụ thể kết quả trên đã tạo ra khả năng hỗ trợ việc ra quyết định bảng giá đất năm 2014 một cách có cơ sở khoa học và hợp lý hơn.
3.5.2. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các vị trắ đường trắ đường
Để giải quyết bài toán xác định giá đất sát giá thị trường khi áp dụng thử nghiệm xác định giá đất dựa vào tương quan vùng giá đất theo vị trắ đường phố trong những đường phố hay đoạn đường phố, thì cần cấu trúc lại bảng các vùng giá đất. Công việc này sẽ được trình bày tại mục 3.6. Do việc cấu trúc bảng giá đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
thành các vùng độc lập như thị xã Bắc Kạn thì việc thiết lập tương quan giữa các đường phố ở mục 3.1 có thể xác định được bảng giá đất. Tuy nhiên tắnh thực tiễn của phương án này không cao. Vì trong thực tế nhiều tuyến quy định là các đoạn có giá đất độc lập, thực thế lại phụ thuộc vào giá của các tuyến chắnh. Xem mục 3.6. do vậy thử nghiệm này sẽ được xem xét sau khi cấu trúc lại bảng phân vùng giá đất tại mục 3.5.
3.6. Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt